“2026년 올해의 책으로 손색없다!”

이코노미스트 기자가 포착한 부의 구조적 메커니즘

한국 사회에서 부동산은 주거 문제를 넘어 금융 안정성을 흔들고, 세대 간 격차를 고착하며, 불평등을 증폭시키는 핵심 메커니즘으로 작동해왔다. 서울을 중심으로 한 부동산 논쟁이 10년 넘게 식지 않는 이유도 여기에 있다. 가격 상승을 기회로 보는 시각과 버블을 경고하는 목소리가 엇갈리는 가운데 우리는 늘 같은 질문 앞에서 망설인다. 지금 사야 하는가, 아니면 기다려야 하는가. 그러나 이 책은 다른 질문을 던진다. 왜 돈은 언제나 땅으로 향하는가, 그리고 이 흐름은 어떻게 만들어졌는가. 이 책은 부동산 시장 해설서가 아니다. 돈이 어디에서 만들어지고, 어디로 흘러가며, 왜 결국 토지로 돌아오는지를 추적하는 야심찬 경제서다.

이코노미스트 경제 전문기자 마이크 버드는 《부동산은 어떻게 권력이 되었나》에서 이 문제를 단기적인 전망이나 정책 논쟁이 아닌, 훨씬 큰 시각에서 다룬다. 토지가 금융과 결합하며 자본주의의 핵심으로 자리 잡아온 구조적 역사를 추적하는 이 책은 땅이 어떻게 가장 안전한 담보가 되었고, 금융 시스템의 토대가 되었으며, 국가의 부와 권력을 재편해왔는지를 역사적 전환점이 될 사건들과 인물들을 통해 보여준다. 이 과정에서 부동산 가격이 오르느냐 내리느냐보다 중요한 사실을 마주하게 된다. 돈의 흐름이 최종적으로 가닿은 곳은 언제나 토지였다는 것이다.

단순히 과거의 역사를 설명하는 데서 멈췄다면 이 책은 역사 서가에 꽂혔을 것이다. 국내외 경제전문가들이 입을 모아 올해의 책으로 꼽은 데는 이유가 있다. 토지의 금융화가 오늘날 어떤 방식으로 반복되고 있는지, 그리고 그 구조가 한국 사회의 시장과 어떻게 맞물려 있는지를 날카롭게 짚어내는 이 책은 부동산을 다루지만 자본주의의 작동 원리와 돈의 이동 경로를 해부하는 책에 더 가깝다. 내 집 마련을 꿈꾸는 독자에게는 판단의 기준을, 경제를 읽고자 하는 독자에게는 구조적 시야를 제공할 것이다. 가격이 아니라 흐름을 읽고 싶다면, 현상이 아니라 구조를 파악하고 싶다면 이 책을 읽어야 할 이유가 명백하다.

[목 차]
  

한국어판 서문

감수의 글

 

1장 토지에 관한 거짓말

돈 이상의 자산 | 변하지 않는 토지의 특성 | 계몽주의가 낳은 금융 혁신과 함정

 

2장 국가의 형성

땅이 만든 나라, 돈 없는 사회 | 토지로 화폐를 주조한 사람들 | 서부 개척이 낳은 거대한 비즈니스 | 미국 독립혁명의 방아쇠

 

3장 토지를 둘러싼 전쟁

진보와 빈곤의 비밀 | 샌프란시스코의 예언자 | 조지주의의 절정과 몰락 | 성경 이후의 베스트셀러 | 혁명가의 불편한 유산

 

4장 흔들리는 땅

대륙에서 꺼진 개혁의 불꽃 | 토지 독점 시대의 종말 | 집으로 짓는 보수주의 | 주택 담보 대출 시스템의 탄생 | 대중화된 주택 소유

 

5장 땅은 경작자에게

지주의 아들이 만든 반공 방패 | 경제를 바꾼 땅의 크기 | 제국의 그림자 | 이념 전쟁터의 마지막 희망 | 곡물 창고가 묻어버린 혁명의 불씨

 

6장 토지 담보와 그 그림자

햄버거 제국의 진짜 레시피 | 결코 움직이지 않는 기업의 가치 | 신용의 칼날 | 거품을 키운 탐욕의 파도 | 디지털 시대의 아이러니

 

7장 토지본위제

엔 마스터, 영웅과 악당 사이 | 대차대조표 불황과 정책 실패 | 재패니피케이션의 그림자

 

8장 험난한 깨달음의 여정

성장의 부메랑 | 부동산 독과점의 덫 | 선전에 드리운 홍콩의 그림자

 

9장 역사상 최대의 부동산 거품

작은 황금 상자, 토지 재정의 탄생 | 황제들의 도박 | 세 가지 레드라인과 거품 붕괴 | 상공의 은행으로 전락한 아파트들

 

10장 싱가포르 열풍

해협 위에 세운 제국의 씨앗 | 토지의 덫을 피한 싱가포르의 운명 | 토지 공급의 정치경제학

 

11장 몰락하는 도시와 떠오르는 도시

황금기를 연 마지막 잔치 | 토지 가격의 재발견 | 디지털 시대의 승자와 패자 | 슈퍼스타 도시의 탄생과 사회적 대가 | 토지, 숨겨진 불평등의 엔진

 

에필로그

감사의 글

주

찾아보기

[본 문]
  

여러 초기 문명에서 토지는 곧 권력을 의미했다. 당시 권력을 쥔 세력은 세금을 곡물 형태로 걷었는데, 그러려면 무엇보다 누가 어느 땅을 소유하고 있는지 구체적으로 파악해야 했다. 초기 농업 경제에서 토지를 소유하고, 구획하고, 이용하는 방식은 나라를 운영하기 위한 최우선 과제이자 문명의 번영과 몰락을 결정하는 기준이었다. (22쪽)

 

유럽과 미국에서 산업화가 시작되면서 토지가 금융에서 차지하는 비중도 커지기 시작했다. 그리고 동시에 그에 따른 금융 위험도 크게 높아졌다. 실제로 돈을 빌려주는 사람들이 토지를 상환의 안전망으로 활용하기 시작하면서, 안타깝게도 토지는 지난 300년 동안 일어난 여러 금융위기에서 주요 원인으로 작용했다. 은행들이 토지시장에 깊이 관여하면서 모든 중대한 금융위기와 침체 및 경기 하락이 토지에 따른 위험과 긴밀한 관계를 맺게 되었다. (36쪽)

 

토지가 국가 전체의 부에서 차지하는 비중이 높아지고, 또한 금융과 토지의 연결고리가 점점 강해지는 지역에서는 토지 가격의 변동과 무관하게 치명적인 경제적 위험이 항상 존재하게 마련이다. 이것이 바로 오늘날 전 세계 모든 나라가 직면하고 있는 토지의 덫이다. 토지 가격이 오를 때, 신용시장의 호황이 장기간 이어지면서 토지 소유자에게 더 많은 자원이 집중된다. 반면에 세계에서 가장 오래된 자산인 토지를 소유하지 못한 이들은 기회를 더 많이 뺏긴다. 그리고 토지 가격이 떨어질 때, 신용이 순식간에 증발하면서 세상은 고통을 넘어 재앙을 겪게 된다. 이후 금융위기에 따른 경기침체가 수년 혹은 수십 년 이어진다. (185쪽)

 

우리는 주택 가격의 상승과 토지 가격의 재상승에 주목함으로써 20세기 후반부터 지금까지 부의 불평등이 심화되고 있는 이유 그리고 국가들 사이에서도 부의 불평등이 계속 커지고 있는 이유를 상당 부분 설명할 수 있다. (317쪽)

 

토지 가격이 오를 때, 그 정의상 모두가 승자가 될 수는 없다. 그건 토지가 제로섬 자산이기 때문이다. 국가의 경제 지리가 더 이상 확장을 멈출 때, 생산성 높은 도시에서 더 이상 주택을 건설할 수 없을 때, 또한 경제 성장이 둔화되기 시작할 때, 토지에 따른 문제는 곧장 수면 위로 떠오른다. 결국 경기 둔화와 침체, 혹은 거품 붕괴가 일어날 때, 사람들은 왜 아무도 그걸 예측하지 못했는지 의아해할 뿐이다. (327쪽)

오건영 (신한은행 팀장, 《환율의 대전환》 저자)

2008년 전 세계를 뒤흔들었던 글로벌 금융위기를 서브프라임 모기지 사태로 기억하는 이들이 많다. 부동산 가격의 상승과 부동산 담보 대출의 부실함이 그대로 드러난 충격적인 사건이었기 때문이다. 이외에도 1990년대 일본의 부동산 버블 붕괴, 스칸디나비아 3국의 부동산 위기, 중국의 헝다 사태에 이르기까지 최근에도 부동산의 흐름이 글로벌 경제에 충격을 준 사례는 어렵지 않게 찾을 수 있다. 그렇다면 이런 질문을 던지고 싶다. “왜 부동산이 경제에 이렇게 큰 영향을 주는 걸까?” 저자는 부동산으로 해석한 수천 년의 경제 역사를 통해 그 원인을 밝히고 미국, 중국, 일본, 대만, 싱가포르, 홍콩 등의 사례를 제시함으로써 매우 구체적인 답안을 내놓는다. 2026년, 우리는 여전히 부동산을 중심으로 나타나는 자산 시장의 과열과 양극화를 목도하고 있다. 이런 현실에서 부동산이 만들어내는 거시 경제 및 금융의 변화를 읽고 생생한 교훈을 얻고자 하는 이들에게 이 책은 최적의 선택이 될 것이다.

 

홍춘욱 (경제전문가, 《돈의 흐름은 되풀이된다》 저자)

이 책은 명확한 사실과 다양한 역사적 사례를 바탕으로 토지가 시장경제의 기반을 만든 핵심 변수라는 것을 증명해 보인다. 오늘날 한국 부동산 시장에서 나타나는 투기 과열과 이에 따른 대출 규제 등 그 흐름을 보고 있자면, 대략적인 미래가 그려지는 듯도 하다. 다만 토지의 덫에 걸리지 않는 나라는 없다는 저자의 말처럼, 우리가 할 수 있는 일은 일단 제대로 알고자 노력하는 것이다. 주택 담보 대출 없이는 집을 살 수 없는 이 시대에, 시장경제의 겉면이 아닌 심부를 움직이는 엔진의 작동 원리를 조금이나마 이해할 수 있다면 독자로서 얻을 수 있는 최고의 성과가 아닐까 싶다. 부디 많은 이들이 이에 닿을 수 있기를 바란다.

 

파이낸셜 타임스

시간과 공간을 가로지르는 방대한 이야기를 경쾌하게 풀어낸다. 토지가 부와 경제의 흐름을 어떻게 바꿔왔는지 알고 싶은 독자라면 누구나 눈이 번쩍 뜨일 이야기들로 가득하다.

 

커커스 리뷰

토지가 어떻게 불평등을 심화하는지 그동안 충분히 조명되지 않았던 작동 방식이 이 책에 전부 담겨 있다.

 

퍼블리셔스 위클리

토지를 중심으로 돈이 어떻게 움직이고, 금융이 현실 경제와 어떤 식으로 연결되어 있는지를 분명하게 보여준다. 현대 금융을 새롭게 이해하게 만드는 책.

 

슬레이트

미국 독립혁명부터 헨리 조지의 단일세, 탈식민지 국가들의 토지 개혁까지 땅이 이끌어온 역사의 장면들을 조명한다.

 

로빈 위글스워스 (《트릴리언스》 저자)

미국의 개척지부터 현대 싱가포르와 중국의 부동산 버블까지, 토지가 어떻게 글로벌 경제의 핵심 자산으로 남아 있는지를 설득력 있게 보여준다.

 

예루살렘 뎀사스 (《더 아규먼트》 편집장)

토지는 만들어지지도, 사라지지도 않는다. 이 책은 바로 그 자산이 왜 오늘날에도 경제와 정치의 중심에 놓여 있는지를 명확히 설명한다. 주택 위기부터 지정학적 권력까지, 현대 사회의 핵심 문제를 이해하는 데 중요한 통찰을 제공한다.

 

그레고리 주커만 (《과학은 어떻게 세상을 구했는가》)

토지 소유와 분배, 개혁이 현대사에서 차지해온 비중을 체계적으로 정리한 책. 간과되기 쉬운 주제를 명확한 서사로 풀어낸다.