'도대체 언제 사야 할까요?'에 대한 가장 확실한 답

“이때 아니면 다신 못 삽니다”

 

둔촌 주공(올림픽파크포레온)의 입주로 부동산 시장이 요동칠 조짐을 보이고 있다. 헬리오시티 입주로 대한민국 부동산이 흔들렸던 그때를 기억하는 투자자와 실수요자 들이 신경을 곤두세우며 시장을 관망하는 요즘, 데이터에 근거한 믿을 만한 부동산 책이 나왔다. “대한민국 부동산의 미래는 다섯 가지로 정해져 있으며 지금 준비하지 않으면 마지막 부의 사다리에 올라타지 못한다”라는 것이 부동산 데이터 전문가 삼토시(강승우)가 말하는 이 책의 핵심 메시지다. 과거에는 기회를 놓쳐도 다음 기회를 노리면 어느 정도 만회할 수 있었다. 그러나 지금까지의 성공 방정식이 바뀌고 있다. 이때가 아니면 더는 사지 못하는 상황이 될 수 있다. 이것이 저자가 “부의 사다리가 곧 끊어진다”라고 경고하며 상급지 입성을 서두르라고 말하는 이유다.

[목 차]
  

프롤로그_남은 시간이 많지 않다

 

1부 빅데이터로 짚어보는 부동산 투자 타이밍

1장 상승과 하락에 영향을 주는 요인

2008년과 2022년에 부동산이 하락한 이유 | 급락 이후 부양책이 미치는 효과 | 2010년 이후와 2024년 이후는 다르다! | [다른 각도로 들여다보기] 규제의 아이러니

 

2장 둔촌 올림픽파크포레온 입주는 다가올 위기이자 기회

서울 아파트, 첫 번째 기회 | 서울 아파트, 앞으로의 기회 | 헬리오시티와 둔촌 올림픽파크포레온의 데자뷔 | [다른 각도로 들여다보기] 강남 3구 입주 물량의 의미

 

3장 대한민국 부동산의 정해진 미래 다섯 가지

1. 공급 부족 | 2. 오버슈팅 | 3. 공급 부족과 금리 인하가 만날 때 | 4. 3기 신도시 입주 | 5. 초양극화 시대 | [다른 각도로 들여다보기] 전세가율에서 얻는 인사이트

 

4장 서울에만 집착하지 마라

서울 인구 감소의 뒷배경 | 서울 핵심지는 어나더 레벨의 길로 | 서울 비핵심지보다는 경기 핵심지 |

[다른 각도로 들여다보기] GTX 개통과 빨대 효과 그리고 서울 집중 현상

 

5장 지방에서 새로운 기회를 잡아라

부산, 상급지 위주로 접근하라 | 대구, 향후 공급 감소를 활용하라 | 인천, 일자리가 늘어나는 곳을 중심으로 접근하라 | 대전, 2022년 인허가 물량이 착공으로 이어질지 관찰하자 | 광주, 조정 이후 공급 부족 장기화의 힘이 발휘될 것 | 울산, 부산처럼 상급지 위주로 접근하라 | 그래서 사야 할 곳은? | [다른 각도로 들여다보기] 2018년 주택임대사업자 등록 물량들은 2026년 만기 이후 매물로 나올까?

 

6장 아파트 추천 기준 다섯 가지

직주근접 | 학군 | 주변 인프라 | 신축 대단지

 

2부 어디를 사야 할까?

7장 입지 개선으로 많이 오를 곳

GTX-A | GTX-C | 9호선 연장 | 신안산선 | 월곶판교선

 

8장 서울 추천 단지

직주근접 | 직주근접 개선 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

 

9장 경기도 추천 단지

직주근접 | 직주근접 개선 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

 

10장 대구 추천 단지

직주근접 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

 

11장 인천 추천 단지

직주근접 | 학군 | 대형 백화점 | 대형 병원 | 신축 대단지

 

12장 부산 · 대전 · 광주 · 울산 추천 단지

부산 | 대전 | 광주 | 울산

 

에필로그_다가오는 티핑포인트

[본 문]
  

헬리오시티 입주 때보다 더 낮은 전세가율 속에서 맞이하는 둔촌 올림픽파크포레온의 입주. 헬리오시티 이후 입주 물량보다 더 많은 둔촌 올림픽파크포레온 입주 이후 물량. 이렇게 이어지는 대단지의 입주는 시장에 반드시 하방 압력을 제공할 것이다. 그리고 이는 서울 부동산 진입을 계획하는 이들에게 두 번째 기회를 제공할 것이다. _41쪽

 

2018년 12월 31일 헬리오시티 입주 당시 서울 아파트 전세가율은 59.4%였으나 헬리오시티 9,510호 입주로 서울 부동산은 6개월간 흔들렸다. 그리고 2024년 9월 서울 아파트 전세가율은 53.9%이다. 즉, 헬리오시티 입주 당시보다 매매가를 떠받치는 전세가 수준(전세가율)이 약한 상황 속에서 헬리오시티보다 더 큰 둔촌 올림픽파크포레온 1만 2,032호가 입주를 시작한다면 시장이 흔들리지 않는 게 이상하다. 그리고 그 혼돈이 서울 부동산 진입을 노리는 이들에게 기회가 될 것이다. _44쪽

 

오버슈팅은 결국 언젠가 한계에 부닥칠 수밖에 없다. 재화의 가치는 결국 펀더멘털에 수렴하므로 오버슈팅을 계속 허용하지 않는다. 그리고 이러한 오버슈팅을 결국 종식시키는 계기는 ‘과도한 오버슈팅’, ‘공급 정상화’ 이 두 가지다.

‘과도한 오버슈팅’의 경우는 상대적으로 간단하다. 향후 공급 부족에 관한 우려로 너도나도 선취매에 뛰어들어 부동산 값이 폭등하는 경우다. 주택구입부담지수가 다시 과도하게 오르면 향후 공급이 줄어도 매매가가 크게 오르기 힘들다.

‘공급 정상화’의 경우는 어떨까? 나는 신도시의 영향력이 크다고 생각한다. 이는 신도시 조성의 메커니즘과 연관이 있다. 신도시는 보통 부동산이 오르고 있을 때 발표된다. 부동산 급등을 막기 위해 신도시 조성계획이 발표되는데, 아이러니하게도 신도시를 조성하면서 풀리는 토지보상금이 부동산 시장에 유입돼 부동산의 버블을 더욱 키운다. 이후 신도시 입주가 시작되면서 버블이 꺼진다. 1·2기 신도시 조성 당시 토지보상금의 지급 시기와 서울 부동산의 급등 시기가 일치하고, 1·2기 신도시 입주 시기와 서울 부동산의 하락 시기가 일치하는 것이 이러한 주장을 뒷받침한다. _58쪽

 

철도 건설은 택지 공급의 측면을 띄고 있다. 즉, 새로운 철도망이 생겨 일자리가 많은 대도시로의 통근이 편해지면 이는 도시의 면적이 확대된 것과 같은 효과를 지닌다. 새로운 철도 건설 덕분에 출퇴근 시간이 대폭 단축될 경우 그 도시가 다소 먼 곳에 있다고 해도 서울 생활권에 편입된다. 서울의 범위가 확장되는 셈이다. 앞서 신분당선 연장 개통 이후 성남시 수지구가 서울 한강 이남과 굉장히 유사한 전세지수 추이를 보여준 것도 같은 맥락이다. GTX는 그런 관점에서 접근할 수 있으며 그런 의미로 GTX 개통은 해당 지역 부동산에 분명한 호재다. GTX 개통 예정에 따른 오버슈팅은 경계하되, 그 의미를 축소해서 평가할 수 없는 이유다. _83쪽

 

가장 많이 떨어졌다는 것은 거꾸로 말하면 가격 메리트가 가장 크다는 의미다. 그동안 가장 많은 공급이 이뤄져서 가장 크게 하락한 만큼, 그 반대급부로 향후 공급 감소 속도도 가장 가파르다. 특히 대구의 2023년 착공 물량이 1,000호에도 미치지 못하고 2024년 착공 물량도 9월까지 2,000호에 미치지 못한다는 사실은 충격적이다. 과잉 공급으로 대구의 미분양 물량이 가장 많았던 것이 영향을 미쳤다고 볼 수밖에 없다(2023년 말 기준 미분양 주택: 대구 10,245호, 경기 5,803호, 인천 3,270호, 부산 2,997호, 울산 2,941호, 서울 958호, 대전 894호, 광주 596호). 가장 큰 하락으로 가격 메리트가 가장 큰데 향후 공급 감소 속도도 가장 가파른 곳이 바로 대구인 셈이다. 게다가 대구는 상용근로자로 대표되는 양질의 일자리도 많이 증가하고 있어 상·하급지 할 것 없이 매력적인 점 역시 장점이다. 따라서 나는 사야 할 곳으로 대구를 가장 추천한다. _111쪽

 

그러나 너무 걱정할 필요는 없다. 만일 트럼프의 정책이 강력하게 시행돼 시장 금리가 오를 경우 당장 부동산에는 하방 압력으로 작용할 수 있으나 이 경우 자금 조달 여건이 까다로워지면서 주택 공급도 끊기기 때문이다(이 메커니즘에 관해서는 48~49페이지에서 자세히 설명했다). 주택 공급이 끊기면 상방 압력의 축적(전세가율 상승)으로 이어지므로 다시 상승을 기다리면 된다. 다만 이 경우 시장 금리 인상기를 버텨야 하기 때문에 ‘영끌’은 지양해야 한다 _277쪽