“서울 집값은 신고가를 기록할 것이다!”

공급 절벽, 전세 상승, PF 연장, 금리 인하 신호까지…

모든 지표가 ‘대세상승’을 가리킨다!

“슈퍼사이클에 돌입한 서울 아파트 시장의 미래!”

 

“슈퍼사이클이라는 용어를 사용한 만큼 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간문제라 본다.”

_프롤로그 중에서

 

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.

≪부동산 트렌드 2025≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

[목 차]

 

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?

N자로 반등한 서울 부동산 시장

2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기

서울 아파트 골든크로스가 발생하다

*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

 

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주

③수도권 서남부_양천, 안양, 김포

*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?

④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부

3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

4) 서울시 아파트 공급 부족 사태

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

 

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄

부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트

이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제

전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다

*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지

이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?

*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다

이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업

이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공

부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

 

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인

대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가

2) 서울 대장 단지 가격 분석

①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

 

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오

서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오

강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성

2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향

중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

 

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화

더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어

2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력

특별부록_전세사기는 사회적 재난이다

참고문헌

 

 

[본 문]

 

필자가 보기에 지금 부동산 시장은 새로운 국면으로 접어들었다. 그래서 이번 ≪부동산 트렌드 2025≫는 남다른 의미가 있다. 이 책의 부제에도 썼듯 2025년은 서울 부동산이 ‘슈퍼사이클’의 파도를 타는 해가 될 것이기 때문이다. 계속되는 인플레이션, PF 사태 연장, 최악의 공급 위기, 시중금리(국고채 10년물 금리) 인하 등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다.

-프롤로그 「2025년 부동산 시장이 특별한 이유」중에서

 

결국 작년 책을 요약하면, 공급 부족 이슈가 현실화될 것이기에 2023년 하반기 대비 2024년 금리가 하락하는 경우(주택담보대출 금리의 하락) 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았다. 이의 연장선상에서 정부의 정책 실패가 존재하는 경우 집값 상승 가능성과 더불어 ‘전략적 대처(실거주자의 경우 매수)’를 조언했다. 작년에 제시했던 전망은 2024년 7월 현재도 유효하다. 오히려 예상보다 빠르게 시장이 움직이고 있다.

-Part1. 「2024년 부동산 시장 다시 보기」중에서

 

부동산 시장에는 특정 지역이 가지는 위계가 존재한다. 이는 각 지역의 주택 가격 상승률 같은 지표를 통해 확인할 수 있다. 2013년 1분기부터 2024년 2분기까지 강남구와 분당구는 누적해 112.7%, 103.2% 상승했지만 수지구는 82.1%에 그쳤다. 서울시 강남구와 경기도 분당구는 누적 상승률이 비슷한 수준을 보였다. 비록 분당이 강남보다 주택 가격 상승세를 조금 늦게 타기 시작하지만, 시간이 지나면 두 지역의 누적 상승률은 결국 비슷해진다. 하지만 경기도 수지구의 경우 상황이 다르다. 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다.

-Part2. 「빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트」중에서

 

여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 또한 서울 역시 토지 가격이 내려간다고 하더라도 기본적으로 인허가와 착공에 최소 5~6년의 시간이 필요하다는 것을 기억해야 한다. 지금의 부동산 개발 환경이 변한대도 공급(입주물량)은 ‘미래’의 이야기다. 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다. 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. 인플레이션과 PF 정책 실패로 비롯된 공급 절벽은 결국 전세가격을 먼저 밀어올렸고 이것이 매매가격으로 전가되는 현상이 나타나고 있다. 이미 시장에서는 전세 거래 비중이 줄어들고 매매 거래 비중이 늘어났다. 전세가격 상승의 결과로 임차 수요가 매매로 전환되고 있는 것이다.

-Part3. 「2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6」중에서

 

반포자이 33평은 2024년 1분기부터 가격이 재상승하기 시작했다. 25평형이 2분기에 들어서야 상승한 것과 다르다. 직전 하락기 대비 1.8% 상승한 32억 7,900만 원으로 6,000만 원 가까이 상승했다. 이 시기는 N파고의 두 번째 상승 파고에 해당한다. 2024년 2분기 평균가격이 35억 1,200만 원으로 N파고의 첫 번째 상승 고점(33억 8,000만 원)에 도달했기 때문이다. 평균가격 기준으로는 W파고에 도달했다고 보기는 힘들지만, 최고가는 39억 5,000만 원으로 2022년 2분기 최고가(39억 원)에 비해 5,000만 원이 더 높은 수준이다. 따라서 W파고의 달성 여부는 시간문제일 것으로 보인다.

-Part4. 「12개 대장 단지 상세 리포트」중에서

 

주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보인다. 강남구, 서초구, 송파구는 이미 상승기가 시작되었다. 한 통계에 의하면 재건축을 통한 큰 수익을 거두기 어려운 환경에, 미래보다는 현재를 중시하는 2030세대의 소비경향이 반영되면서 신축 아파트가 인기를 끌고 있다고 한다. 그래서 송파구의 헬리오시티, 마포구의 마포래미안푸르지오, 서대문구의 DMC파크뷰자이, 강서구의 마곡엠밸리 같은 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지도 확산되고 그 밖의 수도권으로도 전이될 것으로 전망한다.

-Part4. 「12개 대장 단지 상세 리포트」중에서

 

서울시 전체 아파트에 대해 2025년 가격을 예측한 결과, 금리가 2024년 6월 대비 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있다. 다만 2024년 7월 현재 정부 당국에서 사태의 심각성을 인지하고 있는 만큼 수요를 억제하는 정책(LTV, DTI, DSR 강화 등)이 출현할 수 있다. 이런 정책은 단기적으로 가격의 하방 압력으로 작용할 수 있으나 장기적으로 큰 영향을 발휘하지 못할 수 있다. 이에 더해, 임대차 2법 폐지와 종합부동산세 폐지와 같은 세제 완화가 언급되고 있다. 주택을 매수하려는 시장 참여자에게는 당연히 좋은 신호로 읽히는 사안들이다.

-Part5. 「2025년 부동산 가격 大예측」중에서

 

7대 상권 모두 5년 경과 후 살아남을 확률이 60% 미만이다. 상권의 공간 범위가 거대한 강남(강남대로)과 홍대·합정 상권은 생존율이 50% 이하로 비교적 상권 범위가 작은 이태원, 성수(뚝섬), 가로수길 등에 비해 변화가 더 빠르다. 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧은 것을 알 수 있다. 이러한 낮은 요식업 생존율에 홍대, 강남역 일대는 지난 3년간 15~20%대 수준의 공실률이 유지되었다. 이렇게 높은 공실률에도 건물주들은 임대료를 낮춰 임차인을 찾기보다는 차라리 상가를 비워두는 방식으로 건물 가치를 유지하고 있다. 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 독특한 운영 방식을 꾀하기도 한다. 짧게는 며칠에서 길게는 몇 개월까지 한정된 기간 동안 한정된 콘텐츠를 선보이는 이른바 ‘팝업 스토어’의 유치는 상권에 젊은 유동인구를 유입시키는 새로운 동력이 되었다.

-Part6. 「주목해야 할 ‘핫 플레이스’」중에서