국내 최초 아파트 시세지도 창시자

인서울 인강남 내집마련 1타 강사 ‘쏘쿨’이 돌아왔다!

2022년 10월, 모두가 부동산 하락을 말할 때 서울 폭등! 강남 폭등!을 외치며 복귀한 쏘쿨. 그는 15년 전 ‘아파트 시세지도’를 창시하고 내집마련 투자 방식을 송두리째 바꾼 장본인이다. 입지, 평형, 시세 비교를 직접 그려서 한눈에 파악하는 내집마련 여행지도. 그 당시 쏘쿨에게 배운 수강생들이 지금은 네임드 부동산 강사가 되었다. 부동산 멘토들의 멘토! 24년차 부동산 전문가 쏘쿨이 2번째 책으로 돌아왔다.

[목 차]

 

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<첫째마당> 월급쟁이는 내집마련이 최고의 재테크!

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01 돈 없어도 내집마련부터 해야 하는 이유

월급쟁이가 작은 부자가 되기 위한 최선의 선택

빨라지는 집값 양극화! 내집마련 순서는? ① 집부터 사고 → ② 돈을 모은다

 

02 내집마련이 간절해야 좋은 집이 보인다

부동산 이야기를 꺼내면 좀 그래 보인다고요?

엄마 손에 이끌려 전셋집을 계약하는 어른 아기가 되지 않으려면

내 집의 ‘사용 가치’를 제대로 알면 게임에서 살아남는다

인간의 3대 필수품 의식주 – “집도 빌려 쓰면 된다고요?”

 

03 하염없이 집값 폭락만 기다리는 당신에게 - ft. 투자 가치

뉴스에서 말하지 않는 진실

비슷한 분양가, 20년 후 격차는 18억! 하루라도 빨리 핵심지로! Go, Go!

 

04 자식보다 집이 효자다 - ft. 연금 가치

12억 원 아파트는 60세부터 월 250만 원 주택연금 가능

 

05 내집마련 시작은 언제나 저축! - ft. 저축하는 바보가 천재를 이긴다

왜 저축하는 사람을 비웃는가

소득을 늘리는 게 쉬울까 VS 지출을 줄이는 게 쉬울까

신용카드부터 자르고 현금카드(체크카드)만 써야 한다

 

06 카드빚보다 대출이 무서운 당신에게 - ft. 대출은 연탄재

위험한 빚 VS 안전한 빚

인플레이션으로 내 돈이 녹아내린다 - 월급 모아 집 사는 것은 불가능! 대출 도움 필수!

 

07 서울에 내집마련해라, 이왕이면 강남에 마련해라 - ft. 큰태양이론

1996년생 흙수저 신입사원이 강남에 집을 샀다고?

나는 해외여행보다 서울과 강남여행을 좋아하는 사람이다

힘들지만 즐겁게! 꿈이 있어야 오래 지속한다 - 꼬마 아파트 → 20평대 → 30평대! 20년 프로젝트 갈아타기

인서울 인강남 총력전! 가급적 강남에 큰 태양을 장만해야 후회가 없다

우선순위 1번을 달성하면 2, 3, 4번이 자동으로 해결되는 기적! 점수에 맞는 삶이 아니라 목표에 맞는 삶을 살아라

큰 꿈에 맞게 치열한 삶을 살자

 

08 캥거루족의 오해 – 부모님과 같이 살면 더 이득이다?

캥거루족이여! 깨어나라, 일어나라, 독립해라

어떤 사람이 되고 싶은가

<Tip> 서울 쏠림 가속화 시대 – 지방러들도 인서울 인강남 러시

 

09 아이가 있다면? 7세 전에 12년 살 곳을 정하자

이사 전에는 미처 생각지 못했던 문제 - 전학은 보내지 말자

학군지에서 임차인으로 살아보고 천천히 매수하는 것도 좋다

<Tip> 전세를 살게 될 때 고려할 것

 

10 집도 결국 욕망이다 - ft. 매슬로의 욕구단계설

집은 기본 욕구는 물론 자아 실현 욕구까지 충족

내집마련 과정=나 자신을 알아가는 과정

 

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<둘째마당> 쏘쿨의 비법 전수! 좋은 아파트를 고르는 안목

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01 돈 있으면 사고 친다? 조급함은 버릴 것! - 평정심 & 마음공부

집 살 때 나무 너머 숲을 지나 산맥을 보아야 하는 이유

호구 되지 않고 좋은 가격에 좋은 아파트를 구하는 방법

 

02 엄마의 눈으로 집을 골라야 실패하지 않는다

아이 키우기 좋은 집은 따로 있다

사용 가치가 높은 집=투자 가치가 높은 집

<Tip> 쇼핑의 끝판왕, 아파트! 놓지 마, 정신 줄!

아파트 쇼핑은 집과 친구, 인프라를 사는 것

 

03 아파트 ‘호갱’이 되지 않으려면? - ft. 초보자가 자주 하는 실수 8가지만 피해도 성공!

5. 자기가 좋아하는 걸 산다

6. 영역 본능에 순응한다

7. 새로운 정보나 호재만 찾는다

8. 과도한 공포와 탐욕이 있다

<Tip> 부동산 폭등기에 강동구 아파트를 산 20대 직장인

 

04 지도 펴고 시작, 지도 덮고 끝! - ① 일반 지도 → ② 지적편집도 → ③ 임장

네이버/다음 지도뿐만 아니라 지적편집도도 보아야 한다고?

땅의 쓰임새를 알려주는 지적편집도

입지의 가치를 이해하려면 - ① 일반 지도 → ② 지적편집도 → ③ 임장 필수!

 

05 10가지 부동산 필수 어플 활용 팁

1. ‘네이버 부동산’ 앱 - https://land.naver.com

2. ‘에버노트’ 앱

3. ‘카카오맵’ 앱 - https://map.kakao.com

4. ‘네이버 지도’ 앱 - https://map.naver.com

5. ‘아파트 실거래가(아실)’ 앱 - https://asil.kr

6. ‘호갱노노’ 앱 - https://hogangnono.com

7. ‘직방’ 앱 - https://www.zigbang.com

8. ‘부동산 지인’ 앱 - https://aptgin.com

9. ‘인터넷등기소’ 앱

– http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/001001003001.jsp

10. ‘밸류맵’ 앱 - https://www.valueupmap.com

 

06 상상하고 또 상상할 것! - 내가 실제로 이 집에서 산다면?

초등학교 앞, 고등학교 앞이 다 다르더라

사람 사는 모습을 관찰해야 입지가 보인다

           1. 전철역까지 실제 거리는 얼마나 되는가?

           2. 평일 출근길 정체가 심한가?

           3. 외부 소음과 냄새가 많은가?

           4. 빛 공해가 심한가?

           5. 평지인가?

햇빛이 안 들어오는 남향을 주의하자

<Tip> 매물 체크 리스트

 

07 부동산 임장, 해외여행 준비하듯 해라 - ft. 부동산 기초 조사 3단계

현장이 최우선! 사전 조사+사후 조사로 보강하자

           1. 사전 조사

           2. 현장 조사(임장)

           3. 사후 조사

부동산 기초 조사 방법

           1. 사전 조사 방법

           2. 현장 조사 방법          

           3. 사후 조사 방법

<Tip> 간단히 아파트 평수를 계산하는 꿀팁

 

08 성공적으로 첫 방문 지역 임장하는 방법 - ft. 동대문구 청량리 사례

이 언덕을 다 도보로 올라간다고?

낯선 곳에 처음으로 임장 갔을 때 좋은 방법

           1. 자동차로 크게 한번 돌아본다.

           2. 랜드마크를 미리 체크한다.

           3. 맛집, 유명 건물, 흥미와 이슈화된 곳을 미리 예습한다.

           4. 사전에 버스 동선(완행)을 포함시킨다. - ft. 카카오맵

           5. 지적편집도를 함께 볼 것!

<Tip> 지도 앱에 관심 장소를 저장하면 임장이 편해진다

 

09 야간 임장 노하우 - ft. 그 아파트의 미래가 궁금하면 밤을 노리자

신축 아파트가 밤에 깜깜하다면 그게 그곳의 미래다

좋은 아파트란? 밤길 도로는 밝지만 조용한 곳(고요 ×)

야간 임장 시 주의 사항

           1. 서울 지역

           2. 경기도 지역

 

10 내집마련 실천 4단계 - ① 자금 계획 ② 시세 지도 ③ 임장 ④ 비교 평가

1단계. 자금 계획 – 원대한 꿈, 그리고 돈

2단계. 시세 지도 작성 - 핸드메이드가 최고! 뇌에 각인하자

3단계. 임장 – 발이 기억하고 위장이 기억하는 현장 조사

4단계. 비교 평가 – 한 물건만 사랑하지 않기 위한 필수 요소

 

11 모든 집에는 감정이 숨겨져 있다 - ft. 과거를 용서할 것

<Tip> 오피스텔과 주상복합은 실거주 투자 절대 No!

 

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<셋째마당> 인서울 인강남을 외치는 이유 5가지

- ft. 아파트, 업무지구, 교통, 학군, 병원

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01 [아파트] 서울의 수요와 공급 - ft. 통계청 데이터

서울 쏠림 현상, 서울만 주택 부족 가속화

지방 사람들은 왜 비싼 서울로 오는가

욕망을 파악해야 투자 심리를 이해한다! 닥치고 수요!

데이터만 보고 섣불리 예측하지 말자! 사람을 공부할 것!

집의 본질적 가치는 희소가치를 품은 땅에 있다

서울과 강남의 진실 – 아파트 공급은 제한되고 수요는 폭증하고

<Tip> 최근 3년간 젊은 층의 수도권 이촌향도(離村向都) 가속화!

 

02 [업무지구] 서울 3대 중심업무지구(CBD)에 돈과 사람이 몰린다

1. 서울시청권 업무지구 – 조선시대부터 자리 잡은 곳

2. 영등포 여의도권 업무지구 – 국회와 방송사가 들어오면서 급부상

3. 강남·잠실권 업무지구 – IMF 때 IT산업 육성으로 급성장

<Tip> 서울 3대 중심업무지구 인근=고소득자 주거지

 

03 [교통] 지하철 2호선은 천사의 초록링 VS 그린벨트는 지옥의 초록링

서울 주요 3대 업무지구와 주요 대학을 순환하는 2호선

별다른 호재가 없어도 2호선 유동 인구 증가 추세

서울 3대 중심업무지구를 품은 2호선, 직주근접 요지

가급적 지하철 2호선 근처에 내집마련을 하자

그린벨트는 ‘지옥의 초록링’일까

<Tip> 서울 VS 수도권 외곽의 출퇴근길 천태만상

 

04 [교통] 신축빨 때문에 외곽으로 이사 가려는 당신에게

서울 VS 수도권 사람들의 극과 극 교통 체감

교통 선택지가 한정된 수도권, 직주근접은 곧 돈이다

필자처럼 시간을 낭비하지 않기를 바라는 마음에서

<Tip> 로세권 대동맥 – 자동차 전용 도로 & 서울 주요 도로

 

05 [교통] 직주근접으로 시간 부자가 되자

경기도에서 서울까지 출퇴근 4시간 걸린 사연

내집마련 최우선순위는 직주근접! ‘신축아파트증후군’에서 벗어날 것

서울이 직장이라면? 돈이 없다면? - 서울 핵심지 구축 꼬마 아파트가 정답!

현관문 안쪽보다 현관문 바깥이 중요! 인프라를 보자

내집마련은 결국 인프라를 사는 것이다

늦은 때란 없다

 

06 [학군] 한 아이를 키우려면 온마을이 필요하다

부모에게 중요한 건 학군

상급지에 사는 것도 교육의 연장선이다

모두 다 그런 건 아니지만…

“다 그렇게 살아!” 이런 말은 이제 그만!

<Tip> 초등학교 입학 전에 학군지로 이사 갈걸!

 

07 [학군] 취사 선택 가능한 서울의 학군지 - ft. 대치동, 방이동, 목동, 중계동

상급지=학군지 부모들의 열망이 모인 곳

1. 대치동 – 학군지 탑티어

2. 방이동 – 송파구 일대 핵심 학군지

3. 목동 – 서부 최고 학군지

4. 중계동– 강북의 자존심

 

08 [병원] 좋은 병원이 가까울수록 마음이 편하다

나보다 아이가 우선! 부모는 다 같은 마음

병원도 서울 쏠림 현상 심화

<Tip> 2호선 주변에 몰려있는 슬세권

 

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<넷째마당> 시세 지도 창시자 쏘쿨의 아파트 가치 투자 원칙 10가지

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01 [원칙 1] 내집마련은 사람들의 삶 그 자체다

이 사람은 왜 6년째 내집마련 공부만 할까

내집마련의 핵심은 ‘사람’

부동산은 사람들의 삶이다

 

02 [원칙 2] 닥치고 현장 조사를 나가라

현장 속 부동산 VS 모니터 속 부동산 천지 차이!

발품 판만큼 번다! 전화 몇 통화로 몇천만 원을 벌 수 있을까

‘왜 이 가격일까?’라는 궁금증이 입지 구분의 시작이다

임장, 즐겁게 해야 오래 한다

 

03 [원칙 3] 가격과 가치+@를 구분하라!

내집마련 안목이란 좋은 물건을 싸게 사는 것

‘싸다’는 기준은 무엇일까

비교 평가 – 많이 볼수록, 많이 비교할수록 좋다

 

04 [원칙 4] 좋은 물건을 싼 가격에 사라

원픽을 정하고 끊임없이 물건을 비교 평가할 것

최소 석 달간 50채 정도의 집을 보고 결정하자

좋아질 집보다 좋은 집을 사라! 호재는 계산에서 빼는 게 안전하다

 

05 [원칙 5] 교집합 투자를 해라 - ft. 교통, 환경, 학군

두려움을 극복한 여행으로 얻은 교훈

좋은 것이 다 모여있는 교집합 동네 찾기

내가 원하는 집인가 VS 사람들이 원하는 집인가

내집마련 교집합 3대 요소 – 교통, 환경, 학군

 

06 [원칙 6] 팔 물건은 아예 사지 마라

당신의 투자 원칙은 무엇인가

좋은 집은 나와 가족의 인생을 송두리째 바꾼다

<Tip> 딸 2명 워킹맘 강남 님의 성남에서 강남 내집마련 후기

 

07 [원칙 7] 스노우볼 효과를 줄 물건을 사라

10년에 2배 오를 현물 자산을 찾아라

월급쟁이라면 서울땅, 강남땅의 실거주 아파트를 노리자

 

08 [원칙 8] 실거주 한 채가 가장 큰 투자다

큰 태양 만들기 – 총력을 다해 가장 좋은 집을 사야 하는 이유

사용 가치, 투자 가치, 연금 가치, 방어 가치까지 1석4조!

 

09 [원칙 9] 오를 물건이 아니라 떨어지지 않을 물건을 사라

가족을 위해 집을 샀을 뿐인데 오르더라?

역지사지 - 다른 사람도 이사 오고 싶은 집을 사자

<Tip> ‘자기 자신을 용서하세요!’ - 2022년 12월 24일 쏘쿨 칼럼

 

10 [원칙 10] 인테리어는 기적이다

무조건 신축 아파트가 좋다? - 신축집증후군

구축 아파트를 신축처럼 변신시키는 인테리어의 힘!

가심비는 물론 가성비까지 OK!

 

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<다섯째마당> 쏘쿨 Pick! 서울시 초소형 아파트 Top 13

 - ft. 1인 가구와 딩크족

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01 [노원구 공릉동] 공릉라이프2단지아파트 - ft. 3~5억 대

공릉역과 하계역 사이 초품아 - 3억 대부터 시작하는 역세권 가성비 아파트

 

02 [노원구 공릉동] 공릉라이프3단지아파트 - ft. 3~5억 대

공릉라이프2단지와 인접, 고층은 공릉천 뷰 확보

 

03 [노원구 공릉동] 태강아파트 - ft. 4~6억 대

태릉입구역과 화랑대역 이용 가능 - 초품아 병세권, 강남권과 종로권 출퇴근 용이

 

04 [서대문구 천연동] 천연뜨란채아파트 - ft. 4~8억 대

충정로역과 독립문역 도보 가능 아파트 - 인왕산 숲세권, 광화문과 여의도 출퇴근지로 적합

 

05 [송파구 방이동] 오금현대백조아파트 – ft. 5~6억 대

방이역 초역세권, 학원가와 올림픽공원 인근 - 강남, 잠실, 종로, 여의도, 김포까지 전방위 출퇴근 가능

 

06 [동작구 상도동] 건영아파트 - ft. 5~9억 대

노들역과 상도역 사이 대단지 아파트 - 중앙대병원과 여의도 출퇴근자 다수 거주

 

07 [서초구 잠원동] 킴스빌리지 - ft. 7~12억 대

반포 입지 장점만 골라 누리는 가성비 최고 단지 - 고속버스터미널역 트리플 역세권 혜택도 장점  

 

08 [동작구 사당동] 사당우성2단지아파트 - ft. 8~10억 대

총신대입구역 더블역세권 대단지에 다양한 평형대로 구성 - 재래시장이 가까운 초품아 공세권 아파트

 

09 [송파구 오금동] 상아2차아파트 - ft. 8~12억 대

개롱역 출구 앞 초품아 평지 아파트 - 리모델링 추진 중, 향후 투자 가치 기대

 

10 [강남구 수서동] 수서까치마을아파트  - ft. 8~12억 대

일원역 초소형 대단지 아파트로 가성비 최고! - 수서역 개발 수혜주, 쿼터블 역세권 혜택 듬뿍

 

11 [송파구 잠실] 잠실리센츠아파트 - ft. 9~11억 대

잠실새내역 바로 앞, 교통 편리 - 자연 친화적인 잠실 인프라 효과 톡톡

 

12 [강남구 개포동] 성원대치2단지아파트 - ft. 9~13억 대

강남 주요 업무지구 인근 평지에 위치 - 구축이지만 교통 편의성과 공세권 입지로 선호도 Up!

 

13 [강남구 개포동] 삼익대청아파트 - ft. 11~16억 대

대치2단지 옆 위치, 인프라 함께 누려 - 양재천, 대치동 학원가와 접근성 우수

<Tip> 내 아파트의 지분은 몇 평일까? - 씨:리얼 사용법

 

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<여섯째마당> 쏘쿨 Pick! 서울시 소형, 중형 아파트 Top 8

 - ft. 3인 이상 가구, 방 2개 23평 이상

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01 [강동구 성내동] 성내삼성아파트 - ft. 8억 대

강동구청역 인접 대단지 아파트 - 잠실, 한강공원, 아산병원 접근성 훌륭

 

02 [강동구 성내동] 성안마을청구아파트 - ft. 8~10억 대

강동구청역 역세권+초품아 - 2, 5, 8호선 접근성 우수해 직장인에게 강력 추천

 

03 [송파구 송파동] 현대아파트 - ft. 9~13억 대

송파역과 석촌역 사이 가성비 최고! 잠실과 송리단길 인근 위치, 학원가 접근성도 우수

 

04 [송파구 방이동] 코오롱아파트 - ft. 12~13억 대

방이역 초역세권, 올림픽공원과 잠실 인프라권 - 초품아+학원가 이용 편리

 

05 [강남구 일원동] 푸른마을아파트 - ft. 13~18억 대

일원역 초역세권, 대치 학원가 인근, 수서역세권 개발 기대 - 삼성서울병원 직원들 다수 거주, 자연환경 우수

 

06 [서초구 반포동] 반포미도2차아파트 - ft. 15~19억 대

고속터미널 역세권, 병세권, 슬세권 아파트

 

07 [강남구 역삼동] 동부센트레빌아파트 - ft. 16~19억 대

선릉역 초역세권 위치, 도성초, 진선여중, 진성여고 배정 - 테헤란로, 삼성역 인프라 누리는 가성비 단지

 

08 [서초구 잠원동] 반포한신타워 - ft. 17~23억 대

고속터미널역, 신사역 이용 가능 - 대규모 신축 아파트 주변 인프라 공유