부동산 생초보가 경매 법원에 간 사정은?

베테랑 투자자가 이야기로 쉽게 풀어 쓴 경매 기초!

대항력? 권리분석? 말소기준권리? 하나같이 용어가 어렵다. 경매라고 하면 왠지 복잡하고 어려울 것 같다는 이미지가 있다. 이 책은 베테랑 부동산 경매 투자자가 소설 형식을 빌려 경매에 대해 알려준다.

주인공은 어느 날 살고 있던 첫 자췻집이 경매에 넘어갔다는 안내통지서를 받는다. 뉴스에서만 보던 전세사기 피해자가 된 것이다. 일단 경매가 이루어지는 법원에 찾아간 주인공은 그곳에서 만난 경매 고수 ‘기낭이’에게 배움을 청하는데…….

저자는 실제 경험을 바탕으로 경매 초보가 꼭 알아야 할 경매 기초를 누구나 알기 쉽게 풀어 책 한 권에 담았다. 어느 정도 부동산 경매를 아는 사람보다는, 경매에 관심이 있는데 접근법을 모르는 사람에게 권한다.

[목 차]
  

프롤로그

 

PART 1 마른하늘에 날벼락!

전세 사기 피해자가 되다

01 뭐? 집이 경매로 넘어간다고?

02 도대체 왜 내 집이 경매에 나오게 된 걸까?

03 난생처음 법원 입찰장을 가다

04 권리분석? 최우선 변제금? 그게 뭐죠?

05 경매에 넘어간 이유? 근저당을 보면 보인다

06 전입신고와 확정일자 때문에 보증금을 못 받는다고?

 

PART 2 경매 기초: 검색과 사건 분석

“선생님, 경매를 배우고 싶습니다”

01 경매 공부의 첫걸음, 대항력

02 경매의 기초, 배당 우선순위

03 부동산 경매 정보는 어디서 봐야 할까

04 [임차인이 있는 사례 1] 전입신고일자와 확정일자가 말소기준등기일보다 빠른 경우

05 [임차인이 있는 사례 2] 전입신고일자와 확정일자가 말소기준등기일보다 느린 경우

06 [임차인이 있는 사례 3] 전입신고일자는 말소기준등기일보다 빠르고 확정일자는 말소기준등기일보다 느린 경우

07 [임차인이 있는 사례 4] 전입신고일자는 말소기준등기일보다 느리고 확정일자는 말소기준등기일보다 빠른 경우

 

PART 3 경매 실전: 권리분석과 수익률 계산

“동네 물건부터 시작해 살고 싶은 지역의 물건까지 보고 또 보고”

01 한눈에 보는 권리분석 4단계

02 수월할 수도, 복잡할 수도 있는 명도

03 명도 과정이 복잡해지더라도 결국은 해결된다

04 셀프 등기로 수익률을 높일 수 있다

05 수익률 계산에 반드시 포함해야 할 취득세와 양도세

06 부동산 매매사업자로 경매할 때의 장단점

 

PART 4 경매 노하우: 고수는 이것이 다르다

“경매로 돈을 벌고 싶습니다”

01 재개발 지역 빌라 경매

02 10년 이내 지어진 다가구주택 경매

03 위장 임차인으로 의심되는 물건 경매

04 지분 물건 경매

05 상가 물건 경매

 

PART 5 경매 심화: 경매 입찰 전 알아두면 좋은 것

“보증금 10%를 날리는 일이 없도록!”

01 매각 후에도 소멸되지 않는 권리, 유치권

02 매각 후에도 소멸되지 않는 권리, 선순위가등기

03 매각 후에도 소멸되지 않는 권리, 법정지상권

04 배당요구하지 않은 선순위 전세권

05 등기부등본에서 왜 날짜 체크가 중요한가

06 알아두면 유용한 강제 집행 절차

07 특이한 경매 사례 3가지

08 디데이, 내가 살고 있는 집이 경매에 오른 날

[본 문]
  

오랜만에 친구들과 금요일을 맞아 술을 진탕 마시고 아침 해와 함께 귀가하던 날이었다. 들어오는 길에 우편함에서 챙겨 들고 온 우편물. 졸음기인지 취기인지 모르게 멍한 채로 부스럭부스럭 우편물을 뜯어 읽었다. 그리고 정신이 확 들었다. 읽고, 또 읽어봤는데……. 내가 살고 있는 집이 경매로 넘어가니 사용하고 있는 이 집의 권리신고를 하라는 연락이었다.

“이게 무슨 말이야? 권리신고? 나는 임차인인데? 전세 계약을 했는데 집이 경매로 넘어간다고? 설마…….” (15쪽)

 

사실 부동산에 대해서 잘 모른다. 부동산은 투자금도 너무 많이 들어가서 깊이 공부해야 할 영역이 아니라고 생각했다. 남들 다 하는 주식에나 조금 투자했지……. 코인도 슬쩍 보았지만 주식이든 코인이든 수익률이랄 것도 없다. (중략) 하지만 집이 경매로 넘어간다는 소리를 듣는 순간 더는 문외한이어서는 안 됨을 실감했다. 특히 ‘부동산 경매’의 순서와 방법에 대해서 알아야겠다고 생각했다. (21쪽)

 

법원에서는 내가 살고 있는 집이 경매로 나오려면 앞으로 6개월 정도 남았다고 알려주었다. 배당요구종기일까지 나의 권리신고를 하라는데……. 배당요구종기일이 대체 무슨 말인지……. (중략) 머릿속이 복잡하고 가슴속이 답답해질 뿐이다. 이대로는 안 되겠다 싶어서, 내가 살고 있는 지역의 법원을 검색해보았더니 때마침 오늘 법원 경매가 있다고 나와 있었다. 오전 10시까지 법원에 가서 일단 경매가 어떻게 진행되는지 살펴봐야겠다. (27쪽)

 

경매 결과가 나오면 낙찰된 사람들을 한 명씩 호명한다. 그런데 저 멀리 젊은 사람 한 명이 부동산 3건을 낙찰받아 가는 게 아닌가.

‘뭐지? 한 사람이 입찰을 세 개나 해도 되나? 입찰을 여러 번 해도 된다고 해도 어떻게 낙찰을 세 개나 받냐? 이거 불법 아니야?’

마침 아까 전 부동산 3건을 낙찰받은 사람이 의기양양하게 걸어 나왔다. 법원에서 호명한 이름이…….

“기낭이?” (34쪽)

 

부동산 3건을 낙찰받은 사람이 멀어지고, 나는 홀린 듯이 그 사람의 뒤를 쫓아갔다. 무작정 불러세우고 간절하게 내 상황을 설명하고, 농구 코트에 돌아가고 싶은 어느 방황 청소년처럼 간절히 부탁했다.

“선생님, 경매를 배워보고 싶습니다.” (36쪽)