『부동산 매도 불변의 법칙』은 매도를 하려는 사람이 반드시 알아야 할 실무 과정을 한 권에 담았다. 매도 전 준비부터 가격 결정, 중개업소 활용, 매수자와의 협상, 계약서 검토, 세금 신고와 절세 전략, 잔금 처리와 사후 점검까지 전 과정을 빠짐없이 다룬다. 특히 양도소득세 비과세, 부부 공동명의, 장기보유특별공제 등 세무 실전 노하우와 다양한 매도 사례를 제시해, 매도자가 당장 현장에서 적용할 수 있는 가이드를 제공한다. 매도 경험이 부족한 초보자부터 여러 채를 보유한 투자자까지, 실패 없는 매도를 준비하고 싶다면 이 책을 펼쳐보자.

이 책은 부동산 투자와 강의 경험이 풍부한 대표 저자를 중심으로, 세무사와 법무사 전문가가 함께 집필해 매도의 전 과정을 다루었다. 네이버 부동산스터디 카페 운영자 붇옹산은 “부동산 경험자에게도 꿀팁이 가득하다”고 평했고, 김종율 아카데미 김종율 원장은 “사는 법이 아닌 파는 법을 알려주는 참신한 책”이라 했다. 또한 유튜브 채부심의 채상욱 대표는 “매도를 잘하는 자가 진정한 고수”라며 이 책을 추천한다.

 

 

“사는 것보다 더 어려운 건 파는 일이다”

흔들리지 않는 법칙으로 부동산 매도의 답을 찾아라!

 

이 책은 총 5부로 구성된다. 1부 ‘부동산 매도의 출발점’에서는 매도 전 반드시 알아야 할 법률·세무 지식과 시장 조사, 정책 확인 등 기초를 다룬다. 이를 통해 준비 없는 매도의 위험을 알려준다. 이어지는 2부 ‘성패를 가르는 매도 전략’에서는 중개업소 선택과 계약 유형, 매물 홍보와 협상 기술을 통해 매도의 성패를 가르는 핵심 전략을 제시한다. 3부 ‘협상과 계약, 실제 매도의 과정’에서는 매수자와의 소통법과 협상 기술, 계약서 검토와 법적 절차를 실무 중심으로 풀어냈다. 4부 ‘거래가 끝난 이후의 관리’에서는 양도세 신고, 잔금 처리, 등기 이전, 사후 분쟁 해결 등 매도 후 반드시 챙겨야 할 절차를 알려준다. 마지막으로 5부 ‘현장에서 배우는 매도법’에서는 아파트, 분양권, 다주택자 등 다양한 실전 사례를 담아 실제 매도 과정과 절세 전략을 구체적으로 보여준다.

이 책은 첫 집을 팔아야 하는 1주택자부터 갈아타기, 상속이나 이혼 등 복잡한 상황에 놓인 다주택자까지 모두에게 유용하다. 매도 경험이 부족한 독자들은 거래 과정에서 흔히 겪는 시행착오를 줄일 수 있다. 특히 세금 절세 전략과 협상 기술을 통해 이익을 극대화하고, 법률·계약 조언은 분쟁을 예방하는 데 도움을 준다. “집을 잘 파는 것도 능력”이다. 이 책을 읽고 나면 막막했던 매도가 훨씬 구체적이고 실천 가능한 과정으로 다가올 것이다.

[목 차]

프롤로그•’사는 법’만큼 ‘파는 법’도 중요하다

 

1부 부동산 매도의 출발점

 

1장 매도 전 알아두어야 할 것들

매도 가격 결정을 위한 시장 조사

매도 과정을 안전하게 지키는 법률 지식

매도 시 알아야 할 세금 지식

집을 매도하는 순서, 매도 먼저? 주거 계획 먼저?

매도 시점의 정책 확인

중요하게 고려해야 할 부동산 시장 상황

기타 고려해야 할 사항

 

2부 성패를 가르는 매도 전략

 

2장 성공적인 중개업소 선택과 활용법

부동산을 매도할 때 중개업소를 신뢰하라?

전속 계약과 일반 계약, 무엇이 더 유리할까?

일반 계약 시 주의할 점과 실전 관리 요령

공인중개사와의 분쟁을 방지하려면

 

3장 매도 성패를 가르는 매물 홍보 전략

부동산 가치를 효과적으로 전달하는 법

중개업소 브로드캐스팅, 여러 군데 알리자

중개업소에서 연락이 오지 않는다면?

가격 조정 타이밍과 급매 전략, 그리고 중개사와의 협상 기술

 

3부 협상과 계약, 실제 매도의 과정

 

4장 매수자를 사로잡는 소통과 협상의 기술

매수자에게 보여주는 순간이 성공을 좌우한다

매수자 질문에 슬기롭게 대처하는 법

매수자와의 협상은 기술입니다

 

5장 반드시 확인해야 할 계약 검토 사항

계약 전 필수 단계: 권리관계의 확인

임차인 있는 부동산을 매도할 때 주의점

부동산 매도 시 계약의 중요성

매매계약서 작성 시 유의할 점

계약 종료와 관련된 법적 절차

법적 분쟁 발생 시 대처 방안

 

4부 거래가 끝난 이후의 관리

 

6장 매도 후 반드시 챙겨야 할 세금 신고

반드시 알아야 할 양도소득세 기본 요소

양도소득세 비과세 조건과 적용 사례

실제 사례로 풀어보는 양도소득세 계산하기

부동산 매도·매수 시 검토할 세금 이슈들

양도소득세 신고 및 주의사항

 

7장 매도 완료 후 최종 점검 체크리스트

잔금 수령 후 매도자의 역할

매도자의 마지막 책임, 이전 등기와 문서 정리

매매 후 하자 처리 등 법적 분쟁 해결법

 

5부 현장에서 배우는 매도법

 

8장 상황에 따른 매도 실전 사례

일반 아파트 매매 사례: 인천 A신도시 B아파트_부부 공동명의를 활용한 양도세 과세구간 조정

일반 분양권 매매 사례: 인천 A신도시 인근 C아파트 분양권_분양권 단기 양도 사례

양도차손 활용 사례: 서울 D뉴타운 E아파트_부부 공동명의, 오피스텔 분양권 부부간 매매

장기보유특별공제 사례: 경기 F시 G아파트_1가구 1주택자 장기보유특별공제 80% 적용

일시적 2주택 비과세: 경기 H시 I아파트_일시적 1세대 2주택 비과세 특례

[본 문]

매물 가격이 낮거나 높게 형성된 경우, 이는 대부분 임대차 계약 잔여 기간, 급매, 리모델링 여부, 층수/향/동호수 특성 등의 요인이 반영된 결과입니다. 특히 최근 3개월 내 6억 2천만 원 거래는 1층 매물이어서 다른 층에 비해서 저렴하게 거래되었다는 것을 알 수 있습니다.

이와 같이 동이나 층, 향에 따라서 또는 최근 전세 계약이 많이 남아있거나 잔금을 빠르게 처리해야 하는 급매라면 낮은 가격대에 매물로 나올 수 있습니다. 반대로 우리가 흔히 이야기하는 RR(로열동+로열층)이거나 최근 리모델링을 완료한 동호수는 일반 매물보다 비교적 높은 가격에도 거래될 수 있다는 사실을 명심하세요.

_21쪽

 

거래 당사자가 위 보증을 통해 손해배상을 받기 위해서는 중개사가 자신의 책임을 인정한 합의서나 법원의 판결 등의 사본을 첨부해 보증기관에 청구해야 합니다. 하지만 공제증서는 거래 사고 1건에 대한 한도가 아니라, 보증 기간 동안 가입 중개사의 모든 거래 건에 대한 배상 금액 전부에 대한 한도임을 유의해야 합니다.

덧붙여 공인중개사의 손해배상책임이 무한정 인정되지 않는 점도 주의해야 합니다. 우선 중개 사고로 인한 손해배상 소송에서 중개사의 고의·과실에 의한 책임은 피해를 입은 거래 당사자가 증명해야 하는데, 중개사 책임이 명백한 경우가 아닌 이상 쉬운 과정이 아닙니다.

_71쪽

 

따라서 매도인은 주택 매도를 진행하며 기존 임차인이 계약갱신청구권을 행사하는 경우 계약을 종료시키고자 싶은 마음으로 허위의 실거주 사유를 들어 거절함을 지양해야 합니다. 실거주 사유로 거절했으나 부득이한 사유로 인해 실거주가 어려워졌을 때는, 차후 임차인에 대한 손해배상 문제가 불거질 수 있는 점을 떠올려야 합니다. 당시 사정을 객관적으로 정리해 추후 증명할 수 있도록 준비하고, 어쩔 수 없이 일정 손해배상 내지 합의금을 임차인에게 지급해야 할 수도 있음을 감안해야 합니다.

_132쪽

 

재개발·재건축 사업을 통해 새 아파트를 취득하는 경우에도, 그 취득일을 어떻게 판단하느냐에 따라 양도소득세 계산에 큰 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 조합원 입주권을 보유하고 있는 경우에는 원조합원인지, 승계조합원인지에 따라 취득일이 다르게 적용되므로 각별한 주의가 필요합니다.

관리처분계획인가를 받기 전 주택을 직접 취득해 조합원이 된 ‘원조합원’의 경우, 새로 준공된 신축 아파트의 취득일은 멸실된 기존 주택의 취득일로 소급하게 됩니다. 따라서 원조합원이 신축 아파트를 양도할 경우, 실제 등기일이나 신축 아파트 사용승인일이 아닌, 종전 주택의 취득일을 기준으로 보유기간을 산정하게 됩니다.

_193쪽

 

잔금을 계좌이체로 받는 경우에는 은행 앱이나 인터넷뱅킹을 통해 즉시 입금 여부를 확인한 뒤, 입금이 완료된 것이 확인되었을 때 인계를 진행해야 합니다.

잔금을 수표, 특히 자기앞수표로 받는 경우에는 수표를 받은 직후 은행 창구를 방문해 즉시 예치하거나 진위 여부를 확인하는 것이 좋습니다. 자기앞수표는 일반적으로 안전한 지급 수단이지만, 상황에 따라 당일 인출이 불가능할 수도 있으므로 반드시 금융기관에서 이상 여부를 확인해야 합니다. 문제가 없다고 판단되면 이때를 기준으로 잔금 수령이 완료된 것으로 간주할 수 있습니다.

_250쪽

 

일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰 매도 순서를 맞추기 위해 H시 I아파트는 최대한 많은 중개업소에 의뢰하는 일반 방식을 먼저 선택하고, 잠실 아파트는 일을 잘하는 몇 군데 부동산에만 전속으로 의뢰하기를 결정했습니다. 우선 H시 I아파트를 먼저 매도해야 하므로 인근 15여 개 주요 중개업소에 동시에 매물을 등록해 빠른 매각을 유도하는 것이 유리하다고 판단했고, 잠실 아파트는 중개업소 몇 군데에만 매물을 의뢰해 가격 변동이나 거래 사례 등을 지속적으로 모니터링하기로 했습니다. 잠실 아파트마저 다중으로 의뢰하면 관리도 문제였고, 먼저 팔 수도 없는데 너무 많은 중개업소에서 연락이 오게 될 경우 부담이 되었기 때문입니다.

_304쪽

부동산 중개업을 10년 이상 했고, 부동산 투자자로서 남들보다 부동산을 사고팔아본 경험이 있기 때문에 나도 웬만큼 안다고 생각했다. 그런데 이 책을 읽고서는 한 수 배웠다는 생각이 들었다. 초보자들에게도 유용하겠지만, 부동산 경험이 있고 조금 안다고 자부하는 분들께도 굉장히 유용한 꿀팁들이 많이 담겨있다. 부동산을 잘 팔기 위한 법무, 세무를 포함한 실무적인 노하우까지 잘 정리해놓은 맞춤 도서라 할 만하다!

붇옹산_네이버 부동산스터디 카페 운영자

 

긴 시간 부동산 투자 겸 강의를 하며 들은 격언 중에 “가장 쉬운 것이 부동산을 사는 일이고, 가장 어려운 것이 부동산을 파는 일이다”라는 말을 자주 인용하곤 한다. 가격이 얼마이건 간에 돈만 있으면 살 수 있는 것이 부동산이지만, 팔 때를 잘 못 고르면 팔고 나서 더 오르든지 그 많던 매수세가 다 사라져 일절 팔리지 않는 때를 만난다. 시중의 부동산 투자서나 강의도 하나같이 호재를 분석해 어디를 사야 할지에 대한 이야기만 가득한데, 이 책은 언제 어떻게 팔아야 할지 알려주는 참신함이 인상적이다. 그런 점에서 부동산 투자 초보부터 고수까지 모두 읽어야 한다. 적어도 부동산 투자를 오랫동안 할 사람이라면 말이다.

김종율_김종율 아카데미 원장

 

대표 저자는 내가 아는 부동산 시장의 플레이어 중 가장 세심하고 꼼꼼한 성격이고 한 분야를 파면 끝장을 보는 숨어있는 찐 고수다. 그가 매도에 대한 책을 쓴다고 했을 때, 나는 그 책이 부동산 매도 분야의 정점이 될 거라고 생각했다. 통상 직장인 투자자의 경우 ‘아파트 몇 채 사서 돈 벌었다’류의 책이 대다수인데 매수만을 권하는 책들 사이에서 이 책의 가치가 돋보인다. 요즘 갈아타기든 순수 처분이든 매도에 관심이 커질 시점이라 소장 가치가 넘친다. 내용도 이러이러한 게 좋다는 팁 수준을 넘어서 평범한 투자서에서는 볼 수 없는 디테일이 곳곳에 숨어있다. 매도를 잘하는 자가 진정한 고수다.

채상욱_유튜브 채부심 대표