◆ 5만5천 팔로워가 극찬한 망고쌤의 내 집 마련 부동산 강의

◆ 무주택자·직장인·신혼부부·학부모를 위한 부동산 실전 로드맵

◆ 시장·입지·정책을 꿰뚫는 빅데이터 투자 전략

 

모두가 불안한 지금이야말로 ‘아파트 슈퍼사이클’이다!

평범한 월급쟁이, 데이터로 강남에 입성하다

‘집값이 너무 올라서 포기했다’, ‘대출이 막혀서 답이 없다’ 등 집을 사지 못하는 사람은 늘 핑곗거리를 먼저 찾는다. 하지만 내 집 마련을 꿈꾸는 사람들은 어떤 상황에서도 반드시 기회를 모색해야 한다. 불안한 부동산시장 속에서 갈피를 잡지 못하고 있는가? 그렇다면 이 책이 당신을 위한 최고의 책이 될 것이다. 지금보다 더 나은 삶을 위한 현실적인 내 집 마련 전략서 『일타강사 망고쌤의 아파트 슈퍼사이클』이 출간되었다.

 

이 책의 저자는 월급쟁이에서 시작해 치열한 공부와 분석 끝에 결국 강남에 입성한 23년 차 부동산 전문가다. 그가 강조하는 것은 단 하나, 집값은 감이 아니라 ‘데이터로 보는 것’이다. 부동산에 감정이 개입해서는 안 된다. 입주물량, 미분양, 금리, 전세와 매매의 간극, 고점 대비 회복률 등 실질적 데이터를 통해 시장의 흐름을 읽고, 내 상황에 맞는 지역과 시기를 포착해야 장기적으로 우상향하는 내 집을 마련할 수 있다.

 

저자는 직장인·신혼부부·학부모가 ‘어디를 사야 할까’ 고민할 때, 서울의 주요 핵심지 분석을 통해 스스로 답을 찾을 수 있도록 그 방법을 구체적으로 설명한다. 뿐만 아니라 실전 분석을 통해 ‘나만의 강남’을 찾는 체계적인 방법까지 제시한다. 부동산 전문가들이 실제로 참고하는 핵심 지표들을 따라가다 보면 독자들은 어느새 시장을 꿰뚫는 자신만의 뷰를 자연스레 가지게 된다. 이러한 뷰를 바탕으로 현 정부의 규제와 수급 전망까지 함께 고려하면, 실수요자든 투자자든 각자의 상황에 맞는 부동산 전략을 손쉽게 수립할 수 있다.

 

내 집 마련은 더 이상 꿈이 아니다. 종잣돈이 적어도, 부동산이 처음이어도, 이 책 한 권이면 누구나 가능하다. 이제, ‘사는 게 맞을까?’라는 고민을 멈추고 ‘어디에, 언제, 왜 사야 할까’를 고민할 시간이다. 저자는 자신 있게 말한다. 지금이 바로 ‘아파트 슈퍼사이클’이자 내 집 마련을 위한 ‘골든 타임’이다. 부동산 전문가이자 빅데이터 전문가인 망고쌤의 실전 부동산 로드맵으로 당신만의 강남에 지금 당장 올라타라!

[목 차]
  

추천사

프롤로그 | 내 집 마련은 삶의 그림을 바꿉니다

 

1장 | 내 집 마련: 돈부터 알아야 시작된다

평생 내 집 없이 살 수 있을까?

뜨거운 불장과 차가운 냉각기, 그 사이에 선 투자자들 | 집은 필수품이자 최고의 자산이다

 

내 집이 나를 위해 돈 버는 순간

나는 돈의 규칙을 공부하기로 했다 | 누군가는 나를 위해 일해야 한다 | 돈은 지금도 늘어나고 있다

 

경제적 자유란 없다

나는 재테크가 하고 싶었다 | 우리는 재테크를 평생 한다 | 부자가 되는 현실적인 방법 | 이것만 알면 부동산으로 돈 벌 수 있다

 

2장 | 오르는 아파트: 데이터가 알고 있다

상승론? 하락론? 이미 답을 정한 사람들

포지션이 성향을 결정한다 | 2023년 부동산은 얼마나 하락했을까? | 시장을 보는 눈은 데이터에 있다

 

미래 가격을 예측하는 입주물량

부동산의 수요와 공급을 보여주는 입주물량 | 적정 입주물량을 알아야 가격이 보인다 | 서울을 품고 있는 경기도 | 수도권의 막내 인천 | 광역시의 맏형 부산 | 가격의 등락폭이 큰 대구 | 중부권 대표 도시 대전 | 온화한 빛고을 광주 | 중화학공업의 메카 울산 | 아파트 가격의 비밀은 입주물량에 있다

 

현재 시장을 보여주는 미분양

어떤 아파트가 미분양이 나고 있을까? | 오늘의 아파트가 궁금하면 미분양을 봐라

 

집값을 조정하는 급등락 금리 사이클

집값은 수급으로만 설명할 수 없다 | 수급을 누르는 금리 | 금리는 보통 견딜만하다

 

경제 위기 시대의 부동산시장

외환 위기: 비정상적인 금리 인상 | 금융 위기: 매매가 하락과 미친 전세의 등장 | 코로나 시기: 영끌족의 패닉 바잉 | 세 번의 위기로 보는 시장의 법칙

 

매물 증가는 하락의 신호일까?

팔려는 사람은 많고, 사려는 사람은 없다 | 상식이 통하지 않는 부동산시장 | 매물이 증가해도 가격이 하락하지 않는 네 가지 이유

 

부동산 사이클: 짧은 하락과 긴 반등

경기가 어려운데 집값은 왜 오를까? | 침체와 위기는 다르다

 

강남 아파트가 비싼 진짜 이유

전국 세대수의 1.4% | 강남의 온기가 주변으로 퍼지고 있다

 

3장 | 직장인, 신혼부부, 학부모: 그래서 어디를 사요?

내 집은 어디에 마련해야 할까?

2025년 금리 인하는 계속된다 | 기준 금리와 대출 금리 | 주식과 부동산은 다르다

 

직장인이 꿈꾸는 집은 어디에?

인생의 10분의 1을 길에서 보내는 직장인 | 직주근접을 알아야 부동산이 보인다

 

새로운 직주근접의 강자: 동작 vs 용산

서반포로 불리는 동작 | 모든 곳의 중심 용산

 

신흥 업무 지구가 선택한 도시: 광명 vs 수지

가디와 구디를 아우르는 광명 | 판교 사람이 주목하는 수지

 

학군지에는 돈이 모일 수밖에 없다

자라나는 아이를 위한 집 | 동네 사람이 동네 아파트 가격을 결정한다 | 학군지 허들 효과 | 지나가는 자리, 머무는 자리

 

서울 3대 학군지: 대치동, 목동, 중계동

누구나 아는 학군지 대치동 | 0.5기 신도시 목동 학원가 | 강북의 마지막 자존심 중계동 은행사거리

 

마포와 성동은 앞으로 어디가 더 비싸질까?

재개발 단지의 숙원 사업: 학원 인프라 | 고소득자를 잡으려면 학원 인프라를 키워라

 

인구 소멸 시대의 내 집 마련

합계출산율 0.75의 시대 | 실제 인구는 얼마나 줄어들까? | 서울 인구가 줄고 있다 | 합계출산율의 사각지대

 

사람은 핵심지로 이동한다

저출생의 시대에도 인구는 증가한다 | 집을 지어야 인구가 늘어난다 | 서울의 집값이 비싸다고 경기도로 가는 걸까? | 현명한 내 집은 핵심지에 있다

 

4장 | 미래를 위한 선택: 나는 집을 사기로 했다

집을 사도 되는지 남에게 묻지 말자

지금 집을 사는 게 맞을까? | 흔들리지 않는 나만의 뷰

 

실거주냐 투자냐, 그것이 문제로다

실거주와 투자 전부를 잡긴 힘들다 | 판단의 기준: 수익의 관측 시점

 

나는 오르는 아파트가 좋다

집값은 장기적인 이슈를 따라 움직인다 | 부동산시장은 거래 비용이 크다 | 수급과 금리가 집값을 결정한다 | 수도권 수급으로 본 집값의 핵심

 

오르는 아파트에도 순서가 있다: A-B-C 이론

지역 선택 고민? 순서로 한 방에 해결 | 온기는 지하철을 따라 흐른다 | 대치가 오르면 개포도 오른다 | 현명한 내 집을 위한 우선순위

 

5장 | 실전 부동산: 나만의 강남 찾기

내가 감당할 수 있는 예산을 정하자

운용 가능한 자산 정확히 알기 | 나는 집에 얼마까지 쓸 수 있을까?

 

손가락 하나로 끝내는 부동산 매물 검색

예산에 맞는 아파트 찾기 | 내 상황에 맞는 아파트 조건들

 

웹으로 끝내는 매전갭

호갱노노로 매전갭 찾기 | 만능 웹사이트 리얼망고에듀 활용하기

 

[실전] 나만의 강남 찾기: 송파구 지역 분석

해당 지역의 아파트시장 분석하기 | 지형은 사람들의 생활을 보여준다 | 송파구의 생활권과 법정동 | 핵심은 아파트 밀집 지역에 있다 | 아파트 지리학: 숲을 먼저 파악하고 나무를 보자 | 가격은 위계를 만든다 | 가격이 상승 흐름을 타면 어디서부터 오를까? | 미래를 예측하는 아파트 연식

 

[실전] 나만의 강남 찾기: 송파구 데이터 분석

수요와 공급 나타내는 데이터 | 수급의 첫 번째 데이터: 인구와 세대수 | 수급의 두 번째 데이터: 미분양 | 수급의 세 번째 데이터: 입주물량 | 수급의 네 번째 데이터: 매매와 전세 | 가장 먼저 오르는 반등 지표: 고점 대비 회복률 | 매도자 우위 시장에 찾아오는 신고가

 

[실전] 나만의 강남 찾기: 송파구 입지 분석

입지 분석의 시작: 교통과 학군 | 고학년으로 갈수록 사라지는 학생들 | 공부는 학교에서 점수는 학원에서

 

[실전] 나만의 강남 찾기: 송파구 재개발/재건축

새로운 활력 재개발, 재건축 | 강남 유일의 뉴타운 거여/마천동

 

[실전] 나만의 강남 찾기: 송파구 단지별 시세 분석

순위를 알아야 내 집이 보인다 | 헬리오시티가 입주한 가락동 | 송파구에서 가장 저렴한 거여/마천동 | 올림픽훼밀리타운이 이끄는 문정동 | 우수한 학원 인프라 방이/오금/송파동 | 잠실역 인근의 우수한 입지 신천/풍납동 | 위례신도시와 송파의 끝자락 장지동 | 송파의 대장 잠실동

 

6장 | 새로운 정부 정책: 규제의 시대 맞춤형 부동산 투자 전략

 

규제로 집값을 잡을 수 있을까?

서울의 토지거래허가 확대 시행 | 강남3구와 용산구 토지거래허가 확대 재지정 | 규제로 방향을 바꿀 수는 없다

 

족집게 분석! 이재명 정부, 이것만 알면 된다

민주당 정부만 들어서면 집값이 급등한다? | 서울의 수급은 40년 만에 최저치, 금리는 인하 추세 | 규제는 대통령이 하는 게 아니다

 

미리 보기! 현 정부 맞춤형 부동산 전략

규제를 현명하게 대처하는 방법 | 피할 수 없는 다주택자 규제 강화 | 실수요자는 어차피 규제하지 못한다 | 규제지역으로 막으면 비규제지역으로 흐른다

 

에필로그 | 집은 우리 가족의 시간이 머무는 곳입니다

[본 문]
  

우리가 자본주의 사회에서 부동산으로 돈을 벌어보겠다고 마음을 먹었다면 어떤 것들을 계속 공부해야 할까? 오랫동안 고민해본 결과, 결국은 두 가지로 압축된다. 첫째, 왜 아파트는 오르고 내리는가? 부동산시장, 특히 아파트시장이 움직이는 원리를 아는 것이다. 이것을 알아야 매수/매도 전략을 취할 수 있고, ‘운’을 실력으로 바꿀 수 있다. 둘째, 어떤 아파트를 사야 할까? 장기적으로 우상향한다고 하더라도 어떤 아파트는 많이 오르고, 어떤 아파트는 적게 오른다. 이런 현상은 시간이 갈수록 더 심해질 것이다. 쉽게 말하면 압구정 현대아파트를 사면 된다. 그런데 이것은 현실적인 이야기인가? 절대 그렇지 않다. 우리는 가장 합리적인 방법으로 우리 사정에 맞는 아파트를 정해야 한다.

- 〈1장 | 내 집 마련: 돈부터 알아야 시작된다〉 중

 

그럼 주변 분위기에 휩쓸리지 않고 시장을 볼 수 있는 능력은 어디에서 오는 것일까? 그런 능력은 데이터를 보는 것에서 출발한다. 필자는 20대 후반에 아파트 투자를 시작해서 30대 초반에 서울의 아파트 두 채를 가지고 있었다. 집만 사면 가격이 계속 오르는 것을 보며 어깨가 으쓱해졌다. 자신감이 붙어서 돈이 생길 때마다 집 살 생각만 했었는데 2008년 금융 위기를 맞으면서 집값이 떨어질 수 있다는 것을 알게 되었다. 부동산 불패, 우상향을 믿고 아파트를 샀는데 이게 무슨 일이란 말인가? 한동안 부동산에 관심이 식었고 사업으로 소득을 늘리려고 노력했다. 그리고 다시 부동산시장에 온기가 돌기 시작하면서 과거의 실수를 반복하지 말아야겠다는 마음에 처음으로 시작한 것이 데이터였다.

- 〈2장 | 오르는 아파트: 데이터가 알고 있다〉 중

 

필자는 교통이 좋은 곳은 지나가는 자리가 되고, 학군지는 머무는 자리가 된다고 표현한다. 교통이 좋은 곳에서 열심히 자산을 모은 뒤, 자녀가 성장하면 자산과 소득 수준에 맞춰서 학군지를 선택하고 이사한다. 자녀에게 더 좋은 환경을 물려줄 수 있는 지역은 경쟁이 치열해서 모두가 갈 수는 없다. 자산과 소득이 충분한 가정은 학군지를 선택하고, 그렇지 못한 가정은 차선을 선택한다. 쉽게 이야기하면 집값으로 20억 원을 지불할 수 있는 세대, 15억 원을 지불할 수 있는 세대 등 자산별로 나뉘어 이동하게 된다는 것이다.

- 〈3장 | 직장인, 신혼부부, 학부모: 그래서 어디를 사요?〉 중

 

필자는 집값의 흐름을 큰 돌에 비유해 왔다. 큰 돌 밑에 장작을 넣고 불을 붙이면 돌의 아래쪽부터 달아오르기 시작해서 점점 온기가 퍼져 나간다. 시간이 지나면 돌 전체가 붉게 달아오른다. 집값도 비슷하다. 보통 강남구, 서초구가 상승을 시작하고, 송파, 용산, 성동, 동작, 광진, 강동 등 주변 지역으로 온기가 퍼진다. 돌을 데우는 원리와 동일하다. 한 곳이 달아오르면 온기는 그 주변으로 퍼진다. 그래서 집값도 오르는 순서가 존재한다.

- 〈4장 | 미래를 위한 선택: 나는 집을 사기로 했다〉 중

 

그렇다면 위례신도시의 초등학교는 어떤 상황일까? 송파구에서 평균 연령이 가장 젊은 행정동이 위례동이다. 학급당 학생 수는 송파구 평균보다 많지만, 고학년으로 갈수록 학생 수가 줄어드는 경향이 있다. 왜 그런 것일까? 현재 송례초등학교 학부모의 경우 고학년으로 갈수록 중학교, 고등학교 이상의 교육을 위해서 외부로 나가는 것을 생각하는 것은 아닐까? 이런 생각의 결과가 고학년으로 갈수록 학생 수가 줄어드는 결과를 가져온 것이라 추측된다.

- 〈5장 | 실전 부동산: 나만의 강남 찾기〉 중

 

문재인 정부에서는 조정지역이나 규제지역을 지정하면 사람들은 비웃기라도 하듯이 규제지역 지정된 곳 바로 옆 지역으로 가서 매수를 했다. 어찌 보면 당연한 결과다. 유동성은 넘치고 공급은 부족한데 규제지역 지정으로 상승세가 높은 지역의 수요를 일시적으로 막으면 그 돈은 비규제지역으로 갈 수밖에 없다. 이렇게 규제지역을 지정하면 그 인근 지역으로 수요가 몰리고 다시 인근 지역이 규제지역으로 지정되면 수요가 다시 그 주변으로 몰리면서 전국적인 부동산 상승 매커니즘이 완성되었다. 사실 이런 경우는 문재인 정부 시절에만 그랬던 것이 아니다. 노무현 정부 때도 그랬고 그 이전에도 비슷한 경우가 많았다. 우리는 이런 부분에서 힌트를 얻을 수 있다.

- 〈6장 | 새로운 정부 정책: 규제의 시대 맞춤형 부동산 투자 전략〉 중

김종후 (유튜브 〈후랭이TV〉)

부동산시장을 예측한다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 최근 하락장을 겪으며 수많은 전문가들이 길을 잃었을 때, 나는 저자와 본격적인 유튜브 촬영을 시작했다. 매달 함께 시장을 분석하면서 깨달은 것은, 그가 단순한 ‘입 전문가’가 아닌 ‘진짜 현장 사람’이라는 사실이었다.

2023년 1월, 고금리와 역전세로 부동산시장 전체가 얼어붙었던 시기를 기억한다. 매물은 쌓이고 거래는 실종되었다. 그런데 놀랍게도 저자에게 전화할 때마다 그는 한결같이 현장에 있었다. “지금 어디세요?”라고 물으면 돌아오는 대답은 늘 같았다. “OOO 구역 보고 있습니다”, “OO동 돌아보는 중이에요” 시장이 최악일 때조차 발품을 멈추지 않는 그의 모습에서 진정한 부동산 전문가의 모습을 보았다.

무엇보다 놀라운 점은 그가 2023년의 하락과 이후 시장의 흐름을 정확히 예측한 사람 중 하나라는 것이다. 당시 온갖 매체는 ‘대폭락’, ‘버블 붕괴’를 외치는 콘텐트로 가득했다. 공포가 시장을 지배했고, 많은 이들이 패닉에 빠졌다. 하지만 저자의 이야기를 꾸준히 들어온 사람들은 달랐다. 폭락의 공포 속에서도 용기 있게 매수에 나선 그들은 지금쯤 제법 쏠쏠한 수익을 거두고 있을 것이다.

23년간 부동산 현장을 누빈 저자가 데이터와 현장의 목소리를 균형 있게 담아 만든 이 책은, 정권 교체로 혼란스러운 지금 시장에서 더욱 빛을 발한다.

 

‘지금 사도 될까, 언제가 적기일까?’

 

실수요자와 투자자 모두가 품는 이런 질문들에 저자는 내 집 마련과 투자 판단에 필요한 모든 요소를 유기적으로 엮어 답한다. 불확실한 시장에서 이 책은 당신의 든든한 나침반이 될 것이다.

내 집 마련을 준비하거나 부동산 투자를 시작하려는 분들께 이 책을 추천한다. 막막한 첫걸음을 떼는 초보자에게는 든든한 안내서가 되어줄 것이고, 이미 투자 경험이 있는 분들에게는 자산을 한 단계 도약시킬 수 있는 인사이트를 제공할 것이다. 특히 변화의 바람이 불어오는 지금, 시장의 소음에 흔들리지 않고 본질을 꿰뚫어 보는 안목을 기를 수 있다는 점에서 더욱 가치가 있다. 부동산이라는 긴 여정을 걷고 있거나 이제 막 시작하려는 당신에게, 이 책이 믿음직한 동반자가 되어주리라 확신한다.