‘건물에 진심’

‘장사는 건물주다’

건물 투자 전문가, 돈깨비 이창헌이 알려주는

누구나 따라 할 수 있는 ‘진짜’ 건물주 플랜!

 

“건물주, 더 이상 꿈이 아닙니다. 이제는 당신 차례입니다.”

 

매달 고정적으로 빠져나가는 월세에 지치고, 아무리 열심히 일해도 통장은 늘 제자리라면 이제는 방향을 바꿔야 할 때다. 근로소득만으로는 부를 축적하는 데는 한계가 있다. 이제는 그 반대편으로 건너갈 준비를 해야 한다. 경제적 자유를 가져다줄 안정적인 수입원은 결국 자산소득에서 나온다. 마이너스 2억 원의 삶을 살다가 건물 4채를 매입하게 된 저자처럼 말이다.

《옆집 사장님은 어떻게 건물주가 되었을까》는 평범한 직장인이던 저자 이창헌(돈깨비)이 직접 건물을 투자하러 다니며 체득한 실전 노하우를 담은 건물 투자 로드맵이다. 그동안 유튜브와 강연을 통해 전파해 온 ‘건물주 되는 법’을 누구나 쉽게 따라 할 수 있도록 정리했으며, 컨설팅을 통해 실제로 건물주가 된 7명의 사례도 함께 소개한다.

건물주가 되는 이야기는 건물에서 장사를 하는 자영업자에게만 해당하는 얘기가 아니다. 자산소득은 우리 모두에게 열려있는 새로운 기회다. 직장인이든 프리랜서든, 지금 가진 자본이 많든 적든, 중요한 것은 ‘나도 가능하다’는 믿음과 구체적인 실행 전략이다. 그리고 이 책은 막연한 꿈을 현실로 바꾸기 위한 가장 현실적인 출발점이 되어줄 것이다.

[목 차]

추천사

프롤로그 - 절실함은 현실을 초월한다

 

1장. 월세를 내는 자와 받는 자

망하는 자영업자들의 공통점

꼭 알아야 할 월세의 가치

월세, 낼 것인가 받을 것인가

똑같이 일해도 자산의 차이는 25억 원

 

2장. 레버리지 피라미드

직장인, 자영업자, 건물주의 피라미드

건물주가 되어야만 하는 이유

건물주가 되기 위한 필수 ‘3요소’

현실적인 건물주 로드맵

99%가 모르는 레버리지 매직

 

3장. 건물주가 되기 위한 필수 지식

아파트 투자와 건물 투자의 차이

건물 투자의 장단점

건물 투자, 개인 명의 vs 법인 명의

건물 사기 전에 꼭 알아야 할 것들

대출, 이렇게만 하면 잘 받을 수 있다

꼭 알아야 할 건물주의 현실

 

4장. 건물 매입 실전 매뉴얼

자영업자 건물 투자 플로우

내게 딱 맞는 건물 기준 정하기

자영업자 90%가 모르는 건물 찾는 방법

건물 매입 전 반드시 알아야 할 건물 분석

임장할 때 반드시 확인해야 할 임장 체크리스트

수지 분석. 부동산 투자의 마지막 검증 단계

수억 원 아낄 수 있는 계약 필살기

건물의 가치를 올려서 엑싯하는 방법

 

5장. 건물주가 된 사장님들

성취와 보람, 그리고 건물의 가치를 알게 해준 서교동 건물

2.5억 원으로 성수 건물주된 30대 미용실 사장님

전국 임대료 1등, 북창동 건물주가 된 파스타집 사장님

1억 원으로 시작, 2년 만에 인생역전한 30대 곰탕집 사장님

레버리지 끝판왕 30대 족발집 사장님

절실함과 적극성으로 방배동 건물주 된 중국집 사장님

8억 원 싸게 매입한 을지로 건물, 30대 고깃집 사장님

 

에필로그


[본 문]

이 월세가 꾸준히 쌓이면 어떻게 될까? 월세 규모에 따른 자산 가치의 변화도 크다. 만약 월세 300만 원을 낸다면, 9억 원의 4% 이자인 셈이다. 월세 1,000만 원을 낸다면, 30억 원의 4% 이자인 셈이다. 이를 다시 말하면 결국 월세 300만 원을 낼 수 있는 사장님은 9억 원의 건물을 매입해서 이자를 낼 수 있는 것이다.

아마도 머리가 띵할 것이다. 당연히 그저 내야 할 돈으로 생각했는데, 지출하는 월세의 가치가 이렇게 높다는 사실에 나 역시도 적잖은 충격을 받았었다.

_1장: 월세를 내는 자와 받는 자

 

자본주의 피라미드에서 위치 이동을 결심했다. 레버리지를 당하는 자리에서 레버리지를 활용하는 자리로, 그리고 궁극적으로는 최상위 포식자인 건물주의 자리로 올라가기 위한 첫걸음을 내딛기로 마음먹은 순간이었다.

_2장: 레버리지 피라미드

 

그렇다면 계속 만들어낼 수 없는 자산, 예컨대 토지나 건물은 어떨까. 토지는 자장면과 다르게 원하는 만큼 생산할 수 없다. 공급이 제한된, 희소한 자산이다. 이 점에서 건물 투자는 꾸준히 물가가 오르는 인플레이션 시대에 안전한 자산을 확보하는 것이다. 실제로 도심이나 주요 상권처럼 입지가 좋은 지역의 지가는 시간이 갈수록 우상향 곡선을 그려왔다. 소비재는 가격 상승의 결과를 ‘소비’로 끝내는 반면, 건물은 그 상승을 ‘자산’으로 남긴다

_3장: 건물주가 되기 위한 필수 지식

 

투자의 본질은 스노우볼이다. 수익률 상승으로 건물을 매각하면 매입 시 투입 자금과 시세차익이 생긴다. 건물 투자는 레버리지를 활용한 스노우볼링 투자법이다. 시드머니가 커질수록 더 큰 규모의 건물을 매입할 수 있게 되며, 이 과정을 반복하면 자산이 눈덩이처럼 불어난다. 경쟁력 있는 콘텐츠를 보유한 자영업자라면 이런 투자 전략을 활용하지 않을 이유가 없다.

_4장: 건물 매입 실전 매뉴얼

 

노동소득만으로는 절대로 이런 수준의 수익을 창출할 수 없다는 사실을 뼈저리게 깨달았다. 자영업 기반의 사업소득도 안정적으로 지속해서 수익을 내기 어렵다는 것을 직접 경험했다. 결국, 자산소득으로 전환하지 않는다면, 노년기까지 일을 계속해야 하고 항상 불안한 마음으로 사업을 운영해야 한다.

_5장: 건물주가 된 사장님들

_ 강호동 대표, ‘㈜장사는 건물주다’ CEO, 《레버리지 서클》 저자

“책을 보며 느낀 게 있다. 내가 이 책을 진즉에 만났더라면 골병들며 장사에만 빠져 살지 않았을 것이다. 이 책은 자영업자가 어떻게 건물주가 될 수 있는지를 현실적이게, 또 생생하게 보여준다. 건물 투자나 부동산을 처음 접하는 이들에게 든든한 나침반이 되어줄 것이다. 저자가 제시하는 로드맵을 차근차근 따라 하면 어느새 건물주가 되어 있을 것이다.”

 

 

_ 장사 권프로 권정훈 대표, 《처음 하는 장사 공부》 저자

“진짜 해본 사람이 쓴 글은 다르다. 어렵지 않다. 쉽게 이야기 한다. 그래서 나도 그를 통해 건물주가 되었다. 그를 만나 1년 동안 배운 게 이 책에 모두 담겨 있다. 나와서는 안될 책이 나와버렸다. 지도인 줄 알았지만 내비게이션이었다. 내비게이션인 줄 알았지만 운전 기사였다. 그대로 실행하면 수 년을 단축시킬 수 있다. 확장판이 나오기를 반드시 기대해 본다. 진짜 해본 사람의 이야기를 믿어라. 당신도 충분히 건물주가 될 수 있다.”

 

 

_ 박용후 대표, (주)카카오 전 홍보이사, (주)우아한형제들 전 홍보이사, 《관점을 디자인하라》 저자

“언젠가 나도 건물주가 되고 싶다.” 수많은 사람들이 꿈꾸지만, 그 꿈을 실현하는 이는 소수에 불과합니다. 이 책은 그 소수의 영역을 다수로 확장해 주는 실전서입니다. 이 책은 단순한 부동산 투자 가이드가 아닙니다. 이 책의 저자는 ‘월세를 받는 사람과 내는 사람의 차이는 곧 인생의 구조적 차이’라는 통찰에서 출발해, 건물주의 세계를 현실 가능한 전략으로 설계해 줍니다. 월세의 가치, 레버리지의 원리, 건물 투자 시 꼭 알아야 할 제도적 지식과 실전 플로우까지, 투자 초심자가 부딪힐 수 있는 수많은 장애물을 미리 제거해 주는 ‘지도’ 같은 책입니다.

무엇보다 이 책의 진가는 5장에 담긴 생생한 사례들에 있습니다. 소자본으로 시작해 성수, 방배동, 서교동, 북창동의 건물주가 된 자영업자들의 이야기는 단순한 성공 스토리가 아닙니다. ‘절실함’과 ‘실행력’이 결합했을 때 어떤 결과를 만들어내는지를 증명하는 살아있는 증거들입니다. 특히 족발집 사장님, 미용실 사장님, 곰탕집 사장님 등 평범한 일상을 살아가는 사람들이 비범한 자산가가 된 과정은 누구에게나 동기를 줄 수 있는 강력한 메시지입니다.

대한민국에서 더 이상 월급만으로는 자산을 만들기 어려운 시대입니다. 그렇다고 무작정 부동산에 뛰어드는 것도 위험합니다. 이 책은 ‘준비된 도전’을 가능케 하며, 독자에게는 더 이상 “나도 언젠가”가 아닌 “지금부터 무엇을” 해야 할지에 대한 구체적인 로드맵을 제시합니다. 자산 불평등의 피라미드에서 벗어나고 싶은 모든 사람에게, 이 책은 가장 현실적이면서도 희망적인 출발점이 될 것입니다.“