서울과 수도권에서 내 집 마련은 많은 이들의 오랜 염원이자, 동시에 끊임없는 고민의 대상입니다. 특히 급변하는 부동산 시장 속에서 재개발, 재건축, 그리고 모아타운과 같은 정비사업은 단순한 주거용 아파트 개발을 넘어, 미래 가치를 품은 투자처이자 서울지역 주택공급의 핵심 수단으로 자리 잡았습니다. 그러나 이 복잡다단한 정비사업의 세계는 일반인에게는 높은 진입 장벽으로, 실무자에게는 끊임없이 변화하는 지식의 업데이트를 요구합니다.

이 책은 바로 그러한 갈증을 해소하고자 기획되었습니다. “최대한 쉽게 풀어쓴 재개발 · 재건축 · 모아타운 · 역세권 개발”이라는 제목처럼, 내 집 마련을 꿈꾸는 일반인부터 재건축 · 재개발 실무에 종사하는 정비업체, 건설사, 신탁사 직원, 그리고 공무원까지, 각자의 위치에서 정비사업을 이해하고 활용하는 데 필요한 것을 담았습니다. 복잡한 법률과 규제, 난해한 절차를 누구나 이해할 수 있는 언어로 풀어내어, 실질적인 도움을 드릴 수 있도록 구성했습니다.

우리는 이 책을 통해 다음과 같은 핵심적인 질문들에 대한 명쾌한 답을 제시하고자 합니다.

• 정비사업의 종류와 특성: 재개발, 재건축, 모아타운, 역세권활성화사업, 민간도심 복합사업은 각각 어떤 특성을 가지며, 어떤 사업이 자신의 지역에 맞는 최적의 선택인지 분석합니다.

• 절차 및 실무 지식: 정비사업의 초기 단계부터 입주까지, 각 과정에서 알아야 할 법적, 행정적 절차와 실무 팁을 제공합니다.

• 성공적인 투자 전략: 사업성 분석, 권리산정, 분담금 산정 등 실무적 지식을 바탕으로 성공적인 투자 전략을 수립하는 방법을 안내합니다.

• 갈등 관리 및 대응 전략: 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 갈등과 문제점에 대한 해결 방안과 대응 전략을 제시합니다.

• 시장 트렌드 분석: 정비사업 관련 정책 변화와 시장 트렌드를 어떻게 읽고, 사업에 반영할 수 있는지 통찰을 제공합니다.

[목 차]

서문............................................................................................................ i

 

제1장 정비사업의 체계와 종류

(1) 우리 동네에 딱 맞는 정비사업 찾기.......................................003

(2) 정비사업의 체계.................................................................005

 

제2장 재개발 사업

1 의의와 종류.......................................................................011

2 재개발 사업의 절차: 어떻게 진행될까요? 복잡한 절차, 쉽게 풀어봐요!................................................012

(1) 첫 번째 관문: 계획 수립과 구역지정 단계 ..............................013

(2) 두 번째 관문: 사업 시행 단계 ...............................................018

(3) 세 번째 관문: 관리처분 단계 ................................................020

(4) 네 번째 관문: 사업 완료 단계 ...............................................022

3 재개발 구역지정 요건: 낡음의 기준, 그리고 희망의 씨앗..........023

4 재개발사업 요건 및 사업성 검토...........................................026

(1) 사업요건검토.....................................................................026

(2) 용산의 보석, 건립 규모와 사업성 검토...................................029

5 서울시가 보내온 구원의 손길: 신속통합기획의 탄생................032

(1) 서울시, 자치구, 그리고 주민이 하나의 팀으로!........................032

(2) 세 가지 특별한 인센티브: 더 유연하게, 더 빠르게, 더 아름답게!.....................................033

6 공공재개발 사업.................................................................034

(1) 공공재개발, 그 의미는 무엇인가?..........................................034

(2) 공공재개발의 빛나는 장점들.................................................037

(3) 공공재개발, 고민해야 할 그림자............................................040

 

제3장 재건축 사업

1 낡음 속의 빛, 재건축 사업이란?............................................043

2 재건축 사업지 지정요건: 재건축의 문을 여는 조건들............... 044

3 재건축 사업 절차: 재건축 사업의 단계별 여정......................... 047

(1) 첫 번째, 계획 수립 단계: 꿈을 현실로 그리기..........................047

(2) 두 번째, 사업 시행 단계: 함께 만들 준비................................048

(3) 세 번째, 내 집의 가치 확정, 그리고 새로운 시작: 관리처분 단계.....................................................................051

(4) 네 번째, 꿈이 현실이 되다: 사업 완료 단계.............................052

4 공공재건축 사업.................................................................053

(1) 낡은 아파트의 새로운 기회: 공공재건축의 등장.......................053

(2) 공공과의 동행, 그 방식은?...................................................054

(3) 공공재건축이 선사하는 빛나는 인센티브................................056

(4) 공공재건축, 고민해야 할 그림자도 존재한다...........................059

5 재건축 사업의 요건검토 사례...............................................060

(1) 낡음 속 숨겨진 보석............................................................060

(2) 새로운 가치 창조: 사업성 분석..............................................061

 

제4장 가로주택정비사업

1 가로주택정비사업, 쉽게 이해하기.........................................071

2 우리 동네, 가로주택정비사업 대상일까요?............................. 072

3 가로주택정비사업: 사업 절차, 시행자, 그리고 특별 혜택.......... 075

4 누가 사업을 진행할 수 있나요?(사업 시행자).......................... 076

5 사업활성화를 위한 특례....................................................... 077

6 가로주택정비사업 사업비 대출............................................. 079

7 가로주택정비사업의 주요 장점과 고려할 점............................ 081

8 가로주택정비사업, 우리 동네는 어떨까?(실제 사례 분석)......... 083

9 가로주택정비사업, 성공을 위한 핵심 포인트와 개선 과제......... 088

 

제5장 소규모재건축

1 소규모재건축이란?.............................................................095

2 소규모재건축 사업, 우리 단지도 할 수 있을까요?(요건 검토)........................................................................ 096

3 누가 사업을 진행하나요?(사업 시행자).................................. 097

4 어떤 혜택을 받을 수 있나요?(인센티브)................................. 097

5 소규모재건축 사업의 절차................................................... 099

6 소규모재건축 사업, 우리 동네는 어떻게 검토할까?(사례 분석)........................................................................ 105

7 소규모재건축이 가진 문제점................................................111

 

제6장 소규모 재개발

1 어떤 곳이 사업 대상이 될까요?(사업 대상).............................115

2 건물은 얼마나 높이 지을 수 있나요?(용적률).......................... 116

3 용도지역 상향 기준: 우리 동네, 더 높이 지을 수 있을까?......... 117

4 누가 사업을 진행하나요?(사업 시행자).................................. 123

5 용도지역 조정 시 용적률 완화기준........................................ 124

6 공공을 위한 건축물은 무엇이며, 어떻게 기여하나요?(공공기여 건축물)............................................................... 125

7 임대주택을 지으면 용적률 혜택은 얼마나 더 커지나요?(임대주택 건설 시 용적률 상한)............................................126

8 건물을 어떻게 지어야 할까요?(건축계획)............................... 127

9 소규모재개발 사업, 우리 동네는 어떤 잠재력이 있을까?(사례 분석)........................................................................ 128

 

제7장 자율주택정비사업, 우리 집은 해당될까요?

1 자율주택정비사업이란?(정의)...............................................139

2 어떤 동네에서 할 수 있나요?: 대상지역(소규모주택정비법 시행령 제3조)............................. 140

3 자율주택정비사업, 누가 시행할 수 있나요?............................ 147

4 주민합의체 시행방식........................................................... 149

5 자율주택정비사업: 건축 규제 완화 혜택 알아보기(소규모주택정비법 제48조)................................................. 154

6 자율주택정비사업에 “건축협정” 더하기.................................. 158

7 자율주택정비사업, ‘도시정비법’의 옷을 입다!(소규모 주택정비법 제56조)................................................ 163

8 결론: 맞춤형 전략으로 성공 가능성 높다................................ 168

 

제8장

서울시 ‘모아타운’: 낡은 동네를 ‘새로운 아파트 단지’처럼 만들다!

1 모아타운, 왜 필요한가요?(사업의 깊은 취지)..........................171

2 모아타운, 어떻게 시작하나요?(두 가지 유형).......................... 173

3 모아타운 사업대상.............................................................. 175

4 모아타운 사업 요건 검토 및 사업성 분석: 우리 동네, 실제 얼마나 좋아질까?......................................... 182

 

제9장 역세권 장기전세 사업: 역세권에 더 많은 행복 주택을!

1 역세권 장기전세란 무엇인가요?(의의)...................................191

2 ‘역세권’의 범위는 어디까지인가요?....................................... 192

3 역세권 장기전세 사업의 특징: 서울 시민을 위한 특별한 주택!.... 194

4 사업 대상지의 기본적인 위치 및 용도지역.............................. 196

5 사업 대상지가 갖춰야 할 세부 요건들.................................... 197

6 역세권 장기전세 사업 진행 절차: 도시정비형 재개발 방식으로 추진하는 절차............................ 200

7 역세권 장기전세 사업, 용적률 혜택은 어떻게 받나요?.............. 205

 

제10장

역세권 활성화 사업: 서울의 심장을 다시 뛰게 하는 도시 혁신 프로젝트

1 역세권 활성화 사업이란 무엇인가요?(의의)............................215

2 역세권 활성화 사업 대상이 되려면?(사업 요건)....................... 216

3 도시정비형 재개발 방식의 ‘역세권 활성화 사업’ 추진 절차: 서울의 심장을 뛰게 하는 길!................................................ 221

4 역세권 활성화 사업: 용도지역 변경, 건축 기준, 그리고 공공 기여까지.......................................................... 228

(1) 용도지역 변경 기준: 우리 땅, 어디까지 변신할 수 있을까?........228

(2) 용적률 기준: 얼마나 높고 넓게 지을 수 있을까?......................231

(3) 건축 계획 기준: 어떤 건물을 어떻게 지어야 할까?...................233

(4) 공공기여율 및 공공시설 등 설치 기준: 개발 이익의 사회 환원.... 236

 

제11장 민간도심 복합개발사업

(1) 사업 유형...........................................................................249

(2) 사업시행자........................................................................252

(3) 동의 요건(지구 지정 등).......................................................252

(4) 권한..................................................................................253

(5) 복합개발사업 사업요건........................................................253

(6) 규제 완화(특례)..................................................................257

(7) 공공기여............................................................................258

(8) 민간도심복합개발사업 추진 절차..........................................259

 

부록 1 입주권을 성공적으로 취득하기 위한 18가지 방법론................................262

부록 2 도심 내 아파트 대규모 신속 공급을 위한 정비사업 제도 개선안 제언..........292

참고자료.................................................................................................304