[목 차]

저자의 말_

부동산 가격표 너머, 살아 움직이는 도시를 읽다

들어가며_

사람이 모이는 곳에 도시가 태어나고 자본이 흐르는 곳에 도시가 자란다

1부 지도가 포착하지 못한 도시의 운명사

홍콩과 싱가포르를 꿈꾸는가: 부산

지갑이 마르지 않는 기형적 소비 도시: 대구

축복이자 딜레마가 된 서울 옆자리: 인천

철도 하나로 이토록 성장한 도시: 대전

변방에서 호남 제1의 도시가 되다: 광주

일자리가 빚어 낸 마지막 광역시: 울산

삼성전자, 도시의 일자리를 바꾸다: 수원

서울을 가장 완벽하게 닮은 도시: 성남

반도체 시대가 선택한 운명의 땅: 용인

강남의 경제력을 추월한, 100만 특례시: 화성

지방 공업 도시가 마주한 현실: 창원

하이테크 밸리의 요람으로 가는 길: 청주

일자리 없는 베드타운이 주는 교훈: 부천

삼성전자가 쏘아 올린 300조 승부수: 평택

인구는 많지만 가난한 도시라서: 남양주

수도권 규제의 역설이 낳은 자족 도시: 천안

관광업의 초코파이는 반도체를 이길 수 없다: 전주

전자와 반도체의 역사가 시작된 땅: 구미

39만 공무원 도시가 가진 딜레마: 세종

낡은 신혼여행지가 빚어 낸 위대한 기적: 아산

SK하이닉스가 빚어 낸 연봉 1위의 도시: 이천

외국인 노동자가 채운 조선소와 텅 빈 경제: 거제

남쪽에서 한양 다음으로 인구가 많았던 도시: 충주

로마와 어깨를 견준 세계적인 메가시티: 경주

가장 한국적인 도시의 극적 비애: 안동

도청을 거부하고 광주에 패권을 넘기다: 나주

한밭에 모든 것을 빼앗긴 도시: 공주

낙동강을 호령했던 경상도 2대 도시: 상주

소도시가 강남의 집값을 위협하는 이유: 과천

노인정 대신 키즈 카페가 들어선 농촌: 진천

2부 생존에서 풍요로, 도시의 선순환 구조

도시 선순환 구조의 시작

진짜 일자리와 가짜 일자리

우리는 생존을 위해 도시로 간다

무엇이 도시를 비싸게 만드는가

도시의 연봉이 곧 내 자산의 미래

사람은 일자리를 따라 흐른다

인구수보다 중요한 건 ‘젊음의 밀도’

삭막한 도시가 색깔을 찾는다

스카이라인보다 중요한 시청의 금고

시청 금고가 열리면 출퇴근 시간은 줄어든다

쾌적한 호수공원이 주변 도시를 집어삼킨다

생산하는 도시에서 소비하는 도시로

화성의 자본도 분당의 시간을 이길 수 없다

디트로이트는 죽고 실리콘밸리는 살아남은 이유

서울의 집값은 비싼 게 아니라 정직한 것

수원, 화성, 성남 중 가장 살기 좋은 곳

나가며_

도시 인류, 끝나지 않은 생존의 유목

[본 문]

부산은 이대로 주저앉을 만큼 연약한 도시가 아니다. 낡은 제조업이 떠나간 빈자리를, 천혜의 자연환경인 바다와 관광 산업으로 채워 나가기 시작했다. 부산이라는 공간이 품고 있는 특유의 문화적 저력을 보여 준다. 과거의 바다가 무거운 화물을 실어 나르며 땀 흘리던 치열한 생존의 현장이었다면, 오늘날의 바다는 문화를 소비하고 여유로운 여가를 즐기는 낭만적인 공간으로 그 성격을 완전히 바꿨다._‘홍콩과 싱가포르를 꿈꾸는가: 부산’ 중에서

현재 광주는 멈춰 선 성장의 엔진을 다시 돌리기 위해 치열한 고민을 이어가고 있다. 대규모 복합쇼핑몰 유치에 열을 올리며 광역 상권의 기능을 강화하려 애쓰고 있으며, AI 중심 도시라는 새로운 비전과 광주형 일자리(광주글로벌모터스)를 통해 제조업의 새로운 패러다임을 과감하게 실험하고 있다._‘변방에서 호남 제1의 도시가 되다: 광주’ 중에서

현재 수원의 인구는 약 120만 명에 달한다. 광역시 중에서 인구가 가장 적은 울산(약 110만 명)을 넘어선 수치다. 행정구역상으로는 여전히 기초자치단체라는 꼬리표를 달고 있지만, 실질적인 체급과 위상은 이미 오래전에 광역시의 규모를 넘어섰다. 부산이 바다를 품고, 대구가 섬유를 짜내며, 울산이 육중한 중공업으로 도시를 키워 왔다면, 수원은 18세기 정조의 꿈과 현대 기업의 혁신이 만나 탄생했다._‘삼성전자, 도시의 일자리를 바꾸다: 수원’ 중에서

도시의 선순환 구조를 움직이는 첫 단추는 언제나 일자리다. 화성은 이 첫 단추를 단순히 잘 끼운 정도를 넘어, 가장 튼튼하고 값진 단추로 꿰었다. 2023년 기준 화성시의 지역내총생산은 약 95조 원에 달한다. 대한민국 경제의 중심이라 불리는 서울 강남구를 제치고 전국 1위를 차지한 수치다. 지방의 기초자치단체가 어떻게 강남의 경제력을 뛰어넘을 수 있었을까._‘강남의 경제력을 추월한, 인구 100만 특례시: 화성’ 중에서

부천은 이대로 속절없이 쇠락의 길을 걷다가 소멸하고 말 것인가. 그렇게 비관하기엔 아직 이르다. 부천에겐 다른 수많은 신도시가 결코 흉내 낼 수 없는, 시간을 뛰어넘는 절대적인 무기가 하나 남아 있기 때문이다. 바로 서울과의 물리적인 거리다. 아무리 화려하고 쾌적한 신도시라 할지라도, 출퇴근길에 감내해야 하는 1분 1초의 물리적인 거리는 결코 쉽게 극복되지 않는다. 부천은 지리적으로 서울의 양천구(목동), 강서구(마곡), 구로구(디지털단지)와 찰싹 붙어 있다._‘일자리 없는 베드타운이 주는 교훈: 부천’ 중에서

전주는 여전히 매력적인 공간이다. 한옥의 곡선은 수려하고 음식은 깊은 맛을 내며, 도시 전체에 고즈넉한 품격이 흐른다. 하지만 낭만과 감성만으로는 도시를 온전히 성장시킬 수 없다. 전주가 과거 조선의 풍패지향이라는 빛나는 영광을 뛰어넘어, 앞으로도 지속 가능한 미래 도시로 뻗어 나가기 위해선 한복을 입은 관 광객을 친절히 맞이하는 것 이상의 근본적인 변화가 필요하다._‘관광업의 초코파이는 반도체를 이길 수 없다: 전주’ 중에서

‘도시’라는 거대한 생명체가 도대체 어떠한 원리로 호흡하고 팽창하며 또 늙어가는지 거시적인 흐름을 살펴보고자 한다. 이름하여 ‘도시의 선순환 구조’라는 성장 과정이다. 양질의 일자리가 사람을 부르고, 모여든 인구가 상권과 인프라를 팽창시키며, 그렇게 잘 갖춰진 인프라가 다시 새로운 일자리와 자본을 끌어당기는 이 거대한 톱니바퀴의 원리는 대한민국 모든 도시의 생존을 관통하는 절대적인 공식이다. 앞서 살펴본 30개 도시의 눈부신 성공과 뼈아픈 실패 역시, 결국 이 선순환의 고리가 제대로 이어졌느냐 혹은 끊어졌는가에 따른 결과물일 뿐이다._‘도시 선순환 구조의 시작’ 중에서

도시를 움직이는 실질적인 인구는 15세에서 64세 사이의 경제 활동을 하는 계층인 ‘생산가능인구’다. 그중에서도 핵심은 20대 후반에서 40대까지 이르는 젊은 층이라 할 수 있다. 이들이 유입되지 않는 도시는 움직이지 않는 낡은 시계와도 같다. 인구 증가라는 숫자 속에 조용히 숨겨진 이 ‘젊음의 비율’이야말로, 도시의 미래 가치를 결정짓는 강력하고도 새로운 척도인 셈이다._‘인구수보다 중요한 건 젊음의 밀도’ 중에서

서울은 대한민국을 넘어 글로벌 관점에서도 도시를 분석하는 데 있어 완벽한 ‘모범 답안지’다. 어떤 도시는 일자리는 훌륭하지만 학 군이 아쉽고, 또 어떤 도시는 교통망은 훌륭하지만 상권이 약하다. 도시의 경쟁력을 육각형 그래프로 그렸을 때 대부분 한두 군데는 찌그러져 있기 마련이다. 하지만 서울은 일자리, 인구, 교통, 상권, 학군, 그리고 미래 지속 가능성까지 모든 지표가 최대치(MAX)를 기록하는 유일한 도시다. 그렇기에 서울은 대한민국 부동산의 절대적인 기준점이 된다._‘서울의 집값은 비싼 게 아니라 정직한 것’ 중에서