[목 차]

이 책을 한국에 소개하며 5

서문 11

1 모리빌딩의 기업 문화와 초효율 넘버 빌딩의 개발 21

1 공통 이념과 혁신 23

2 나의 첫 업무 35

3 임대 빌딩 회사로서의 입지 구축 43

2 넘버 빌딩의 혁신: 오일 쇼크 후 안정성장에의 대응 45

1 라포레 하라주쿠: 패션 빌딩에 대한 도전 47

2 ‘혁신 넘버 빌딩’의 개발: 안정성장 시대에의 대응 56

3 1980년대 초 오피스 빌딩의 연속 준공: 회사의 체력을 다지다 68

3 아크 힐스: 민간 최초의 대형 복합 재개발 71

1 19년의 대장정: 아크 힐스 재개발 73

2 착공에 이르기까지의 계획 변천 79

3 착공 이후의 계획 변경 86

4 제3의 비즈니스 도심: 고밀도와 쾌적한 환경의 조화 89

5 제1, 2차 오일 쇼크와 부동산 시장의 격변 97

6 아크 힐스 프로젝트의 성과와 평가 100

4 ‘힐스’ 시리즈의 전개와 버블 붕괴 107

1 고텐야마 힐스: 제1종 주거전용지구의 고층 복합개발 110

2 시로야마 힐스: 간선도로와 접하지 않는 초고층 복합개발 117

3 롯폰기 퍼스트 빌딩: 버블 정점의 경쟁 입찰 프로젝트 128

4 버블 경제 시기의 부동산 업계 133

5 버블 붕괴 이후의 모리빌딩 139

5 버티컬 가든 시티의 도시상 구축 145

1 버티컬 가든 시티의 구상 147

2 아타고 그린 힐스: 버티컬 가든 시티의 프로토타입 149

3 모토아자부 힐스: 최고급 주거지를 향한 도전 167

6 롯폰기 힐스 I: 문화도심 콘셉트의 구축과 합의 형성 177

1 프로젝트 연혁 및 사회적 의의 179

2 TV아사히와의 만남과 재개발 과제의 정리 186

3 지역 활동의 시작 194

4 준비조합의 가동과 도시계획 결정 208

7 롯폰기 힐스 II: 문화도심과 버티컬 가든 시티의 실현 227

1 도시계획 결정부터 착공까지 229

2 착공부터 개장까지 269

8 포스트 롯폰기 힐스 프로젝트 307

1 도준카이를 재개발한 오모테산도 힐스 309

2 히라카와초 모리 타워: 지하철 실드 터널 상부의 복합개발 312

3 아크 힐스 센고쿠야마 모리 타워: 아크 힐스를 동쪽으로 확장 324

4 아크 힐스 사우스 타워: 두 개의 대규모 재개발을 연결하다 332

5 도라노몬 힐스: 환상 2호선에 걸친 민관 협동 복합 재개발 338

6 역풍 속 중국 진출 356

9 긴자 식스: 개발 역량을 통한 새로운 비즈니스 모델 361

1 프로젝트 연혁 363

2 컨설턴트 계약 체결: 프로젝트 전사 365

3 긴자 룰과 고도 제한: 프로젝트 제1막 371

4 건축계획안의 수립과 리먼 쇼크: 프로젝트 제2막 382

5 사업 체제의 재정비에서 착공까지: 프로젝트 제3막 389

10 도쿄는 세계 제일의 오피스 도시가 될 수 있는가 405

1 전후의 오피스 붐 407

2 오피스 빌딩 개발업자에게 축복받은 시장 환경 410

3 장래에 대한 우려 412

4 쇼와는 공장의 시대, 헤이세이는 오피스의 시대 414

5 일본 기업 본사라는 거품 415

6 위기를 기회로 바꾸다 417

7 부동산업의 미래 418

후기 421

추기 427

부록 431

야마모토 가즈히코 연보 439

한국어판 특별 부록: 인터뷰 441

[본 문]

모리 다이키치로, 미노루 부자는 자신들이 일궈온 독특한 기업 문화의 토대 위에서, 개발 대상 용지뿐 아니라 그 주변 지역의 가치까지 함께 높이는 것을 처음부터 염두에 두었다.

그들은 필요하다면 인접 용지와 공동건축도 마다하지 않았고, 시대를 대표하는 기업들을 위한 오피스 빌딩을 최대한의 효율성을 추구하며 세워나갔다._ p. 14

내 인생의 목표는 ‘개발 프로듀서’가 되는 것이었다.

이 회사라면 그 가능성이 열릴지도 모르겠다는 생각이 들었다.

그렇게 모리빌딩에 입사하고 나서, 처음 놀란 것은 ‘조례朝禮’였다.

단순히 인사를 나누는 데 그치지 않고, 다이키치로 씨(당시 사장가 직접 고안한 ‘17개조 이념’을 제창했기 때문이다. (중략)

당시에는 몰랐지만, 훗날 그 중요성을 서서히 깨닫게 되었다. 그때 모리빌딩은 신입 사원 공채를 시작한 지 2년 정도밖에 되지 않았을 때였다. _ p. 25

모리 아키라 씨는 오일 쇼크 이후의 경제적 격변을 예견했던 것 같다.

그는 완전히 새로운 방식의 리조트 개발 모델을 만들어냈는데, 기업 회원제 리조트 시스템인 ‘라포레 클럽’(슈젠지, 나스) 등이었다._ p. 33

뒤쪽에 위치한 ‘제37 모리빌딩’ 부지는 원래 정사각형 땅으로, 어느 종합상사가 아파트 건설을 계획하던 곳이었다. 이 땅을 양도받게 되면서

앞서 언급한 ‘면面적인 오피스 거리’를 완성할 수 있었고, 그 결과 지역 전체의 가치를 크게 끌어올릴 수 있었다._ p. 60

오늘날 아크 힐스를 상징하는 핵심 시설인 ‘산토리 홀’이 계획의 최종단계에서야 결정된 것이다.
이는 도시개발에서 “마지막 순간까지 모든 가능성을 열어두고 검토해야 한다”라는 교훈을 뼈저리게 실감하게 해준 사례였다._ p. 83

인접한 토지의 소유권을 가진 차지권자借地權者들과의 협상은 난관의 연속이었다.

특히 개성이 뚜렷한 세 명의 인물은 나에게 협상의 본질에 대한 깊은 교훈을 남겼다._ p. 113

‘버티컬 가든 시티Vertical Garden City(입체 정원 도시’라는 개념은 21세기 도쿄가 지향해야 할 이상적인 도시상像을 연구하는 과정에서 탄생했다.

그 원형Prototype은 바로 아크 힐스였다. 오피스, 호텔, 주거 등 4개 동의 초고층 건물을 세우고, TV아사히 방송센터와 산토리 홀을 지하와 저층부에 배치함으로써 지상과 옥상에 넓은 녹지 공간을 확보했다.
그 결과, 도심 한복판이라고는 믿기지 않을 정도의 풍요로운 자연환경을 창출할 수 있었다._ p. 147

이 프로젝트의 진가는 세계가 먼저 알아보았다. 2003년, 아타고 그린 힐스는 세계적인 부동산 개발 싱크 탱크인 ULIUrban Land Institute가 수여하는 ‘어워드 포 엑설런스 Awards for Excellence’를 수상했다. 이는 일본 프로젝트 사상 최초의 쾌거였다.

(중략 개점한 지 수십 년이 지난 지금도 이곳의 상징적인 레스토랑인 ‘젝스XEX’와 ‘다이고’는 여전히 성업 중이다. 이는 이 공간이 시대의 변화에도 도태되지 않고 환경에 완벽히 적응했음을 보여준다._ p. 165

전문가들 사이에서는 호불호가 갈릴지 모르지만, 모토아자부 힐스는 일본 타워 맨션의 역사에 한 획을 그은 독창적인 사례라고 생각한다. 훗날 자산가치의 상승이 이를 증명한다. _ p. 173

우리는 착공과 동시에 준공 후 어떻게 운영할지에 대한 방법과 체제 수립 진행은 물론 도심 재개발Town Management을 독자적인 비즈니스 모델로 정착시키기 위한 연구를 병행하며, 프로젝트의 홍보와 브랜딩에 도전했다.

우리는 “재난 시 밖으로 도망치는 도시가 아닌, 안으로 도망칠 수 있는 도시”를 콘셉트로 삼았다. 그리고 지역 주민들이 안전하고 안심하며 머물 수 있는 방재 거점을 만드는 데 주력했다._ p. 183

초기 아크 힐스에서는 명문 호텔인 ‘호텔 오쿠라’에 운영을 위탁하여 법인 중심의 회원제 클럽을 설치했다. 하지만 대부분이 기업의 비즈니스 접대용으로만 소비될 뿐, 정작 회원 간의 끈끈하고 유기적인 커뮤니티는 좀처럼 형성되지 않았다._ p. 254

우리의 목표는 이 견고한 패러다임을 넘는 브랜드를 가진 도심 공동주택을 실현하는 것이었다. ‘문화도심’이라는 삶의 질을 실감할 수 있는 최상의 주택이 될 수 있도록 인테리어부터 서비스의 디테일에까지 모든 기준을 높여 계획했다._ p. 289

하지만 이 방식으로는 오모테산도 거리에 면한 ‘노면 점포’의 매력을 살릴 수 없었다.

임차인에게는 오모테산도에 직접 접하는 것이 큰 장점이며, 보행자에게도 개성 있는 점포가 거리의 흐름을 따라 이어지는 모습이 매력적일 것이다.

그래서 오모테산도의 언덕을 건물 안으로 끌어들여, 거리의 연장처럼 내부를 회유할 수 있는 동선을 만들 수 없을지 구상하게 되었다._ p. 313

내가 ‘긴자 식스 GINZA SIX(2017년 준공 프로젝트’에 관여한 것은 1997~1998년경이었다.

당시 ‘마쓰자카야松坂屋’의 오카다 구니히코岡田邦彦* 상무를 처음 만난 이후,

2013년 본격적인 해체 및 착공에 이르기까지 무려 15년이 넘는 세월이 흘렀다._ p. 363

우선 ‘이념’이 중요하다. 회사가 왜 존재하는지, 무엇을 위해 도시개발사업을 하는지에 대한 명확한 정의가 있어야 한다. 어떠한 풍파에도 변하지않는 사고의 축을 세우는 것이 필수적이다.

다음으로 중요한 것은 ‘콘셉트’다. 지역의 입지 조건과 잠재력을 면밀히 검토한 후, 구체적으로 어떤 개발을 지향할지, 해당 지역을 어떤 모습으로 변화시키고 싶은지에 대한 공통의 목표를 설정해야 한다. 이는 사업 추진 과정에서 판단이 망설여지거나, 도중에 선택의 기로에 섰을 때, 길을 잃지 않게해주는 확고한 기준점이 될 것이다._ p. 422

프로젝트에 몰두하다 보면 때때로 자신이 지금 어디에 서 있는지, 무엇을 하고 있는지조차 보이지 않는 혼돈의 순간이 찾아오기 마련이다.

그럴 때 이 글이 잠시 멈춰 서서 자신을 되돌아보는 계기가 되었으면 한다. _ p. 425 

이승훈 (우미 미래성장실 실장)
먼저 부동산 위기를 겪어본 일본의 선배들을 만나며 하나의 단어를 배우게 되었습니다.
바로 ‘용기’였습니다.
세계적인 야구 선수 오타니의 타율이 언제나 10할일 수는 없습니다.
그 역시 실수를 하고 시행착오를 겪습니다.
그럼에도 그는 매 타석에서 스윙을 합니다.
스윙을 해야만 안타를 칠 수 있기 때문입니다.
저 역시 다가오는 미래에 대한 두려움 앞에 멈춰 서기보다
배트를 휘두르는 선택을 하고자 합니다.
지금 당장의 결과가 홈런이 아닐지라도,
용기를 갖고 스윙을 반복하는 과정이 결국 미래를 여는 힘이 될 것이라 믿습니다.
또한 저는 혼자보다는 ‘함께’라는 단어를 택하고 싶습니다.
대한민국은 엄중한 시험대 위에 서 있습니다.
우리는 일본의 사례를 단순히 답습하는 데 그치지 않고,
한국만의 철학을 담은 독창적인 해답을 만들어야 합니다.
이 거대한 과업은 결코 혼자 이룰 수 없습니다.
이 책을 통해 모리처럼 도시를 사랑하는 사람들, 지역의 가치를 높이고 싶은 사람들,
그리고 다음 시대를 어떻게 열어가야 할지 고민하는 사람들 사이에서
더 깊은 대화가 시작되었으면 합니다.
저 역시 그 대화에 한 사람의 동료로서 함께하고 싶습니다.