세무공무원, 세무사, 회계사, 공인중개사 등이 꼭 알아야 할

자주 접하지만 착오하기 쉬운 양도소득세 116가지 사례!

 

실무에서 가장 빈번하게 실수하는 핵심포인트와

구체적 적용방법을 제시한 양도소득세 최고의 지침서!

■ 2021년 이후 축적된 과세관청의 주요 유권해석과 불복 결정 사례를 전수 검토하여 중요한 부분 및 쟁점 발생 부분을 집중 분석 수록하여 실무 적용성을 높였다.

■ 양도의 정의·귀속시기 등 기본 개념부터 실무에서 가장 이슈가 되는 재개발·재건축, 조합원입주권 및 분양권, 다주택자 중과, 양도차익 산정, 비사업용 토지, 조세특례제한법상 감면제도까지 실무 전반을 깊이 있게 다루었다.

■ 종전부터 구매하고 있는 독자들을 위해 전년판 대비 달라진 핵심 개정 사항을 한눈에 빠르게 파악할 수 있도록 도서 앞부분에 명확히 표기하였다.

■ 양도소득세를 20여년 연구한 저자가 실무에서 겪은 실제 사례를 테마별로 구성하였으며, 현장에서 접하는 질문과 명쾌한 답변, 실용적인 절세 팁을 수록하였다.

[목 차]

PART 01 총 론

001 “거주자/비거주자” 구분이 실무상 왜 중요한가?

02 “종중/교회”가 부동산을 양도할 경우의 취급은?

03 “이중계약서”, 이것만은 알고 가자!

04 “한정승인”을 받고 경매되어 10원도 안 받았는데 양도소득세 내야 하나?

05 “제척기간 임박”하여 과세예고 통지와 고지서를 함께 수령하였다면?

06 주식 양도, 이건 꼭 검토해야 한다!

07 임야를 양도하고 “나무 가격” 따로 받는다고 절세가 되나?

08 공동사업 현물출자, 반드시 알아야 할 사항은?

09 남의 “빚보증”으로 담보 제공하였는데 경매로 넘어가면 양도소득세는?

10 부동산 “명의신탁”, 양도소득세는 어떻게 되는가?

11 “공유”하는 부동산 양도, 유의할 사항과 관련 쟁점은?

12 매매계약을 “해제”하면 무조건 양도소득세는 없는 것이 되는가?

13 “토지거래허가구역” 토지, 귀속시기와 신고시기는?

14 매매계약을 위임했는데 수임받은 자가 “대금을 횡령”하였다면?

15 여기저기 나오는 “사업인정 고시일”, 꼭 정리하자!

16 토지 양도시 먼저 주거·상업·공업지역 편입 여부를 체크하라!

17 종종 오해하는 양도소득세 가산세 사례를 꼭 알아 두어야 한다!

18 최근 많이 발생하는 이혼 및 재산분할과 관련하여 알아야 할 것은?

19 경정청구할 때, 이것 모르면 낭패 볼 수 있다!

 

PART 02 비과세

20 주택 양도, 이것은 반드시 확인하자! 특히 오피스텔은 매우 주의하라!

21 조정대상지역은 어떻게 바뀌었고 유의사항은?

22 같은 아파트 살면 무조건 “동일 세대”인가?

23 주택 양도 전에 세대 분리한 경우 동일 세대로 볼 것인가?

24 매매특약으로 주택을 주택 외로 용도변경/멸실하고 양도하면 비과세가 되는가?

25 주택을 증축한 후 양도할 경우 1세대 1주택 비과세의 적용은?

26 별장이나 기숙사로 사용하고 있는 건물도 주택으로 보는가?

27 도로 신설/확장으로 집마당 일부가 수용될 때 비과세 가능한가?

28 주택 부수토지 범위에서 건물의 정착면적이란?

29 주택 부수토지의 텃밭, 비과세 범위는?

30 조정대상지역 공고일 이전 주택 매수 계약시 거주요건의 예외 적용요건은?

31 상생임대주택 혜택과 요건은?

32 해외이주 또는 해외근무하는 경우 1세대 1주택 비과세 적용시 유의사항은?

33 건설임대주택 분양전환, 기쁨이 악몽이 된 이유는?

34 주택 가장 양도, 어떤 제재가 이루어지는가?

35 2주택 특례들의 중첩 적용과 한계는?

36 2주택 보유하다가 혼인 또는 동거봉양 합가시 비과세 못 받는다!

37 일시적 2주택 특례와 분양권 대체 취득 특례 중첩 가능한가?

38 주택을 갈아탈 때, 꼭 알아야 할 것은?

39 상속주택, 이건 꼭 알아야 한다!

40 동거봉양 합가 후 상속/증여가 이루어진 경우의 취급은?

41 다가구주택의 옥탑방 등에 대한 오해와 진실!

42 장기임대주택 보유자의 거주주택 양도시 꼭 알아야 할 사항은?

43 임대주택 말소, 반드시 알아야 한다!

44 여기저기 나오는 서로 다른 “임대기간”을 정리하자!

45 조합원입주권, 그 범위와 비과세 적용시 유의할 점은?

46 조합원입주권 양도와 2주택 특례들 관계 오판하면 안 된다!

47 조합원입주권 매수하고 종전주택 양도시 비과세 적용시 유의사항은?

48 재건축 등으로 임시 거주용 주택, 비과세 적용받을 때 유의사항은?

49 재건축·재개발 청산금, 너의 정체는 뭐냐!

50 분양권, 그 범위와 주택 양도시 유의할 사항은?

51 지역주택조합의 조합원 지위, 주의할 사항은?

52 1+1 재건축·재개발, 어떻게 취급되는가?

 

PART 03 양도차익 및 양도소득금액 산정

53 취득세, 무조건 필요경비 인정되는가?

54 1세대 1주택 비과세 양도차손, 다른 자산 양도차익에서 통산 가능한가?

55 주택 리모델링, 자본적 지출의 인정 범위는?

56 상가 인테리어 비용 등, 필요경비로 인정되는가?

57 실가로 취득가액 산정하고 기타 필요경비를 개산공제로 한다고?

58 부동산 쪼개기 양도, 개정법률 적용 어떻게 할 것인가?

59 건물을 헐고 다시 신축했는데 옛날 건물의 취득가액은 어찌되는가?

60 환매조건부로 토지를 양도하면 알아야 할 내용은?

61 임야의 묘지 이장비용 등, 처리방법은?

62 장부가액, 실지 취득가액으로 인정되는가?

63 소급감정가액, 인정되는가?

64 감가상각비, 양도소득세에서는 이렇게 처리된다!

65 농지/산지 전용부담금, 무조건 필요경비로 인정된다고?

66 개발부담금, 필요경비 인정되는 요건은?

67 부동산 등의 교환, 양도소득세 꼭 챙겨야 할 사항은?

68 임차인 퇴거비용 등, 어디까지 필요경비인가?

69 유치권자에게 지출한 비용, 필요경비 인정되는 요건은?

70 경매 낙찰받아 임차인에게 지급한 임대보증금은 필요경비에 해당되는가?

71 건설자금이자, 취득가액에 포함할 수 있는가?

72 중개수수료와 컨설팅 비용, 필요경비로 인정하는 범위는?

73 의제취득일 전에 취득한 부동산, 필요경비 산정 방법은?

74 변호사 소송 수임료, 필요경비 인정 범위는?

75 양도소득세를 매수인이 대납시 처리방법은?

76 양도시/취득시의 부가가치세, 어떻게 처리할 것인가?

77 매수인이 철거조건으로 상가 등을 매수한 경우 부가가치세와 양도소득세 해결 방법은?

78 일괄 양도/취득한 자산들의 가액 안분 기준은?

79 수용된 부동산의 환산가액 적용시, 이것은 꼭 알아야 절세한다!

80 용도변경된 자산, 장기보유특별공제에 유의하자!

81 상속받은 부동산, 취득가액 및 장특공제 산정은?

82 증축한 건물의 양도차익 등 산정은?

83 특수관계인 사이에 고·저가 양도시 부당행위계산과 증여와의 관계는?

84 직계존비속·배우자로부터 증여받은 부동산 등, 필요경비에 신중하라!

85 부담부 증여, A부터 Z까지!

86 부동산 기준시가, 착오하는 부분들을 정리해야 한다!

87 과세자료 해명안내, 현지확인, 세무조사와 구분해야 한다!

88 양도소득세 예정신고, 흡수소멸설 판결에 주목하라!

89 2009.3.16.~2012.12.31. 취득 주택, 세율 적용 등 최근 쟁점은?

 

PART 04 비사업용 토지

90 비사업용 토지, 이 순서로 확인하라!

91 상속·증여받은 토지, 무조건 비사업용 토지 예외인가?

92 수용·협의매수, “비사업용” 토지 예외의 요건은?

93 토지 사용의 제약, 무조건 “사업용” 토지로 보는가?

94 도시개발구역 지정, 최근 대법원 판결에 주목하라!

95 나대지에 건물을 짓다가 양도시 비사업용 토지 판단은?

96 농지, 비사업용 토지 판단에서 꼭 확인할 사항은?

97 임야, 비사업용 토지 판단에서 꼭 확인할 사항은?

98 기타 토지(잡종지 등), 비사업용 토지 판단 구조와 유의할 사항은?

99 주차장업 운영 토지와 하치장 토지, 비사업용 판단은?

100 비사업용 토지 제외하는 1필지의 나지 산정 기준은?

 

PART 05 중과세율

101 다주택 중과, 어떤 구조인가?

102 다주택 보유 목적, 어떻게 판단하여야 할 것인가?

103 소수지분 상속주택, “비과세”와 “중과” 등에서 어떻게 취급하는가?

104 다주택 중과시 장기임대주택의 취급은?

105 무서운 단기양도 중과, 알아야 한다!

106 미등기 양도 중과, 오해하는 부분은?

 

PART 06 조세 특례

107 자경농지 감면, 이것만은 꼭 알아야 한다!

108 농지 대토 감면, 적용받을 때 꼭 주의할 사항?

109 재촌자경에 대한 최근 불복사례의 흐름은?

110 수용·협의매수 부동산, (2025년 이후 감면한도 포함) 몇 가지는 챙겨 보아야 한다!

111 대토 보상, 최근 중요 개정사항 등을 주목하라!

112 개발제한구역의 토지 양도, 필수내용들 한 방에 정리하자!

113 장기일반민간임대주택 등 특례(조특법§97의3), 적용시 유의해야 할 부분은?

114 지방미분양주택 등, 2025년 개정내용을 잘 챙겨보자!

115 농어촌주택 특례, 착오하는 이유는?

116 법인전환 이월과세, 사후관리에 반드시 유의해야 한다!

[본 문]

본서는 그동안 저자가 양도소득세를 15년 넘게 연구하고 실무에서 겪은 것들과 상담 등을 거치면서 중요한 내용들을 테마별로 다루었습니다. 특히 실무에서 자주 접하지만 착오하기 쉽거나 잘 모르는 부분들에 집중하여 116가지를 골라 보았습니다. 최근 새로운 해석들과 불복결정들이 많이 나오게 되고 새롭게 이슈가 되는 부분들이 제법 발생하여 내용을 수정 및 추가하여 개정판을 내게 되었습니다. 이에 맞추어 2025년 출간본부터는 종전부터 본서를 구독해 오시는 독자들을 위해 전년판 대비 개정판에서 달라진 부분을 앞부분에 표기하였습니다. 특히 실무에 도움이 되도록 해당 부분의 기초지식을 요약하고 반드시 확인할 부분을 간략히 제시한 뒤 질문 및 답변과 해설을 통해 어떻게 적용할 것인지 설명하였으며, 뒤에는 관련 해석과 불복사례들로서 꼭 필요한 것들을 발췌하여 수록하였습니다. 국세청 양도소득세 분야 직원들과 세무사, 공인회계사뿐만 아니라 공인중개사 업무를 하면서 양도소득세에 관심이 있는 분들의 실무에 많은 도움이 되리라 생각합니다.

돌이켜보면 양도소득세의 기본교재인 〈핵심실무 양도소득세〉를 출간한 지도 벌써 10년이 되었습니다. 저자의 〈핵심실무 양도소득세〉도 이젠 많이 사랑받는 교재가 된 것 같습니다. 부족한 교재이지만 사랑해주시는 독자들에게 많은 고마움을 느낍니다. 그동안 세법도 많이 바뀌고 해석 및 불복사례도 많이 쌓이고 해석도 제법 변동되었습니다. 아직도 양도소득세에 대해 어려움을 많이 느끼는 것 같지만 이럴 때일수록 저자의 마음은 무겁습니다. 보다 이해하기 쉽게 집필할 책무가 느껴지기 때문입니다. 앞으로 기본서도 계속 수정하면서 더욱 사랑받는 동반자가 되도록 노력할 것입니다.

이번 테마에 집중한 본서는 〈핵심실무 양도소득세〉에서 분량 관계로 다루지 못한 내용들도 많이 추가하였으며, 2021년 이후의 과세관청 해석 및 불복사례는 전수 반영하였습니다. 독자분들의 실무에 도움이 되길 바라는 마음입니다.

이 책의 신간 및 개정판 출간에 힘써 준 ㈜조세통람 서원진 대표님께 고마움을 전합니다. 그리고 대학원에서 많은 가르침을 주신 한양대학교 법학전문대학원 오윤 교수님과 국세청 동료 및 선후배들에게도 고마움을 전합니다. 마지막으로 양도소득세 분야를 비롯하여 세무 업무에 뛰어난 공저자인 박재영 세무사에게 감사함을 느끼며, 독자 여러분의 하시는 일들이 잘 이루어지길 바라며 좋은 일만 가득하시길 기원드립니다.

2026년 8월

대표저자 정문현