[목 차]

Chapter 1. 부동산과 세금 - 기본이해

제 1 장 세금에 대한 이해 - 부동산 투자의 출발점

제 2 장 부동산과 세금의 관계 - 세후수익률로 봐야 한다

제 3 장 부동산 거래 단계별 세금 -한눈에 보기

사례 1 - 재산세는 구청, 종합부동산세는 세무서

사례 2 - 양도세 다주택 중과세 부활 (2026.5.10.~)

사례 3 - 종합부동산세 1세대 1주택 12억 원 공제

사례 4 - 홈택스·위택스로 모의계산하고 전자신고

Chapter 2. 부동산 취득시 - 알아두어야 할 세금

제 1 장 취득세

사례 1 - 셀프등기로 법무사비용 아끼는 방법

사례 2 - 주택의 경우 면적·가액에 따라 취득세 5배 차이

사례 3 - 증여 취득세는 시가인정액 기준 (2023~)

사례 4 - 부담부증여로 증여세뿐만 아니라 취득세도 줄이기

사례 5 - 입주권·분양권 취득의 취득세

사례 6 - 임대주택 등록하면 취득세 감면

사례 7 - 무주택자 상속주택, 취득세 1/3 수준

사례 8 - 생애최초 및 출산양육 주택 취득세 감면 등

제 2 장 기타 취득 관련 세금

제 3 장 자금출처조사와 증여세

사례 1 - 소득 증명이 아니라 자금 흐름 조사

사례 2 - 부모-자식 간 차용은 원칙적으로 불인정(증여추정)

사례 3 - 외부 차입을 적극 활용

사례 4 - 고액 현금 입출금은 의심거래

심층분석1 자금조달계획서 작성

심층분석2 주택임대사업자 등록 및 세금혜택

Chapter 3. 부동산 보유시 - 알아두어야 할 세금

제 1 장 재산세

사례 1 - 취득은 6월 1일 이후, 양도는 6월 1일 이전에

사례 2 - 공시가격 변동에 관심을 갖자

사례 3 - 재산세 감면 받는 길

제 2 장 종합부동산세

사례 1 - 합산배제 신고는 절대 잊지 마라

사례 2 - 임대주택 등록으로 종부세 절세 (현실)

사례 3 - 가족 분산 소유가 절대 유리

사례 4 - 세율 적용 주택수는 ‘본인 보유분’만

사례 5 - 1세대1주택 세액공제 + 납부유예 활용

제 3 장 임대관련 세금

사례 1 - 연 4,800만 원↓ 상가 임대수입 부가세 면제

사례 2 - 주택임대도 사업자등록은 의무

사례 3 - 1주택 보유자 임대소득은 비과세

사례 4 - 장기임대 등록으로 소득세 감면

사례 5 - 연 2,000만 원↓ 분리과세 vs 종합과세

사례 6 - 주택수·월세·전세금별 과세 흐름

사례 7 - 임대소득 누락은 점점 어려워진다

심층분석 가족 분산 보유의 절세 효과

Chapter 4-1. 부동산 처분단계 - 양도세 완전정복

제 1 장 양도소득세의 기본이해

제 2 장 양도소득세 계산구조 - 한 줄씩 따라가는 세액산출

제 3 장 신고·납부와 가산세 - 신고만 늦어도 20% 가산세

제 4 장 1세대1주택 비과세 -양도세 절세의 핵심

사례 1 - 다주택자 출구전략 (2026.5.10. 중과세 부활 이후)

사례 2 - 환산취득가액 함정과 5% 가산세

사례 3 - 부담부증여, 양도와 증여의 결합

사례 4 - 겸용주택(상가주택) 절세 - 주택 면적 키우기

사례 5 - 1세대1주택 비과세 체크리스트

사례 6 - 양도 신고기한, 하루만 늦어도 20%

Chapter 4-2. 부동산 처분단계 - 각종특례와 중과세 및 특수사례

제 1 장 1세대 2주택 비과세 특례

제 2 장 보유 및 거주기간 특례

사례 1 - 일시적 2주택 비과세 핵심 요건 3가지

사례 2 - 일시적 1세대 3주택자의 양도 순서

사례 3 - 입주권·분양권으로 인한 일시적 2주택

사례 4 - 재건축 후 신축주택 + 신규주택의 종전주택 판단

사례 5 - 농어촌주택·고향주택 특례 활용

사례 6 - 상속주택 비과세 특례 기본조건

사례 7 - 공동상속주택의 주택수 판정

사례 8 - 동일세대원으로부터 상속받은 경우

사례 9 - 2개 이상 상속주택의 협의분할

사례 10 - 봉양·혼인으로 인한 2주택 절세전략

사례 11 - 부득이한 사유로 1년 거주 후 양도

사례 12 - 거주주택 + 장기임대주택 비과세 특례

사례 13 - 상생임대주택 특례

사례 14 - 인구감소지역주택 및 비수도권 미분양주택 특례

제 3 장 농지 양도 및 교환시 비과세·감면

사례 1 - 8년 자경 3가지 요건 입증

사례 2 - 직장·사업 병행자의 자경기간 제외

사례 3 - 상속농지의 피상속인 경작기간 통산

사례 4 - 증여·교환으로 취득한 농지

사례 5 - 상속농지의 자경 여부별 세부담

사례 6 - 4년만 경작한 경우 → 대토 감면 활용

제 4 장 양도소득세 중과세 제도

사례 1 - 중과세 미해당 vs 해당 시 세부담 비교

사례 2 - 다주택자 4단계 중과세 점검

사례 3 - 지방 3억원 이하 소형주택의 주택수 제외

사례 4 - 입주권·분양권의 주택수 포함

사례 5 - 장(단)기임대주택 등록 전략

사례 6 - 사례별 중과세 여부 판단

사례 7 - 조정대상지역 지정·해제와 세금 영향

사례 8 - 7년 보유 임야의 재촌기간별 비사업용 판단

사례 9 - 나대지·잡종지 비사업용 제외 사례

사례 10 - 나대지 신축 시 사업용 기간 판단

제 5 장 특수한 경우의 양도소득세

사례 1 - 부담부증여 vs 단순증여

사례 2 - 직계존비속간 전세보증금의 채무 인정

사례 3 - 이월과세를 역이용한 절세

사례 4 - 자녀 증여 후 1세대1주택 비과세 가능 여부

사례 5 - 고가주택 공동명의 절세

사례 6 - 비거주자의 1세대1주택 비과세 대응

제 6 장 재개발·재건축 관련 양도소득세

사례 1 - 재건축 중 대체주택 비과세 요건

사례 2 - 입주권 양도 시 비과세 요건

사례 3 - 2주택 중 1주택이 입주권 변환 후 잔여주택 양도

사례 4 - 신축주택 보유·거주기간 통산 주의사항

사례 5 - 1+1 재건축(한 조합원이 2채 분양)

제 7 장 상가 등 매매시 부가가치세

사례 1 - 상가 분양 부가가치세 환급시 주의

사례 2 - 오피스텔과 부가가치세

Chapter 5. 상속세 - 기본이해와 각종사례

제 1 장 상속세·증여세는 부자만의 세금이 아니다

제 2 장 상속 개시 이후의 절차

제 3 장 상속세 계산 구조 한눈에 보기

사례 1 - 상속세 계산 사례

제 4 장 재산평가의 원칙과 종류별 평가방법

제 5 장 비상장주식·평가심의위원회·감정평가 심화

제 6 장 상속공제 총정리

제 7 장 상속세 할증과 세액공제

제 8 장 유언분할과 협의분할

제 9 장 유류분 반환과 세금 문제

제 10 장 상속포기와 한정승인

제 11 장 상속세 신고방법과 혜택

제 12 장 상속세 납부방법

제 13 장 상속세 조사와 사후관리

제 14 장 생전 증여를 통한 상속세 절세 - 10년의 마법

사례 1 - 배우자에게 사전증여하는 전략

사례 2 - 며느리·사위에게 먼저 증여 - 5년의 이점

사례 3 - 손주에게 유증하려면 유언장이 필수

사례 4 - 사전증여 설계의 실무 원칙

제 15 장 상속세 절세를 위한 사전 준비 전략

Chapter 6. 증여세 - 기본이해와 각종사례

제 1 장 증여란 무엇인가

제 2 장 증여재산공제와 혼인·출산공제

제 3 장 증여세, 꼭 알아야 할 실무규정

제 4 장 증여 이후의 주의사항

부록1) 세율조견표

부록2) 조정대상지역

부록3) 2026년 세제개편안

[본 문]

셀프등기로 법무사 비용 아끼는 법(45페이지, 사례1)
부동산을 취득하면 본인 명의로 소유권이전등기를 해야 한다. 통상 법무사사무실에 대행을 맡기지만, 인터넷 등기 시스템이 정착된 지금은 셀프등기도 어렵지 않다. 30분~1시간 소요로 30만~100만 원의 법무사 수수료 절감이 가능하다.

종부세는 인별 과세(Chapter3, 79페이지, 절세팁중에서)
종부세는 세대가 아닌 개인별 합산 과세이므로, 한 사람 명의로 몰아놓기보다 가족 공동명의·분산 소유가 절세에 절대적으로 유리하다. 단, 1세대1주택 고령자·장기보유자나 3주택 이상 세대는 단독명의가 유리할 수 있다. 예를 들어 3주택을 배우자와 각각 공동지분으로 소유하게 되는 경우 본인 뿐만 아니라 배우자까지 3주택이상소유자가 되어 종합부동산세율이 중과세 된다.

배우자·자녀에게 매매, 증여추정의 함정(Chapter4-1, 97페이지, 절세팁중에서)
배우자나 직계존비속에게 부동산을 양도하면 상증법상 증여추정이 적용되어 양도세가 아닌 증여세가 과세될 수 있다. 실제 매매임을 입증하려면 계약서·금융증빙으로 대가 지급 사실을 증명해야 한다. 특히, 최근 지자체 또는 세무서에서 특수관계자와의 매매에 대해 대금지급방식(ex대금일부를 차용 등으로 대처하는 경우 불인정)을 까다롭게 보므로 철저한 준비와 실행이 필요하다. 또한 특수관계인을 끼워 3년 이내에 다시 배우자·직계존비속에게 양도한 경우도 증여추정 대상이다. 다만 양도세 부담 ≥ 증여세 부담이면 증여추정을 하지 않고 양도세를 그대로 부과한다(높은 세금 우선 원칙)

일시적 1세대 3주택자의 양도 순서(Chapter4-2, 142페이지, 실무사례중에서)
예) A주택(2016년 취득) → 1년 이상 후 B주택(2021년 취득) → C주택(2022년 취득)으로 일시적 3주택이 된 경우, 만약 B와 A주택을 순차 양도한다면
- B 양도 시: 3주택 상태이므로 과세
- A 양도 시: C 취득일로부터 3년 이내라면 일시적 2주택 비과세 가능
다만, 최근 판례에서는 일시적2주택은 1주택자가 대체주택 1채를 취득함으로써 일시적2주택이 된 경우 적용하는 것으로 해석함으로써 국세청 예규와 판례의 해석이 상이한 점을 주의하여야 한다. 그러므로 보수적측면에서 일시적 3주택 비과세는 언제든 과세로 전환될 수 있으니 사전에 세무전문가와 반드시 상담이 필요하다.
※ 일시적 2주택 상태에서 상속·동거봉양·혼인으로 1세대 3주택이 된 경우에는 그 추가 주택은 고려하지 않고 일시적 2주택 비과세를 판단한다. 장기임대주택 보유 시에도 임대주택은 주택수 제외하므로 새로운 주택 취득일로부터 3년 이내 거주주택을 양도하면 비과세 가능하다.

사전 증여로 유류분에 대비하는 방법(Chapter5, 257페이지, 절세팁중에서)
유류분 반환은 유증에서 먼저 이루어지고, 그것으로 부족하면 증여에서 반환한다. 흔히 ‘핵심 재산을 미리 증여하면 유류분을 피할 수 있다’고 오해하지만, 이 전략은 자녀 등 공동상속인에 대한 증여에는 통하지 않는다. 공동상속인에 대한 증여가 특별수익(상속분의 선급)에 해당하면 증여 시기를 불문하고 유류분 산정 기초재산에 산입되기 때문이다.
반면 상속인이 아닌 제3자(손주, 며느리 등)에 대한 증여는, 상속개시 1년 이전에 이루어지고 증여 당사자 쌍방이 유류분 침해 사실을 알지 못했다면 유류분 산정에서 제외될 수 있다. 따라서 사전 증여를 통한 유류분 대비는 ‘대상이 누구인지’와 ‘쌍방이 침해를 인식했는지’가 관건이며, 자녀 대상 증여만으로는 유류분 자체를 피하기 어렵다는 점에 주의해야 한다.

부채 포함 증여 - 채무 상환 여부의 추적(Chapter6, 324페이지, 본문내용중에서)
부담부증여를 한 경우, 수증자가 인수한 채무를 실제로 본인 자금으로 상환하고 있는지가 사후관리의 핵심이다.
(1) 핵심 원칙
① 증여일 현재의 채무이고 해당 증여재산에 담보된 채무이어야 한다.
② 수증자가 채무를 인수하여 이자·원금을 자신의 자금으로 납부해야 한다.
③ 증여자(부모)가 대신 상환하면 그 상환액이 새로운 증여로 과세된다.
④ 사후관리 과정에서 국세청은 금융 이체 내역으로 채무 상환 여부를 점검한다.
(2) 상속세 신고 시 재검토
증여 이후 부모가 사망하면 상속세 조사 과정에서 과거 부담부증여로 인수시킨 채무의 실제 부담 여부가 재검토된다. 자녀가 채무를 실제로 상환하지 않았다면 인수 채무액이 부인되어 그만큼 증여재산가액이 늘어나고, 추가 증여세와 가산세가 부과될 수 있다.