한 채의 집은 인생을 바꿀 수 있다 - 나의 서울 부동산 원정기

집을 사는 일은 대부분의 사람에게 인생에서 가장 큰 경제적 결정 가운데 하나다. 우리는 집을 사지만, 사실은 그 집과 함께할 미래를 산다. 그래서 집을 고르는 일은 자산을 고르는 일이면서 동시에 삶의 방향을 선택하는 일이기도 하다. 이 책의 저자 또한 여러 곳의 집을 사고팔며 살아왔지만, 그 선택들은 단순한 이사가 아니라 ‘인생의 방향을 다시 설정하는 결정’들이었다고 말한다.

 

강남 아파트의 매수와 매도, 1·2기 신도시에서의 투자 손실과 만회의 과정, 강남에서 한강으로의 이동... 이와 같은 40년에 걸친 그의 부동산 투자 결정을 함께 따라가다 보면, 우리나라 부동산 시장의 상승과 하락, 그 안에서 울고 웃는 사람들의 기대와 좌절을 한눈에 읽을 수 있다.

 

이 책은 평범한 직장인에서 기업 임원으로, 그리고 부동산 공인중개사로 변신한 한 인물의 이야기를 담았다. 자신의 부동산 투자 성공과 실패담을 허심탄회하게 고백하는 한편, 부동산중개 현장에서 만난 숱한 사람들, 부동산 투자에 성공하는 사람과 실패하는 사람의 특징, 부동산 투자의 변하지 않는 원칙, 그때 알았더라면 좋았을 투자 방법과 철학 등을 낱낱이 전해 준다.

[목 차]

프롤로그

1부 | 모래폭풍 속에서 길을 찾다 - 인생(人生)의 시작과 도전(挑戰)의 시절

1. 철원에서 부산까지

2. 광운전자공고 국비장학생과 육사 낙방

3. 서울대 대학원 경영학과 입학과 졸업

4. 사우디 건설현장과 샌드스톰

5. 야간 공부와 공인중개사 자격 취득

 

2부 | 성공, 그리고 실패는 수업료였다 - 첫 부동산 투자 성공과 실패

1. 강남에 진입하다 - 대치동 미도아파트 매수

2. 음식점 창업과 좌절

3. 대치동 미도아파트 매도

4. 강남을 떠나다 - 일산 점포주택과 IMF 손실

5. 현금흐름의 중요성

6. 레버리지의 두 얼굴

 

3부 | 인생의 전환 - 현장에서 배운 부동산의 본질

1. 개업 공인중개사가 되다

2. 일산에서의 중개업 12년

3. 판교에서의 중개업 13년

4. 중개 현장에서 본 부동산의 진상(眞相)

 

4부 | 강남을 떠나 다시 돌아오기까지 - 다시 일어서는 과정

1. 일산에서 전세(專貰) 살이를 하다

2. 일산 후곡마을 현대아파트를 매수하다

3. 판교역 역세권 봇들마을 7단지와 직주근접(職住近接)의 힘

4. 강남으로 다시 돌아오다 - 23년 만의 강남 복귀: 개포동 우성아파트

 

5부 | 강변에 서다 - 삶의 가치와 공간의 품격

1. 강남을 뒤로하고 한강변에 서다

2. 성수동의 가치

3. 성수동의 변화

4. 한강 조망의 가치

5. “여보야, 강변 살자”

 

6부 | 부자의 시작, 종잣돈 1억 원부터 - 작은 종잣돈으로 시작하는 부의 여정

1. 종잣돈 1억 원 만들기

2. 첫 집을 마련하는 방법

3. 결단력 있고, 무리하지 않은 부동산 투자

4. 똘똘한 한 채의 가치

5. 후배들에게 남기고 싶은 이야기

6. 자수성가(自手成家)를 꿈꾸는 후배들에게

에필로그

[본 문]

이렇게 사우디 건설현장에서 열심히 일을 하고 열심히 저축하고 있을 때인 1983년 3월경, 그러니까 내가 건설현장에 파견 나온 지 1년 6개월이 되던 때였다. 그때, 서울 강남구 대치동에 거주하시면서, 젊어서부터 부동산을 사고판 경험이 많으시고 부동산을 잘 아시는 외숙모님이 계셨다. 하루는 조카가 열사의 나라 사우디 현장에 나가서 고생하니 따로 도와줄 일은 없지만, 좋은 집을 소개해 주시겠다면서 그 당시 분양 후 신축공사가 한창이던 서울 강남구 대치동 한보미도맨션아파트 분양권을 추천해 주셨다.

-p.45 “강남에 진입하다 - 대치동 미도아파트 매수”

 

1997년 겨울, 텔레비전에서는 연일 속보가 흘러나왔다. “국가부도, IMF 구제금융, 구조조정, 금 모으기 운동.” 그 거대한 뉴스는 우리 집 거실로 들어오는 순간 아주 구체적인 공포가 되었다. IMF가 다소 장기화되자 처음보다 한두 곳의 상가가 더 비었다. 나는 곧 다시 임차인이 들어올 것으로 생각했다. 그러나 경제는 빠르게 얼어붙었다. 임대 문의는 끊긴 데다 기존에 있던 세입자도 나갔고 은행 금리는 치솟았다. 매달 높은 이자는 정확히 나갔지만 임대료는 들어오지 않았다.

-p.65 “강남을 떠나다 - 일산 점포주택과 IMF 손실”

 

처음 사무실을 열었을 때를 잊지 못한다. 전화 한 통이 오지 않는 날도 있었다. 중개보수 몇 십만 원이 그렇게 귀하게 느껴질 줄 몰랐다. 그러나 한 가지는 분명했다. 나는 현장에서 배우고 있었다. 매도인의 심리와 매수인의 두려움. 시장의 흐름. 그리고 결국 오르는 곳의 공통점. 부동산은 거짓말을 하지 않는다. 시간이 걸릴 뿐, 방향은 정직했다.

-p.88 “개업 공인중개사가 되다”

 

L 선생은 4년여 만에 2억900만 원을 투자하여 2억 원 이상의 차익을 실현하여, 세전 약 96%의 수익률을 달성하였다. 더 반전(反轉)인 것은 L 선생은 판교 아파트를 매도하고는, 성동구 성수동1가 한강변에 있는 서울숲 인근의 유명한 ‘트리마제아파트’ 공급면적 38평(전용면적: 84.8㎡) 분양권을 프리미엄을 주고 18억 원에 매수하였다. 이때는 부동산 가격이 뛰기 전이었다. (…) 우리 손님 경우는 프리미엄을 주고 한강이 영구 조망되는 트리마제아파트를 2016년 9월에 매입하여 2017년 5월에 입주하였다. 2025년 6월 국토부 실거래가 기준, 트리마제는 54억9,000만 원(46층)이었으니 우리 손님은 가히 부동산 고수(高手)라고 할 만하다.

-p.121-122 “중개 현장에서 본 부동산의 진상(眞相)”

 

부동산 중개 현장에서 나는 수많은 사람을 만났다. 집을 사는 사람, 집을 파는 사람, 그리고 부자가 된 사람과 기회를 놓친 사람들까지. 같은 시기, 같은 시장에서 출발했지만 결과는 놀라울 정도로 달랐다. 누군가는 평범한 직장인이었지만 차분하게 준비하고, 좋은 자산을 오래 보유하여 결국 안정된 부동산 부(富)를 이루었다. 반면 누군가는 조급함과 확신 없는 판단으로 스스로 기회를 밀어내기도 했다. 이 차이는 어디에서 비롯된 것일까. 나는 오랜 시간 현장에서 그 답을 지켜보았다.

-p.131 “중개 현장에서 본 부동산의 진상(眞相)”

 

다른 시장도 그렇겠지만, 특히 부동산 시장은 사람을 기다려 주지 않는다. 좋은 입지와 희소한 단지는 언제나 한정되어 있고, 그 기회는 빨리 준비한 사람에게 먼저 돌아간다. 남들보다 빨리 준비한다는 것은 ‘무조건 서둘러 산다’라는 의미가 아니라, 남들보다 먼저 미리 부동산 시장을 이해하고 자금 계획을 세우며, 좋은 입지를 공부해 두는 것을 말한다. 이러한 공부가 축적되면, 시장이 요동칠 때도 두려움보다 확신이 앞서게 된다. 빠른 준비는 결국 선택의 폭을 넓힌다. 대출 조건이 더 유리하고 금리가 더 낮을 때를 이용할 수 있으며, 가격이 상승하기 전 좋은 입지를 확보할 수도 있다.

-p.215 “첫 집을 마련하는 방법”

 

행동 속에서만 진짜 배움이 쌓이고, 행동하는 사람의 실력으로 이어진다. 계약을 하고, 대출을 받고, 세금을 납부하며 시장을 몸으로 익힌 사람은 다음 기회 앞에서 이미 쌓인 경험, 확신과 자신으로 두려움이 없다. (…) 부동산 투자는 단기간에 부자가 되는 방법이 아니다. 그러나 성실하게 준비하고 좋은 자산을 하나씩 쌓아 가면 누구라도 안정된 삶의 기반을 만들 수 있다. 그것이 내가 긴 시간 부동산을 통해 배운 가장 단순한 진실이다.

-p.224 “결단력 있고, 무리하지 않은 부동산 투자”