# 경매가 처음이라면, 이 책부터

# 권리 분석부터 입찰·명도까지 한 권에

# 어려운 경매 절차를 실제 사례로 쉽게

# 초보자가 꼭 알아야 할 경매의 모든 것

경매가 처음인 사람이라면 가장 먼저 읽어야 할 한 권

부동산 경매는 시세보다 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 방법으로 꾸준히 관심을 받고 있지만, 막상 공부를 시작하면 복잡한 법률 용어와 권리 관계, 낯선 절차 때문에 어디서부터 시작해야 할지 막막해진다. 『세상에서 가장 쉬운 부동산 경매 교과서』는 경매를 처음 배우는 사람의 눈높이에 맞춰 경매의 전 과정을 쉽고 체계적으로 정리한 입문서다. 경매의 기본 개념과 법원 경매 절차부터 권리 분석, 물건 선정, 임장, 입찰, 낙찰, 명도까지 실제 경매가 진행되는 순서에 따라 설명한다. 각 단계에서 무엇을 확인해야 하는지, 왜 그 과정이 필요한지를 다양한 사례와 함께 보여 줘 처음 접하는 독자도 경매의 전체 흐름을 자연스럽게 이해할 수 있다. 특히 초보자가 가장 어려워하는 말소기준권리와 임차인 권리 분석을 알기 쉽게 풀어내고, 가짜 임차인, 대위변제, 유치권, 대지권 미등기, 지분경매 등 실제 현장에서 주의해야 할 위험 요소도 별도의 장으로 정리했다. 여기에 시세보다 싼 물건을 찾는 방법과 수익률을 높이는 전략, 실전 Q&A, 주택·상가건물 임대차보호법 해설까지 담아 한 권으로 경매의 기초부터 실전 감각까지 익힐 수 있도록 했다.

[목 차]

들어가며 …4

 

1장 부동산 경매 상식 따라잡기

1. 불황에 빛 보는 부동산 경매 …12

2. 부동산 경매의 첫걸음, 경매 절차 알아보기 …20

3. 경매에 대한 오해와 진실 …27

4. 경매의 좋은 점 VS 나쁜 점 …31

5. 경매의 이웃사촌, 자산관리공사 공매 …36

6. 경매를 알면 부동산이 보인다 …40

 

2장 똑 소리 나는 권리 분석 노하우

1. 등기부등본 제대로 뜯어보기 …44

2. 말소기준권리를 찾아라! …49

3. 초간편 임차인 권리 분석 …56

4. 자칫하면 낭패를 볼 수 있는 인수 권리 …68

5. 권리 분석 실전 사례 …82

 

3장 경 매 왕초보 실전 따라잡기

1. 경매 타깃 정하기 …102

2. 경매 물건 알아보기 …106

3. 임장(현장 둘러보기) …120

4. 경매에서 꼭 필요한 서류 확인하기 …131

5. 입찰 금액 정하기 …138

6. 입찰 방법 …144

7. 낙찰 …148

8. 명도 …156

 

4장 초보자가 주의해야 할 함정

1. 골칫거리 가짜 임차인 …168

2. 때로는 후순위가 위험하다 …170

3. 말소기준권리 없애는 대위변제  …172

4. 대지권미등기 …174

5. 전 소유자의 체납 관리비 …177

6. 일정한 자격이 필요한 경매 물건 …179

7. 유치권이 신고된 부동산 …182

8. 토지 또는 건물만 낙찰받는 경우 …185

9. 분묘는 법보다 관습 …188

10. 선순위 전세권은 배당신청 여부가 핵심 …190

11. 가등기는 종류를 먼저 확인해야 한다 …192

12. 지분경매 …194

13. 소유자가 행방불명인 경우의 주택 명도 …196

14. 제시 외 건물 …198

 

5장 도전! 수익률 200% 경매 비법

1. 싼 물건 한 번에 찾기 …202

2. 비싸게 되파는 노하우 …205

3. 발상의 전환으로 고수익 내기 …210

4. 지렛대 원리 활용하기 …216

5. NPL 투자 …221

 

6장 초보자가 자주 묻는 경매 Q&A

1. 경매 절차에 관한 스무 가지 …226

2. 권리 분석에 관한 스물두 가지 …234

3. 명도에 관한 스무 가지 …241

4. 사후 처리에 관한 열세 가지 …248

 

부록 주택·상가건물 임대차보호법 정리 및 해설 …253

 

나가며 …306

[본 문]

경매의 장점은 ‘싸다’는 것이고 단점은 ‘어렵다’는 것이다. 경매가 싸지만 어렵다는 점에는 누구나 공감한다. 경매는 마치 복어와 같다. 독을 깨끗이 제거하고 요리하면 맛있는 복요리를 즐길 수 있지만, 때로는 강한 독 때문에 생명이 위험해질 수도 있다. 독을 깨끗하게 제거해야 맛있는 복요리를 맛볼 수 있듯이 경매도 위험한 권리를 파헤치고 잘 정리해야 높은 수익을 올릴 수 있다.

… 31쪽

 

책에서 보던 것과 달리 실제로 입찰할 물건을 골라 권리 분석을 해보면 헷갈리는 부분이 많다. 권리 분석을 잘하기 위해서는 다양한 물건들을 여러 번 반복적으로 분석하는 연습이 필요하다. 경매 정보를 제공하는 업체에서도 물건별 권리 분석을 해주긴 하지만 이들이 제공하는 권리 분석은 대부분 컴퓨터 프로그램을 통해 자동으로 이루어지므로 기초 분석 수준에 불과하다. 일부 초보자 중에서는 경매 정보 업체에서 제공하는 권리 분석만 믿고 낙찰을 받았다가 손해를 보는 경우도 종종 있다. 하지만 잘못된 권리 분석에 대한 모든 책임은 전적으로 입찰자 본인에게 있음을 잊어서는 안 된다.

… 82쪽

 

임장이란 경매할 물건의 현장을 직접 둘러보는 것을 말한다. 인터넷으로 마음에 드는 물건을 고르고 나면 반드시 물건지에 가서 직접 눈으로 보고 확인을 해야 한다. 임장은 권리 분석의 마지막 절차로서 서류상으로 검토한 내용을 바탕으로 최종 점검하는 단계다.

… 120쪽

 

인터넷 또는 중개업소 방문을 통해 시세 파악이 끝나면 그동안의 통계 자료를 활용한다. 통계 자료는 인터넷 경매 사이트에서 확인할 수 있는데 최근 6개월 또는 월별 평균 경쟁률, 낙찰가율 등을 알 수 있고 인근의 낙찰 사례도 확인이 가능하다. 아파트는 국토부 실거래가 조회를 통해 최근 거래된 아파트의 실제 거래 금액을 확인할 수가 있다. 이들을 종합해서 입찰할 금액의 최고 상한가를 정한다. 최고 상한가를 정한 다음엔 절대 그 금액을 초과해서 입찰하면 안 된다. 경매 초보자들이 입찰 당일 분위기에 휩싸여 지나치게 높은 금액을 써내는 경우가 있는데 상한선을 미리 정해놓지 않으면 시세보다 비싸게 낙찰받는 경우를 초래할 수 있다.

… 142쪽

 

세상에 공짜는 없다. 남들보다 더 큰 수익을 얻기 위해서는 그만큼 더 많은 노력이 필요하다. 그중 가장 기본이 되는 것은 권리 분석 능력을 키우는 것이다. 권리 분석 능력이 뛰어날수록 입찰할 수 있는 범위도 넓어진다. 권리 분석만큼 중요한 것이 발상의 전환이다. 보통 사람들이 생각하는 것과는 다른 관점에서 창의적인 사고를 하는 사람이라면 남들이 거들떠보지 않는 물건에서도 얼마든지 큰 수익을 만들어낼 수 있다.

… 215쪽