[목 차]

프롤로그 — 퇴근 후 1시간이 내 인생을 바꿨다 10

 

PART 1 부동산 경 · 공매 —싸게 사서 제값에 팔기

 

01 경매 vs 공매, 뭐가 다른 건가요? 18

경매란 무엇인가 — 부동산과 대출이 있는 한 영원한 시장 19

임의경매 · 강제경매 · 형식적 경매의 차이 20

경매 입찰 방법 — 처음 법원에 가는 분들을 위해 21

공매란 무엇인가 — 국가가 운영하는 온라인 경매 22

공매 물건의 종류 23

온비드 사이트 활용법 27

경매 vs 공매 한눈에 비교 — 토지거래허가 면제까지 29

 

02 권리분석, 사실 어렵지 않습니다 32

권리분석이 필요한 이유 — 낙찰가 외 추가 인수 금액이 생기는 경우 33

매각물건명세서 한 장으로 끝내는 권리분석 33

말소기준권리 6+1가지 — 이것만 찾으면 절반은 끝 34

대항력 — 임차인 전입신고일과 말소기준권리 비교법 37

확정일자 · 배당요구 · 우선변제권 · 최우선변제권 38

대항력 + 확정일자 + 배당요구 조합표 39

권리분석 3대 유형 — 소유자 거주 / 대항력 없는 임차인 / 대항력 있는 임차인 41

압류·교부청구 + 대항력 있는 임차인 = 원칙적 입찰 금지 44

공매 권리분석이 어려운 3가지 이유 47

특수물건 권리분석 — 임차권등기 · 전세권 · 가등기 · 대지권 · 법정지상권 · 가처분 ·

유치권 · HUG/HF 대항력 포기 · 미납/매각불허가 · 공동담보 · 지분 · 대형평수 49

 

03 시세조사 —손품 · 전화품 · 발품 59

시세조사가 중요한 진짜 이유 — 감정가는 시세가 아니다 60

손품 3개 사이트 — 디스코 · 호갱노노 · 네이버부동산 60

매매 · 전세 · 월세 시세를 한 번에 파악하는 이유 63

전용면적 확인 — 세금과 대출 한도에 영향 65

실투자금 계산 — 모든 비용을 고려 66

전화품 — 가장 중요한 시세조사 (스크립트 포함) 67

발품 — 채무자 거주 · 임차인 거주 · 공실 케이스별 접근법 69

돈 되는 물건을 찾는 검색 전략 — 신건 · 미납 · 공동담보 · HUG/HF 등 72

 

04 입찰 전략 —대출과 규제를 내 편으로 76

명의 선택 — 세대 개념 먼저 이해하기 77

취득세 완전 정리 — 1주택 · 다주택 중과 · 중과 제외 대상 78

양도소득세 — 1주택자 비과세 / 일시적 1가구 2주택 1·2·3 법칙 80

매매사업자 — 단기매도 핵심 전략과 비교과세 함정 82

재고자산 등록 여부 — 잔금 전에 결정 83

대출 전략 — 가계대출(경락잔금) · 사업자대출 · 디딤돌 · 보금자리론 84

나의 상황별 입찰 전략 조합표 88

명도 5단계 — 협의 → 인도명령 → 점유이전금지가처분 → 계고 → 강제집행 89

잔금 납부부터 매도까지 — 전체 타임라인 및 수익률 분석 94

 

05 실전 투자 사례 5선 (케이스스터디) 96

CASE 01 일산 대장 아파트 — 시세보다 1.4억 싸게 (단기매도 7,000만 원) 97

CASE 02 규제지역 하남 미사 — 신건 1등, 8,000만 원 싸게 99

CASE 03 서울 강서 가양 — 매각허가취소도 두렵지 않다 (시세차익 2.5억) 101

CASE 04 인천 부평 래미안 — 스터디 중 낙찰 (시세차익 1.2억) 103

CASE 05 대구 서변청아람 — 1주일 만에 순수익 1,300만 원 105

 

PART 2 자동차 경·공매 —월급 같은 단기 수익 만들기

 

06 왜 자동차인가 —양도세 0원, 빠른 환금성 110

부동산 vs 자동차 세금 구조 비교 111

취득세 7% (경차 4% + 감면) — 실제로는 가벼운 부담 112

환금성 — 낙찰 후 2시간~1주일 매도 가능 113

권리분석이 필요 없는 구조 (파산자공매 제외) 114

수요 채널의 다양성 — 딜러 · 당근 · 수출 · 고철 114

레드오션 논쟁과 자동차를 잘 몰라도 되는 이유 115

 

07 4가지 채널 완전 비교 118

채널 1 법원 경매 — 전국에서 매일 입찰 가능 118

채널 2 온비드 공매 — 전 과정 온라인, 입문자 추천 120

채널 3 파산자공매 — 경쟁률 낮지만 권리분석 필요 121

채널 4 오토마트 · 안산시공매 · 굿인포카 123

4개 채널 한눈에 비교표 124

 

08 입찰 전 손품 —4단계 체크리스트 125

STEP 1 매도가격 파악 — 카365 · 헤이딜러 · 당근마켓 · 수출/고철 125

STEP 2 사고이력 및 보험이력 확인 — 헤이딜러 · 카히스토리 128

STEP 3 권리분석 — 정부24 등록원부 갑구 · 을구 (파산자공매 한정) 129

STEP 4 최종 매도가 산정 및 입찰가 결정 130

헤이딜러 1등 가격을 그대로 믿으면 안 되는 이유 131

 

09 입찰 전 발품 —실물 점검 포인트 133

외관 점검 — 패널 간격 · 스크래치 · 타이어 · 휠 · 침수 의심 징후 134

내부 점검 — 냄새 · 시트 · 주행거리 · 전자장비 136

엔진룸 점검 — 오일 누유 · 배터리 137

절대 입찰 금지 차량 — 침수차 · 프레임 사고차 · 망자 차량 · 연말연초 138

오히려 노려야 할 차량 — 낡은 중고차 · 수리 필요차 · 사고이력차 · 고주행 차량 140

 

10 낙찰 후 절차 완전 가이드 —명의이전 · 보험 · 매도 142

취득세 계산 및 납부 — 차량가액의 7%, 경차 감면 142

보험 가입과 일할 환급으로 비용 최소화 143

명의이전 절차 — 필요 서류와 말소 처리 144

매도 방법 4가지 — 딜러 경매입찰 · 딜러 직접 · 당근 · 수출/고철 146

세금 처리 — 개인 명의 양도세 0원, 사업자 부가세 처리 148

PART 2 마무리 체크리스트 (손품·발품·낙찰 후) 149

 

11 실전 투자 사례 6선 (케이스스터디) 151

CASE 01 레인지로버 스포츠 — 1달 만에 835만 원 (DPF 수리 절감) 151

CASE 02 사고이력 캐딜락 XT5 — 5일 만에 458만 원 155

CASE 03 BMW 5시리즈 — 551만 원에 세컨카로 직접 운용 158

CASE 04 화물 전기차 봉고III EV — 경쟁자 2명, 250만 원 수익 161

CASE 05 02년생 20대 수강생 — 1일 만에 320만 원 (3번째 낙찰) 163

CASE 06 50대 주부, 제네시스 EQ900 — 4일 만에 206만 원 165

 

PART 3 파산자공매 —블루오션 틈새 시장 공략하기

 

12 파산자공매란 무엇인가 170

파산이란 무엇인가 — 경 · 공매보다 더 최악의 재무 상태 171

파산재단과 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제382조 171

파산관재인의 역할 — 법원이 임명한 중립적 관리인 172

일반 매매 계약이라는 본질 — 경 · 공매와 근본적 차이 172

파산자공매 vs 일반 경 · 공매 한눈에 비교 174

파산자공매에서 나오는 물건 — 부동산 · 자동차 · 가전 · 의류 · 기타 동산 174

 

13 왜 아직도 블루오션인가 —4가지 오해를 깨드립니다 177

오해 ① ‘파산한 사람의 물건은 별로다’ 177

오해 ② ‘파산관재인도 포기한 물건 아닌가요?’ 178

오해 ③ ‘권리분석이 너무 복잡하다’ 179

오해 ④ ‘대출이 안 되니까 현금 부자만 할 수 있다’ 179

경쟁률 3대 1이 의미하는 것 180

 

14 3분 권리분석 —3단계 (공고문 · 등기부 · 관재인 전화) 181

1단계 공고문 확인 — 채무자/임차인 거주, 인수사항, 특약 181

2단계 등기부등본·등록원부 발급 — 부동산 / 자동차 / 일반 동산 183

3단계 파산관재인 전화 확인 — 반드시 해야 할 질문 리스트와 녹음 185

물건 유형별 권리분석 차이 정리표 186

 

15 물건 유형별 투자 공식 187

주거용 부동산 — 공시지가 · 시세조사 4개 사이트 · 전화품 187

자동차 — PART 2 공식 + 파산자공매 고유 절차 189

가전 · 가구 · 전자기기 — 중고나라 · 당근 시세, 실물 확인 190

의류 — 진품 감정과 도떼기시장 기준 보수 산정 191

 

16 실전 물건 검색과 입찰 체크리스트 192

물건 찾는 2가지 경로 — 온비드 / 대법원 공고게시판 192

입찰 방법 — 온비드 / 우편 · 이메일 · 팩스 · 방문 (공고문 확인 필수) 193

 

17 실전 투자 사례 5선 (케이스스터디) 194

CASE 01 삼성 TV 43인치 — 25만 원에 수의계약, 중고가보다 35만 원 싸게 194

CASE 02 안산 와동 빌라 — 2개월 만에 순수익 2,000만 원 198

CASE 03 강원 정선 보상 토지 — 300만 원으로 1,500만 원 (수익률 500%) 200

CASE 04 인천 부평 재개발 아파트 — 전세가보다 싸게, 실투자금 2,000만 원 203

CASE 05 동두천 한성아파트 — 1,600만 원 투자로 10개월 만에 1,000만 원 207

PART 3 마무리 파산자공매 전체 체크리스트 210

 

에필로그 — 오래, 꾸준히, 묵묵히 212