재개발은 왜 갈등으로 끝나고, 신도시는 왜 예상과 다른 결과를 낳으며, 모두가 합리적으로 행동했는데도 도시는 비효율적인 방향으로 흘러가는 것일까. 《왜 합리적 도시계획은 실패하는가》는 이러한 질문에 게임이론이라는 새로운 렌즈를 통해 답을 제시하는 도시계획 교양서다.

이 책은 도시를 단순한 공간이 아니라 수많은 이해관계자가 끊임없이 전략을 선택하고 상호작용하는 ‘게임의 장’으로 바라본다. 개발업자와 지방정부, 주민과 조합, 투자자와 정치권은 모두 자신의 입장에서 합리적인 선택을 하지만, 그 결과는 반드시 사회 전체의 최선으로 이어지지 않는다. 저자는 이러한 구조를 죄수의 딜레마, 내쉬균형, 반복게임, 메커니즘 디자인 등 게임이론의 핵심 개념을 통해 쉽고 현실적으로 설명한다. 특히 용산국제업무지구 개발사업, 수도권 과잉개발, 재개발·재건축, 대장동 개발사업 등 우리에게 익숙한 실제 사례를 분석하며 도시계획이 실패하는 근본 원인이 개인의 탐욕이나 무능이 아니라 ‘잘못 설계된 제도와 구조’에 있음을 설득력 있게 보여 준다.

《왜 합리적 도시계획은 실패하는가》는 도시계획과 부동산, 공공정책을 공부하는 학생과 실무자는 물론, 우리가 살아가는 도시가 어떻게 만들어지고 왜 때로는 실패하는지 궁금한 모든 독자들에게 새로운 시각을 제시한다.

[목 차]

서문

 

Part I 도시학과 게임이론의 만남

 

원하는 결과를 얻기 위해 게임의 규칙을 설계한다

게임의 구성요소: 도시개발을 게임으로 모델링하기

죄수의 딜레마: 1950년 스탠퍼드의 한 강연

내쉬균형: 프린스턴의 젊은 천재

협력의 진화: 액설로드와 팃포탯

반복 게임과 평판: 협력의 진화

전략적 협상: 토마스 셸링과 신빙성의 힘

메커니즘 디자인: 규칙을 설계하여 결과를 만들다

 

실패는 사람이 아니라 구조에서 나온다_용산국제업무지구

용산국제업무지구 10년의 타임라인

게임이론 다층 분석 ─ 중첩된 여섯 가지 게임

핵심 역설 ─ 합리성이 만들어 낸 비합리

결론 ─ “게임을 잘못 설계했다”

 

도시계획이 아니라 전략적 구조 설계다

왜 게임이론인가: 전략적 상호작용을 읽는 언어

실패할 수밖에 없는 구조적 역설

 

Part II 구조적 역설 6가지

 

합리성의 역설

합리성이란 무엇인가 ─ 게임이론의 전제

선택의 역설_자기구속이 자유보다 강하다

조정의 역설_좋은 균형은 저절로 오지 않는다

안전의 역설_안전한 선택이 위험을 부른다

참여의 역설_민주적 참여가 민의를 왜곡한다

불가능의 역설_동시에 모두를 만족시킬 수 없다

 

권력의 역설

권력이란 무엇인가 ─ 게임이론의 재정의

위협의 역설_실행하지 않는 위협이 더 강하다

보복의 역설_보복할 수 있는 자만이 용서할 수 있다

처벌의 역설_최선의 처벌은 사용되지 않는 처벌이다

기여의 역설_기여의 크기가 아니라 대체가능성이다

 

정보의 역설

정보란 무엇인가 ─ 게임이론의 시각

우위의 역설_더 많이 알수록 더 불리해진다

공통지식의 역설_모두가 알아도, 서로가 안다는 것을 모르면 아무것도 바뀌지 않는다

레몬의 역설_나쁜 것이 좋은 것을 몰아낸다

투명성의 역설_공개가 더 나쁜 결과를 낳는다

격차의 역설_공정한 정보공개가 불평등을 심화시킨다

 

인센티브의 역설

도시개발은 인센티브의 게임

인센티브의 역설_성과를 높이려는 인센티브가 성과를 왜곡한다

보험의 역설_위험을 분산하려다 더 큰 위험을 만든다

진실의 역설_측정된 지표가 행동의 왜곡을 부른다

 

시간의 역설

도시 개발의 핵심은 시간이다

할인의 역설_미래를 팔아 현재를 소비한다

교착의 역설_버티는 능력이 협상을 지배한다

평판의 역설_신뢰를 쌓는 데는 평생 걸리지만 배신은 하루면 충분하다

 

제도의 역설

계획의 역설_더 완벽한 계획이 왜 더 큰 실패를 만드나

풍요의 역설_경기가 좋으면 협력이 무너진다

승자의 역설_입찰에 이기는 순간 손실이 시작된다

 

Part III 도시개발 협상의 핵심 무기 BATNA

 

떠날 수 있는 자가 테이블을 지배한다_협상의 지렛대, BATNA

협상이란 결국 ‘대안 싸움’이다

BATNA의 세 가지 구성 요소

BATNA와 유보가격의 관계

도시개발의 BATNA가 일반 협상과 다른 이유

BATNA를 강화하는 다섯 가지 방법

BATNA 함정: 과대평가의 위험

 

민간의 협상 게임

민간 사업자(시행사‧시공사)의 BATNA 전략

토지주‧주민의 BATNA 전략

금융기관의 BATNA 전략

민간 플레이어 간 BATNA 충돌: 삼각 딜레마

 

공공의 협상 전략

공공기관의 협상 지위는 왜 특수한가

중앙공공기관 vs 지방공사: 결정적 차이

중앙공공기관의 협상 전략: 규모와 법적 권한의 활용

지방공사의 협상 전략: 구조적 이중 제약

지자체 직접 협상: 가장 강하면서 가장 제약받는 주체

공공기관 협상의 패러독스: 공익의 딜레마

공공 협상의 실전 전략: 유형별 접근

중앙공공기관과 지방공사가 함께 사업할 때

공공 협상의 지향점: 강압이 아닌 설계

 

Part IV 게임이론을 통해 본 세계의 도시개발

 

사례의 선택 논리

통합 분석 프레임워크: 5층 게임 구조

 

아자부다이 힐스의 게임: 30년 교착과 협력의 역설

프롤로그: 도쿄 한복판의 시간 정지

제도적 전제: 일본 재개발의 특수한 게임 규칙

게임의 구조: 600명의 거부권

전략 분석: 모리빌딩의 게임 마스터리

역설의 해소: 왜 30년이었는가?

완성 후: 균형의 지속 가능성

한국에 대한 시사점

 

허드슨 야드의 게임: 공공과 대형 디벨로퍼의 2자 게임

왜 협력은 그토록 어려웠는가: 구조적 분석

2005년: 분기점(Bifurcation Point)

허드슨 야드의 게임 성격 규정

허드슨 야드의 2층 PF 구조

게임의 구조: 2자 게임의 플레이어 분석

권력 이동의 메커니즘: PF가 주도권을 결정하는 방식

전략 분석: 공공 인센티브 설계의 명과 암

사회적 게임: 공공성 논쟁

허드슨 야드의 종합 평가: 성공인가, 경고인가?

한국에 대한 시사점: 용산 YIBD와의 비교

 

판교테크노밸리 ─ 전략의 도시

게임판에 누가 앉아 있는가

조정게임과 초점의 정치학

국가가 짓고, 지자체가 누렸다 ─ 숨은 설계자의 딜레마

유령도시 위기: 뱅크런 게임

LH vs GH: 2판교의 내부 경쟁

GH의 임대 전략: 공약과 도덕적 해이의 역설

LH의 퇴장과 GH 단독 시행 ─ 세력 전이 게임

GH의 평판 효과: 크렙스-윌슨 모형

직‧주‧락‧학: 메커니즘 디자인

판교테크노밸리의 역설

 

Part V 역설을 넘어서

 

도시는 게임이다 ─ 다섯 가지 명제

실천적 게임이론의 7원칙

도시계획가를 위한 도구상자

한계와 겸손함

미래 도시를 위한 새로운 게임

 

참고문헌