"집값이 아니라 도시를 설계하라"

대한민국의 부동산 위기, AI 미래도시라는 새로운 해법

 

집값은 오르는데 삶은 나아지지 않는다. 서울과 수도권은 더 비싸지고, 지방은 사라진다. 청년들은 집을 포기하고, 부모 세대는 노후를 걱정한다. 정부가 수십 년 동안 수많은 부동산 정책을 내놓았지만 문제는 반복되고 있다. 왜일까?

『넥스트 시티』는 이 질문에서 출발한다. 저자는 지금까지 우리가 부동산을 '거래'와 '규제'의 대상으로만 바라봤다고 지적한다. 그러나 좋은 부동산은 결국 좋은 도시에서 나온다. 집값 문제를 해결하려면 먼저 도시를 다시 설계해야 한다는 것이다.

이 책은 주택 가격, 공급 물량, 세금 정책 같은 익숙한 논쟁을 넘어 도시 전체를 하나의 시스템으로 바라본다. 주거와 교통, 교육과 일자리, 문화와 복지, 인구와 산업이 어떻게 연결되어 있는지 보여주며, 대한민국이 직면한 저출생·지역소멸·불평등·성장 정체의 근본 원인을 도시 구조에서 찾는다. 특히 저자는 수도권 과밀과 지방 소멸이라는 한국의 난제를 해결할 대안으로 'AI 미래도시'를 제안한다. 사람 중심의 15분 생활권, 자율주행 기반 교통망, AI 도시 운영체계, 혁신 산업 생태계, 평생교육 플랫폼이 결합된 새로운 도시 모델이다. 이는 단순한 신도시 개발이 아니라 삶의 방식을 바꾸는 사회 시스템 혁신 프로젝트다.

『넥스트 시티』는 부동산 전망서도, 도시공학 입문서도 아니다. 대한민국의 공간 전략과 미래 성장 모델을 새롭게 제안하는 국가 설계서에 가깝다. 부동산 문제를 넘어 "우리는 어떤 도시에서 살아야 하는가"라는 근본 질문을 던지는 책이다.

[목 차]

AI 도시에서의 하루

 

들어가며

 

1장 왜 지금 ‘AI 미래도시’인가

1. 지금의 도시가 더 이상 작동하지 않는 이유

2. 국가 시스템은 왜 문제를 해결하지 못하는가

3. 국가 개혁 대신 ‘도시 혁신’이 답인 이유

4. AI는 도시를 어디까지 바꿀 수 있는가

 

2장 문명 전환–국가에서 도시로

1. 문명의 무게중심이 국가에서 도시로 이동한다

2. 도시는 왜 인간 문명의 가장 강력한 발명인가

3. AI 네이티브 도시–지속가능성을 다시 설계하다

4. 앞으로 세계는 ‘위대한 도시’로 경쟁한다

 

3장 미래도시의 설계원칙

1. 15분 도시–삶의 시간을 되찾는 설계

2. 서울공화국에서 네트워크 국가로

3. 150만 도시와 2,000만 메가리전의 법칙

4. 도시는 처음부터 ‘확장 가능한 문명’으로 설계된다

5. 혁신과 공공성이 함께 커지는 도시

 

4장 도시를 움직이는 7개의 엔진

1. 주거 혁신–도시의 미래는 집에서 시작된다

2. 교통 혁신–사람의 시간을 되돌려주는 길

3. 인재를 키우는 도시–교육이 도시 경쟁력이다

4. 창업자의 도시–기업이 몰려오는 생태계

5. 돈이 흐르는 도시

6. 도시를 살아 있게 만드는 ‘보이지 않는 힘’

7. 소비와 생활–사람들이 살고 싶어지는 도시

 

5장 운영, 거버넌스, 그리고 시민 권력

1. 보이지 않는 도시의 두뇌–AI 도시 운영체계

2. AI 시대의 도시 민주주의–시민 주권의 설계

3. 국가는 무엇을 해야 하는가–안보·감독·보험자 국가

 

6장 분산형 네트워크와 다핵 국가 전환 전략

1. 대한민국을 다시 설계하는 국가 공간 전략

2. 수도권 집중을 끝내는 2,500만 초광역 경제권

3. 10~15개의 미래도시–5천만 메가리전 국가의 탄생

 

7장 글로벌 확장 모델–세계로 가는 AI 미래도시

1. 글로벌 AI 미래도시–조약으로 시작되는 도시

2. 도시를 수출하다–인프라와 운영체계 패키지 전략

3. AI 미래도시 수출이 만드는 초대형 경제 효과

 

8장 우리가 만드는 미래

1. 삶의 문제를 바꾸다–주거·교통·교육·저출생의 해법

2. 경제를 다시 성장시키는 도시 전략

3. 세계로 확장되는 한국형 AI 미래도시

 

나오며

 

부록: 몇 가지 질문에 대한 답변

참고문헌

[본 문]

AI는 새로운 문명의 운영체계를 제공하고, 도시는 그 시스템을 실험하는 플랫폼이 된다. AI와 도시가 결합할 때, 우리는 '기술 혁신'이 아니라 '문명 설계'를 하게 된다. 지금이 바로 그 기회의 창이다. 아직 전 세계 누구도 AI 시대의 사회 시스템 표준을 만들지 못했다. 정답이 없는 시대에는, 먼저 정답을 제시한 자가 기준이 된다. 한국은 그 기준을 설계할 수 있는 조건을 갖추고 있다.

-“1장. 왜 지금 'AI 미래도시'인가”에서

 

도시는 단순한 행정 단위가 아니라 국가 문명을 떠받치는 유기적 지성체다. 국가의 제도와 자본은 도시의 혁신에서 생명을 얻고, 도시의 실패는 국가의 위기로 이어진다. 이제 문명의 중심은 다시 도시로 돌아왔다. 21세기 인류의 미래는 AI와 함께 진화하는 도시의 방향에 달려 있다. 인류 문명은 도시에서 태어났고, 도시를 통해 발전해 왔다.

-“2장. 문명 전환―국가에서 도시로”에서

 

그래서 지금 필요한 것은 혁신의 속도를 늦추는 것이 아니라, 혁신의 결과가 사회 전체로 확산되는 구조를 만드는 것이다. 혁신은 더 빠르게 가속화하되, 그 과정에서 발생하는 고통은 사회가 함께 나누고, 성장의 열매는 시민 모두가 함께 누릴 수 있어야 한다.

이 관점에서 중요한 개념이 바로 공동선(common good)이다. 공동선이란 특정 집단만의 이익이 아니라, 사회 구성원 다수의 삶의 조건이 함께 개선되는 상태를 말한다.

-“3장. 미래도시의 설계 원칙”에서

 

도시는 설계만으로 움직이지 않는다. 도시는 작동하는 시스템, 다시 말해 도시를 끊임없이 움직이게 하는 엔진에 의해 살아 움직인다. 이 장에서 다루는 것은 바로 그 엔진들이다.

미래도시는 단일한 요소로 작동하지 않는다. 주거, 교통, 교육, 산업과 일자리, 금융과 투자, 문화예술, 소비와 생활. 이 일곱 가지는 서로 독립된 정책 항목이 아니라, 서로 맞물려 돌아가는 하나의 기계에 가깝다. 어느 하나라도 멈추면 도시는 균형을 잃고, 선순환은 곧 붕괴된다.

-“4장. 도시를 움직이는 7개의 엔진”에서

 

미래의 국가는 모든 것을 직접 운영하는 거대한 관리자에서, 도시들이 혁신을 안전하게 수행하도록 돕는 '설계자이자 보험자'로 이동한다. 국가는 안전보장과 거시 안정을 맡고, 도시는 시민의 삶을 더 가까이에서 혁신하고, 국가는 룰과 표준, 안전망으로 도시의 자율을 키우고, 도시는 경쟁과 협력으로 시민의 시간을 되찾아 준다. 이 구조가 정착되면, “국가 vs 도시”가 아니라 국가와 도시가 서로를 성장시키는 계약 관계가 된다. 그리고 그때 비로소 이런 문장이 현실이 된다. 위대한 국가는 위대한 도시를 많이 가진 나라다. 더 정확히 말하면, 위대한 도시는 위대한 국가의 핵심 단위다.

-“5장. 운영, 거버넌스, 그리고 시민 권력”에서

 

수도권 단핵 구조를 다핵으로 전환하고, 수도권–충청 메가리전과 영호남 메가리전을 성공적으로 구축하는 것은 목표의 끝이 아니다. 그것은 대한민국 전체를 다핵 네트워크 국가로 전환하기 위한 출발점이다. 이 구조가 자리 잡으면, 대한민국은 더 이상 하나의 도시가 모든 부담을 떠안는 나라가 아니다. 전국 곳곳에 7개의 엔진이 완결된 도시들이 분포하고, 이 도시들이 촘촘히 연결된 인구 5천만의 세계적 메가리전으로 작동하게 된다. 한 점에 모든 것을 쏟아붓는 성장 대신, 여러 점에서 동시에 혁신이 일어나는 구조—그것이 이 전략이 지향하는 미래다.

-“6장. 분산형 네트워크와 다핵 국가 전환 전략”에서

 

스마트시티나 AI 미래도시는 단기 프로젝트가 아니라 수십 년간 운영되는 사회 시스템이다. 운영 원칙이 불투명하거나, 데이터 사용과 책임 구조의 신뢰성이 낮은 도시는 투자자·기업·인재에게 기회가 아니라 장기적인 위험 요인으로 인식된다. 그래서 해외 수출에서는 신뢰할 수 있는 운영 체계가 결정적인 조건이 된다. 결국 한국형 패키지의 본질은 분명하다. 건물과 인프라를 묶는 것이 아니라, 도시를 운영하는 사고방식과 운영 체계를 패키지로 수출하는 것이다. 그리고 그 중심에는, 한국이 주도적으로 개발한 온톨로지 기반 도시 운영 AI 플랫폼이 놓여 있다. 이것을 가지느냐 못 가지느냐에 따라, 미래도시 수출의 승부가 갈린다.

-“7장. 글로벌 확장 모델―세계로 가는 AI 미래도시”에서

 

AI 미래도시는 한국의 미래이면서, 동시에 세계와 이어진 미래다. 국내에서의 실험은 세계로 나가고, 세계에서의 경험은 다시 한국으로 돌아온다. 이 순환이 이어질 때, 한국은 거창한 선언 없이도 자연스럽게 신뢰받는 리더가 된다. 이 책이 그리는 국제적 효과는 바로 이런 모습이다. 앞서가되 배우고, 제안하되 존중하고, 확장하되 함께 성장하는 방식. AI 시대의 도시문명은 그렇게 만들어질 것이다.

-“8장. 우리가 만드는 미래”에서

권일

대한국토·도시계획학회 회장, 국립한국교통대학교 도시·교통공학과 교수, 공학박사

AI 시대 국토와 도시의 새로운 패러다임을 제시하며, 새로운 국토공간 전략과 도시문명의 비전, 그리고 미래를 향한 통찰을 담아낸 책입니다. 도시의 미래를 고민하는 정책 입안자와 연구자, 시민 모두에게 의미 있는 안내서가 될 것입니다.

 

김태경

경희대학교 빅데이터응용학과 교수 · AI교육지원센터장, 경영학 박사

인류는 수천 년 동안 도시를 건설해 왔지만, 도시를 '생각하게' 만든 책은 많지 않았습니다. AI로 도시 전체를 연결하는 일은 단순한 기술 혁신이 아니라 문명의 플랫폼과 운영체계를 새롭게 설계하는 일입니다. 『넥스트 시티』는 그 미래를 설득력 있게 보여줍니다.

 

진영종

참여연대 공동대표, 성공회대학교 명예교수, 문학박사

이헌욱 저자의 발상은 도발적입니다. 그러나 그 도발은 치밀한 이성과 현실에 대한 깊은 성찰 위에 서 있습니다. 주거, 일자리, 저출생 등 우리 사회가 오래 붙들고 씨름해 온 난제들에 새로운 시각과 해법을 제시하는 책입니다.