국내 최초 주식과 부동산, 두 시장을 모두 꿰뚫은 애널리스트

이재명 대통령과의 경제 대담 주인공이자 KBS 라디오 〈경제쇼〉 진행자

베스트셀러 《달러 자산 1억으로 평생 월급 완성하라》 저자

 

“평생 지켜만 볼 것인가, 이제 올라탈 것인가?”

 

아직 늦지 않았다,

주식 부자의 기회는 열려 있다

 

강남 아파트를 놓쳤다면,

이제는 성장주다!

코스피 1만 시대가 다가오고 있다. 그럼에도 여전히 많은 사람이 주식은 위험하고 부동산은 안전하다고 말한다. 이는 자산의 본질이 아니라 투자 방식의 차이에서 비롯된 인식이다. 부를 만드는 핵심은 ‘가치가 커지는 자산’을 알아보고 ‘시간’을 내 편으로 만들어 오래 보유하는 데 있다. 부동산과 달리 주식으로 큰돈을 벌지 못하는 가장 큰 이유는 좋은 자산을 너무 빨리 팔기 때문이다. 그렇다고 아무 종목이나 오래 들고 있다고 해서 수익이 보장되는 것은 아니다. 오히려 잘못된 자산을 오래 들고 있으면 돌이킬 수 없는 손실로 이어질 수 있다. 그래서 장기투자는 ‘시간’의 문제일 뿐만 아니라 ‘무엇을 들고 있느냐’의 문제이기도 하다. 이 책은 좋은 집을 고르듯 좋은 기업을 찾아내 단기 변동성에 흔들리지 않고 오래 보유하는 법을 알려준다. 주식투자 공부는 이것이 전부다.

 

저자는 여의도 제도권의 최전선에서 부동산과 주식시장을 두루 분석해온 애널리스트 출신이다. 그는 그 과정에서 양쪽 시장의 수많은 자산가를 만났다. 물론 부동산 시장에서 자산을 일군 부자가 압도적으로 많았다. 그들의 공통점은 좋은 자산을 오래 보유했다는 것. 거기서 한 가지 깨달음을 얻었다. 주식이라는 자산 자체를 단기매매의 대상이 아니라, 강남 아파트처럼 오래 가지고 가는 절대적 자산으로 바라보는 관점의 전환이 필요하다는 사실이다.

 

그러려면 먼저 주가는 ‘왜 오르고 내리는지’를 이해해야 한다. 저자는 주가를 움직이는 핵심 요소를 단 2가지로 압축한다. 기업이 실제로 얼마나 돈을 버는지, 그리고 시장이 그 기업의 미래를 얼마나 높게 평가하는지다. 이를 통해 지금은 저평가되어 있지만 앞으로 더 많은 돈을 벌 가능성이 큰 기업을 찾을 수 있다면, 투자는 훨씬 단순해진다. 무엇을 사야 하는지, 왜 보유해야 하는지 스스로 설명할 수 있기 때문이다. 비로소 단기 등락에 흔들리는 대신, 강남 아파트처럼 시간이 지날수록 가치가 커지는 진짜 알짜 주식을 가려낼 수 있게 된다.

 

그리하여 이 책의 마지막 장을 덮는 순간, 당신은 매일 눈앞을 어지럽히던 주가 차트의 소음에서 벗어나 완전히 새로운 투자의 관점을 갖게 될 것이다. “많이 오른 것 같은데 지금 사도 괜찮나요?” “이 주식을 살까요, 말까요?” 같은 질문을 더는 할 필요가 없어진다. 뉴스와 유튜브만 믿고 투자해온 초보 투자자, 잦은 매매로 계좌와 마음이 모두 소진된 투자자, 좋은 주식을 고르는 기준을 배우고 싶은 이들이라면 이 책에서 해답을 얻을 수 있을 것이다. “강남 아파트처럼 주식투자 하라.”

[목 차]

프롤로그 결국 부를 만드는 것은 ‘알짜 자산’이다

 

1부 왜 주식인가: 인플레이션 시대의 생존 전략

 

1장 원금 손실이 두려워 예금하는 사람들

2장 왜 돈의 가치는 매년 떨어질까?

3장 은행은 절대 말해주지 않는 이야기

4장 주식이 최고의 자산인 이유

 

2부 주가의 본질: 가격을 결정하는 2가지 기둥

 

5장 주가는 그냥 움직이지 않는다

6장 주가는 이익 × 멀티플이다

7장 멀티플을 알면 투자가 달라진다

8장 왜 어떤 기업은 더 비싸게 평가받을까?

 

3부 실전 투자 전략: 알짜 주식을 찾아라

 

9장 이 주식, 비싼 걸까 싼 걸까?

10장 손익비는 투자의 모든 것

11장 밴드 차트, 가장 유용한 투자 지표

12장 무작정 장기투자는 답이 아니다

13장 진짜 성장주를 찾는 법

14장 성장은 곧 매출이다

15장 사이클 산업 이해하기

 

4부 시장의 파도를 넘는 법

 

16장 날씨가 아니라 계절을 보라

17장 달리는 말에 올라타는 사람들

 

에필로그 강남 아파트 같은 성장주에 올라타라

 

부록

 

수익으로 이끄는 진짜 성장주를 찾아라

- 실전! 성장주 분석 방법

case 1. 삼성전기 / case 2. 삼양식품 / case 3. 한화에어로스페이스 / case 4. 에이피알 / case 5. 삼성전자, SK하이닉스 / case 6. 키움증권ㆍ미래에셋증권ㆍ한국금융지주

[본 문]

대부분 주식시장 섹터의 애널리스트들은 주식을 운용하는 고객들을 만나는데, 나는 건설 섹터를 분석하다 보니 주식투자 고객 외에도 부동산 시장의 시행사나 신탁사, 건자재 기업이나 건설사, 혹은 부동산자산운용사와도 자주 교류하게 되었다. 특히 1등 애널리스트라는 이유로 2018년부터는 더욱 많은 부동산 고객들을 만난 것이 내 애널리스트 생활에서 가장 큰 차이점이라면 차이점이었다. 나는 이른바 ‘주식과 부동산의 혼종’이고, 좋게 표현하면 하이브리드형이 되기 시작한 것이다. 지금도 그래서 내 유튜브 채널은 부동산을 다루는 〈채부심〉과 주식을 다루는 〈채국장〉으로 나뉘어 있다. 그런데 문제는 이 두 세계가 완전히 달랐다는 점이다.

--- p.13~14

 

밸류에이션은 복잡할 필요가 없다. 오히려 간단하고 직관적이어야 한다. 우리가 큰 섬의 크기를 설명할 때를 떠올려보자. 여의도의 몇 배인지, 제주도의 몇 배인지로 말하면 누구나 직관적으로 이해할 수 있다. 예를 들어 “괌은 제주도의 3분의 1 크기다”라고 하면, 굳이 면적을 숫자로 설명하지 않아도 대략적인 규모가 머릿속에 그려진다. 밸류에이션도 마찬가지다. 복잡하게 설명할수록 이해는 멀어진다. 또한 빠르게 비교할 수 있어야 한다. 그래야 가격을 설명할 수 있고, 가격이 어디까지 갈 수 있는지도 판단할 수 있다.

--- p94

 

일단 성장주를 분명하게 정의해보자. 이 장에서 말하는 성장주는 ‘성장하는 것 같은 기업’이 아니다. 역성장도 아니고, 저성장도 아니며, 동시에 너무 기대가 뜨거워서 ‘꿈주식’처럼 다뤄지는 종목도 아니다. 우리가 찾는 성장주는 이미 매출이 존재하고, 그 매출 또는 이익이 앞으로 12~24개월 동안 두 자릿수 수준에서 증가할 가능성이 크며, 그 증가가 일회성이 아니라 지속해서 이어질 수 있는 기업이다. 이번 장은 “성장률이 높으면 무조건 좋은가”라는 질문에 답을 찾는 과정이다.

--- p.132

 

이 상황은 주사위를 던지는 것과 비슷하다. 연속으로 같은 숫자가 나오면 사람은 거기서 의미를 찾으려 한다. 그러나 실제로는 수학적 확률의 결과일 뿐이다. 시장도 마찬가지다. 우연한 움직임이 반복되면 그것을 추세로 착각하기 쉽다. 인간은 원래 패턴을 찾는 데 능하기 때문이다. 그래서 초보 투자자는 작은 흔들림에도 반응한다. 조금만 내려가도 겁을 먹고 팔고, 다시 오르면 뒤늦게 따라붙는다. 이렇게 방향을 바꾸다 보면 제자리만 맴돌게 된다. 바다에서 배를 띄운다고 생각해보자. 잔물결은 계속 출렁인다. 그러나 배의 방향을 결정하는 것은 큰 흐름이다. 잔물결에 반응해 방향을 계속 바꾸면 목적지에 도달할 수 없다. 투자도 같다. 작은 변동이 아니라 큰 흐름을 따라야 한다.

--- p.182

 

다행인 점도 있다. 이러한 작업을 혼자서 처음부터 끝까지 할 필요가 없다. 이미 시장에는 수많은 애널리스트가 존재하고, 이들이 각 기업에 대한 미래 실적을 꾸준히 분석하고 있다. 우리는 이들이 제시하는 전망치를 그저 참고하면 된다. 예를 들어 여러 증권사 애널리스트들이 예상한 매출과 이익 전망치를 모아보면, 일종의 ‘평균적인 미래 그림’이 만들어진다. 투자자는 이 평균을 보면서, 실제 발표되는 분기 실적과 비교하고, 그 흐름이 기대와 맞는지 확인하면 된다. 투자자는 주가가 그 과정에서 과하게 오르거나 반대로 지나치게 내려간다면, 그때그때 상황에 맞게 대응하면 된다.

--- p.214~215

 

원래 우리나라 주식시장의 하루 평균 거래대금은 2024년까지만 해도 약 20조 원 수준에 머물러 있었다. 이 수치는 시장이 크게 활기를 띠지 않는 ‘평균적인 상태’를 보여주는 지표라고 볼 수 있다. 그런데 이 흐름이 2025년 3분기부터 눈에 띄게 변했다. 거래대금이 점차 증가하더니 30조 원을 넘어섰고, 이후에는 더 빠른 속도로 확대되었다. 특히 2026년 초에는 거래 규모가 급격히 늘어나는 구간이 나타났다. 1월과 2월 사이 코스피 지수가 약 4,300선에서 6,000선을 돌파하면서 약 48% 상승했는데, 이 과정에서 시장의 관심과 참여가 동시에 폭발적으로 증가했다. 주가가 빠르게 오르는 구간에서는 투자자들이 적극적으로 매수와 매도를 반복하기에 거래량이 급증한다. 즉, 주가 상승과 거래량 증가는 서로를 강화하는 구조를 만든다. 이번 거래대금 폭증 역시 이러한 강세장의 전형적인 특징으로 이해할 수 있다.

--- p.265

김지운 (삼성액티브자산운용 운용2본부장)

“주식시장에 뛰어드는 사람은 많지만, 자신만의 투자 기준을 가진 사람은 생각보다 많지 않다. 그래서 많은 투자자가 언론이나 유튜브의 이야기를 따라 매수하기도 하고, 정작 중요한 매도 순간에는 방향을 잃기도 한다. 이 책은 그런 시행착오를 줄여준다. 쉽고 재미있게 읽히면서도 투자 판단의 기준을 세워주기에, 초보 투자자에게는 든든한 길잡이 역할을 할 것이다.”

 

이효석 (HS아카데미 대표)

“부동산을 아는 사람이라면 강남 아파트에 빗댄 성장주 설명에 무릎을 치게 될 것이다. 실전 투자자가 직접 경험을 바탕으로 썼기에 현실감이 살아 있고, 복잡한 투자 개념도 놀라울 만큼 쉽게 이해된다. 대한민국에서 투자를 시작하는 사람이라면 한 번쯤 꼭 읽어봐야 할 주식투자 입문서다.”

 

이한영 (보고펀드자산운용 주식운용본부장)

“주식과 부동산을 모두 섭렵한 애널리스트 출신 저자가 온 국민 투자 시대에 꼭 필요한 주식의 기본을 간단명료하게 짚어준다. 어렵게만 느껴졌던 투자의 기본 원리를 쉽고 명쾌하게 풀어내어, 투자의 큰 그림을 이해하고 싶은 분들께 강력히 추천한다.”