이 책을 쓰게 된 이유는 많은 수강생들과 부동산업계에 같이 있는 사람들에게 수없이 받은 질문 때문이다.

“인구가 줄고 있는데, 상가투자해도 되는지?”
“인구가 줄고 있는데, 창업을 해도 되는지?”

대한민국은 저출산·고령화로 인구 감소라는 거대한 사회적 파도에 직면해 있다는 사실은 누구나 알고 있다. 이 거스를 수 없는 흐름은 생산가능인구의 감소를 넘어, 활기를 잃어가는 지역 상권이라는 또 다른 위기를 예고하고 있고, 이로 인해 많은 도시와 지역이 활력을 잃고 쇠퇴하는 모습은 이미 익숙한 풍경이 되었다.

모두가 어렵다고 하는 이러한 위기 속에서 기묘한 역설이 발생하고 있다. 바로 인구가 줄어드는 대한민국에서, 역설적으로 전례 없는 번영을 누리며 재도약하는 상권들이 나타나고 있다는 점이다. 이 현상의 배후에는 새로운 소비 주체들이 있다. 단순히 일자리를 찾아 잠시 머물다 떠나는 존재가 아닌, 대한민국 사회의 새로운 구성원으로 자리 잡고 있는 국내 거주 외국인들과, K-Pop과 드라마 등 한류에 매료되어 한국의 문화와 생활양식을 직접 경험하려는 수많은 외국인 관광객들, 바로 그들이다.

이 책은 대한민국 상권의 미래를 묻는 질문에서 시작된다. 인구 감소라는 거시적 흐름을 거스를 수 없다면, 우리는 어디서 새로운 성장 동력을 찾아야 할까? 이 질문에 대한 답을 찾기 위해, 우리는 상권의 '새로운 구성원'인 외국인들의 발자취를 추적하고, 그들의 소비와 문화가 만들어내는 변화의 물결을 깊이 있게 들여다본다.

국내 거주 외국인(유학생, 결혼 이민자, 외국인 근로자 등)의 증가와 한류로 인한 외국인 관광객 유입이 대한민국 상권에 어떤 영향을 줄까?

대한민국 인구는 2025년 중반 기준으로 5,167만 명으로 추정되며, 출생률이 최근 상승세를 보이고는 있지만 여전히 장기적인 감소 추세를 보이고 있다. 반면 외국인 유입은 큰 변화를 가져오고 있으며, 이는 단순한 인구 보완을 넘어 경제 활성화의 원동력이 되고 있다.

이제 대한민국 상권은 우리만의 상권이 아니다. 글로벌 상권이 되었고, 갈수록 더 글로벌한 상권이 될 것으로 생각한다.

상가라는 부동산하고 대략 26년을 같이 살아온 필자는 이 변화 속에서 새롭게 성장하는 상권을 찾아내어, 창업자나 상가투자자에게 작은 방향을 제시하고자 하는 것이 이 책을 집필하게 된 근본적인 목적이다.

이 책의 내용은 단순한 경제 문제를 넘어, 우리가 앞으로 어떤 사회에서 살아갈 것인가에 대한 근본적인 질문과도 연결된다. 이 책이 독자 여러분께 복합적인 현상을 이해하는 통찰력을 제공하고, 더 나은 삶의 길을 모색하는 이정표가 되기를 희망한다.

머리말 -- 10

Part1 상권을 먼저 알자

상권이 어떤 의미이지? – 14

상권을 활성화시키는 요인들 – 17

대한민국 소비자의 범위는 감소? 증가? - 25

Part2 상주인구, 체류외국인이 증가할까?

우리나라 체류외국인의 현황은? – 31
1. 장기 체류외국인 – 32
2. 연도별 외국인 유학생 현황 – 35
3. 연도별 결혼이민자 수 – 36
4. 연도별 영주자격(F-5) 외국인 현황 – 37
5. 연도별 취업자격 외국인 현황 -- 38

체류외국인 증가가 상권에 주는 의미는 – 41
1. 체류외국인 증가가 상권에 주는 큰 의미 – 41
2. 외국인 증가가 상권활성화에 갖는 구체적 의미 – 43
3. 상권활성화 측면에서 중요한 의미 – 49
4. 대한민국 상권에 대한 가장 중요한 해석 -- 49

외국인 상주인구가 계속 증가할까? – 51
1. 한국은 국력과 경제력에 의해 ’살만한 나라’ – 52
2. 외국인 근로자가 증가할 수밖에 없는 이유 – 55
3. 한국은 이제 교육 수출국 – 56
4. 한류(K-컬쳐)의 힘 – 57
5. 결혼이민자와 영주자격자가 증가하는 이유 – 58
6. 치안도 좋고 생활 인프라도 굿 – 59
7. 결론 -- 60

Part3 방문인구, 외국 관광객이 증가할까?

우리나라 외국관광객 증감 추세는? – 65
1. 외래관광객 수 변화 추이 – 65
2. 외국인 관광객이 증가한 이유 -- 69

외국인 관광객이 앞으로도 계속 증가할까? – 77
1. ‘국가이미지 조사보고서’로 분석하자 – 78
2. 전 세계 한류 동호인 수는 몇 명일까? – 89
3. 나홀로 여행하기 좋은 도시 순위는? – 91
4. 2025년 세계 100대 도시 관광지 지수 -- 92

외국인관광객은 앞으로도 증가한다 – 95
1. 해외 여행지 선택 시 영향주는 요인들 – 95
2. 한국에 오는 외국 관광객 데이터를 보자 – 99
3. K-culture!! 외국인 관광객을 불러 모은다 – 103
4. 외국인 방문객 연령 분석에 의한 증가 예상 -- 115

CNN의 KㆍEVERYTHING – 123

Part4 외국인 상주인구가 증가할 지역은?

외국인 상주인구가 많은 지역들 -- 129
1. 등록외국인 현황 – 130
2. 외국국적동포 거소신고자 현황 – 132
3. 외국인주민(등록외국인+외국국적동포 거소신고자) -- 136

시ㆍ군ㆍ구 외국인주민 TOP10 -- 139
1. 1위: 경기도 시흥시 – 139
2. 2위: 안산시 단원구 – 145
3. 3위: 경기도 화성시 – 151
4. 4위: 서울 구로구 – 158
5. 5위: 서울 영등포구 – 163
6. 6위: 경기도 평택시 – 170
7. 7위: 충남 아산시 – 176
8. 8위: 경기도 김포시 – 182
9. 9위: 경남 김해시 – 187
10. 10위: 안산시 상록구 – 192

그 외 외국인주민이 많이 상주하는 지역들 -- 199
1. 경북 경산시 – 199
2. 인천 부평구 – 205
3. 인천 연수구 – 212
4. 서울 금천구 – 218
5. 부천 원미구 – 223
6. 수원 팔달구 – 231

Part5 외국인 방문인구가 증가할 지역은?

현재 외국인 방문인구가 많은 지역들 – 241
1. 어느 시도를 많이 갔는가? -- 241
2. 외국인이 방문한 인상깊었던(좋았던) 방문지 -- 246
3. 한국관광 100선 -- 248
4. 한국 관광지 500 -- 249

향후 외국인 방문인구가 많을 지역들 – 253
1. 외국인이 방문한 좋았던 관광지들 -- 254
⑴ 명동/경복궁/익선동/북촌 한옥마을/N서울타워 -- 255
⑵ 홍대와 연트럴파크 -- 261
⑶ 강남역과 삼성역 -- 265
⑷ 성수동과 서울숲 카페거리 -- 267
⑸ 동대문과 DDP -- 274
⑹ 부산 -- 281
⑺ 제주도 -- 287
⑻ 우도 -- 294

2. 필자 견해의 외래 관광객이 증가할 지역들 -- 299
⑴ 신당동(힙당동) -- 299
⑵ 문래동(문래창작촌) -- 306
⑶ 해방촌 -- 310
⑷ 송리단길과 방이동먹자골목 -- 315
⑸ 이태원과 한남동 -- 324
⑹ 수원화성 행리단길 -- 334
⑺ 망리단길과 망원시장 – 341
⑻ 해운대와 해리단길 -- 349
⑼ 부산 영도 봉래동 – 357
⑽ 경주시와 황리단길 – 367
⑾ 전주 한옥마을 – 378