[목 차]

머리말

인트로 주택과 세금

1. 주택의 생애주기별 세금

￭ 취득단계: 내 집을 어떻게 취득할지 제일 신중하게 생각해야 하는 단계

￭ 보유단계: 보유하고만 있어도 내는 세금, 국가에 월세를 납부하다

￭ 처분단계: 주택을 유상으로 매도하거나 가족에게 증여·상속할 때

2. 세금으로 집값 잡겠다?

1징 주택 투자자가 알아야 할 지역 완벽 가이드

1. 주택 취득과 토지거래허가구역

￭ 개요

￭ 허가대상

￭ 허가절차

￭ 허가의 효과

￭ 허가를 받지 않아도 되는 경우

￭ 벌칙 및 이행강제금

￭ 신청서류

￭ 허가구역 지정에 대한 주요 현황

￭ 주요 Q&A

￭ 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완

2. 조정대상지역 vs 투기과열지구 vs 투기지역

￭ 규제지역 비교 정리

￭ 규제지역 지정효과 세부내용

3. 인구감소지역 vs 인구감소관심지역

4. 수도권 및 수도권과밀억제권역

￭ 수도권

￭ 권역의 구분 및 범위

2장 소형주택 및 지방주택 활성화 대책

1. 소형주택

2. 수도권 밖 준공 후 미분양주택

3. 인구감소지역 및 수도권 밖 인구감소관심지역

3장 주택 취득세

1. 주택 취득세 일반

￭ 주택 취득세의 과세대상

￭ 주택 취득세의 납세의무자

￭ 주택 취득세의 세율

￭ 주택 취득세 신고∙납부기한

2. 주택 취득세와 그 부가세

￭ 농어촌특별세

￭ 지방교육세

3. 주택 취득세 감면

￭ 장기일반민간임대주택 등에 대한 감면

￭ 생애최초 및 출산·양육을 위한 주택 구입 시 감면

￭ 지방 소재 준공 후 미분양 아파트에 대한 감면

￭ 인구감소지역에 대한 감면

5. 주택 취득세 FAQ

6. 주택 취득자금 조달 및 입주계획서 제출

￭ 부동산 거래의 신고

￭ 주택 득자금 조달 및 입주계획서

4장 주택 보유세 Preview

1. 주택을 보유하면 발생되는 보유세 4총사

￭ 재산세, 2017년부터 주목받기 시작하다

￭ 종합부동산세, 2021년부터 주목받기 시작하다

￭ 종합소득세, 2019년부터 주목받기 시작하다

￭ 건강보험료, 2018년부터 주목받기 시작하다

2. 역대급 보유세를 맞이하다

￭ 2021년 패닉상태의 다주택자와 법인주택보유자

3. 부동산 공시가격 현실화 계획, 재추진될 것인가?

￭ 부동산 공시가격 현실화 계획이란?

5장 주택분 재산세

1. 주택분 재산세란?

￭ 과세기준일: 매년 6월 1일

￭ 괴세대상: 주택

￭ 납세의무자: 주택을 사실상 소유한 자

￭ 과세표준: 주택공시가격×공정시장가액비율

￭ 재산세율

￭ 세부담증가 완충장치 2가지

2. 주택분 재산세와 그 부가세

￭ 주택분 재산세

￭ 도시지역분

￭ 지역자원시설세(소방분)

￭ 지방교육세

3. 주택분 재산세 실전사례

￭ 1세대 1주택자 재산세

￭ 1세대 다주택자 재산세

4. 주택분 재산세 부과와 납부

￭ 주택분 재산세 납부기한

￭ 주택분 재산세 3개월 분할납부

￭ 주택분 재산세 물납

￭ 주택분 재산세 납부유예

5. 장기일반민간임대주택 등에 대한 재산세 감면

6. 주택분 재산세 FAQ

6장 주택분 종합부동산세

1. 주택분 종합부동산세

￭ 과세기준일: 매년 6월 1일

￭ 과세대상: 주택

￭ 납세의무자: 주택분 재산세 납세의무자

￭ 과세표준: (주택공시가격-공제금액)×공정시장가액비율

￭ 종합부동산세 세율

￭ 공제할 재산세액

￭ 세부담 증가 완충장치

￭ 농어촌특별세 부담

2. 종부세법상 1세대 1주택

￭ 1세대

￭ 1주택

￭ 1세대 1주택자 특혜

￭ 부부 공동명의 1주택자의 단독명의 신청 특례

3. 종부세 부과와 납부

￭ 고지서 납부 vs 신고·납부

￭ 분납

￭ 납부유예

4. 실전사례

￭ 1세대 1주택자 단독명의

￭ 1세대 1주택자 공동명의

￭ 1세대 2주택자(부부 각각 소유)

￭ 1세대 2주택자(홍길동이 둘 다 소유)

5. 합산배제 신고

￭ 합산배제 임대주택

￭ 합산배제 사원용 주택 등

6. 종부세 FAQ

7장 주택 임대소득에 대한 종합소득세

1. 비과세되는 주택 임대소득도 있다?

￭ 주택 임대소득 과세대상

￭ 주택 수 계산

2. 주택 임대소득세 계산방식 및 총수입금액 산정

￭ 주택 임대소득세 계산방식

￭ 주택 임대 총수입금액

￭ 소득금액과 종합소득세

3. 주택 임대소득세 계산구조

￭ 분리과세 방식

￭ 종합과세 방식

￭ 종합소득세 산출 및 납부

4. 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면

￭ 세액감면 요건

￭ 임대의무기간 위반 시 불이익

5. 주택 임대개인사업자 사업장현황신고

￭ 유의사항

￭ 홈택스 신고 흐름

6. 주택 임대소득세 FAQ

8장 주택 보유와 건강보험료

1. 주택 보유와 건강보험료의 관계

￭ 국민건강보험제도 개요

￭ 건강보험의 가입자

￭ 가입자별 건강보험료 산정 구조

2. 건강보험료에 많은 영향을 끼치는 주택 보유

￭ 직장가입자가 퇴사하는 경우 타 가입자로 전환

￭ 주택 보유 시 건강보험료 증가에 영향

3. 주택 보유와 건강보험료 FAQ

9장 주택 양도소득세

1. 주택 양도소득세 개요

￭ 주택 양도소득세 과세대상

￭ 양도 또는 취득의 시기

￭ 납세의무자

￭ 양도가액

￭ 필요경비

￭ 양도차익의 계산

￭ 장기보유특별공제

￭ 양도소득세 세율

￭ 세액공제∙감면

￭ 신고∙납부

2. 주택 양도소득세 비과세 총정리

￭ 1세대 1주택 비과세

￭ 1세대 2주택 비과세 특례

￭ 1세대 1조합원입주권 비과세

￭ 1세대 1주택 + 1조합원입주권 비과세

￭ 1세대 1주택+1분양권 비과세

3. 다주택자 중과세 제도

￭ 다주택자 중과세 제도 개요

￭ 다주택자 양도소득세 중과세율 적용 프로세스

￭ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위

￭ 1세대 3주택·조합원입주권·분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위

￭ 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위

￭ 1세대 2주택·조합원입주권·분양권 이상에서 제외되는 주택의 범위

4. 조세특례제한법 과세특례제도

￭ 인구감소지역 주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

￭ 수도권 밖의 지역에 있는 준공 후 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

￭ 농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

5. 주택 양도소득세 FAQ

10장 주택 증여세

1. 주택 증여 시 발생되는 증여세

￭ 주택 증여 사례 검토

￭ 주택 증여세 개요

2. 저가양수∙고가양도 시 발생되는 증여세

￭ 저가양수∙고가양도에 따른 이익의 증여 규정

￭ 저가양수 사례 검토

3. 주택 증여세 FAQ

11장 주택 상속세

1. 주택 증여 시 발생되는 상속세

￭ 주택 상속 사례 검토

￭ 주택 상속세 개요

2. 주택 상속세 FAQ

12장 법인과 주택

1. 법인과 주택 Life Cycle Tax

2. 법인의 주택 취득세

￭ 법인의 유상∙무상거래에 대한 취득세

￭ 장기일반민간임대주택 등에 대한 취득세 감면

￭ 법인의 부동산 거래의 신고

3. 법인의 주택 보유세

￭ 주택분 재산세

￭ 주택분 종합부동산세

￭ 주택 임대소득에 대한 법인세

4. 법인의 주택 양도차익에 대한 법인세

￭ 1단계: 각 사업연도에 대한 법인세

￭ 2단계: 토지 등 양도소득에 대한 과세특례

5. 법인과 주택 FAQ

13장 주택의 단계별 세금의 계산구조

1. 취득단계

2. 보유단계

￭ 재산세

￭ 종합부동산세

￭ 종합소득세

￭ 건강보험료

3. 처분단계

￭ 양도소득세

￭ 증여세

￭ 상속세

[본 문]

주택은 우리에게 여러 가지 의미가 있다. 가족의 안정적인 보금자리이면서 직장과 멀지 않아야 하고 자녀들이 공부하는 데 유리한 학군지이며 각종 편의시설이 주변에 있어야 하기 때문에 본인이 가용할 수 있는 자금 범위 내에서 매우 신중하게 선택한다. 특히 전·월세가 아닌 매입을 선택한다면 자산증식의 목적까지 추가되어 그 신중은 배가 된다. 남들이 좋아할 만한 지역의 주택은 강한 수요를 동반하며 경제성장기와 물가상승이 맞물려 주택 가격은 큰 폭으로 올라 우리나라에서는 대표적인 자산증식의 수단으로도 활용되고 있었다. 때로는 “너 어디에 살아?”라는 답변에 거침없이 대답을 하기 위해 남들이 다 알고 인정해줄 만한 인기지역 주택을 매수하는 등 필수재가 아닌 사치재로 변질되기도 했다. 그런데 이러한 주택을 취득, 보유, 처분(이하 주택 생애주기라 함)하는 동안 다양하고 복잡한 세금과 마주하게 된다. 단순히 집을 한 채 마련하는 것 같지만 취득할 때 취득세, 보유할 때 보유세(재산세·종합부동산세·종합소득세·건강보험료), 처분할 때 양도소득세·증여세·상속세까지 주택은 세금집합체다.
- ‘머리말’ 중에서

대한민국에서 주택은 단순한 주거 공간을 넘어 가장 중요한 재테크 수단 중 하나다. 실수요가 기본이겠지만 여러 주택을 취득하는 경우 취득세부터 복잡해지고 세금중과가 발생한다. 보유할 때에 재산세는 주택별로 부과하다 보니 그나마 조세저항이 적으나 개인의 보유 주택을 합산하여 부과하는 종합부동산세는 주택을 보유하고 있는 내내 세금을 몇 백만 원에서 몇 억 원 이상을 납부하다 보니 국민의 불만이 많은 세금 중에 하나다. 처분하는 단계에서는 1세대 1주택 요건을 갖춘 양도소득세는 비과세되거나 발생되더라도 정말 적게 발생되는데 그 요건이 은근히 까다롭다. 이렇게 주택을 취득/보유/처분하는 각 단계마다 복잡한 세금이 존재하고 있고 이를 공부하지 않는다면 예상치 못한 금전 손실에 크게 당황할 수 있다. 또한 주택 소재 지역이 규제지역(토지거래허가구역, 조정대상지역 등) 여부에 따라 세금이 완전 다른 양상이 되니 규제지역도 공부를 해야 한다.
- ‘주택과 세금‘ 중에서

시가인정액이란 취득시기 현재 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액을 말하며, 구체적으로 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내의 기간(평가기간)에 취득 대상이 된 주택에 대하여 매매, 감정, 경매, 공매한 사실이 있는 경우의 가액으로서 다음의 구분에 따른 가액으로 한다. 다만, 기간을 확장하여 취득일 전 2년 이내의 기간과 취득세 신고·납부기한의 만료일부터 6개월 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에는 납세자 또는 지자체가 지방세심의위원회에 매매사례가액·감정가액·경공매가액으로 인정해줄 것을 심의요청할 수 있다.
- ‘주택 취득세’ 중에서

재산세는 부동산 소재지의 지방자치단체에서 부동산 등의 소유자에게 부과하는 지방세다. 최근 몇 년간 주택 시세 상승으로 공시가격도 급격히 상승했었다. 서초와 잠실의 아파트는 2017년에 전년대비 인상률이 10% 수준을 나타내기 시작하더니 2018년부터 2022년은 지속적으로 10~20%대 이상의 상승률을 보였다. 2023년에는 공시가격 현실화 로드맵을 사실상 폐지하면서 공시가격을 많이 낮췄지만 잠시 주춤하던 주택 시세는 또 오르면서 공시가격 또한 큰 폭으로 증가했다. 2016년까지는 마이너스 상승률 내지 한 자릿수 상승률을 기록했기에 재산세의 증가폭은 미미했다. 그런데 2017년부터 급격히 오른 공시가격은 그대로 재산세를 상승시키는 원인이 되었고 보유세에서 무시하지 못하는 존재가 되어버린 것이다.
- ‘주택 보유세’ 중에서

시가 12억 원 아파트 1채를 단독 소유한 홍길동 씨에게 주택분 재산세 고지서가 7월 12일경에 도착했다. 기존에는 총 납부세액만 확인하고 납부했는데, 이번에는 세부내역을 확인하기로 마음먹었다. 주택의 공시가격은 통상 시가의 70% 수준으로 이해하면 될 듯하다. 다만, 오래된 단독주택은 더 낮은 수준으로 공시가격이 형성될 수도 있다. 1세대 1주택자의 공시가격이 6억 원을 초과하므로 특례 공정시장가액비율 45%를 곱하면 주택분 재산세 과세표준이 산출되며, 지역자원시설세 과세표준은 주택의 건축물 가액을 특정 공식(건물신축단가(㎡당 단가)×연면적(㎡)×용도지수×구조지수×위치지수)에 의해 계산하는데 일반 대중이 이해하기에는 너무 어려운 영역이므로 편의상 재산세 과세표준에서 15% 수준으로 가정하였다. 자, 그러면 앞에서 말한 주택분 재산세 재산세율을 참고하여 본격적으로 재산세를 계산해보자.
- ‘주택분 재산세’ 중에서

주택 취득 시 부부 공동명의로 취득하는 경우가 예전보다 많아졌다. 그 비율은 50 : 50이 일반적이나 6억 원 범위 내에서 증여세 비과세를 활용하거나 실제 자금을 투여한 지분으로 등기를 하다 보니 76 : 24와 같은 비율도 많아졌다. 부부 공동명의자의 경우 종부세를 계산할 때에는 각각 주택을 보유한 것으로 보아 인별로 9억 원을 공제하는 것인데 1세대 1주택자(단독소유, 12억 원 공제, 세액공제 최대 80%)와 같은 방식으로 종부세를 계산하는 것이 유리한 경우에는 특례신청기간(9월 16일부터 9월 30일까지) 내에 특례 신청을 하면 된다. 2022년 귀속분부터 특례가 생겼는데 부부 공동명의 주택은 각각 소유주택(9억 원을 공제, 세액공제 미적용) 방식과 1세대 1주택자(12억 원 공제, 세액공제 적용) 방식 중 절세되는 방식으로 선택할 수 있어 유리하다. 반면, 단독명의 주택은 부부 각자 명의처럼 종부세를 계산할 수 없다.2026년 2월 27일 종부세법 시행령 개정으로 납세의무자 선택하는 방법이 바뀌었다. 개정 전에는 지분이 큰 자로 선택해야 하고 지분이 같다면 합의로 선택했는데, 개정 후에는 지분의 크기와 상관없이 합의로 선택하기만 하면 된다.
- ‘주택분 종합부동산세 중에서

비과세는 1세대 1주택자에게 주어지는 특혜이지만, 이사나 상속 등 불가피한 사유로 인한 ‘일시적 2주택 등’에 대해서는 예외적으로 비과세 특례를 허용하고 있는데 각 경우마다 그 요건이 까다로우니 이 책의 내용을 참고하고 전문가와 상담하면 좋을 듯하다. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 “종전주택”)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 “신규주택”)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규주택을 취득하고 신규주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 한국자산관리공사에 매각의뢰, 법원경매, 공매 등이 진행 중인 경우 포함)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다. 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고 있는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우 합친 날부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용한다.
- ‘주택 양도소득세’ 중에서

해당 주택 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우에는 그 직계존속의 배우자를 포함)으로부터 받은 증여재산가액을 합친 금액이 1,000만 원 이상인 경우에는 그 가액을 증여세 과세가액에 가산한다. 이는 상속·증여세율이 10~50%의 높은 누진세율로 되어 있어 이번 증여일 이전 10년 내 동일인이 증여한 재산(주택, 현금 등)을 합산시켜 높은 누진세율을 적용하게 하고자 하는 것이다. 따라서 본인 기준으로 누가 언제 얼마를 증여해주었는지 서류 또는 엑셀로 관리할 필요가 있다. 물론 국세청홈택스(세금신고-〉증여세신고-〉신고도움자료조회-〉증여세결정정보조회)에서도 10년 이내 증여를 확인할 수는 있다. 증여재산가액에서 일정 금액은 증여재산공제(비과세)하는데 증여받을 때마다 공제받을 수 있는 것은 아니고 10년간 그룹별 최대공제한도를 의미한다. 가령 이번에 부친(직계존속)으로부터 주택을 증여받는 ‘2그룹’의 경우 3년 전에 5,000만 원을 조부(직계존속)로부터 증여받으면서 이미 5,000만 원 증여재산공제를 적용했다면 이번에는 공제할 수가 없다. 왜냐하면 직계존속그룹에서 증여받을 때 10년 동안 최대 5,000만 원을 공제할 수 있기 때문이다.
- ‘주택 증여세’ 중에서