50만 베스트셀러 작가이자 드라마 원작 소설 『서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기』로 큰 사랑을 받은 송희구 저자가 전국 문화센터 강연을 매진시키며, 출간 문의가 쇄도했던 ‘부동산 강의’로 3년 만에 독자 곁을 찾아왔다. 전작과 같이 소설의 형식을 빌려와 복잡하고 어렵게만 느껴지는 부동산의 세계를 아주 쉽게 풀어 설명한 ‘스토리텔링 부동산 책’이다.

무주택자이자 부동산 초보인 주인공 ‘초보라’는 집주인으로부터 전세 만기와 동시에 월세 전환을 통보받는다. 그렇게 쫓겨나기 직전, 보라는 자신이 부동산이라는 거대한 현실 앞에서 철저한 ‘생초보’였음을 뼈저리게 깨닫는다. 집값은 대체 왜 이렇게 오르고, 또 떨어지는지, 입지와 호재는 또 무슨 뜻인지, 부족한 예산을 채워줄 대출에는 어떤 종류가 있는지, 심지어 집을 사는 방법조차 제대로 알지 못했던 보라가 부동산 전문가 ‘초고수’를 만나 본격적인 ‘부동산 과외’를 시작한다.

새하얀 도화지 같던 보라의 머릿속에 부동산의 시세 흐름, 입지 분석, 레버리지, 재개발과 재건축, 매매 계약의 조건 등 실전 부동산 지식이 차곡차곡 쌓여간다. 과연 보라는 ‘전세 만기, 월세 전환’의 거센 폭풍을 무사히 넘기고, 평생 쫓겨날 일 없는 ‘진짜 내 집’을 마련할 수 있을까?

[목 차]

프롤로그 | 결국 집을 사는 사람들

 

1부 부동산 공부를 시작한다는 것

1 고수를 만나다

2 집을 사는 방법

매매와 청약 | 청약의 진행 방식 | 전세 레버리지의 이해

3 집값은 왜 오르고, 또 떨어질까

집값 변동 요인 | 심리·금리·소득·공급·인플레이션 외

4 호재를 부르는 아파트

호재의 개념과 종류 | 균질성

5 위치와 입지는 다르다

입지의 조건과 결정 요인 | 교통 ·학군지·급지

6 집은 언제 사실 건가요?

상승장·조정장·하락장·보합장 | 아파트의 상품성 | 대단지 아파트 | 입지 vs 상품성

7 어떤 통계를 어떻게 볼 것인가

호가와 실거래가 | 전세가율·거래량·환금성·매물량·실업률·경매 낙찰가율

 

2부 부동산은 몸으로 배운다

8 보라, 인생 첫 임장에 나서다

임장 체크리스트

9 임장을 해석하다

로얄동과 로얄층 | 저층의 수요 | 신축과 구축 비교 | 분양권 투자

10 보라, 스스로 움직이다

역세권의 기준과 영향력 | 동선의 질 | 환경 | 한계 시세

11 보라, 부동산에 가다

특올수리·올수리·부분수리 | 시장별 평수 선호도 | 주상복합 아파트

12 똘똘한 한 채를 탐구하다

똘똘한 한 채의 조건 | 아파트라는 자산의 강점 | 토지거래허가구역

13 이 집, 얼마나 더 오를까요?

정부 규제의 역설 | 내 집 마련 자본금 시나리오

14 시간이 만드는 이익을 탐하다

수익형 부동산의 특징 | 좋은 집의 조건

 

3부 나만의 부동산을 시작하다

15 최고의 선택지를 물색하다

매물을 보는 법 | 매물 판단의 우선순위 | 부동산 초보를 위한 마인드셋

16 과도한 신중함은 독이 된다

실전 매수 시나리오 | 매수 전 현금 계획 수립 | 가족 간 자금 거래

17 재개발과 재건축

재개발과 재건축의 개념과 용어 | 상품적 사업성 | 입지적 사업성

18 말을 하지 않을 뿐, 모두가 부동산을 한다

뉴타운과 신도시 | 합법적 절세 | 피해야 하는 부동산 자산

19 보라, 저지르다

매수 후 대처법 | 부동산 계약 절차 | 안전 계약을 위한 체크리스트

20 보라, 계약하다

갈아타기 시나리오 | 단기 조정장과 대세 하락장

21 내 집 마련에 성공하다

부동산 매매표준계약서 체크리스트

 

에필로그 | 부동산 공부를 시작한 당신에게

스페셜 부록 | 초고수가 한 번 더 짚어주는 부동산 Q&A

[본 문]

‘아니지, 이걸 ‘내 집’이라고 불러도 되나? 내가 산 것도 아닌데? 집값이 올라도 전혀 기쁘지 않은데? 6년이나 살았지만 ‘진짜 집주인’이 나가라고 하면 바로 짐 싸서 나가야 하는데? 그냥 이 집에 살고 있으니까 앞으로도 내 집일 거라는 착각에 빠져 있었던 것 아닐까?’생각이 이어질수록 친구의 말이 귓가를 맴돌았다.

“나, 이 집 샀어.”

_ p.7 프롤로그

 

“다 지어진 집을 사는 두 가지 방법이요? 전세도 월세도 집을 사는 건 아니니까, 남은 방법은 결국 ‘매매’ 아닌가요? 매매에도 방법이 여러 가지인가요?

“네. 이 질문의 답을 찾으려면 ‘집을 산다’는 것의 개념을 바꿔야 합니다. 보통 집을 산다고 하면, ‘살 집’을 산다고 생각하죠. 하지만 거주하지 않는 집, 즉 투자 목적으로 집을 사는 것도 하나의 방법입니다. 다시 말하면 집을 사는 두 가지 방법 중 하나는 내가 매수한 집에 들어가서 실거주를 하는 것, 다른 하나는 실제로는 다른 곳에 살면서 매매가와 전세가의 차이만큼만 돈을 지불하고 집을 매수하는 방법입니다.”

_ p.32-33 2장 집을 사는 방법

 

“심리… 그건 어떻게 결정이 되죠?”

“주택 매매 시장 소비심리지수라는 지표가 있긴 하지만 뚜렷한 객관성을 갖고 있다고 보기는 어렵습니다. 시시각각으로 변할 가능성이 크거든요. 그래서 부동산은 금리보다는 심리로 움직인다는 말이 있죠. 이게 사실, 경제에서 가장 다루기 어려운 부분이긴 합니다.”

그는 커피잔을 만지작거리며 천천히 말을 이었다.

“심리라는 건 숫자로 표현되지 않는 공기 같은 거예요. 그런데 시장에서는 그 공기가 돈보다 강하게 작용하죠. 심리가 긍정적이냐, 부정적이냐는 결국 ‘사람들이 세상을 어떻게 느끼느냐’에 달려 있습니다. 예를 들어볼게요. 뉴스에서 ‘집값이 오른다’는 기사가 나오고, 주변 사람들도 하나둘씩 집을 샀다는 소식이 들려오면, 사람들은 ‘더 늦으면 집을 못 사지 않을까?’ 하는 조바심을 느낍니다. 그게 부동산 시장에서는 긍정적 심리, 즉 매수심리예요. 이때는 금리가 조금 높아도, 대출이 빡빡해도, 사람들은 집을 삽니다. 왜냐하면 ‘앞으로 더 오를 거야’라는 믿음이 있기 때문이죠.”

_ p.55 3장 집값은 왜 오르고, 또 떨어질까

 

“부동산에서 가장 중요한 호재이자 핵심을 관통하는 단어가 있어요. 바로 ‘입지’입니다.”

“입지…. 들어본 적은 있는데, 정확히 아느냐고 물어보면 그냥 얼마큼 살기 좋은 위치인가를 말하는 거 아닌가 싶은 정도예요. 그게 입지 아닌가요?”

“위치와 입지는 다릅니다. 위치가 단순한 지리적 좌표를 뜻한다면, 입지는 다양한 요소가 어우러져 그 위치의 가치를 얼마나 돋보이게 하느냐를 의미하지요. 오늘의 과제는 ‘입지란 무엇인가’에 대해 한번 생각해오시는 겁니다.”

_ p.78 4장 호재를 부르는 아파트

 

“하락장에서는 모든 아파트가 잘 팔리지 않나요? 아파트 가격이 평소보다 저렴하게 나와 있을 테니까요.”

“다음의 두 그래프를 보시죠.”

“어? 다르네요? 아래쪽 아파트는 상승장과 하락장 모두에서 거래가 활발한 반면, 위쪽 아파트는 하락장에서는 거래가 없어요.”

“그렇죠. 결국 아래쪽 아파트 소유주는 상승장, 하락장 관계없이 다른 매물로 갈아타기가 가능하지만, 위쪽 아파트 소유주는 하락장 때는 갈아타기가 불가능합니다. 추가로 궁금해하실 것 같은 ‘하락장 때 갈아타기가 중요한 이유’는 나중에 설명하도록 할게요.”

“위쪽 아파트는 왜 하락장에서 거래가 잘 안 되는 걸까요?”

“그때는 매수자들이 극도로 신중해지기 때문에 ‘입지가 정말 좋다’, ‘가격이 매력적이다’라는 확신이 드는 물건만 거래돼요. 하락장이라는 건 ‘앞으로 아파트값이 계속 떨어질 거다’라는 불안과 공포를 뚫고 매수하는 상황이거든요.”

_ p.141 7장 어떤 통계를 어떻게 볼 것인가

 

“부동산 시장을 들여다보면 누구나 이런 의문을 품게 됩니다. ‘왜 어떤 지역은 20억, 30억 아파트가 계속 나오는데, 내가 사는 지역은 10억 이상 오르기조차 힘들까?’ 이 질문의 답은 바로 지역마다 존재하는 ‘한계 시세’라는 개념에 있어요. 아파트 가격은 단순히 건물의 상품성이나 주변 호재만으로 결정되지 않습니다. 궁극적으로는 해당 지역 수요자들이 경제적으로 감당할 수 있는 가격 수준에서 형성되죠. 아파트의 가치는 그 지역 주민들의 소득 수준과 자산 규모라는 현실적 한계를 벗어날 수 없는 구조입니다.”

_ p.217-218 10장 보라, 스스로 움직이다

 

“돈이 없어도 비싼 집을 봐야 합니다. 부동산 공부를 처음 시작하는 분들이 보라 씨같이 말씀하시는 경우가 많은데, 그럴수록 전 비싼 아파트를 보라고 말씀드립니다. 시세가 높은, 상급지 아파트들을 봐야 그것들이 왜 좋은지 알아볼 수 있는 안목을 기를 수 있어요. 50억짜리가 왜 50억에 거래가 되는지 알아야 10억, 5억인 집들이 왜 그 정도 가격인지를 알 수 있습니다. 보라 씨도 직접 가보고 깨달은 게 많으셨죠? 이처럼 직접 경험해보면서 삶의 일부로 습관화하는 게 중요해요.”

_ p.263 12장 똘똘한 한 채를 탐구하다

 

“제가 만약에 집을 산다면, 그 집이 어느 정도까지 오를지 정확히 예상할 수 있을까요?”

“상승장이 오면 오르고, 하락장이 오면 떨어집니다.”

“네? 아무래도 그렇겠죠?”

“너무 당연한 겁니다. 그런데 이걸 인정하기가 쉽지 않아요. 왜냐하면 오를 거라고 기대하고 샀기에 사고가 한쪽으로 편향되어 있기 때문입니다. 비슷한 질문으로 5년 안에 3억 정도는 오를 수 있는지 물어오곤 하는데요, 전 이렇게 대답합니다. 3억보다 더 오를 수도 있고, 오르지 못할 수도 있다고요.”

“예측이 불가능하다는 의미죠?”

“맞아요. 내가 오랜 고민 끝에 처음 산 집이 얼마나 오를지, 얼마까지 오를 수 있을지를 고민하지만 사실 내가 산 집이 많이 오르면, 상급지는 그보다 더 많이 올라요.”

“그렇군요.”

“내 집 마련을 할 때 스스로에게 던져야 하는 질문은, 지금 보고 있는 이 아파트가 다음에 갈아타려는 상급지 단지와의 격차를 줄일 수 있을까 하는 거예요.”

_ p.299-300 13장 이 집, 얼마나 더 오를까요?

 

“투자 측면에서 좋은 집이란 시세가 잘 오르는 집이에요. 시세가 잘 오르는 집은 입지와 환금성이 좋고요.”

“결국 시세가 오르지 않으면 아무리 살기가 좋아도 의미가 없군요.”

“대중들은 ‘우리 동네는 살기 정말 좋은데 왜 시세가 오르지 않을까? 저평가되어서 그럴 거야. 사람들이 알면 시세가 오를 거야’라는 착각을 하고 있어요.”

“맞아요. 가끔 살기는 너무 좋은데 잠잠한 곳들은 왜 그런 거죠?”

“살기 좋은 것과 시세가 오르는 조건이 다르기 때문이에요. 살기 좋은 건 개인의 만족이지만, 시세는 시장 참여자들이 얼마나 사고 싶어하느냐에 따라 결정됩니다.”

“내가 좋다고 느끼는 것과 시장이 좋다고 평가하는 건 다를 수 있다는 거네요.”

_ p.314 14장 시간이 만드는 이익을 탐하다

 

“아파트를 매수할 때 가장 먼저 드는 생각은 금액이 너무 크다, 대출이 너무 많다는 부담감입니다. 7억 원대 아파트를 산다고 할 때, 내 통장에 3억밖에 없다면 ‘너무 무리하는 것 아닌가’라는 두려움이 앞서죠. 그러나 부동산 투자의 본질을 이해하면 관점이 달라집니다. 부동산은 다른 투자 자산과 달리 레버리지(지렛대 효과)를 활용할 수 있잖아요.”

“제 자금으로 이 정도는 사도 괜찮다는 의미군요.”

“맞아요. 따라서 ‘나는 3억밖에 없는데 어떻게 7억짜리 아파트를 사지?’라는 불안은 ‘3억 원으로 7억 원대 자산을 내 이름으로 확보할 수 있다’는 기회로 해석해야 합니다. 자본을 투입한 즉시, 내 손에 쥔 자산은 3억이 아닌 7억 2천의 가치가 되기 때문이에요. 여기서 더 중요한 것은 단순히 레버리지를 활용했다는 사실이 아니라, 어떤 지역의 어떤 가격대 아파트를 매수했는가입니다.”

_ p.340 15장 최고의 선택지를 물색하다

 

“샀는데 값이 떨어지면 어떡하죠?”

“먼저, 내 아파트만 떨어진 건지, 시장 전체가 하락장인지 구분해야 합니다. 만약 내 아파트만 하락했다면, 그 이유를 면밀하게 살펴야겠죠. 하지만 대부분의 경우는 하락장이어서 떨어졌을 겁니다.”

“하락장에서 제가 할 수 있는 일이 있나요?”

“오히려 기회가 될 수 있습니다. 하락장에는 비싼 아파트일수록 값이 더 크게 빠지기 때문에 상대적으로 상급지로 갈아타기를 할 수 있는 절호의 순간이 생겨요. 당장은 손해를 본 것 같아도 장기적으로는 이득입니다. 상급지로 이동했으니까요.”

_ p.417-418 19장, 보라 저지르다

 

내 집 마련을 하는 과정에서 보라는 외로움을 배웠다. 그것은 단순히 함께할 사람이 없다는 감정이 아니라 인생의 결정적인 순간에서 끝내 나 자신만이 모든 책임을 감당해야 한다는 깊은 고독이었다. 처음 집을 계약한다는 건 공간을 사는 것 외에도 불안을 삼키고, 외로움을 견디며, 책임을 짊어지는 과정을 통과한 나 자신을 얻는 과정이기도 했다. 나약해지지 않으려고 발버둥 치던 보라는 이제야 자신이 조금 더 단단해졌음을 느꼈다. 그리고 언젠가 내 집에서 창밖을 보며, 오늘 느꼈던 이 외로움까지도 하나의 추억으로 회상하게 되리라, 그렇게 믿기로 했다.

_ p.447 21장 내 집 마련에 성공하다