매매, 상속, 증여, 법인 거래까지,

가장 복잡한 가족 간 부동산 세금을 정면으로 다룬 가이드

최근 부동산을 자녀에게 증여하거나 가족 간 매매·상속 형태로 이전하는 사례가 빠르게 늘고 있다. 그러나 가족 간 거래는 단순히 ‘집을 넘기는 일’이 아니라, 예상치 못한 세금 함정이 촘촘히 숨어 있는 고난도의 세무 영역이다. 이 책은 이러한 현실 속에서 가족 간 부동산 거래에 필요한 세무 전략을 체계적으로 정리한 국내 최초의 실전형 안내서다. 기준시가로 신고했는데 시가로 다시 과세되는 문제, 증여받은 주택을 양도했는데 비과세가 아닌 과세로 뒤바뀌는 상황, 부담부 증여가 예상과 다르게 취득세 폭탄으로 이어지는 사례 등 실제 현장에서 빈번하게 발생하는 문제들을 구체적으로 짚어낸다. 저자는 복잡하게 얽힌 세법 규제를 단순 나열하는 대신, 왜 이런 문제가 발생하는지 구조적으로 분석하며 독자들이 거래 전부터 위험을 예측하고 통제할 수 있도록 돕는다. 특히 매매·증여·상속·법인 거래까지 가족 간 이전 방식 전반을 하나의 흐름 안에서 설명해, 단편적인 절세 지식이 아닌 ‘전략적 판단 기준’을 제공한다.

[목 차]
  

머리말 ㆍ4

일러두기 ㆍ12

제1장 가족 간 부동산 거래의 실익

최근 가족 간의 거래가 빈번해진 이유 ㆍ14

가족 간 거래의 실익 1 : 상속세를 줄일 수 있다 ㆍ16

가족 간 거래의 실익 2 : 양도세를 안 낼 수 있다 ㆍ21

가족 간 거래의 실익 3 : 저가 양도로 다양한 효과를 누릴 수 있다 ㆍ27

가족 간의 거래를 주저하는 이유 ㆍ32

대안은 어떻게 선택하는 것이 좋을까? ㆍ35

[실력 더하기] 가족 간의 거래방법 비교 ㆍ39

 

제2장 가족 간 거래에 필요한 부동산 세금 기초지식 쌓기

부동산 거래 시 발생하는 세금들 ㆍ44

가족 간 거래에서 파생하는 세무상 쟁점들 ㆍ50

취득세 기초지식 1 : 취득의 개념과 납세의무자 ㆍ56

취득세 기초지식 2 : 취득세 과세표준과 취득세율 ㆍ59

양도세 기초지식 1 : 양도의 범위와 양도 시기 등 ㆍ63

양도세 기초지식 2 : 1세대 1주택 비과세 요건 ㆍ69

양도세 기초지식 3 : 양도세 과세방식 ㆍ74

양도세 기초지식 4 : 양도세 취득가액 이월과세 ㆍ78

양도세 기초지식 5 : 양도세 부당행위계산제도 ㆍ84

양도세 기초지식 6 : 이월과세와 부당행위계산 비교 ㆍ88

[실력 더하기] 소법, 지법과 상증법상의 규제(종합) ㆍ92

 

제3장 부동산 가격 산정방법이 중요한 이유

부동산 가격과 세무상 쟁점 ㆍ98

상증법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ104

지방세법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ110

소득세법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ116

법인세법상의 시가와 세무상 쟁점 ㆍ122

[실력 더하기 1] 감정평가의 실익 ㆍ127

[실력 더하기 2] 세법상 감정평가와 관련해 주의해야 할 사항들 ㆍ131

 

제4장 부동산 매매(교환 포함)의 선택과 절세 포인트

부동산 매매의 장단점 ㆍ138

가족 간 매매 전후로 발생하는 세무상 쟁점 ㆍ142

가족 간 매매와 세무상 쟁점사례 ㆍ146

저가 양도와 세무상 쟁점사례 ㆍ152

고가 양도와 세무상 쟁점사례 ㆍ159

가족 간 매매 시 자금수수법 ㆍ165

가족 간의 차용에 따른 증여세 과세원리 ㆍ171

[실력 더하기 1] 교환거래와 세무처리법 ㆍ175

[실력 더하기 2] 가족 간 매매절차 ㆍ178

 

제5장 부동산 증여의 선택과 절세 포인트

부동산 증여의 장단점 ㆍ180

증여 전후에 발생하는 세금들 ㆍ184

부동산 증여취득세 다루는 방법 ㆍ188

부동산 증여세 다루는 법 ㆍ193

혼인·출산 증여공제 활용법 ㆍ198

수증자의 1세대 1주택 비과세 적용법 ㆍ202

사전 증여와 상속세 누적합산과세 ㆍ207

[실력 더하기 1] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 없는 경우) ㆍ213

[실력 더하기 2] 매매와 증여의 선택(상속과 관련이 있는 경우) ㆍ216

[실력 더하기 3] 증여 절차 ㆍ220

 

제6장 부담부 증여의 선택과 절세 포인트

부담부 증여의 장단점 ㆍ222

부담부 증여와 세무상 쟁점사례 ㆍ225

부담부 증여와 취득세 ㆍ231

부담부 증여와 국세(증여세와 양도세) ㆍ236

부담부 증여 시 양도세 관련 세무상 쟁점사례 ㆍ242

부담부 증여와 양도세 비과세, 이월과세와의 관계 ㆍ246

[실력 더하기 1] 매매와 부담부 증여의 선택 ㆍ251

[실력 더하기 1] 부담부 증여 절차 ㆍ256

 

제7장 부동산 상속의 선택과 절세 포인트

부동산 상속의 장단점 ㆍ258

상속 전후에 발생하는 세금들 ㆍ262

부동산의 상속과 세무상 쟁점사례 ㆍ267

부동산 상속세와 취득세 다루는 법 ㆍ273

동거주택 상속공제의 요건 ㆍ279

영농 상속공제 ㆍ284

상속대비를 못 한 고액 재산가의 해법 ㆍ289

상속세가 없더라도 신고해두면 이익이 되는 이유 ㆍ295

상속받은 주택과 농지 양도 시의 양도세 과세방법 ㆍ300

[실력 더하기 1] 상속 분쟁 예방과 절세를 위한 재산분배 ㆍ305

[실력 더하기 2] 상속 절차 ㆍ308

 

제8장 법인과의 거래 선택과 절세 포인트

법인과의 거래에 대한 장단점 ㆍ310

개인과 법인의 부동산 거래 시의 세무상 쟁점 비교 ㆍ315

법인에 저가 양도 시 실익 ㆍ320

법인에 고가 양도 시 실익 ㆍ326

법인에 증여 시 실익 ㆍ331

법인에 상속 시 실익 ㆍ337

[본 문]
  

일시적 2주택의 경우 양도세는 규제지역과 관계없이, 취득세는 신규 주택이 규제지역 내에 소재하면 3년의 처분기한을 두고 있다. 따라서 물음의 경우 양도세만 신규주택의 취득일로부터 ‘3년’ 내에 양도하면 되며, 취득세는 신규주택이 비조정지역에 소재하므로 이때는 처분과 관계없이 무조건 일반과세가 적용된다.

-p. 25

 

가족 간에 부동산을 거래하면 다양한 세무상 쟁점이 발생한다. 그런데 이에 대한 문제점을 한눈에 파악하는 것이 녹록지 않다. 규제제도가 거미줄처럼 얽혀 있기 때문이다. 실제 가족 간에 매매, 증여, 부담부 증여, 상속, 법인 중에서 어떤 방법을 선택했는지에 따라 그에 적용되는 제도 자체가 달라진다. 이러한 이유로 가족 간의 거래 시 세무처리에 어려움을 겪는 경우가 상당히 많다.

-p. 44

 

시가보다 고가로 양도 시 고가 양도자에게는 상증법상 증여세제도를 적용한다. 이때 주의할 것은 ‘대가-시가’의 차액에 대해 증여세와 양도세가 동시에 과세되면 안 되므로 양도가액에서 증여가액을 차감해야 한다는 것이다. 한편 고가 양수자는 소득세법상 부당행위계산을 적용해 향후 양수한 부동산을 양도할 때 취득가액을 양수한 금액에서 증여 가액을 차감한 금액으로 수정한다. 결국, 양도가액과 취득가액은 시가로 수정해야 한다는 결론이 나온다.

-p. 160

 

상속가액이 10억 원 이하가 될 때는 피상속인의 배우자가 살아 있는 한, 현행 세법하에서는 상속세가 원칙적으로 과세되지 않는다. 배우자 상속공제를 최소한 5억 원 받을 수 있고, 기초공제(2억 원)와 기타 인적 공제 대신 5억 원의 일괄공제를 받을 수 있기 때문이다. 따라서 상속재산이 이 금액에 미달할 것으로 예상하는 경우에는 상속세를 피하고자 사전에 증여할 필요성은 떨어진다. 오히려 이런 상황에서 사전 증여를 하면 애꿎은 증여세와 취득세만 날아간다.

-p. 216

 

피상속인이 사망 전에 영농에 종사하는 경우에는 30억 원을 한도로 영농 상속공제를 받을 수 있다. 하지만 이 규정에 따라 공제받기 위해서는 법에서 규정하고 있는 요건을 충족해야 한다. 참고로 이 공제는 매우 복잡하므로 반드시 세무전문가의 도움을 받아 처리하는 것이 좋을 것으로 보인다.

-p. 284

 

법인세는 원래 법인이익에 대해 10~25%의 세율이 적용된다. 물론 법인이 주택을 양도하면 20%의 법인세가 추가된다. 따라서 이러한 추가세율을 고려하더라도 법인이 개인보다 유리한 경우가 많다.

-p. 311