“세 가지 신호가 켜지면 부동산 시장은 반드시 오른다!”
데이터가 증명하고 현장이 확신하는 부동산 승리의 공식

대한민국 최고의 부동산 프로파일러 김준영 소장 신작

부동산 시장은 늘 소음으로 가득하다. 누군가는 인구 감소를 말하며 위기를 경고하고, 누군가는 공급 부족을 말하며 불장을 예고한다. 하지만 정작 중요한 것은 외부의 목소리가 아니라 시장 내부에서 조용히 흘러나오는 ‘신호’다.
이 책은 30여 년 실전 투자 고수인 김준영 소장이 40년 치 부동산 빅데이터를 AI(LGB-REAP)와 함께 프로파일링하여 찾아낸 ‘절대 잃지 않는 매매 타이밍’의 정수를 담고 있다. 저자는 직관과 운에 기대는 투자의 시대는 끝났다고 선언한다. 그 대신 공급량, 전세수급지수, 거래량, 심리지수 그리고 그것들의 조합이라는 다섯 가지 핵심 지표가 맞물려 돌아가는 ‘부동산 황금룰’을 제시한다. 이 신호들이 하나씩 켜질 때마다 부동산 가격은 예외 없이 움직였다. 이 책은 단순한 전망서가 아니라, 당신의 자산을 지키고 키워줄 정밀한 투자 지도다.

부동산 시장에서 반복되는 실패는 정보의 부족이 아니라 판단 기준의 부재에서 비롯된다. 사람들은 가격이 오를 때 뒤늦게 뛰어들고, 하락할 때 공포에 휩쓸려 시장을 떠난다. 이 책은 그 이유를 “신호를 읽지 못했기 때문”이라고 단정한다.
《집값은 이미 신호를 보내고 있다》는 30년 현장 경험과 40년치 데이터를 결합해 부동산 시장의 움직임을 설명하는 책이다. 저자는 현장에서 축적한 직관을 AI 분석으로 검증하며, 집값이 움직이기 전에 나타나는 선행 신호를 구조화한다. 공급량, 전세수급지수, 거래량, 심리지수, 그리고 이들의 조합 패턴이라는 다섯 가지 신호를 중심으로 시장의 흐름을 읽는 방법을 제시한다.

특히 이 책은 ‘예측’뿐만 아니라 ‘현재 위치의 판별’에도 초점을 맞춘다. 현재 시장이 상승 초입인지, 과열 구간인지, 혹은 하락 직전인지 판단할 수 있어야 올바른 의사결정이 가능하다는 것이다. 40년 데이터를 기반으로 한 분석에 따르면, 주요 신호가 동시에 충족될 때 집값 상승 확률은 90%를 넘는다.
부록에는 AI를 활용해 특정 도시의 매매 타이밍을 직접 계산하는 방법을 담았다. 독자는 이를 통해 전문가의 전망에 의존하지 않고, 자신이 거주하거나 관심 있는 지역을 스스로 분석할 수 있다.
이 책은 부동산 시장을 바라보는 관점을 ‘감’에서 ‘기준’으로 전환시키는 최고의 가이드가 될 것이다.

[목 차] 

프롤로그 - 2030년, 당신의 집은 안녕한가
서론 - 나는 왜 AI에게 집값을 물어봤나
이 책에 나오는 핵심 용어

1부. 아무도 몰랐다: 우리가 매번 부동산 전망에 속는 이유
01. 당신의 실패는 지역이 아니라 시점 때문이었다
02. 전문가의 전망은 당신의 자산을 지켜주지 못한다
03. 30년 현장의 감각을 AI 데이터로 증명하기까지

2부. 집값의 암호를 푸는 설계도: LGB-REAP 모델의 탄생
04. 데이터는 거짓말을 하지 않는다
05. 예측 승률을 비약적으로 높이는 데이터 필터링
06. AI가 시장에서 보는 것들
07. 세 가지 신호가 동시에 켜지면 시장은 움직인다

3부. 전세수급의 디코딩: 집값을 결정짓는 5대 핵심 신호
08. 한국 부동산은 왜 특별한가
09. 시장의 체온을 재는 법
10. 시장이 보내는 첫 번째 신호
11. 무엇이 시장을 달구는가
12. 대중의 마음이 움직이는 온도
13. 시장의 투표, 거래량에 담긴 확신
14. 인과 체인의 완성, 퍼즐이 맞춰질 때
15. 두 개의 눈, 실물과 심리가 교차하는 지점
16. 다섯 번째 불이 켜지는 순간
17. 신호가 켜지고 나서 얼마나 기다려야 하나
18. 불이 꺼지기 시작할 때
3부를 마치며 – 부산이 가르쳐준 것

4부. 지금 이 도시는 어디에 있는가: 수도권과 광역시의 차이
19. 같은 충격 다른 결과, 2008년과 2022년
20. 대구, 방아쇠는 당겨졌지만 탄환이 아직 없다
21. 서울, 이 도시는 왜 다른가
22. 수도권, 전세가율이 움직일 때
23. 인천, 두 번의 스위치가 켜질 때

5부. 데이터를 믿되 의심하는 법
24. AI에게 반대 질문을 던져라
25. AI가 절대 못 읽는 것들

에필로그 - AI와 함께 시장을 공부하다

부록. 당신의 도시를 직접 분석하는 법
* 이 책에서 사용한 분석 도구 여섯 가지
* 나쁜 질문 vs 좋은 질문
* 실전 대화, AI에게 이렇게 물어보라
* 실전 예시 : 울산
* 이 분석의 한계

독자에게

[본 문]

필자 - 사람들이 부동산 뉴스를 볼 때 뭘 보는지 알아?
AI - 금리, 정책, 대출 규제 같은 것들 아닐까요?
필자 - 맞아. 그런데 그게 문제야. 뉴스에 나오는 것들은 대부분 이미 시장에 반영된 정보야. 어제 금리가 올랐다는 뉴스가 나왔을 때, 시장은 그 전날 이미 움직였어. 뉴스는 항상 늦어.
AI - 그럼 AI는 뭘 보나요?
필자 - 사람들이 잘 안 보는 것들을 봐. 예를 들어볼게. 지금 이 순간 부산에서 전세 매물이 늘고 있는지 줄고 있는지, 이걸 매주 추적하는 사람이 몇 명이나 될까?
AI - 거의 없겠죠.
필자 - 그런데 그게 가장 중요한 신호 중 하나야. 전세 매물이 줄어들기 시작하면, 6개월에서 12개월 뒤에 매매가가 움직여. 이게 LGB-REAP이 포착하는 패턴이야.
- 〈AI가 시장에서 보는 것들〉 중에서

필자 - 사람들이 부동산 투자에서 가장 많이 하는 실수가 뭔지 알아?
AI - 잘못된 타이밍에 사는 거 아닐까요?
필자 - 맞아. 타이밍을 틀리는 이유는? 신호 하나만 보고 움직이기 때문이야. ‘공급이 줄었대. 이제 오르겠다’ 이런 식이지. 그런 데 공급이 줄었다고 무조건 오르는 게 아니야.
AI - 다른 조건들이 안 맞으면 안 되는 거죠.
필자 - 비유를 하나 들어볼게. 캠핑 가서 모닥불을 피운다고 해봐. 뭐가 필요해?
AI - 장작, 불쏘시개, 그리고 불꽃이요.
필자 - 부동산도 똑같아. 공급이 줄어드는 게 장작이야. 장작이 쌓여 있어도 불쏘시개가 없으면 불이 안 붙어. 전세가 부족해지는 게 불쏘시개야. 수요가 압박을 받기 시작하는 거거든. 거기에 거래량이 늘어나기 시작하면, 그게 불꽃이야. 사람들이 실제로 움직이기 시작한다는 신호니까.
AI - 세 가지가 동시에 갖춰져야 불이 붙는 거네요.
필자 - LGB-REAP이 40년 데이터를 분석했더니 딱 이 패턴이 나왔어. 세 가지 핵심 신호가 동시에 켜질 때 시장이 움직일 확률이 압도적으로 높았어.
- 〈세 가지 신호가 동시에 켜지면 시장은 움직인다〉 중에서

필자 - 이 이야기부터 하자. 2013년 가을에 상담을 하러 온 분이 있었어. 40대 초반 맞벌이 부부였는데, 표정이 지쳐 보였어. 부산에서 전세로 살고 있는데 만기가 다가와서 석 달째 전셋집을 찾아다니고 있다는 거야.
AI - 석 달이나요?
필자 - 주말마다 부동산중개소를 서너 곳씩 찾아다녔대. 그런데 매물이 안 나오더래. 나와도 하루 만에 사라지고. 그래서 범위를 넓혔어. 처음에는 원래 살던 동네에서 찾았는데, 한 달 지나니
까 옆 동네까지, 두 달 지나니까 구 단위까지. 석 달째가 되니까 더 멀리까지 다니게 되더래. 그 부부가 이런 말을 했어.
AI - 뭐라고요?
필자 - “소장님, 이렇게 돌아다닐 바엔 그냥 매수하는 게 낫지 않나요?”라고 말이야.
AI - 그게 전세수급이 높을 때 현장에서 일어나는 일이군요.
필자 - 맞아. 그 부부가 겪은 게 전세수급지수 168이라는 수치가 현장에서 느껴지는 방식이야. 숫자로 보면 168이지만, 사람으로 보면 ‘석 달째 주말을 반납하고 부동산중개소를 찾아다니는 부부’야.
- 〈시장이 보내는 첫 번째 신호〉 중에서

필자 - AI야, 부산에서는 공급량이 줄면 전세수급지수가 올라가고, 그게 매매가격 상승으로 이어졌잖아. 그래서 서울도 같은 방식으로 분석을 돌려봤어.
AI - 결과가 어떻게 나왔나요?
필자 - 안 맞아. 공급과 매매가격의 관계가 거의 없다고 봐도 될 정도야. 전세수급지수도 부산처럼 계단식으로 움직이지 않고 들쭉날쭉해.
AI - 왜 그런 건가요?
필자 - 부산에서는 공급이 ‘원인’이었는데, 서울에서는 공급이 ‘결과’야. 가격이 먼저 오르고, 그걸 보고 건설사가 뒤늦게 공급을 늘리는 구조지. 원인과 결과가 뒤집혀 있는 거야.
AI - 그러면 서울에서 공급은 의미가 없는 건가요?
필자 - 여기서 부산이랑 완전히 다른 관점이 필요해. 부산에서 공급은 ‘물량’이야. 물량이 많으면 시장을 누르고, 적으면 시장이 올라가. 근데 서울에서 공급은 물량이 아니야. ‘새로운 자산’이야.
- 〈서울, 이 도시는 왜 다른가〉 중에서

필자 - 그 부부가 이렇게 말했어. “전세를 이 정도로 올려줄 바에 차라리 사는 게 낫지 않나요?”
AI - 전세가율 62%가 만들어내는 전형적인 심리네요.
필자 - 맞아. 그런데 나는 그 부부에게 바로 “사세요”라고 말하지 않았어. “이 62%가 어떻게 만들어졌는지를 먼저 봐야 합니다”라고 했어. 그 이유를 지금 데이터로 보여줄게.
필자 - 서울은 원인을 직접 잴 수 없는 도시라고 했잖아. 수도권은 조금 달라.
AI - 어떤 점이요?
필자 - 서울은 공급이 매매가를 직접 설명하지 못했지. 수도권도 마찬가지야. 공급이 매매가를 바로 움직이진 않아. 여기까지는 같아. 그런데 공급이 전세수급을 건드리는 힘은 수도권이 훨씬 강해. 공급이 줄면 전세 부족이 선명하게 나타나.
AI - 왜 서울이랑 다르게 움직이나요?
- 〈수도권, 전세가율이 움직일 때〉 중에서