[목 차]

프롤로그 The Bridge

PART 01 출발선에 서다 : 미국 부동산, 뭐가 그렇게 다른가

1장 왜 미국 부동산에 투자하는가

2장 실전 경험 법칙

3장 다양한 자산 유형

4장 주거 유형

5장 어디에 투자할 것인가

6장 수익률 측정

PART 02 돈의 다리를 놓다 : 자금 이동, 신용, 그리고 레버리지의 기술

7장 미국으로 자금 이동

8장 미국 신용 제로에서 쌓기

9장 대출 프로그램

10장 상업용 대출

PART 03 실패 없는 매입 : 현지인처럼 사고 관리하기

11장 좋은 부동산 고르기

12장 감정평가와 가치산정

13장 협상의 기술

14장 실사 마스터 체크리스트

15장 매입 절차

16장 상업용 부동산 매입

PART 04 내 자산을 지키는 철벽 방패 : 세금을 지우고 자산을 보호하라

17장 매수자 법인 및 소유 구조

18장 외국인 세금 및 상속 계획

19장 세금의 모든 것

20장 투자자 비자 및 이민

21장 유산 보호: 상속, 신탁, 장기요양 계획

22장 보험

PART 05 보이지 않는 위험 : 투자자를 노리는 함정들

23장 리스크 관리

24장 사기 및 스캠 방지

PART 06 상위 1%의 기술 : 부의 추월차선

25장 플립

26장 부실 자산, 경매, 차압 부동산

27장 에어비앤비 및 단기 임대

28장 부속 주거 유닛 - ADU

29장 신축 주택 매입

30장 개발 사업

31장 투자 수단

32장 사업 개업

PART 07 자산의 자동화 : 포트폴리오를 관리하고 확장하라

33장 포트폴리오 확장

34장 부동산 관리

35장 미국에서의 임대

36장 매도 절차

37장 여러분의 팀

PART 08 항해 일지

38장 용어 및 서류

39장 모든 투자자가 알아야 할 것

40장 전문가의 지혜와 현장 이야기

41장 커뮤니티 기반 투자자의 교훈

에필로그 다리를 건너온 당신에게

부록 A: 유용한 앱 및 웹사이트

부록 B: 90일 실행 계획

면책 조항

[본 문]

미국 부동산 시장은 하나의 시장이 아닙니다. 각각 고유한 수요-공급 균형을 가진 수천 개의 지역 시장입니다. 로스앤젤레스는 신규 주택 건설이 비싸고 정치적으로 어렵기 때문에 수십 년간 공급이 부족했습니다. 이것이 LA 부동산 가치가 경기 침체기에도 놀랍도록 탄력적이었던 이유입니다. 피닉스나 라스베이거스 같은 다른 시장은 신규 건설로 빠르게 공급을 늘릴 수 있어서, 가격 변동성이 더 큽니다.

_ p.36

커리어 초기에 멘토 한 분이 제게 잊지 못할 말씀을 하셨습니다. 냅킨 뒷면에 설명할 수 없는 거래는 너무 복잡하거나, 설명하는 사람이 충분히 이해하지 못하는 것이라고. 수천억 원의 거래도 결국 냅킨 한 장의 계산에서 시작됩니다.

40년이 지난 지금도 저는 모든 거래를 같은 방식으로 평가합니다. 스프레드시트를 열거나 대출기관에 전화하기 전에, 먼저 간단한 법칙 몇 가지로 걸러봅니다.

_ p.48

미국 부동산에 처음 접근할 때 가장 흔히 빠지는 함정은 ‘내가 들어봤고 친숙한 도시’로만 몰린다는 것입니다. 로스앤젤레스, 뉴욕, 시애틀은 훌륭한 시장이지만 유일한 정답은 아니며, 여러분의 특정 투자 전략에 항상 최적의 시장인 것도 아닙니다. 댈러스에서 강한 현금흐름을 내는 부동산이 샌프란시스코에서는 겨우 손익분기일 수 있습니다.

_ p.92

미국 금융 시스템에서 당신은 자산가가 아니라, 이제 막 태어난 ‘신생아’입니다. 한국에서 수십억 자산가였던 당신도, 신용 점수가 없으면 월세 집조차 얻기 힘듭니다. 미국 은행은 당신의 한국 실적을 단 1점도 인정하지 않기 때문입니다. 과장이 아닙니다. 매주 일어나는 일입니다. 미국 신용 시스템Credit System은 외국 신용 기록을 인정하지 않습니다. 한국에서의 우수한 신용 점수, 수십 년간의 건전한 뱅킹, 상당한 자산 등 모든 것이 미국 시스템에서는 존재하지 않습니다. 제로에서 시작합니다.

_ p.130

살 집을 고르는 것과 투자할 부동산을 고르는 것은 근본적으로 다른 결정입니다. 집을 고를 때는 감정이 과정의 일부입니다. 가족에게 맞는 느낌, 좋은 학교 근처, 안전한 동네를 원합니다. 하지만 투자를 고를 때는 감정이 적입니다. 중요한 것은 숫자뿐입니다. 가족을 위해 절대 선택하지 않을 우범 지역 근처의 낡은 집이, 때로는 최고의 현금흐름을 만드는 황금 거위가 됩니다.

_ p.164

미국 부동산 협상은 정반대입니다. 직접적이고, 빠릅니다. 미국 매도자는 여러분과 관계를 쌓는 데 관심이 없습니다. 세 가지에만 관심이 있습니다. 여러분의 가격, 조건, 그리고 클로징 능력. 침묵은 도구가 아닙니다. 오히려 무관심으로 해석됩니다. ‘아니오’라고 말하는 것은 무례가 아니라 예상되는 것입니다. 이 문화적 차이를 이해하는 것이 미국에서 효과적으로 협상하는 첫 단계입니다.

_ p.182

한국의 세법이 다주택자를 벌 준다면, 미국의 세법은 투자자에게 상을 줍니다. 한국에서 모기지 이자는 일반적으로 공제되지 않습니다. 미국에서는 공제됩니다. 한국에서 임대소득을 세금으로부터 보호할 방법이 제한적입니다. 미국에서는 감가상각, 운영비 공제, 1031 교환이 임대소득을 벌면서 수년간 세금을 거의 또는 전혀 내지 않는 합법적 경로를 만듭니다. 이 도구들을 이해하는 것은 선택이 아닙니다. 미국 부동산이 글로벌 투자자에게 매력적인 주요 이유 중 하나입니다.

_ p.235

서울에 사는 한국 투자자에게 로스앤젤레스의 임대 부동산은 14시간 시차 건너에 있습니다. 태평양 시간 새벽 2시에 파이프가 터지면 서울은 오후 6시. 세입자가 임대료를 내지 않으면 운전해서 가서 문을 두드릴 수 없습니다. 시에서 준수 통지를 보내면 수일간 보지 못할 수 있습니다. 한국 투자자에게 부동산 관리는 사치가 아닙니다. 필수입니다. 로스앤젤레스에서 부동산 관리는 단순히 임대료 수금과 수선이 아닙니다. 미국에서 가장 복잡한 규제 환경 중 하나를 탐색하는 것입니다.

_ p.377