서류 한 장, 클릭 한 번이 5천만 원을 갈랐다.

 

“변호사님, 정말 너무 억울합니다. 저는 이미 세금을 1천만 원이나 냈는데, 5천만 원을 더 내라니요. 제가 구제받을 수 있는 방법이 정말 없을까요?”

 

어느 날, 한임대 씨로부터 다급하고 떨리는 목소리로 전화가 걸려왔다. 노후 대비를 위해 주택 몇 채를 매입해 임대사업을 하던 그에게 날아온 종합부동산세 고지서 때문이었다.

 

현행법상 주택임대사업자는 일정한 요건을 갖추면 보유한 임대주택이 주택 수 산정에서 제외되어 종합부동산세 ‘합산배제’라는 엄청난 절세 혜택을 받을 수 있다. 그런데 이 혜택을 받기 위해서는 법이 정한 엄격한 전제 조건이 있다. 바로 지자체(구청)에 임대사업자 등록을 하는 것뿐만 아니라, 관할 세무서에도 반드시 사업자등록을 마쳐야 한다는 것이다.

 

그런데 한임대 씨는 구청에만 임대사업자 등록을 하고, 세무서에 사업자등록을 하는 것을 깜빡 누락했다고 한다.

 

그 대가는 가혹했다. 만약 한 씨가 세무서 등록까지 마쳐 합산배제 요건을 갖추었더라면 그가 내야 할 종부세는 약 1,000만 원 수준이었다. 그러나 세무서 등록 누락으로 인해 보유한 주택이 모두 종부세 과세표준에 합산되면서, 무려 6,000만 원의 종부세 폭탄을 맞게 된 것이다. 서류 한 장, 클릭 한 번의 차이로 피 같은 돈 5,000만 원이 허공으로 날아간 셈이다.

 

한 씨는 억울함을 토로했습니다.

 

“변호사님, 저는 구청에 정식으로 등록했고 실제로 세입자를 받아 정상적으로 임대사업을 하고 있습니다. 세법에는 형식보다 실질을 중요시하는 ‘실질과세의 원칙’이라는 게 있다던데, 제가 실제로 임대사업을 한 것이 맞으니 이 원칙에 따라 구제받을 수 있는 것 아닙니까?”

 

“안타깝지만, 구제받기 힘들 것 같습니다.”

 

한 씨가 주장한 ‘실질과세의 원칙’이란 거래의 형식과 실질이 다른 경우 그 형식에도 불구하고 실질적인 내용에 따라 과세할 수 있다는 원칙이다. 그러나 이는 세금을 부과할 때의 이야기이며, 법에서 명문으로 엄격하게 규정하고 있는 ‘비과세 및 감면의 필수 법적 요건(여기서는 세무서 사업자등록)’을 무시해도 된다는 뜻이 아니다. 과세처분에 대한 불복 청구를 하더라도, 법적 요건을 충족하지 못한 이상 한 씨가 승소할 가능성은 매우 낮다.

 

이렇듯 세금은 ‘아는 만큼 보이고, 모르는 만큼 빼앗기는’ 냉정한 세계이다. 종합부동산세 합산배제를 받기 위해 구청뿐만 아니라 세무서에도 사업자등록을 해야 한다는 아주 기본적인 사실 하나만 알았더라면, 한 씨는 수천만 원의 세금을 아낄 수 있었을 것이다.

 

6년 만에 다시 펜을 든 단 하나의 이유

 

저자는 2012년 『국세청이 당신에게 알려주지 않는 세금의 진실』이라는 책을 처음 선보인 후, 독자분들의 과분한 사랑에 힘입어 2020년까지 매년 개정판을 펴냈다. 그러나 스마트폰의 보급과 함께 출판 시장이 급격히 위축되면서, 아쉽게도 그 책은 2020년을 끝으로 절판되었다.

 

책은 절판되었지만, 세법은 하루가 다르게 복잡해졌고 합법적인 절세에 대한 사람들의 열망은 더욱 커져만 갔다. 주변 지인들과 의뢰인들로부터 “그 책 개정판은 안 나오나요?”, “책 또 안 쓰실 건가요?”라는 질문과 요청이 끊이지 않았다. 한편으로는 이런 말을 들을 때마다, 마음이 무거워졌다.

 

그러나 전업 작가가 아닌 현업을 가진 변호사로서 다시 펜을 드는 것은 쉬운 일이 아니었다. 이미 책을 써본 사람으로서 책 한 권을 완성하기 위해 남보다 덜 자고 덜 쉬며 많은 고통을 견뎌야 한다는 것을 누구보다 잘 알고 있기 때문이다.

 

그럼에도 불구하고 저자가 다시 컴퓨터 앞에 앉은 이유는 단 하나이다. 지금도 여전히 너무나 간단하고 단순한 요건 하나를 몰라서 수천만 원, 심지어 수억 원의 세금을 억울하게 내는 사례들을 현장에서 끊임없이 목격하고 있기 때문이다.

 

당신의 소중한 돈, 몰라서 잃지 않도록

 

“몰랐다”는 변명은 국세청 앞에서 정당한 사유가 되지 못한다. ‘법률의 부지는 용서받지 못한다(Ignorantia juris non excusat)’라는 유명한 법언이 있다. 내야 할 세금은 당연히 내야 하겠지만, 법이 정하는 요건을 몰라서 내지 않아도 될 세금을 내야 한다면 그보다 억울한 일이 어디 있겠는가. 이 책은 제2, 제3의 한임대 씨가 더 이상 나오지 않기를 바라는 마음에서 출발했다.

 

“그래, 다시 한 번 힘을 내보자. 내가 가진 세법 지식과 경험, 노하우를 많은 사람들과 나눔으로써, 단지 몰랐다는 이유 때문에 내지 않아도 되는 세금을 내야 하는 안타까운 사람들이 없도록 하자.”

 

복잡한 세법의 미로 속, 든든한 나침반이 되기를

 

저자는 국세청에서 근무한 경험을 바탕으로 조세 전문 변호사로 활동하며 수많은 세무 상담, 조세심판, 조세소송 등을 수행해 왔다. 또한 경향신문, 법률신문, 대한변협신문, 국세신문, 조세금융신문, 머니투데이 등 다양한 언론 매체에 조세 관련 칼럼을 연재하며 실전 사례와 판례들을 축적해 왔다. 그러한 경험과 자료들은 이 책의 토대가 되었다.

 

이 책은 기존 저서의 일부 주요 내용을 뽑아 전면 업그레이드하고, 현장에서 직접 부딪히며 얻은 생생한 사례 및 칼럼들을 엮어 만든 결과물이다. 최신 법령과 판례를 꼼꼼히 반영하고 수차례 교차 검증을 거쳤으나, 행여나 부족한 부분이 있지는 않을까 하는 두려움과 무거운 책임감도 느낀다.

 

그럼에도 불구하고, 이 책이 독자 여러분께서 복잡한 세법을 보다 쉽게 이해하고 큰 틀에서 자신만의 절세 전략을 세우는 데 든든한 나침반이 되어줄 것이라 확신한다. 다만 세법은 수시로 개정되고 개인의 상황에 따라 적용이 달라질 수 있으므로, 실제 실행에 앞서 책에 표기되어 있는 세법과 판례 번호 등을 바탕으로 조세 전문가의 확인을 거쳐 주시기 바란다.

 

앞으로도 최신 세법과 판례의 흐름을 놓치지 않고, 더욱 풍부하고 유익한 사례로 독자 여러분을 찾아뵐 것을 약속드린다. 이 책이 세금으로 인해 억울한 일을 겪는 사람이 단 한 명이라도 줄어드는 데 기여할 수 있다면 그것으로 충분하지만, 저자로서 조금 더 욕심을 내본다면, 보다 많은 분들의 응원과 지지 속에서 이 책이 ‘세테크의 바이블’로 오래도록 사랑받기를 기대해 본다.

 

2026년 4월

저자 씀

[목 차]
  

1 ｜ 상속세

 

상속에 대한 기본상식: 피할 수 없다면 똑똑하게 준비하자

상속받은 모든 재산에 상속세가 부과된다? 숨겨진 세금의 함정

상속포기자가 수령한 사망보험금, 세금 문제 없을까?

어머니가 돌아가시기 전에 이미 처분한 재산인데 왜 상속세가 부과되나요?

미리 증여한 재산에는 상속세가 부과되지 않는다? 사전증여의 골든타임

상속공제만 잘 챙겨도 세금‘0원’이 현실이 됩니다.

 

2 ｜ 증여세

 

유류분으로 받은 돈, 증여세 대상일까?

재산을 10년 단위로 증여하면 증여세가 확 줄어든다? ‘10년의 마법’

아버지로부터 돈을 빌려 집을 샀는데 증여세를 내야 하나요?

장모님의 1억 원 증여, 어떻게 받아야 세금이 없을까?

보험료를 낸 사람과 받는 사람이 다를 때, 세금은 어떻게 될까요?

상속등기 후에 재산을 다시 나누면 ‘세금 폭탄’ 맞나요?

배우자에게 재산을 양도하더라도 증여세가 과세될 수 있다: 가족 간 거래의 ‘불편한 진실’

집값 폭락기에 상속받은 아파트, 세금은 언제 기준으로 낼까?

 

3 ｜ 양도소득세

 

자산을 양도해도 양도소득세가 과세되지 않는 경우가 있다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면: 양도소득세 비과세의 모든 것

보유 기간은 언제부터 언제까지일까?

1세대 1주택의 범위는 어디까지일까?

기존 주택을 철거하고 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있을까?

결혼으로 1세대 2주택이 된 경우, 세금을 내야 하나요?

1세대 2주택 이상을 가진 사람이 양도하면 항상 중과세될까?

양도소득세 중과세가 배제되는 주택이라고 해서 주택수 계산에서 제외되는 것은 아니다.

3주택자가 1채를 팔고 2주택이 된 경우, 대체주택 비과세 특례가 적용될까?

조합원입주권도 주택으로 간주할까?

조합원입주권 양도 시에는 공동상속주택 특례 비과세 혜택을 적용받을 수 없다

남편에게 증여받은 아파트, 팔 때 양도차익 계산이 달라지나요?

이혼 시 부동산 이전, 위자료와 재산분할 중 무엇이 유리할까요?

해외에서 사업을 하면서 살고 있는데 한국에도 세금을 내야 하나요?

 

4 ｜ 소득세

 

주택 임대, 월세를 받으면 무조건 소득세를 내야 하나요?

주택임대사업자로 등록하면 정말 세금이 줄어들까요?

상가 겸용 주택을 임대하면서도 부가가치세를 내지 않는 방법이 있다고요?

오피스텔을 샀는데, 낸 세금을 돌려받을 수 있다고요?

오피스텔을 주거용으로 바꾸면 환급받은 부가가치세를 토해내야 한다?

개업도 안 했는데 세금계산서 받으라고요?

장부, 쓰는 게 이득일까 안 쓰는 게 이득일까?

간이과세자 vs 일반과세자, 어느 쪽이 더 유리할까?

소득세, 줄일 수 있는 만큼 줄여봅시다: ‘필요경비’ 완전 정복

접대비 vs 판매장려금, 한 끗 차이로 세금이 달라진다?

사업과 무관한 지출, ‘업무추진비(구 접대비)’로 처리하면 절세가 될까요?

사장님의 고민: 개인사업자로 남을까, 법인으로 갈아탈까?

가족끼리 거래할 때 조심하세요: 부당행위계산부인의 모든 것

대표이사가 횡령한 돈, 회사가 세금까지 떠안아야 할까?

판결에 따라 한꺼번에 받는 ‘해고기간 임금’, 세금은 어떻게 될까요?

절세 계좌 완전 정복: ISA·IRP·연금저축 세테크 가이드

 

5 ｜ 조세일반

 

유령회사(페이퍼컴퍼니)를 이용한 꼼수 탈세, 과연 누가 처벌받을까?

집주인에게 체납 세금이 있으면 보증금을 못 받을 수도 있나요?

사업을 넘겨받기 전에 미납된 세금은 누가 내야 하나요?

실수로 낸 세금, 정말 돌려받을 수 있나요? : 잘못된 세금 바로잡기

세무조사, 도대체 언제 나오는 걸까요? : 선정 기준과 대응의 정석

세금 불복 중인데 국세청이 내 계좌에서 돈을 빼갔다고요?