“부동한 투자의 완성은 세금이다”

현직 하나은행 패밀리오피스센터장이 알려주는 부동산 절세의 모든 것

최근 몇 년간 대한민국 부동산 세법은 유례없는 변화를 겪었다. 누군가에게는 당연한 공제가 다른 누군가에게는 감당하기 힘든 가산세로 돌아오기도 했다. 부동산 시장의 패러다임도 ‘어디를 사느냐’에서 ‘어떻게 지키느냐’로 완전히 바뀌었다. 최근 뉴스를 장식하는 수억 원의 시세 차익 사례 뒤에는 정교하지 못한 세무 전략 때문에 수익의 상당 부분을 세금으로 납부해야 했던 안타까운 진실이 숨어 있다. 부동산 투자에서 절세는 소중한 자산을 지키는 가장 강력한 방어 기제이자 다음 투자를 가능하게 하는 종잣돈의 원천이다.

이 책은 취득세부터 보유세, 양도소득세는 물론 증여와 상속에 이르기까지 부동산 투자를 하는 사람이 직면할 수 있는 모든 상황별 시나리오를 담았다. 1주택 비과세 혜택을 극대화하는 노하우부터 다주택자를 위한 전략적 출구 전략까지, 실전에서 바로 적용할 수 있는 ‘살아있는 지식’을 알려준다.

저자는 하나은행에서 10년 넘게 자산가들의 세무 상담을 전담해 온 베테랑 전문가다. “세금은 내는 것이 아니라 설계하는 것”이라는 철학 아래, 복잡한 세무 조문 속에 숨겨진 리스크를 찾아내고 이를 ‘합법적으로 덜 내는’ 절세로 연결하는 그만의 노하우를 아낌없이 담았다. 이 책은 자신의 상황에 맞춰 즉각적으로 자산 방어 플랜을 짤 수 있도록 도울 것이다.

[목 차]
  

추천사_부의 증식보다 중요한 것은 부를 ‘지키는 힘’입니다

지은이의 말_세금은 ‘내는 것’이 아니라 ‘설계하는 것’입니다

 

Part 1 부동산 양도에 따른 세금 이해하기

복잡한 세금 공부, 왜 해야 할까?

양도소득세 기본구조 이해하기

필요경비를 활용한 절세법

주택 취득 시 어떤 게 좋을까? 부부 공동명의 vs. 단독명의

비과세와 감면! 비슷하면서도 다른 혜택

다운계약서 적발 시 부과되는 세금

장기보유특별공제에 따라 절세액의 크기가 달라진다

 

Part 2 대한민국 최고의 절세법! 1세대 1주택 비과세

1세대 1주택 비과세 요건 및 주요 국세청 추징 사례

세법상 1세대란? 세금추징 사례

세법상 주택이란? 세금추징 사례

1세대 1주택 고가주택 비과세 파헤쳐보기

2년 보유 및 거주 안 해도 비과세 받을 수 있을까?

다가구주택 한 채만 보유했는데 양도세 폭탄 맞은 사연은?

겸용주택을 활용한 양도세 절세법

 

Part 3 돈을 불리고 세금을 줄이는 다주택자 절세법

일시적 2주택 비과세 및 주요 과세 사례

부모님 봉양으로 인한 2주택 비과세 절세법

혼인으로 인한 2주택 비과세 절세법

부모님의 소중한 재산, 상속주택은 축복일까?

귀농ㆍ귀촌을 생각한다면 반드시 알아야 할 절세 포인트

상생임대주택을 활용한 부동산 절세법

한 해에 같이 팔면 세금폭탄 맞는다! 양도차손을 활용한 절세법

다주택자 양도소득세 중과제도 피해가는 법

 

Part 4 합법적으로 덜 내는 주택임대사업자 절세법

주택임대소득 이해하기 ① 과세대상 주택수 및 과세요건

주택임대소득 이해하기 ② 주택임대소득 총수입금액

주택임대소득 신고방법 이해하기

임대주택등록을 통한 거주주택 비과세 절세법

주택임대소득 발생에 따른 건강보험료 체크해보기

건강보험료 피부양자 유지하는 법

 

Part 5 조합원입주권, 주택 분양권 절세법

입주권 기본지식 다지기

조합원입주권 양도 시 비과세를 받는 법

1주택 보유자가 조합원입주권 취득 시 비과세 받는 법

사업시행기간 중 취득한 대체주택 비과세 받는 법

입주권 양도소득세 계산구조(입주권 양도 시&신축주택 양도 시)

 

Part 6 꼭 알아야 하는 부동산 상속ㆍ증여 절세법

상속 vs. 증여, 무엇이 같고, 무엇이 다를까?

대한민국 자산가들이 가장 많이 활용하는 절세비법

저가양도를 이용한 절세법

할아버지에게 받은 부동산! 세금 절세하는 방법은?

증여세 납부재원을 만드는 다섯 가지 방법

부동산 절세의 기술! 부담부증여를 활용한 절세법

자녀 결혼을 준비한다면 반드시 알아야 할 절세전략

 

Part 7 그 외 기억해야 하는 부동산 절세법

조합원입주권, 분양권, 오피스텔을 취득할 때 내는 세금은?

오피스텔에 투자한다면 반드시 알아야 할 세금 이슈

비사업용 토지를 갖고 있다면 반드시 알아야 할 절세법

이혼에 따른 세무 이슈(재산분할 vs. 위자료)

가족법인 활용 시 반드시 알아야 할 세금 이슈

[본 문]
  

같은 아파트를 매수해서 같은 날, 같은 가격에 매도했다 하더라도 해당 아파트의 비과세 요건을 갖추었는지, 다주택자인지, 또는 다주택자이면서 조정대상지역의 주택을 매도했는지에 따라 양도소득세율이 달라집니다.

10년 전에 5억 원에 취득한 주택을 12억 원에 양도한다고 가정했을 때, 1세대 1주택인지, 조정대상지역의 2주택자인지, 조정대상지역외 2주택자인지 등에 따라 세 부담의 차이가 다음 페이지 표와 같이 발생합니다.

_21쪽

 

오피스텔 분양하는 광고를 보면 이런 문구가 자주 보입니다. “주택수에 들어가지 않고, 최대 90%까지 대출받을 수 있으며, 부가세 환급도 가능합니다.”

이 광고, 반은 맞고 반은 틀립니다. 왜 그럴까요? 오피스텔을 사무실로 사용한다면 광고의 내용이 맞지만, 오피스텔을 주거용으로 사용한다면 틀린 내용이 됩니다. 만일 주택으로 임대 중이던 오피스텔임에도 불구하고 수년간 업무용 재산세를 납부했다면, 이 경우는 재산세 부과를 기준으로 주택에서 제외될 수 있을까요? 주택 비과세의 가장 큰 핵심은 실질과세입니다. 이 경우도 업무용 재산세를 구청에서 부과한 것과 상관없이 실제 주거용으로 사용한 것을 확인하여 비과세를 적용하지 않았던 대표적인 사례라고 할 수 있습니다.

_79쪽

 

2025년 10월 15일 주택시장안정화 정책 발표로 서울 전 지역, 경기도 12개 구가 조정대상지역으로 지정되었습니다. 이제 서울과 경기도 주요지역의 주택을 구입 후 양도할 때 비과세를 받기 위해선 2년 보유요건뿐만 아니라 2년 거주요건까지 갖추어야 12억 원 비과세가 가능해졌습니다. 또한 12억 원을 초과하는 고가주택의 경우 장기보유특별공제 혜택을 최대한 받아야 절세가 가능합니다.

_146쪽

 

이 경우에도 거주주택 비과세 적용이 가능합니다. 거주주택을 먼저 양도한 경우 비과세로 적용받을 수 있으며, 이후 장기임대주택의 의무임대기간을 채우면 됩니다. 단, 비과세를 받은 후에 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우 또는 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우에는 비과세를 받은 세금을 추징합니다.

_203쪽

 

예를 들어 10억 원 상당의 토지가 전 재산이었던 부친이 배우자와 상의 끝에 상속세 절세 목적으로 사형제에게 25%씩 증여하고, 4년 후 상속이 개시되었다고 가정해보겠습니다. 사전증여를 하지 않았다면, 일괄공제 5억 원과 배우자공제 5억 원을 합산해 총 10억 원의 상속공제를 적용받기 때문에 납부할 상속세가 없었겠지만, 지금처럼 사전증여를 한다면 상속세 과세가액 10억 원에서 사전증여재산(증여재산공제 차감 금액) 8억 원을 뺀 2억 원만 상속공제를 적용받을 수 있기 때문에 불필요한 상속세를 납부하게 될 수 있습니다.

_259쪽

 

이혼에 따른 재산분할로 부동산 소유권을 이전하는 것은 양도소득세 과세대상에 해당하지 않습니다. 또한 이혼 후 재결합하여 1세대 2주택이 되었더라도, 재결합한 날부터 5년 이내(현재는 10년) 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 보아 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이때의 취득시기는 본인이 분할받은 날이 아니라, 이전 배우자가 해당 부동산을 처음 취득했던 날을 기준으로 산정합니다(사전-2015-법령해석재산-0441, 2016.01.29).

_344쪽

이호성 (하나은행 은행장)

금융 현장에서 수많은 자산가를 마주하며 느낀 사실은, 아무리 뛰어난 투자 수익률도 정교한 세무 전략 없이는 결코 완성될 수 없다는 점입니다. 절세는 단순히 비용을 줄이는 기술이 아니라, 한 가문의 자산 지도를 그리는 가장 중요한 설계도이기 때문입니다.

이 책에는 현장에서 치열하게 고민하며 얻어낸 이환주 센터장만의 실전 노하우가 고스란히 녹아 있습니다. 오랜 기간 많은 손님과의 상담을 통해 축적된 노하우가 담긴 이 책을 통해, 독자께서도 일상생활 속 세금을 둘러싼 크고 작은 문제에 현명한 의사 결정을 하실 수 있는 지혜를 얻으시리라 믿습니다.