# 수익은 기다리는 것이 아니라 설계하는 것이다

# 좋은 땅이 아니라, 팔리는 구조를 찾아라

# 시세차익이 아니라 현금흐름이 답이다

# 부동산은 예측이 아니라 통제로 접근해야 한다

 

직장을 발판으로, 은퇴 이후의 수익 구조를 설계하라

 

직장은 끝이 아니라 준비의 공간이다. 『건물주로 은퇴하기』는 은퇴 이후에도 무너지지 않는 삶을 위해 반드시 갖춰야 할 ‘현금흐름’의 중요성을 짚는다. 건축시공기술사로 25년간 현장을 경험한 저자는 단돈 500만 원으로 시작해 건물 5채를 소유한 임대사업자가 되기까지의 과정을 바탕으로, 예측 가능하고 통제 가능한 투자 전략을 제시한다. 감이나 운에 기대는 투자에서 벗어나, 데이터를 기반으로 수익을 설계하는 방법을 구체적인 사례와 함께 풀어낸다. 경매, 신축, 수익형 부동산 등 실전 중심의 노하우를 통해 독자는 ‘노후 대비’가 아닌 ‘수익 구조 설계’라는 새로운 관점을 얻게 된다. 은퇴 이후를 불안이 아닌 준비로 바꾸고 싶은 이들을 위한 현실적인 투자 안내서다.

 

이 책은 단순히 투자 기법을 나열하는 데 그치지 않는다. 50세 이후 직장인의 현실, 은퇴 후 흔히 선택하는 소득원의 한계, 그리고 실패로 이어지는 선택들을 짚으며 ‘왜 지금 준비해야 하는가’에 대한 근본적인 질문을 던진다. 특히 자격증, 창업, 주식 등 많은 이들이 쉽게 접근하는 방식이 왜 지속 가능한 해답이 되지 못하는지 구체적으로 설명하며, 결국 핵심은 ‘내가 통제할 수 있는 구조’를 만드는 데 있음을 강조한다. 이 책을 통해 독자는 막연한 불안을 넘어, 스스로 설계한 수익 구조를 기반으로 삶의 방향을 다시 정립하게 된다. 은퇴를 앞둔 이들뿐 아니라, 지금의 직장을 ‘베이스캠프’로 삼아 미래를 준비하려는 모든 이들에게 실질적인 길잡이가 되어줄 것이다.

[목 차]
  

머리말 4

 

CHAPTER 1 대한민국에서 50세가 넘으면

 

1. 50세 이후 직장인의 현실 ⁎⁎⁎14

2. 퇴직을 앞둔 직장인이 생각하는 소득원 네 가지 ⁎⁎⁎20

3. 은퇴 이후, 절대 하면 안 되는 다섯 가지 ⁎⁎⁎30

 

CHAPTER 2 부자가 되는 투자 원칙

 

1. 중장년층이 파이어족으로 성공하는 법 ⁎⁎⁎40

2. 예측이 아닌 지키는 투자 ⁎⁎⁎46

3. 벌 돈을 미리 확인하고 시작한다 ⁎⁎⁎54

4. 아파트 투자는 정말 투자일까? ⁎⁎⁎59

5. 차익형 투자와 수익형 투자, 어느 것이 더 쉬울까? ⁎⁎⁎66

 

CHAPTER 3 경매로 시세차익과 월세 만들기

1. 현재 거래 가격을 활용한 시세차익과 월세 수익 사례 ⁎⁎⁎72

2. 세금은 적고 대출은 잘 나온다 ⁎⁎⁎80

3. 땅값으로 다가구 건물주 되는 신탁 공매 ⁎⁎⁎85

4. 5,000만 원으로 1년 만에 1억 버는 상가 경매 ⁎⁎⁎90

5. 상가를 사업주 관점에서 보면 보이는 것 ⁎⁎⁎97

6. 시세차익과 월세 수익을 한 번에! ⁎⁎⁎105

7. 의도치 않은 알 박기 ⁎⁎⁎111

8. 다가구 주택을 경매로 낙찰받으려면 ⁎⁎⁎116

 

CHAPTER 4 건물주로 은퇴한 사람들

 

1. 한 번이라도 다가구 주택의 월세 수익을 경험한 사람은 멈출 수 없다 ⁎⁎⁎128

2. 다가구 주택을 매매가 아닌 신축으로 취득해야 하는 결정적 이유 두 가지 ⁎⁎⁎131

3. 신축 사업의 수익은 어떻게 확인하나? ⁎⁎⁎134

4. 신축 사업을 절대 실패하지 않고 쉽게 접근하는 방법 ⁎⁎⁎138

5. 다가구 주택만 세 채인 40대 주부 ⁎⁎⁎141

6. 다가구 주택을 스물다섯 채 가지고 있는 사람은 누구일까? ⁎⁎⁎143

7. 서울 아파트 하나로 55세 퇴직 후 월세 730만 원 건물주 ⁎⁎⁎147

8. 9인의 건물주, 강남 사옥 신축 공동 투자 ⁎⁎⁎150

9. 다가구 주택·원룸 건물 신축 사업의 엑시트 ⁎⁎⁎153

10. 5인의 건물주, 집 한 채 값으로 매달 1,500만 원의 월세를 받다 ⁎⁎⁎155

 

CHAPTER 5 부동산은 강남이다

 

1. 많은 사람이 강남에 꼬마빌딩을 신축하는 이유는? ⁎⁎⁎162

2. 건축 부지를 만들어 파는 사람들 따라 하기 ⁎⁎⁎170

3. 시세차익을 스스로 만드는 방법 ⁎⁎⁎180

4. 최고의 수익은 설계에서 결정짓는다 ⁎⁎⁎182

5. 설계 계약 시 꿀팁 하나 ⁎⁎⁎191

6. 설계 계약을 할 때 일정표는 반드시! ⁎⁎⁎197

7. 분양을 위한 다세대 주택·도시형 생활주택·오피스텔을 계획했다면 ⁎⁎⁎199

8. 강남 사옥을 설계한다면? ⁎⁎⁎202

9. 시공사에 대한 오해와 진실 ⁎⁎⁎204

10. 본질은 두 가지다 ⁎⁎⁎208

 

CHAPTER 6 건축주가 반드시 알아야 할 것

1. 공사비가 만들어지는 과정 엿보기 ⁎⁎⁎220

2. 계약 공사비는 어떻게 산출되는가 ⁎⁎⁎224

3. 공사비에 대해서 건축주인 당신이 할 일 ⁎⁎⁎230

4. 사기꾼의 수법과 대응 방법 ⁎⁎⁎235

5. 모두 까기 ⁎⁎⁎241

6. ‘나만 된다’라는 사람을 만날 것이다 ⁎⁎⁎244

 

CHAPTER 7 중장년층 파이어족 되기

1. 부자의 시작과 종잣돈에 맞는 투자종목 선택 ⁎⁎⁎250

2. 실패하지 않는 부동산 투자 원칙과 수익 확정 전략 ⁎⁎⁎255

3. 왜 어중간한 모범생들이 투자에서 실패 하는가? ⁎⁎⁎259

4. 경제적 자유로 가는 마지막 조건, 가슴 뛰는 투자 ⁎⁎⁎263

[본 문]
  

직장에서의 성공이 인생에서의 성공이 아니다. 직장은 베이스캠프다. 결국 모든 직장인은 베이스캠프를 떠나야 하고, 베이스캠프를 떠나는 순간 거센 비바람과 눈보라를 나홀로 헤쳐나가야 한다. 그러니 아직 안전하고 따뜻한 베이스캠프에 있을 때 미리 거센 비바람과 눈보라를 이겨낼 수 있는 준비를 해야한다.

… 16쪽

 

내재가치보다 현재 저평가되어 있는 데를 찾아서 투자하는 것이 ‘투자의 본질’이다. 부동산 투자로 돈을 버는 사람들, 부자가 된 사람들은 이 내재가치를 본인들이 직접 확인하고 체크하고 검토하고 결정한다.

… 48쪽

 

공유자 중 한 명이라도 원할 경우에는 공유물을 분할할 수 있다. 원칙적으로는 현물로 분할해서 지분대로 나눠 가져야 하지만, 현물 분할이 여의치 않을 경우에는부동산을 매각해 대금을 나누거나 공유 관계를 해소하려는 공유자의 지분을 다른 공유자가 매수하는 방식으로 분할이 가능하다

… 115

 

다가구 주택 같은 원룸 건물을 매매가 아닌 신축으로 취득해야 하는 결정적 이유는 두 가지다. 첫째는 공실의 위험이 상대적으로 적고, 둘째는 그만큼 찾는 사람이 많기 때문에 가격을 조금 인상해도 된다. 둘 중에서는 첫 번째 이유가 더 크다고 볼 수 있다.

다가구 주택을 어디에 지을지 모르겠다면 10년 이상 된 다가구 주택이 몰려 있는 곳에서 구옥을 찾는 것도 좋은 방법이다. 이미 다른 사람들이 수요를 확인해주고 있다는 뜻이기 때문이다.

… 133쪽

 

내 부동산을 매입하는 사람이 남길 수 있는 수익, 즉 먹을 것을 남겨놔야 내부동산이 팔린다. 그리고 만약 내가 매입할 시기에 나에게서 살 사람의 수익을 미리 알 수 있다면 부동산 투자를 하고 매입하는 데 망설임 없이 결정을 할 수 있다. 대부분의 사람들이 부동산을 매입할 때에 망설이는 이유는 이에 대한 확신이 없기 때문이다.

… 258쪽