[머리말]

2018년부터 2022년까지 국세청에서 양도소득세 유권해석 업무를 담당하였다. 2017년 8･2 대책을 시작으로 2020년 7･10 대책까지 다주택자 중과제도를 위시한 굵직한 부동산 대책이 쏟아지면서 세법이 그 어느 때보다 복잡하고 난해하다는 평가를 받던 시절이었다. 양도소득세 비과세와 세율 적용이 마치 난수표와 같아 심지어 양도소득세 수임을 포기한 세무사를 뜻하는 “양포세무사”라는 신조어가 회자되었을 정도였다. 쏟아지던 질의는 업무적 압박으로 다가왔지만, 그 시절 치열하게 세법을 연구하고 고민했던 시간은 역으로 양도소득세에 대한 이해를 넓히는 소중한 기회가 되었다.

 

이 책은 당시 고민의 결과를 기록으로 남기면 좋겠다는 생각에서 시작되었다. 이왕이면 소득세법 제88조의 양도에 관한 ‘정의’ 규정부터 시작해서 조문을 하나씩 넘겨 가며 양도소득세 전반을 정리해보자고 마음먹었다. 다만, 활용도 측면에서는 두꺼운 실무서보다는 요약서가 더 낫다고 생각되어 책의 제목을 미리 “노트”로 정하고, 나름대로 지면의 제한을 염두에 두고 집필하였다.

 

이 책은 다음 세 가지 측면에 집중하였다.

 

첫째, 복잡한 법령을 최대한 시각적으로 구현하고자 하였다. 해설서 본래의 특성을 감안하여 서술식으로 정리하되, 소제목을 세분화하고 문단을 가급적 짧게 구성하여 시각적 피로도를 낮추는 등 개조식의 강점도 반영하고자 하였다. 아울러 복잡한 계산이나 판단구조는 그림과 표로 도식화하여 실무자가 법령의 논리(Logic)를 직관적으로 파악할 수 있도록 공을 들였다.

 

둘째, 법령의 개정 연혁을 충실히 담았다. 법령해석의 방법론 중 하나로 ‘합목적적 해석’은 문리해석과 함께 실무적으로 두루 쓰인다. 특히, 세법은 다른 법에 비해 유독 개정이 잦은 특징이 있어 그 연혁을 정리하는 것부터가 법령해석의 시작이라 해도 과언이 아니다. 취득일부터 양도일까지의 자본이득을 과세대상으로 하는 양도소득세는 양도 당시의 법령뿐만 아니라 취득 당시, 더 나아가 계약 당시의 규정도 유효하게 적용되는 경우가 다반사다. 이에, 각 주제별로 ‘주요 개정사항’을 정리하여 과거 개정 흐름과 취지를 한눈에 파악할 수 있도록 하였다.

 

셋째, 최신 해석･불복사례를 다양하게 담되 주제별로 분류하여 접근성을 높였으며, 중요사례에 대해서는 해석상의 시사점을 부연하였다. 실무상 거래 양태는 무수히 복잡･다양하여 ‘나에게 딱 맞는’ 해석사례를 찾는 것이 쉽지 않다. 자칫 유사해 보이는 사례를 성급히 대입했다가 오류를 범하는 경우도 비일비재하다. 특히 양도소득세 분야가 더 그렇다. 이에, 사례를 유형별로 세분화하고 해석 논거를 덧붙이되, 다른 사례에도 확장･응용할 수 있도록 가급적 법령에 기반하여 그 원리를 제시하고자 하였다.

 

집필을 마감하고 나니 다소 아쉬움도 남지만, 난해한 법령과 복잡･다양한 사례가 계획한 분량 내에 어느 정도는 정리된 것 같아 나름 “노트”라는 이름에 어울리는 결과물이 나온 데 대한 보람도 느낀다. 본서가 현장에서 함께 고군분투하는 동료 직원들과 세무 전문가 여러분의 바쁜 시간 활용을 돕는 유용한 지침서가 되기를 소망한다. 그리하여 서가의 한 자리를 차지하기보다, 늘 책상 위에 두고 수시로 펼쳐보는, 쓰임새 많은 “업무노트”로 활용되기를 기대한다.

 

끝으로 아낌없는 지지와 함께 집필에 전념할 수 있도록 긴 시간을 허락해준 사랑하는 가족에게 한없는 고마움을 전한다. 그리고 본서 발간에 많은 도움을 주신 세경사 김수진 대표님과 처음 발간하는 투박한 원고를 세심히 편집해 주신 편집부 직원분들께도 감사한 마음을 전한다.

 

2026년 3월

한정수 드림

[목 차]
  

제1편 소득세법

제1장총칙

Ⅰ.납세의무

Ⅱ.과세소득의 범위 및 과세기간

Ⅲ.납세지 및 과세관할

Ⅳ.주요 해석사례

 

제2장양도의 범위

Ⅰ.양도의 정의

Ⅱ.공유물 분할

Ⅲ.정비사업에 따른 환지처분

Ⅳ.토지거래 허가구역 내 토지의 양도

Ⅴ.주요 개정사항

Ⅵ.주요 해석사례

 

제3장비과세 개요 및 감면적용 방법

Ⅰ.비과세 개요

Ⅱ.양도소득세액의 감면적용 방법

Ⅲ.비과세 또는 감면 배제 등

Ⅳ.미등기양도자산 관련 주요 해석사례

 

제4장파산선고 및 농지의 교환･분합에 따른 비과세

Ⅰ.파산선고에 의한 처분

Ⅱ.농지의 교환 또는 분합(分合)

 

제5장1세대 1주택 비과세

Ⅰ.개관

Ⅱ.비과세 요건：‘1세대’

Ⅲ.비과세 요건：‘1주택’

Ⅳ.비과세 요건：보유기간 및 거주기간

◼ 보론：지역주택조합의 개념 및 성격

◼ 보론：보유기간 재기산 논란

Ⅴ.비과세 요건：양도가액

Ⅵ.1세대 1주택 특례

◼ 보론 1：기간계산

◼ 보론 2：특례의 중첩적용

◼ 보론：민간임대주택법상 임대주택 제도 개요

Ⅶ.장기저당담보주택에 대한 1세대 1주택 특례

Ⅷ.상생임대주택에 대한 1세대 1주택 특례

◼ 보론：상생임대주택 양도소득세 특례 10문 10답(’22.6.24. 기획재정부)

Ⅸ.주택과 조합원입주권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례

Ⅹ.주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택 특례

Ⅺ.조합원입주권 양도 비과세

Ⅻ.지적재조사 사업으로 지급받는 조정금 비과세

 

제6장과세대상 자산의 범위

Ⅰ.개요

Ⅱ.부동산을 취득할 수 있는 권리

Ⅲ.영업권

Ⅳ.주식등

Ⅴ.주요 개정사항

Ⅵ.주요 해석사례

 

제7장양도 또는 취득시기

Ⅰ.일반

Ⅱ.의제 취득시기

Ⅲ.양도가액의 수입시기

Ⅳ.주요 개정사항

Ⅴ.주요 해석사례

 

제8장양도소득세 계산구조

Ⅰ.양도소득과세표준의 계산구조

Ⅱ.양도소득세액의 계산구조

Ⅲ.양도소득세액 계산 흐름

 

제9장양도소득금액의 계산

Ⅰ.양도가액

Ⅱ.필요경비

Ⅲ.필요경비 계산 특례

Ⅳ.양도차익의 산정

Ⅴ.양도소득금액과 장기보유특별공제액

Ⅵ.기준시가

Ⅶ.양도소득의 부당행위계산

 

제10장양도소득금액의 구분계산 및 기본공제

 

제11장양도소득에 대한 세액의 계산

Ⅰ.양도소득의 세율

◼ 보론 1：비사업용토지 중과연혁

◼ 보론 2：다주택자 중과연혁

Ⅱ.비사업용 토지의 범위

◼ 보론：국토계획법에 따른 토지의 용도구분

 

제12장양도소득과세표준의 신고와 납부

 

제13장양도소득에 대한 결정･경정과 징수 및 환급

 

제14장국외자산양도 및 비거주자에 대한 양도소득세

 

제15장거주자의 출국 시 국내주식 등에 대한 과세특례

 

 

제2편 조세특례제한법

제1장조세특례 개괄

Ⅰ.조세특례의 개념

Ⅱ.조세특례의 특징

Ⅲ.특례의 유형

Ⅳ.농어촌특별세 부과

Ⅴ.조세특례의 제한

 

제2장주택 및 주택건설용 토지에 대한 특례

Ⅰ.인구감소지역 주택 취득자에 대한 과세특례(조특법 §71의2)

Ⅱ.장기임대주택에 대한 양도소득세 감면(조특법 §97)

Ⅲ.장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §97의3)

Ⅳ.장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세 감면(조특법 §97의5)

Ⅴ.수도권 밖 준공후미분양주택 취득자에 대한 과세특례(조특법 §98의9)

Ⅵ.신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례(조특법 §99의2)

Ⅶ.농어촌주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례(조특법 §99의4)

 

제3장농지 등에 대한 특례

Ⅰ.자경농지에 대한 양도소득세의 감면(조특법 §69)

Ⅱ.농지대토에 대한 양도소득세 감면(조특법 §70)

Ⅲ.공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면(조특법 §77)

｜부록｜2026년 양도소득세 주요 개정사항