전셋값은 오르는데 월급은 그대로. 집값은 이미 너무 올라버린 것 같고, 그렇다고 ‘영끌’은 두렵다.

그 막막한 사이에서 멈춰 서 있는 당신에게 이 책은 질문한다.

“정말 늦은 걸까요?”

《이번 생에 영끌은 무섭고 전세금 올려주긴 지쳐서, 실거주 한 채 샀습니다만》은 부동산을 모르는 평범한 직장인도 현실적으로 ‘내 집 한 채’를 마련할 수 있도록 안내하는 가장 실전적인 가이드다. 저자 소나무우유(김진석)는 한때 퇴근 후 게임과 술로 시간을 보내던 평범한 직장인이었지만, 단 한 권의 책을 계기로 삶의 방향을 바꿨다. 그리고 깨달았다. 인생을 바꾸는 시작은 거창한 투자나 타이밍이 아니라, ‘내가 감당할 수 있는 첫 집’이라는 사실을. 이 책은 단순한 이론서가 아니다.

자금 파악, 대출 전략, 지역 분석, 임장, 청약까지 누구나 따라 할 수 있는 ‘내 집 마련 5단계 프로세스’를 통해 전세 난민에서 벗어나는 현실적인 방법을 제시한다.

수많은 사람들이 “그때 샀어야 했는데…”라는 후회 속에 머무를 때, 이 책은 말한다.

완벽한 타이밍은 존재하지 않는다. 지금, 내가 움직일 수 있는 순간이 가장 빠른 타이밍이다.

막연한 불안 대신, 구체적인 선택을 하고 싶은 사람에게 더 이상 남의 집 이자를 대신 내며 살고 싶지 않은 사람에게, 이 책은 당신의 인생에서 ‘첫 방향’을 바꿔줄 단 한 권이 될 것이다.

[목 차]

프롤로그 전세 난민 탈출기, 그 험난하고도 뿌듯한 여정 4

1장

‘내 집’이 주는

압도적인 평온함에 대하여

왜 우리는 기어코 내 집을 사야만 하는가 17

2장

통장 잔고 팩트 체크 :

내 주제에 집을 살 수 있을까?

탈탈 털어보자, 나의 영혼과 통장 29

영혼까지 끌어모은 나의 ‘진짜’ 가용자금 계산법 •29 | “나는 어떤 집에 살아야 행복할까?” 라 이프스타일 점검표 •33

월세 호구, 전세 난민, 그리고 마침내 하우스 푸어? 39

매매 vs 전세 vs 월세, 냉혹한 장단점 팩트 폭행 •39 | 내게 딱 맞는 주거 형태를 찾는 결정적 체 크리스트 •48

3장

쫄지 마! 대출은 원래 남의 돈으로 내 집 사는 마법이야

외계어 같은 대출 용어 번역기 56

주담대와 신용대출, 뭐가 다르고 뭐가 유리할까? •56 | LTV와 DSR? 은행원이 묻기 전에 미리 아는 척하기 •59 | 내 연봉으로 ‘안전하게’ 땡길 수 있는 최대 대출금은? •66

나라에서 주는 혜택 쏙쏙 빼먹기 71

금리 깡패, ‘정책대출’ 무조건 확인하기 •72 | 은행 VIP가 아니어도 괜찮아, ‘시중은행 대출’ 공 략법 •79 | 정책대출과 은행대출, 섞어 쓰면 시너지가 폭발한다 •81

피 같은 이자 덜 내는 대출 실전 노하우 84

원금균등, 원리금균등, 체증식… 내 지갑을 지키는 상환 방식은? •84 | 남들은 다 놓치고 있는 ‘숨은 자금’ 영끌 없이 확보하기 •90

4장

“그래서 얼마 있으면 되는데?”

예산별 실전 타격기

통장 잔고와 연봉으로 좌표 찍는 ‘현실적인’ 우리 집 97

싱글, 예비부부, 딩크족... 내 호적 상태에 최적화된 대출 테크트리 102

나 혼자 산다, 근데 대출은 얼마나 나오지? (미혼 1인 가구) •103 | 결혼은 하지만 혼인신고는 전략 적으로 미루겠습니다 (예비부부) •107 | 합법적 부부의 영혼 끌어모으기 파워 (신혼부부/기혼) •110

“그래서 넌 어떻게 샀는데?” 뼈 때리는 실전 내 집 마련 썰 112

5장

내가 살 동네 픽하기 : 강남은 못 가도,

똘똘한 한 채는 찾고 싶어

내 통장 잔고로 비벼볼 수 있는 동네 지도 그리기 133

부린이도 당장 써먹는 입지 분석 ‘야매’ 스킬 150

호가 말고 실거래가! 낚이지 않고 진짜 동네 분위기 읽어내는 법 169

6장

방구석 탈출! 두 발로 뛰며 줍줍하는 실전 임장기

임장? 그냥 동네 산책 아니야? (우리가 발품을 팔아야만 하는 이유) 181

임장 첫 번째 단계 : 낮에 한 번, 밤에 한 번. 진짜 동네 민낯 파헤치기 184

임장 두 번째 단계 : 기 센 소장님 앞에서도 쫄지 않는 부동산 문 부수기 191

네이버 부동산만 쳐다보면 좋은 매물을 뺏기는 이유 •191 | 호갱 안 당할 ‘나의 찐 아군’ 부동산 고르는 법 •192 | 들어가기 전 심호흡 필수, 첫 방문 전 챙겨야 할 무기들 •197 | “얼마까지 알 아보고 오셨어요?” 당황하지 않고 대화 주도하는 요령 •200 | “급매 나오면 제일 먼저 연락 주 세요” 소장님 내 편 만드는 필살기 •203

7장

드디어 도장 찍는다!

심장 떨리는 첫 계약 A to Z

가계약금 쏘기 전부터 내 이름 적힌 등기권리증 쥐기까지 211

계약서 작성부터 소유권 이전까지, 이 흐름만 타면 끝 •212 | ‘토지거래허가구역’? 이름부터 빡 센 그곳에서의 무사통과 계약법 •225 | 중개사도 먼저 안 알려주는, 피가 되고 살이 되는 거래 꿀팁 •229

집값만 내면 끝인 줄 알았지? 통장 잔고 털어가는 무시무시한 부대비용들 235

8장

로또 청약? 내 가점에 당첨될 리 없잖아 (희망 고문 탈출기)

‘청약홈’ 접속하기 전, 현실 감각부터 챙기자 252

청약? 분양권? 도대체 ‘피(P)’가 뭔데? (기초 개념 장착) •252 | 묻지마 청약은 옛말, 냉혹한 청약 시장 판도 읽기 •253 | 공공분양 vs 민간분양 : 내 통장으로 비벼볼 수 있는 곳은 어디일까?

•255 | 당첨되고도 쫓겨난다고? 피눈물 나는 ‘부적격’ 지뢰 피하기 •262 | 가점제는 이번 생에 망했고, ‘추첨제’라는 동아줄 노려보기 •267

“축 당첨!” 근데 당장 계약금 쏠 돈은 통장에 있고? 271

안 될 청약 기다리다 전세 난민 늙어간다 278

청약 정보 얻기 •280

9장

“그래서 대출 나온다는 거야, 마는 거야?” 수시로 바뀌는 부동산 대책 생존법

뉴스에선 맨날 집값 잡는다는데, 왜 내 목줄만 조일까? 288

영끌족과 정부의 끝없는 눈치 게임 (시장 과열의 배경) •288 | 규제와 완화의 무한 루프, 이쯤 되면 패턴이 보인다 •289

[6.27 대책] “빚내서 집 사지 마!” 내 대출 한도를 반토막 낸 주범 290

복잡한 6.27 대책, 딱 세 가지만 알면 끝 •290 | 집 살 돈? 생활비? 꼬리표부터 확실히 달자 (주 담대 vs 생활안정자금) •292 | 1주택자도 서럽다, 집 있으면 얄짤없이 깎이는 대출 한도 •293 | 급 전 필요할 때 막히면 낭패, 생활안정자금 팩트 체크 •294 | 믿었던 정부 대출마저? 정책 대출 한도 축소의 나비효과 •295 | 내 마이너스 통장도 위험해? 신용대출 한도 방어전 •297

[10.15 대책] “거긴 안 돼!” 노른자 땅 진입 장벽이 훌쩍 높아진 이유 299

10.15 대책, 도대체 왜 또 튀어나왔을까? •299 | 10.15 대책의 주요 내용 •300 | 규제 지역 도 장 깨기 (조정대상지역, 투기과열지구) •300 | “비싼 집 사려면 돈 더 가져와” 얄미운 가격별 대출 차 등화 •302 | 안 그래도 팍팍한데 이자까지? ‘스트레스 DSR’의 습격 •303

다 됐고, 지금 당장 내가 적용받는 규제는 뭔데? 305

내가 찍은 동네, 어떤 규제에 묶여 있는지 1초 만에 확인하기 •305 | 온갖 규제 다 때려맞았을 때, 내 통장에 꽂히는 ‘진짜’ 대출금 •306

규제가 쏟아져도 솟아날 구멍은 있다 (실전 대응 전략) 310

카더라 통신은 꺼라, 내 진짜 한도부터 냉정하게 파악할 것 •310 | 평생 딱 한 번 쓸 수 있는 치 트키, ‘생애최초 혜택’ 영혼까지 빨아먹기 •311 | 생애최초 카드를 못 쓴다고? 좌절 금지, ‘서민 실수요자 대출’이라는 플랜 B •312 |기회는 준비된 통장(?)에게 온다! 언제든 도장 찍을 수 있게 ‘실탄’ 장전하기 •312

에필로그 전세금 올려줄 걱정 없이, 내 집에서 두 다리 쭉 뻗고 자는 밤을 응원하며 314

부록 당신보다 조금 앞서 길을 찾은 이들이 건네는 진솔한 고백 319