붉은 기운을 받은 적토마의 용맹함과 지혜로 지구촌이 평화와 성장으로 행복해지는 丙午年을 기대해 본다. 우리나라뿐 아니라 세계 주요국들이 함께 잘사는 것보다는 나만 잘살면 된다는 이기주의와 양극화에 시름을 앓고 있고, 물가 인상과 환율 변동은 서민들의 주머니 사정을 더욱 힘들게 하고 있다.

 

서민들이 힘들어하는 것 중 하나가 물가 인상인데 올해도 부동산을 비롯한 각종 원자재 가격은 풍부한 유동성 공급으로 한 없이 오를 것 같다. 디플레이션보다는 인플레이션이 낫다고 하지만, 땅 한평 갖고 있지 않은 대부분의 서민들은 오르는 게 좋을 리가 없다. 그저 물가가 안정되어 저축한 돈으로 가족들이 함께할 집 한 칸 있으면 족하지 않겠는가.

 

부동산 관련 주요 개정 내용으로는 첫째, 양도소득세 이월과세 적용 대상인 배우자와 직계존비속으로부터 증여받은 자산이 10년 이내 양도되는 경우로서 직계존비속이 사망한 경우 이월과세가 적용되지 않는 것으로 개정되었고, 둘째 주택 비과세가 적용되는 주택 부수토지의 인정배율 계산 시 공익사업으로 협의매수나 수용되는 경우에는 사업인정고시일 전날 현재 해당 토지의 용도지역에 따른 배율을 곱하여 산정하도록 하였으며, 셋째 양도소득세 중과 적용이 배제되는 비수도권에 소재한 준공 후 미분양 주택의 취득 기간을 2026년 12월 31일까지 1년 연장하였으며, 넷째 가상자산에 대한 과세 시행 시기를 2027.1.1. 이후로 유예하였다. 또한 외국인의 국채 투자를 촉진하기 위해 양도소득세 비과세 신청 절차를 간소화하는 등 현행 제도의 운영상 나타난 미비점을 보완하는 수준의 개정을 하였다.

 

늘 개정 작업은 별거 아니라 생각하면서도 개정 내용이 여기저기 분산되어 있어 일일이 찾아가며 수정하는 작업이 만만치 않다. 또한 지난 4년 동안 同苦同樂을 함께했던 공동 저자인 황혜윤 저자가 개인적인 사정으로 개정 작업에 동참하지 못하여 아쉬움과 빈자리의 허전함이 더욱 크게 와 닿는다. 하지만 고맙게도 독자분 중에 대구지방국세청 관내에서 재산세 분야 업무에 종사하다 퇴직하시고 세무대리 업무에 종사하고 계시는 ‘김영재’님께서 책 내용 중 옥의 티를 꼬집어 새 책에 반영할 수 있도록 도움을 주셔서 황혜윤 저자의 빈자리를 조금이나마 메울 수 있어 다행이라 생각하며 김영재님께는 진심으로 고마움을 전한다.

 

좋은 책을 만들기 위해 수고로움을 아끼지 않는 (주)더존테크윌의 이태동 이사님과 경정암 부장 및 출판사 관계자분들께도 지면으로나마 감사의 마음을 전하며, 바쁜 업무와 일상 속에서 틈틈이 시간을 내어 개정판을 완성해준 김동진 공동저자의 노고에도 박수를 보낸다. 올 한 해도 독자들과 더불어 성장하는 한 해가 되기를 기대한다.

 

2026. 1월

동탄 사무실에서..

공동저자 강백근

[목 차]
  

Chapter 01 총론

1. 양도소득 개요

2. 양도소득 납세의무자

3. 납세지 및 과세 관할

4. 양도소득세의 부과제척기간

5. 양도소득과 사업소득의 구분

 

Chapter 02 양도소득의 범위

1. 양도의 정의

2. 양도로 보는 경우

3. 양도로 보지 않는 경우

 

Chapter 03 양도소득세 과세대상 자산

1. 부동산(토지 또는 건물)

2. 부동산에 관한 권리

3. 주식 또는 출자지분

4. 기타자산

5. 파생상품

 

Chapter 04 양도 또는 취득시기

1. 양도소득 개요

2. 일반적인 양도ㆍ취득시기

3. 특수한 경우의 양도ㆍ취득시기

 

Chapter 05 기준시가

1. 기준시가의 적용영역과 중요성

2. 기준시가의 개요

3. 토지의 기준시가

4. 건물의 기준시가

5. 상업용건물ㆍ오피스텔 기준시가

6. 주택(개별.공동)에 대한 기준시가

7. 시설물 이용권의 기준시가

8. 주식 등의 기준시가

9. 기타 기준시가 유형 및 기준

 

Chapter 06 양도차익 산정 흐름

1. 양도차익 산정원칙

2. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산

3. 고가주택 양도차익 선정

4. 부담부증여시 양도차익 계산

5. 파생상품 등에 대한 양도차익 등의 계산

6. 환지예정지 등의 양도가액 또는 취득가액의 계산

 

Chapter 07 재개발ㆍ재건축 양도차익 계산

1. 재개발ㆍ재건축 조합원입주권에 대한 양도차익

2. 재개발ㆍ재건축으로 완성된 아파트의 양도차익

3. 재개발ㆍ재건축으로 완성된 부동산에 대한 기준시가 양도차익

 

Chapter 08 양도가액의 계산

1. 양도가액의 계산

2. 특수한 경우의 양도가액 계산

 

Chapter 09 필요경비와 취득가액

1. 필요경비와 취득가액

 

Chapter 10 기타 필요경비

1. 기타 필요경비

2. 자본적 지출액 등

3. 양도비 등

 

Chapter 11 부당행위계산 부인과 이월과세

1. 부당행위 계산 내용 및 적용 기준

2. 이월과세에 따른 취득가액 적용

 

Chapter 12 양도소득금액의 계산

1. 양도소득금액의 계산

2. 장기보유특별공제

 

Chapter 13 과세표준 및 산출세액의 계산

1. 과세표준 및 양도소득기본공제

2. 양도소득세 세율

 

Chapter 14 자진납부세액의 계산

1. 자진납부세액의 계산 구조

2. 공제되는 감면세액 등의 계산

 

Chapter 15 양도소득세 신고ㆍ납부

1. 양도소득세 예정신고ㆍ납부

2. 양도소득세 확정신고ㆍ납부

 

Chapter 16 결정ㆍ경정, 가산세, 지방소득세등

 

1. 양도세 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정

2. 양도소득세 가산세 체계

 

Chapter 17 주택에 대한 양도소득세 비과세

1. 주택에 대한 양도소득세 비과세

2. 1주택

3. 1세대

4. 주택에 딸린 토지(주택 부수 토지)

5. 보유기간

6. 거주기간

7. 보유 및 거주기간에 제한이 없는 경우(특례)

8. 상생임대주택 특례

9. 1세대 1주택 비과세 특례(예외) 규정

10. 일시적 2주택 특례

11. 상속주택 특례

12. 동거봉양 합가 특례

13. 혼인합가 특례

14. 문화재 주택 특례

15. 농어촌주택 특례

16. 부득이한 사유로 2주택이 된 경우 특례

17. 거주주택 비과세 특례

18. 일시적2주택 특례와 중복적용 가능한 특례

19. 인구감소지역 주택 취득에 대한 특례

 

Chapter 18 조합원입주권 보유시 비과세특례

1. 조합원입주권을 보유한 경우 비과세특례

2. 조합원입주권

3. 주택과 조합원입주권을 보유한 경우 비과세 특례

4. 재개발ㆍ재건축 기간 중 취득한 대체주택

5. 조합원입주권을 상속받은 경우

6. 동거봉양 합가하는 경우

7. 혼인 합가하는 경우

8. 주택과 분양권(’21.1.1. 이후 취득분)을 보유한 경우 비과세 특례

 

Chapter 19 다주택자 중과세

1. 다주택자 중과세

2. 3주택자의 중과 및 중과제외 주택

3. 2주택자의 중과 및 중과제외주택

 

Chapter 20 감면일반 및 자경농지감면

1. 양도소득세 감면제도 일반

2. 자경농지 감면

3. 농지 대토감면

4. 축사용지 감면

5. 공익사업용 토지 등 감면

6. 대토보상에 대한 과세이연

7. 감면종합한도

8. 중복지원의 배제

 

Chapter 21 주택 관련 과세특례

1. 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

2. 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

3. 인구감소지역 및 비수도권 소재 주택특례

 

Chapter 22 비사업용 토지에 대한 중과세

1. 비사업용 토지 중과제도

2. 비사업용 토지 판정기준

3. 무조건 사업용으로 보는 경우(비사업용 토지로 보지 않는 경우)

4. 비사업용토지 판정을 위한 기간기준

5. 사업용 기간 간주(기간의제)

6. 지목별 비사업용토지 판정