부동산학관련 강의를 학원과 대학교, 금융기관과 관공서 등에서 강의한지도 42년이 지났고 1986년 공인중개사협회가 창립한 직후부터 부동산중개업자들을 대상으로 실무교육, 연수교육, 개발관련 전문가교육 등 중개관련 강의를 하였으니 40년이 되었다. 또한 부동산경제방송에서 뉴스해설을 하고 김용구의 부동산지금이라는 타이틀로 방송진행을 하고 글로벌 이코노믹방송에서 NPL투자 해설을 하였다. KBS방송 무엇이든지 물어보세요에 출연햇던 기억이 가장 선명하게 떠오른다.

 

그동안 부동산학개론, 부동산공시법, 부동산정책론, 부동산세법, 부동산세법과 절세방안, 부동산중개 및 주택절세방안, 농지와 임야투자의 나침판과 절세방안 등을 출간하였다. 부동산학의 핵심역량은 결국 투자와 개발 그리고 세금인데 2025년에는 농지와 임야의 투자개발과 절세컨설팅을 출간하였고 2026년에 주택투자와 주택임대사업자의 절세방안을 출간하게 되었다.

 

부동산이란 토지와 건축물을 말하는데 토지는 28개 지목으로 구성되어 있고 건축물은 30개의 용도로 구성되었다. 세법에서는 부동산을 주택과 농지와 이외로 3가지로 구분하여 주택과 농지에 대하여는 중과세와 비과세와 감면제도를 두고 있다. 비과세의 반대는 과세가 아니라 중과세이니 비과세를 판단할 때에는 잘못하면 중과세가 되니 세무전문가의 도움을 받아야 한다.

 

부동산투자의 목적은 이용하기 위함과 이익을 얻기 위함으로 나누어지는데 이용은 최유효이용을 해야 하고 이익은 양도차익과 임대소득 그리고 개발이익을 얻기 위한 것이다. 모든 이익에는 세금이 부과되는데 주택은 주택 수, 위치, 규모와 가격, 임대사업자등록여부에 따른 중과세와 비과세가 적용된다.

 

부동산은 취득 시에는 취득세와 농어촌특별세 그리고 지방교육세가 부과되는데 일부 부동산에는 부가가치세가 부과되고 무상취득 시에는 상속세와 증여세가 부과된다. 보유 시에는 재산세와 종합부동산세가 부과되며 임대소득을 얻으면 부가가치세와 종합소득세 또는 법인세가 부과된다. 처분 시에서 양도소득세 또는 법인세에 지방소득세가 부과된다. 개발이익을 얻으면 종합소득세 또는 법인세 그리고 부가가치세가 부과된다.

 

본 책은 제1장 주택취득 시 납부할 조세, 제2장 주택보유 시 납부할 조세, 제3장 양도소득세, 제4장 주택임대소득과세와 주택임대사업자등록, 제5장 개발관련 조세, 제6장 부동산컨설팅관련 조세, 제7장 부동산정책으로 구성되어 있다.

 

제1장 주택취득 시 납부할 조세, 제2장 주택보유 시 납부할 조세, 제3장 양도소득세, 제5장 개발관련 조세, 제6장 부동산컨설팅관련 조세의 내용은 김용구 부동산학박사가 작성하였다. 제4장 주택임대소득과세와 주택임대사업자등록과 제7장 부동산정책은 황혜연 부동산학박사가 작성하였다.

 

이 세상에서 가장 큰 집인 우주의 작은 초록별인 지구촌에서 살아가는 사람들의 식구들을 담는 그릇인 주택에 대하여 취득과 보유와 처분에 대한 세금과 알아야 할 기본적인 내용들을 서술하였다. 아무쪼록 부동산활동에 관한 세법을 활용하여 임대소득과 양도차익 그리고 개발이익에 대한 망원경과 현미경으로 절세방안을 강구하여 부동산투자의 나침판이 되기를 희망한다.

 

병오년 입춘 대표 저자 김용구 쓰다.

[목 차]

CHAPTER 1 주택취득 시 납부할 조세

SECTION 01 취득세

SECTION 02 농어촌 특별세

SECTION 03 지방교육세

SECTION 04 증여세

 

CHAPTER 2 주택 보유시 납부할 조세

SECTION 01 보유과세

SECTION 02 재산세

SECTION 03 종합부동산세

SECTION 04 부가가치세

 

CHAPTER 3 양도소득세

SECTION 01 양도소득세의 계산구조

SECTION 02 1세대 1주택 비과세

SECTION 03 양도소득세 감면

SECTION 04 양도소득세 중과세

 

CHAPTER 4 주택임대소득과세와 주택임대사업자등록과 감면

SECTION 01 임대주택 사업자의 과세

SECTION 02 임대주택사업자의 조세감면

SECTION 03 임대주택 사업자 등록 절차

SECTION 04 민간임대주택에 관한 특별법

 

CHAPTER 5 개발관련 조세

SECTION 01 개발행위의 허가

SECTION 02 개발행위의 5요소

SECTION 03 재건축초과이익 분담금

SECTION 04 건설업과 부동산매매업의 과세

SECTION 05 부동산개발업의 절세방안

 

CHAPTER 6 부동산 컨설팅 관련 조세

SECTION 01 부동산 컨설팅

SECTION 02 부동산 취득시 검토할 5W 1H

SECTION 03 이용, 거래, 개발컨설팅

SECTION 04 부동산 투자시 절세방안

 

CHAPTER 7 부동산 정책

SECTION 01 주택의 개요

SECTION 02 주택 관계 법령

SECTION 03 부동산 정책

SECTION 04 이재명정부의 부동산 정책

 

10.15. 부동산정책에 대한 소고