필자는 25년간 상가 부동산에 올인하면서, 2013년 『상가투자보물찾기』, 2016년 『신 상가투자보물찾기』, 그리고 2019년 『최원철의 상가투자바이블』을 출판했다.

그로부터 6년의 시간이 흐르는 동안, 상가투자에 대한 세상의 시선과 시장의 흐름은 크게 달라졌다.

코로나19로 인해 상가의 가치와 의미를 다시 보게 되었고, 한류의 영향으로 외국인 관광객이 급증하면서 상권 구조에도 큰 변화가 있었다.
물론 그 사이 나 역시 상가투자에 대한 경험과 연구를 한층 더 깊이 쌓을 수 있었다.

그래서 지금의 시장 현실과 흐름에 맞춰, 그리고 지금의 나의 시각과 경험으로 『New 상가투자바이블』을 다시 쓰기로 결심했다.

이 책은 상가투자에 관심 있는 사람이라면, 혹은 상가에 투자하기 전 꼭 읽어야 할 책이라 자부한다.

책을 쓸 때마다 느끼는 부족함에도 불구하고, 진심을 다해 집필한 만큼 이 책이 독자들에게 상가투자의 ‘바이블’이 되기를 간절히 바란다.

이 책의 특징은 다음과 같다.

첫째, 상가투자의 ‘기본서’를 지향한다.
상가는 개별성이 강한 부동산이므로 모든 사례를 글로 담기 어렵지만, 투자자들이 참고할 수 있는 기준을 세우고자 했다. 수백 개의 상권을 답사하며 발견한 공통점을 중심으로 정리했다.

둘째, 이 책의 내용은 인터넷이나 기사에서 가져온 정보가 아니다.
25년간의 투자 경험과 23년간의 전국 상권답사를 통해 얻은 결론으로 집필했다.

셋째, 상가투자에서 가장 중요한 ‘상권’을 중심으로 서술했다.
입지도 중요하지만, 상가는 상권이 먼저다. 그래서 개별 입지보다 신도시 등 계획상권의 전체 구조를 이해할 수 있도록 기술했다. 이 책을 읽으면 다른 신도시 상권을 판단하는 데에도 큰 도움이 될 것이다.

넷째, 독자 스스로 사고할 수 있도록 다양한 사례를 담았다.
필자의 이론적 견해를 제시한 뒤, 실제 사례를 통해 독자들이 상권과 입지를 직접 판단할 수 있는 능력을 기를 수 있도록 구성했다.

다섯째, 상권이나 입지 외에도 상가임대차, 세금, 상가투자의 함정 등 실질적인 투자 실무를 함께 다루었다. 이 한 권으로 상가투자의 전반적인 내용을 익힐 수 있도록 했다.

부디 상가투자에 관심 있는 모든 분들이 이 책을 통해 올바른 기준을 세우고, 성공적인 투자를 이루시길 진심으로 기원한다.

머리말

Part1 상가투자!! 함부로 하면 안 된다

무작정 상가투자, 절대 노노!!
상가투자가 왜 어렵지?
주거용부동산 가격이 오르면 상가가격도 오른다?
상가는 입지가 중요할까? 상권이 중요할까?
상가투자 분석은 단계별로 하자

Part2 나에게 맞는 상가투자 방법은?

상가분양 한번 받아볼까?
공인중개사를 통하여 안전하게 상가를 투자하자
경매와 공매로 낮은 가격으로 낙찰받자

Part3 성격이 다른 상가 형제들

상가 형제들이 누구 누구 있지?
학원이 있는 근린상가! 투자해도 될까?
중개사무소가 있는 단지내상가! 투자해도 될까?
편의점이 입점하는 주상복합상가 투자할까?
모든 업종이 있는 중심상업지역 상가 투자해볼까?
기업이 같이 있는 지산상가 투자할까?

Part4 너무 어려운 상권!!! 넌, 누구냐?

상권, 너 정말 알고 싶다
의미 없는 상권분류, 그래서 어쩌라고
상권을 내 마음대로 재 분류하다.
자연상권의 투자 기준이 무엇일까?
어디 골목상권 상가를 투자할까?
계획상권 상가는 어떻게 투자해야 하지?
창업자와 투자자의 상권분석은 같을까?
4만여 배후세대, 과연 맞는 말일까?
상주인구와 방문인구가 핵심이야!!
항아리상권은 반드시 투자가치가 좋은가?

Part5 상가와 소비자를 연결 또는 단절 요인

상가와 소비자를 연결 또는 단절 요인들은?
몇 차선 도로가 소비자를 단절시킬까?
공원 옆 상가는 무조건 상권이 좋을까?
모든 관공서가 상권 활성화에 도움이 될까?
병원은 상권활성화에 얼마나 도움이 될까?
학교 앞 아니면 아파트 앞 상가?
전자대리점은 유효상권과 관계없지!!
숙박시설과 위락시설은 상권의 완성이다!!
핵심은 목적형이냐? 충동형 업종이냐이다!!

Part6 철도가 상권을 무조건 확장시키는가

철도를 내 마음대로 구분했다
경전철은 상권 활성화에 도움이 안되는데
중전철에 의한 상권 확장과 활성화는
KTX/SRT 역세권 상권 활성화는?
GTX 개통하면 역세권 상권이 활성화될까?
트램에 의하여 상권이 활성화될까?

Part7 대형상업시설의 상권에 대한 영향은?

대형상업시설을 내 마음대로 세분화하다
백화점이 오픈했다. 상권이 좋아지겠지!!
대형마트는 상권에 도움이 될까?
이켸아와 코스트코가 주는 상권 영향은?
복합리조트의 인근 상권 영향은?
영화관이 있으면 무조건 투자 콜?

Part8 입지와 동선은 형제이다

좋은 입지는 어떤 입지일까?
사람들은 어디로 걷지?

Part9 상가마다 얼굴과 체격이 다르지

상가는 체격은 어느 정도가 적정한가?
상가 얼굴인 전면부 적정 길이는?
이런 것도 확인하고 투자하자

Part10 이것도 모르고 상가투자한다고!!

건축물의 용도에 의하여 임대가 제한되는 경우
보호구역 내 상가의 임대가 제한되는 경우
한 건물 내에서 임대가 제한되는 업종들
계단계수에 의하여 임대가 제한되는 경우
업종지정으로 인하여 임대가 제한되는 경우
위반건축물에 의하여 임대가 제한되는 경우

Part11 상가투자자가 알아야 할 상가임대차

상가임대차법 기본은 알아야지
지역별 환산보증금을 계산해보자
소유자가 바뀌어도 계속 장사를 할 수 있을까
임차인이 장사를 더 하겠다고 한다
이궁, 계약기간이 지나가버렸네
월세를 올리려고 하는데
임차인이 월세를 입금 안하네
임대인은 임차인의 권리금을 보호해줘야 한다

Part12 상가투자자가 반드시 알아야 할 세금들

이런 세금이 상가에서 발생한다
상가취득시 취득세율은 얼마이지?
부가가치세! 반드시 알아야 한다
부가가치세법에서 사업자는 누구를 말하는가
상가 분양 받으면 환급해준데
월세에 대하여 무조건 부가가치세를 납부해야 한다
상가를 팔 때도 부가가치세를 납부해야 한다
포괄양수도로 거래하면 부가세를 납부하지 않는다
상가를 갖고 있으면 재산세를 내야 한다
월세를 받으면 종합소득세를 내야 한다
상가 처분하면 양도소득세도 내야지