[목 차]

머리말 ............................................................................................... 004

추천사 ............................................................................................... 008

 

 

part 1 아파트

01 정부 정책에 순응하라 ................................................................... 022

02 소형 아파트 부동산을 구입하라 .................................................... 032

03 역세권 아파트 투자가 답이다 ....................................................... 038

04 아직도 서울 아파트 투자가 괜찮나요? .......................................... 042

05 재건축 아파트 진행 순서 및 투자 시 장점 ..................................... 049

06 ‘똘똘한 다가구 주택 1채’, 월세도 받고 세금도 적게 내고 ............... 056

07 미니 재건축, ‘가로주택정비사업’에 주목하라 ................................. 062

08 수도권 아파트보다 핵심지역 서울 아파트를 구입하라 ...................... 069

 

 

part 2 상가

01 수익형 부동산, 금리 인상이 관건이다 ............................................ 083

02 상가형 수익형 부동산 .................................................................. 088

03 1층 상가만 고집하지 마라 ............................................................ 093

04 역세권 상가 투자 주의점 .............................................................. 098

05 수익형 부동산은 입지 선택이 중요하다 ......................................... 103

06 집값 규제에 반사이익, ‘꼬마빌딩 몸값’ 껑충 .................................. 108

07 상가 투자 성공을 위한 5가지 조건 ................................................ 114

08 ‘지식산업센터’ 아파트형 공장에 주목하라 ...................................... 119

 

 

part 3 재테크

01 부동산 강좌를 자주 이용하라 ....................................................... 130

02 투자의 원칙은 분산투자나 소액투자가 원칙이다 ............................ 135

03 부동산 임대 사업자가 돼라 .......................................................... 141

04 무릎에서 사서 어깨에서 팔라 ....................................................... 150

05 국토종합계획과 도시기본계획을 면밀히 분석하라 .......................... 155

06 부동산 투자, 현장에 답이 있고, 실천이 답이다 .............................. 161

07 재테크에 관한 유튜브 채널을 꾸준히 시청하라 .............................. 168

08 돈이 오랜 시간 묶이는 것은 올바른 투자가 아니다 ........................ 173

 

 

part 4 땅 투자

01 현지 공인중개사를 이용하라 ......................................................... 182

02 “초보 투자자를 노린다”, 땅 투자 사기당하지 않는 법 ..................... 186

03 그린벨트 내 투자 성공 가능성과 주의점 ........................................ 190

04 땅을 곱게 단장시키면 프리미엄이 생긴다 ....................................... 194

05 토지 투자 물건 선정 시 최종 고려할 3가지 : 지역, 입지, 용도지역 ........ 198

06 돈 되는 임야를 만드는 ‘지목 변경’ 하는 방법 ..................................... 203

07 시가화 예정 용지를 선점하라 .............................................................. 210

08 토지 투자 지역 선택 핵심 분석 ........................................................... 217

 

 

part 5 세무

01 양도소득 과세 체계를 이해하라 ..................................................... 227

02 3명의 세무사와 친해라 ................................................................. 231

03 일시적 2주택 비과세 1-2-3 법칙을 활용하라 ............................... 235

04 필요경비를 챙겨라 ....................................................................... 238

05 ‘자금 출처 조사’에 대비하라 ......................................................... 242

06 증여는 최소한 10년 단위로 하라 ................................................... 247

07 ‘장기보유 특별공제’를 활용하라 .................................................... 251

08 증여와 상속을 비교 분석하라 ........................................................ 254

 

 

맺음말 ............................................................................................... 260

참고 도서 .......................................................................................... 263

출간후기 ........................................................................................... 265

[본 문]

독자 여러분도 이 책을 통해 부동산으로 돈을 버는 원리(재테크 불변의 법칙)를 제대로 이해한다면 부자가 될 수 있다. 이 책을 여러 번 탐독하면서 부동산 투자를 통하여 부동산 부자가 되길 원한다면, 부동산 재테크에 관한 책 및 재테크 세미나 등에도 참석해 보길 추천한다. 이론을 숙지하고 조금씩 실천해야만 부자가 되는 길이 반드시 열린다.

 

재테크를 하려는 목적은 자신의 자산 가치를 증식하고, 인플레이션 헤지(Inflation Hedge) 효과로 인한 내 자산을 지키는 첫걸음이 되며, 은퇴 후 안정된 생활을 유지하기 위한 ‘파이프 라인’을 확보하는 데 있다. 이는 노후생활의 경제적 안정을 만드는 중요한 수단이 된다.

 

문재인 정부 시기에 집값이 급등하면서 부동산 정책이 이십여 차례 발표됐다. 취득세에서 보유세, 양도소득세까지 세금 강화가 그 골자이며, 세법이 하도 자주 바뀌다 보니 일반인들은 물론 세무사들조차 바뀐 세법을 정확히 알기 어렵다. 지금은 투자를 하면서 “세법이 어려워서 몰랐다”라는 말이 통하지 않는 시대다. 성공적인 투자를 위해서는 부동산 지식뿐만 아니라 세금 전략까지 함께 준비하는 것이 필수다.

특히 아파트·상가·토지 등을 취득할 때는 양도 시점을 고려해 세금을 줄이는 ‘세테크’를 반드시 생각해야 한다.

 

부동산 투자에서는 정부 정책에 순응하고, 수도권 아파트보다는 입지와 편리한 생활 기반 시설이 잘 갖춰진 역세권 서울 아파트를 구입해야 한다. 수익형 부동산을 구입할 때는 입지, 안정적인 임대 수익, 미래 자산 가치 상승이 핵심 요소이며, 반드시 최소 4~5년이 경과한 상가에 투자해야 한다.

좋은 정보를 얻었다면 망설이지 말고 과감하면서도 신속하게 실행에 옮기는 태도가 성공적인 투자의 핵심이다.

 

이 책은 총 5개 분야로 구분하고, 분야별로 8개의 세부 소제목으로 나누어 이해하기 쉽게 자세히 설명하였다.

 

Part 1은 ‘아파트’ 편으로, 투자에 있어 정부 정책에 맞서지 말고 순응하면서, 똘똘한 역세권 서울 아파트를 구입하는 것의 중요성과 투자 방향을 다루고 있다.

 

Part 2는 ‘상가’ 편으로, 수익형 부동산은 불투명한 미래에 커다란 버팀목의 역할을 하며, 상권 분석, 투자 전략, 운영 노하우, 법적 문제 등을 중심으로 구성하였다.

 

Part 3은 ‘재테크’ 편으로, 부동산 강좌를 이용하여 기초지식을 습득하고, 부동산 투자의 보물창고이며 투자의 방향성과 지침을 제시하는 국토종합계획과 안전 투자의 지원군이자 성공 투자의 지름길인 도시기본계획의 활용 방법을 다루고 있다.

 

Part 4는 ‘땅 투자(토지시장)’ 편으로, 토지 투자 시 최종적으로 고려해야 할 ‘지역, 입지, 용도지역’을 확인한 뒤 투자해야 함을 핵심으로 구성하였다.

 

Part 5는 ‘세무’ 편으로, 부동산 계약 체결 전에 양도소득세 과세 체계를 이해하고 세무사 3명에게 상담받고 양도하는 것이 바람직하다는 점을 다루고 있다.

 

『100억대 자산가가 되기위한 부동산 투자』는 필자가 34년간 공직 생활을 하며 주경야독으로 경영학 박사학위를 취득하고, 재테크와 부동산을 배우는 과정에서 얻은 지식과 경험을 바탕으로 집필하였다.

재테크 관련 도서는 물론, 인터넷 매체와 AI(Gemini, ChatGPT) 활용, 각종 매스 미디어(Mass Media) 자료를 폭넓게 참고하여 집필하였다.

 

이 한 권의 책이 독자 여러분에게 부동산 재테크를 통해 자산 가치를 높이고, 이론을 탄탄히 익혀 ‘손해 없는 투자’를 실현하는 지침서이자 불변의 법칙이 되길 바란다.

독자 여러분이 이 책을 여러 번 탐독하여 단순한 지식에 머무르지 않고, 충분한 이해를 바탕으로 과감하고 신속한 실행력을 발휘해 재테크의 정석을 실천하길 기대한다.

이 책이 여러분의 성공적인 투자와 부의 성장에 실질적인 도움이 되기를 진심으로 바란다.

 

2025년 11월

안정기

송동섭

現 동남보건대학교 이사장

미국 NYSKC대학교 명예총장/대한민국 가족지킴이 총재

前 단국대학교 교무처장, 재무처장, 상경대학장, 경영대학원장 역임

 

세상에는 수많은 책이 출간되지만, 독자의 인생을 바꾸는 책은 그리 많지 않습니다. 저는 교육자로서, 또 시대의 흐름을 읽어야 하는 교육기관의 책임자로서 수많은 지식과 지혜를 접해왔습니다. 그러나 이번에 안정기 박사님이 집필한 『100억대 자산가가 되기위한 부동산 투자』는 단순한 투자 지침서를 넘어, 삶을 관통하는 불변의 원칙과 부의 철학을 담아낸 탁월한 저작이라는 확신을 갖게 되었습니다.

저는 동남보건대학교 이사장으로서, 그리고 미국 NYSKC대학교 명예총장이자 대한민국 가족지킴이 총재로서 이 책을 추천하는 것에 큰 자부심을 느끼며, 그만큼의 가치와 무게가 이 책 속에 담겨 있음을 확신합니다.

안정기 박사님은 단순히 이론을 나열하는 저자가 아닙니다. 그는 서울시 공직자로서의 경험과 수많은 현장 경험을 통해, 실패와 성공을 오가며 터득한 진리를 독자에게 전해주고 있습니다. 부동산은 누구나 알고 있지만, 아무나 성공할 수 없는 분야입니다. 그러나 안정기 박사님은 자신만의 치열한 삶의 궤적과 깊은 통찰을 통해 ‘절대 손해 보지 않는 법칙’을 만들어 냈습니다. 이는 단순한 지식이 아니라, 오랜 세월의 축적과 검증을 통해 다듬어진 재테크의 정석이라 할 수 있습니다.

저자는 ‘투자는 단순히 돈을 버는 행위가 아니라, 삶의 지혜를 담아내는 과정’임을 강조합니다. 바로 이 지점에서, 독자는 단순한 재산 증식의 방법을 넘어, 삶을 풍요롭게 만드는 길을 배우게 될 것입니다.

이 책의 가장 큰 가치는 현실적인 실천 지침과 불변의 원칙이 균형을 이루고 있다는 점입니다. 대부분의 투자서가 일시적인 유행이나 특정한 기술에 머무르는 경우가 많습니다. 그러나 이 책은 일시적이 아닌, 시대가 변해도 통용되는 지혜를 전달합니다. “절대 손해보지 않는 재테크 정석”이라는 부제는 결코 과장이 아닙니다. 이 책을 읽는 독자는 누구나 자신의 재정 상황과 목표에 맞게 적용할 수 있는 구체적이고 실천 가능한 전략을 얻게 될 것입니다.

특히 이 책은 단순히 부자가 되는 방법을 넘어, 어떻게 하면 삶의 주인이 될 수 있는지에 대한 철학적 통찰까지 담고 있습니다. 이는 교육자로서 제가 늘 강조해 온 지혜와 인성의 조화와도 맥을 같이 합니다.

저는 늘 많은 학생들과 젊은이들에게 ‘배움은 결국 삶을 더 가치 있게 만드는 길’이라고 말해왔습니다. 이 책은 바로 그 말의 실천적 답변을 보여 줍니다. 투자를 통해 부를 일구는 과정은 단순히 재산의 축적이 아니라, 자기 자신을 단련하고 시대를 이끌어가는 힘을 기르는 과정입니다.

안정기 박사님의 저서는 바로 이러한 과정을 누구나 따라갈 수 있도록 안내하는 지도(map)와도 같습니다. 저는 이 책을 읽는 모든 독자가 경제적 자유와 더불어 정신적 풍요로움까지 얻을 수 있으리라 확신합니다. 이 책은 단순한 투자 지침서가 아니라, 미래를 준비하는 인생의 교과서이기 때문입니다.

저는 이 책을 모든 이들에게 자신 있게 추천합니다.

학생에게는 올바른 경제관을, 사회 초년생에게는 실천적 지혜를, 기업가와 투자자에게는 더 큰 도약의 힘을 줄 것입니다. 안정기 박사님의 『100억대 자산가가 되기위한 부동산 투자』는 단지 한 시대를 위한 책이 아니라, 앞으로 다가올 세대에도 길잡이가 될 지혜의 책입니다. 저는 이 책이 한국 사회를 넘어 세계 각국의 독자들에게도 읽히기를 진심으로 소망합니다. 그리고 이 책을 통해 더 많은 사람들이 경제적 자유와 인생의 풍요를 누리게 되기를 간절히 바랍니다.

 

 

이용학

강서구 부동산연합회 방일 지사장

 

주경야독으로 대학원에서 함께 공부하며 우정을 쌓았던 안정기 박사의 도서 출간을 진심으로 축하합니다. 저자는 자신의 투자 경험을 바탕으로 다양한 재테크 정보를 체계적으로 정리하여, 투자자들이 올바른 방향으로 나아갈 수 있도록 돕고자 했습니다. 이러한 집필 의도에 깊이 공감하며 감사의 마음을 전합니다.

특히 역삼동 재테크 강의실에서 쌓은 지식과 도시기본계획 및 인터넷을 활용한 정밀 분석을 통해, 2019년 5월 원산도 개발 및 당진시 개발 예정지에 선제적으로 투자하여 약 90%의 상승률로 양도차익을 실현한 저자의 혜안(慧眼)은 현직 부동산 중개인인 저에게 매우 인상적이었으며 큰 감명을 주었습니다.

앞으로도 안정기 박사의 깊이 있는 연구와 통찰이 더 많은 이들에게 유익함과 영감을 전해주길 바랍니다.

 

 

양군섭

가인감정평가법인 자문위원장

 

저자는 『100억대 자산가가 되기위한 부동산 투자』를 통해 자산 형성의 원칙과 방법을 체계적이고 설득력 있게 제시하고 있습니다. 투자 기법만 나열하는 데 그치지 않고, 장기적인 안목과 올바른 금융 철학을 강조하며, 독자로 하여금 재테크를 ‘돈을 버는 수단’이 아니라 ‘삶을 설계하는 지혜’로 인식하게 한다는 점에서 큰 의미가 있습니다.

저는 35년간 우리은행에서 근무하며 다양한 금융 현실을 목도하였고, 이후 11년간 단국대학교 회계학과 교수로 재직하며 이론과 실무를 아울러 연구해 왔습니다. 퇴임 후에는 가인감정평가법인 자문위원장으로 활동하는 한편, 친환경 농업을 경영하며 새로운 균형을 모색하고 있습니다.

이러한 다면적 경험의 시각에서 보더라도, 본서는 재테크를 고민하는 일반 독자는 물론 금융 실무자들에게까지 유용한 지침서로 평가할 만합니다. 저자의 열정과 노력에 깊은 경의를 표하며, 이 책이 많은 독자에게 올바른 부의 방향을 제시하는 든든한 길잡이가 되기를 기대합니다.

 

 

송준호

세무법인 한백택스 세무사

 

안정기 박사님의 책 출간을 축하드립니다.

오랜 기간 쌓아 오신 경험과 현장 감각을 바탕으로 집필한 책인 만큼, 많은 투자자에게 실질적인 도움이 될 것이라 확신합니다. 아파트, 상가, 재테크 등 다양한 부동산 분야를 균형 있게 다루었으며, 특히 투자 시 반드시 고려해야 할 세금 문제를 함께 논의한 부분은 세무 실무자로서 깊이 공감되는 내용이었습니다.

다시 한번 출간을 축하드리며, 이 책이 부동산 투자자들에게 신뢰할 만한 지침서로 자리매김하길 바랍니다.