일을 하지 않아도 따박따박

월급 주는 똘똘한 건물 하나만 있다면 얼마나 좋을까?

20억 아파트는 못 사도 20억 건물은 산다!

대한민국 대다수에게 미래는 늘 불안하다. 내가 일을 하지 않아도 따박따박 월급 주는 건물 하 나만 있다면 세상 든든할 것 같다. 여기 그런 생각을 꿈이 아닌 현실로 이루어낸 사람이 있다. 그저 성실하게 출근도장을 찍던 월급쟁이와 경력단절을 겪었던 평범한 가정주부. 이들은 어떻게 많지 않은 돈을 가지고 건물 2채와 200억 강남 건물을 소유하게 되었을까? 건물주는 어마어마하 게 특별한 사람만의 전유물이 아니다. 누구든 시간을 들여 성실하게 준비하고 계획을 세워 영리 하게 접근한다면 건물주가 될 수 있다. 소액으로 건물주 되는 가장 현실적인 방법을 실제 경험 과 최근 사례를 바탕으로 A부터 Z까지 이토록 구체적이고 세세하게 담아낸 책은 없을 것이다. 자, 이 책을 열고 지금부터 차근차근 시작해보자.

 

소액으로 건물주 되는 가장 현실적인 방법

▪ 건물주 되려면 최소 현금 얼마 있어야 할까?

▪ 대출 이자에 따라 수익률이 어떻게 달라질까?

▪ 354공식을 위한 6가지 엑시트 전략

▪ 20억 아파트는 못 사도 20억 건물은 산다고?

▪ 건물 관리로 수익률 20% 올리는 방법

▪ 레버리지 싸움, 건물주 되는 영리한 대출 전략

▪ 연예인들은 왜 가족법인으로 투자할까?

[목 차]
  

프롤로그

평범해서 가능했던 건물주의 길

 

1부 우리는 이렇게 건물주가 되었다

 

1장 월급 300, 노예에서 3년 만에 건물 2채 건물주 되다

월급 300, 노예의 삶 시작

평생직장은 없다, 회사의 배신 이 회사가 내 인생 전부일까?

나도 건물주 될 수 있을까?

평범한 직장인, 건물주 되는 단 하나의 방법

맨땅에 헤딩, 운명의 첫 건물과의 만남

월급쟁이도 진짜 건물주가 될 수 있을까?

드디어! 첫 건물주가 되다

첫 건물, 5년 만에 25억 원 벌다

코로나 위기 속, 영끌로 두 번째 건물 매입

두 번째 건물, 성과는 얼마나 됐을까?

매달 월세 2,000만 원, 인생이 달라지다

 

2장 경단녀도 200억 강남 건물주가 될 수 있다

돈 모으고 건물 산다고요? 건물부터 사고 돈 모으세요

투자 문외한, 돈이 없어서 건물로 눈을 돌리다

돈은 없지만 건물 좀 사고 싶은데요, 첫 번째 건물을 만나다

저도 강남 건물 좀 사고 싶은데요, 운명의 건물을 만나다

1억 원으로 우선 가계약 좀 합시다

2주 만에 6억 원을 마련하라

대출이 안 된다고요?

저를 뭘 믿고 5억 원을 빌려주세요? 진심은 통한다

드디어 강남 건물주

강남 건물, 그래서 얼마나 벌고 있을까?

 

2부 건물주 선배가 알려주는 투자 비밀 노트

 

3장 건물주 되는 기본 테크트리

1단계 자금 만들기

: 건물주 되려면 최소 현금 얼마 있어야 할까?

2단계 대출받기

: 대출이자에 따라 수익률이 어떻게 달라질까?

3단계 투자지역 선정

: 돈 되는 지역은 따로 있다

4단계 투자방법 이해하기

: 건물로 돈 버는 확실한 방법

5단계 부동산 연락하기

: 중개법인 vs 동네 부동산, 어디를 가야 할까?

6단계 임장 가기

: 임장 전 임장 후 챙겨야 할 체크포인트

대출 잘 받는 비법

연예인들은 왜 가족법인으로 투자할까?

소개받은 건물은 얼마짜리일까?

눈탱이 맞지 않고 계약하기

회사 다니며 쉽게 건물 관리하기

건물주 되기 위한 10단계 테크트리

 

4장 건물주 되는 실전 노하우

결국은 강남 건물주가 되어야 하는 이유

20억 아파트는 못 사도 20억 빌딩은 산다

강남 건물주로 가는 3단계 로드맵

투자금이 없다고? 머니는 모으는 것이 아니라 만드는 것 이다

꼬마빌딩 체크리스트

돌다리 7대 원칙, 꼬마빌딩 매입 전 반드시 확인하라!

명도에도 전략이 필요하다

건물과 헤어질 결심, 354공식

354공식을 위한 엑시트 전략 6가지

망작 건물 피하기

꼬마빌딩 상권 보는 법

건물관리는 돈이다 건물관리로 수익률 20% 올리기

건물주 마인드는 임대 서비스업 종사자

 

3부 평범한 사람 누구나 건물주 될 수 있다

 

5장 건물주 이젠 꿈이 아닌 현실이다

월급쟁이가 부자가 될 수 있는 세 번의 기회

현금 1억, 3억, 5억 있다면 이렇게 하라

종합소득세 내는 세계가 있단다. 혜정아

현금 5억 아파트 살까? 건물 살까?

월급쟁이가 부동산 투자를 해야 하는 다섯 가지 이유

월급 모아 5년 만에 건물 2채 산 핵심 비법, 레버리지

부자가 될 기회가 오고 있다 회사 임원이 될 수 있는 확률 0.8%

[본 문]
  

“고생했다, 김 부장.” 〈서울 자가에 대기업 다니는 김 부장 이야기〉에서 25년 충성한 회사에 사표를 내고 집 으로 돌아온 김 부장. 모든 걸 알아버린 아내 하진은 말없이 남편을 안아줍니다. 드라마 속 장면이지만, 이상 하게 낯설지 않습니다. 어쩌면 지금 이 책을 펼친 당신의 이야기일지도 모르니까요. 대한민국 인구의 약 60% 는 월급쟁이와 경단녀 주부입니다. 100세 시대라지만, 은퇴는 여전히 55세 전후. 열심히 살았는데, 노후는 불안합니다. 월급은 들어오지만 미래는 잘 보이지 않습니다. 이 책은 그런 불안에서 출발했습니다.

- ‘평범해서 가능했던 건물주의 길’ 중에서

 

대출 잘못 받으면 집안 말아먹는 거 아니야? 맞다. 위험하다. 다음 그래프는 내가 투자한 1호기 건물의 대출 금리 변화다. 처음 2019년에는 3% 초반이었다가 2% 초반까지 하락하다 2023년에는 미친 듯 상승했다. 롤러 코스터 그 자체였다. 금리가 낮았던 시기에는 월세로 이자를 내고도 돈이 남았다. 그러나 금리가 높아진 시기 에는 월세 대부분이 은행으로 흘러갔다. 2호기 역시 비슷한 흐름이었다. 이 경험은 “대출은 사업이다. 사업에 는 성수기와 불황기가 있다”는 것을 명확하게 가르쳐줬다. 즉, 세상에 리스크 없는 일은 없다. 하지만 대출 비중을 조절하고, 금리 상승 시뮬레이션까지 고려한다면 그 위험은 감당 가능한 수준이 된다. 조금 냉정하게 말하자면, 이 리스크조차 두렵다면 건물주는 될 수 없다. 거리의 수많은 건물들 중 90% 이상이 대출이라는 사다리를 타고 세워졌다는 사실을 기억해야 한다. 평범한 월급쟁이도, 이 두 가지 고민을 극복하는 순간 건물 주로 향하는 문이 열린다.

- ‘월급 300, 노예에서 3년 만에 건물 2채 건물주 되다‘ 중에서

 

드디어 나는 두 채 건물의 주인이 되었다. 계좌에는 매달 2,000만 원이 꼬박꼬박 찍힌다. 물론 그중 절반 이 상은 대출 이자와 운영비로 다시 빠져나간다. 그래서 월세 수익률만 놓고 보면 주식, ETF, 비트코인처럼 단 기 고수익을 노리는 투자보다 화려하지 않을 수도 있다. 하지만 나는 안다. 건물 투자의 진짜 꽃은 몇 년 뒤 되팔았을 때의 시세차익이라는 걸. 현재 내가 가진 1호기와 2호기의 가치는 꾸준히 오르고 있다. 아직 매각을 하진 않았지만, 시장 호가만 놓고 보면 두 채를 합쳐 약 40억 원 시세차익이 기대된다. 물론 호가는 말 그대 로 부르는 값일 뿐이다. 그래서 나는 뒤에서 소개할 ‘복성식평가법’과 ‘수익환원법’을 이용해 더 현실적인 가 치를 계산하곤 한다. 물가가 오른다는 것은, 곧 현금 가치가 떨어진다는 뜻이다. 은행에만 돈을 넣어둔다면 눈에 보이지 않게 돈이 녹아내린다. 대한민국 부동산 가격 그래프를 보면 알 수 있다.

- ‘매달 월세 2,000만 원, 인생이 달라지다’ 중에서

 

이렇게 멀쩡하게 잘생긴 건물이 왜 이리 싸게 나왔을까? 나중에 그 건물 사연을 들었다. 건축주의 연세가 90 대로 여러 자녀분이 계신데, 자녀들과 함께 각층별로 구분소유 중인 건물이었고, 상속을 대비해 빠른 처분을 원하셨다. 이러한 구분건물의 단점은 통건물에 비해 담보력이 낮다는 것이다. 이 건물에 대출을 높이려면 잔 금 전 통건물로 다시 등기를 해야 하며 상층부의 주택도 근린생활시설로 용도변경을 해야 한다. 급매가격이기 는 했지만 대출을 많이 받기 위해서는 매입 전까지 숙제가 많은 빌딩이었다. 내가 찾아갔던 부동산 사장님과 건물주는 몇 십 년 막역한 사이신데, 두 분과의 신뢰가 두터워 그 부동산에만 물건은 내놓은 것이다. 이렇게 친분관계 덕분에 물건이 나온 지 하루 만에 나에게 온 것이다. 열심히 발품이라는 운의 씨앗을 뿌려놨더니 좋은 운의 열매가 맺힌 것이었다. “좋은 건물은 기다려주지 않습니다. 1초라도 먼저 가서 계약금쏘세요.” 부동산 사장님의 말이었다. 맞는 말이다. 그리고 건물 투자자들은 안다. 특급물건은 광고에는 안 올라온다는 사 실이었다. 엄밀히 말하면 광고를 올릴 필요가 없었다. 올리기도 전에 시장에서 먼저 쥐도 새도 모르게 사라지기 때문이다. 당연한 거였다. 광고는 보통 부동산에서 올리는 데, 일단 좋은 물건은 주변 지인에게 먼저 알린 다. 그렇게 했는 데에도 적임자가 없다면 그때 광고의 수순으로 가게 된다. 그래서 발품이 중요하다. 아무리 손품을 열심히 팔아도 그것은 시세 참고용이지 찐 급매빌딩은 발품을 통해서만 만날 수 있는 것이다.

- ‘1억 원으로 가계약 좀 합시다’ 중에서

 

“10억 원짜리 꼬마빌딩 한 채 사려면 현금 얼마 필요해요?” 내가 건물 투자 강의를 하면서 가장 많이 받은 질문이다. 아무리 건물주를 꿈꿔도 결국 돈, 돈, 돈이 문제다. 부린이 시절 나는 10억 원짜리 건물 사려면 10 억 원이 다 필요하다고 생각했다. 그래서 건물주는 이번 생에는 불가능하다고 지레 포기했다. 하지만 결론부 터 말하면, 10억 원짜리 건물 사는 데 (대출 비중에 따라 다르지만) 현금 3~4억 원이면 가능하다. 그렇다면 실제로 건물 사려면 현금이 얼마 필요한지, 계산하는 것부터 배워보자. 겁먹지 마라. 덧셈·뺄셈만 할 줄 알면 된다. 실투자금 계산 공식은 간단하다. 세입자 보증금과 대출금은 빼고, 취득세와 중개료는 더한다. 앞서 말한 공식에 대입해보자. 매입가 8억 8,000만 원에서 덧셈과 뺄셈을 해보자. 결론적으로 8억 8,000만 원짜리 건물 을 사는 데 필요한 현금은 2억 5,238만 원이다. 각각의 항목에 대해서 살펴보면 위의 표와 같다.

- ‘1단계 자금 만들기: 건물주 되려면 최소 현금 얼마 있어야 할까?’ 중에서

 

앞에서 실투자금과 수익률 계산법을 이해했다면, 그 다음으로 반드시 고민해야 할 것이 있다. 바로 “어느 지 역에 투자할 것인가”이다. 건물 투자를 고민해본 사람이라면 공감할 것이다. 누구나 서울 강남과 같은 상급지 를 꿈꾼다. 하지만 현실은 냉정하다. 서울 강남의 괜찮은 건물가격은 이미 수십 억 원, 수백억 원에 달한다. 나와 같은 평범한 투자자에게는 소위 ‘넘사벽’일 뿐이다. 나 또한 같은 고민을 했다. 결국 나는 내가 가진 투 자금으로 과감하게 경기도 상급지에 2채를 매입했다. 그러면 대부분 사람들이이렇게 묻는다.“왜 서울에 1채를 안 사고, 굳이 쪼개서 경기도에 2채를 샀어요?” 맞는 말이다. 나도 강남 건물 좋은 거 다 안다. 내가 돈이 아 주 많았다면, 소위 ‘똘똘한 한 채’ 전략으로 서울 강남 건물을 샀을 것이다. 하지만 평범한 월급쟁이로서 단번 에 강남 건물주가 되는 것은 불가능에 가깝다. 내가 보유한 자금과 능력에 맞춰 나에게 맞는 건물에 투자를 시작하면서 갈아타기를 해야 하는 것이다.

- 3단계 투자지역 선정: 돈 되는 지역은 따로 있다 ’ 중에서

 

아파트 투자와 건물 투자의 가장 큰 차이점은 무엇일까? 아마도 ‘시세가 일정하지 않다’는 점일 것이다. 아파 트는 동일 평수라면, 5층이든 10층이든 매매가격이 거의 비슷하다. 하지만 건물은 전혀 다르다. 바로 옆 건물 이라 하더라도 건물면적, 층수, 월세, 땅값 등에 따라 가격이 제각각이다. 즉, 건물 투자는 아파트와 달리 개 별성이 매우 큰 투자인 것이다.이러한 이유 때문에, 중개사에게 소개받은 건물이 정말 싼 건지, 비싼 건지 판 단하기가 쉽지 않다. 싸다고 소개받아 샀더니 막상 비싸게 팔지 못하고 손해를 보는 경우도 많다. 그렇다면 생각을 바꿔보자. 만약 내가 소개받은 건물가격을 직접 계산할 줄 안다면 어떻게 될까? 상황이 완전히 달라 진다. 내가 직접 계산해서 싸면 사고, 비싸면 사지 않으면 되는 것이다. 최근에는 건물가격을 추정할 수 있는 앱(예, 랜드북, 부동산 플래닛 등)도 등장하고 있다. 하지만 이러한 앱은 정확한 월세수익이나 공실률이 반영 되지 않기에, 참고용으로만 사용해야 한다. 그렇다면 이제부터 건물가격을 직접 계산하는 방법을 배워보자. 건물가격을 계산하는 방법에는 크게 복성식 평가법과 수익률 환원법, 두 가지가 있다.

- ‘소개받은 건물은 얼마짜리일까?’ 중에서

 

다음 그림은 100억 원 건물 자산가가 되는 로드맵이다. 처음부터 강남 건물주가 될 수는 없기 때문에 작은 시드머니로 꼬꼬마빌딩에서 꼬마빌딩 단계를 거쳐 강남 건물주로 가는 방법을 살펴보자. 강남 건물주로 가기 위한 시드머니를 불리는 데 1단계가 가장 중요하다. 위 그래프를 보면 내가 건물 투자를 시작하는 시점은 남 들보다 훨씬 뒤쳐져 있다. 한 번에 이 갭Gap을 메우기란 쉽지 않아 보인다. 예를 들어, 강남 건물의 투자수 익률이 매년 5%로 상승하고 있다면 1단계에서 최소한 5%를 초과하는 수익이 날 수 있는 투자를 선택해야 하는 것이다. 그렇다면 방법은 무엇인가? 다음 그래프는 10년간 한두 번의 엑시트를 통해 100억 자산가로 성 장하는 로드맵이다. 이 그래프에서 X축은 현금흐름이고, Y축은 시세차익이다. 아파트의 경우 매각 시 내가 살면서 시세차익은 볼 수 있으나 현금흐름을 만들어주지는 못하기 때문에 Y축에 붙어 있다. 반대로 수익형 부동산인 오피스텔이나 지식산업센터 등은 현금흐름은 있지만 시세차익은 거의 없기에 X축에 붙어 있다. 하 지만 꼬마빌딩은 어떨까? 매달 안정적인 현금흐름도 만들어주면서 매각 시 시세차익도 보게 되는 부동산이 다. 그래서 우리는 1사분면의 부동산을 모아야 한다. 꼬마빌딩은 ‘현금흐름 + 시세차익’이라는 더블인컴이 되는 셈이다.

- ‘강남 건물주로 가는 3단계 로드맵’ 중에서

 

네이버부동산 등 프롭테크를 통해 지역별 임대료 수준을 파악할 수 있다. 건물 투자자라면 지역별 임대료 수 준을 알아야 한다. 현재 서울에서 임대료가 가장 높은 곳은 명동, 압구정 로데오, 청담동 명품거리, 성수동 연 무장길, 강남역 대로변 정도로 보통 1층 임대료가 평당 50~100만 원 사이다. 그 이하로는 잘나가는 상권의 1 층 임대료는 30만 원 전후이며 상권이 약하거나 외곽으로 가면 평당 10만 원 이하인 곳도 많다. 그러니 서울 변두리나 지방에 건축비를 많이 들여 으리으리하게 지어봤자 받을 수 있는 임대료에는 한계가 있다. 즉, 매입 하고자 하는 건물의 최상단 임대료를 알아야만 안정적인 건물 투자가 가능하다. 1층 상가의 임대료 및 권리 금이 높게 형성되어 있을수록 상권의 활성화가 잘 되어 있다고 파악할 수 있다. 임대료 및 권리금이 높게 형 성되어 있다면 투자가치도 긍정적이라고 볼 수 있다. 아무리 잘나가는 상권이라도 2층은 공실이 꽤 많은 편 이다. 임장 시에 2층 등 상층부까지 공실이 없는 상권이라면 굉장히 활성화된 좋은 상권일 확률이 높다. 2층 공실률을 체크하는 것도 상권 확인의 중요한 포인트다.

- ‘꼬마빌딩 상권 보는 법’ 중에서

강호동 (‘장사는 건물주다’ 대표)

노동소득만으로는 인생이 바뀌지 않는다는 걸 20년 외식업 현장에서 뼈저리게 배웠습니다. 월세 낼 돈을 이자로 바꿔 ‘건물의 주인’이 되라는 발상의 전환, 이 책은 그 해답을 가장 현실적으로 보여줍니다. 자영업자와 직장인이라면 반드시 읽고, 건물주의 꿈을 구체적으로 그려보시길 바랍니다.

 

김범진 (‘밸류맵’ 대표)

건물 투자는 정보의 비대칭성이 존재했던 시장이다. 수많은 부동산 책이 있지만, 실제 숫자와 판단 기준을 이렇게 명확히 제시한 책은 드물다. 직접 경험한 검증된 기준만을 다루고 있어, 평범한 사람이라도 건물 투자를 고민한다면 이 책 한 권으로 시행착오를 확실하게 줄일 수 있을 것이다.