서울 소액투자 마지막 기회 - 역세권 재개발을 선점하라!

구역 선정, 매매 타이밍, 물딱지 피하고 추가분담금 줄이는 비법!

 

서울 아파트 거래가 올스톱 되고 재개발 빌라 시장이 꿈틀거린다. 하지만 서울 재개발 핵심지는 최소 10억 이상 들어가고 현금청산과 추가 분담금 때문에 진입장벽이 높다. 2030월급쟁이와 4050무주택자에게 서울 아파트 내집마련이 가능할까? 틈새시장은 더 이상 없을까?

 

이런 고민을 하는 사람이라면 서울시가 야심차게 추진하는 역세권 재개발(① 역세권장기전세, ②역세권활성화, ③역세권소규모재개발, ④도심복합사업)에 주목해야 한다. 우수한 입지, 완화된 동의율, 압도적인 용적률 인센티브와 합리적인 공공기여로 이익을 극대화할 수 있기 때문이다.

 

『서울시 역세권 재개발 최강투자』를 쓴 전영진 대표는 매체 섭외 1순위 재개발 전문가다. 30년 가까이 재개발 현장에 있었고 구역선정부터 신축 아파트 준공까지 성공시킨 경력이 있다. 저자는 소액 투자자에게 남은 기회는 서울시 역세권 재개발 밖에 없다고 단언한다. 내집마련은 물론 자산상승의 기회를 잡으려면 역세권 재개발을 공부할 필요가 있다고 강조했다.

[목 차]
  

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〈준비마당〉 서울시 역세권 재개발 기본기

(ft. 실패를 줄이는 안전 공식)

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01 서울시 모든 역세권은 재개발이 가능하다?

(ft. 우리 동네도 혹시 …)

최고의 가치창조시스템 - 서울과 수도권 전철

역세권 가치 ① 태생부터 최상인 ‘입지’

역세권 가치 ② 공간 마법을 부리는 압도적인 ‘사업성’

역세권 가치 ③ 정책 지원을 받는 빠른 ‘사업 속도’

 

02 서울시 역세권 재개발, 왜 이렇게 쉽고 빨라졌나?

(ft. 1. 반값 동의, 2. 사업 기간 축소, 3. 규제 완화)

서울시 정책 변화와 주민들의 기대감

1. 반값 동의: 구역 지정의 문턱 낮추기

2. 사업 기간 축소: 패트스트랙 제공

3. 규제 완화: 땅의 가치 끌어올리기

용적률 상향과 역세권 범위 확장

‘우리도 할 수 있다’는 확신이 큰 동력!

〈Tip〉 서울시가 지원하는 재개발 정책 수단 3가지

(ft. 신속통합기획, 모아타운, 역세권 재개발)

03 역세권 재개발, 어떻게 규제의 선을 넘었나?

(ft. 용도지역과 용적률)

용도지역 - 땅을 나누고 적절한 이름표 붙이기

용도지구 - 용도지역에 붙인 특별한 규칙(규제)

용도지역에 따라 달라지는 용적률 - 역세권 상향 추세

규제의 종류 - 법적 상한(국가 법령) vs. 조례 상한(지자체 조례)

역세권 재개발의 매력 - 법령과 조례 상한선이 뜷린다

 

04 역세권 어디에 있는 물건을 사야 아파트를 받을까?(ft. 역세권 거리 재기)

알쏭달쏭 역세권? 투자에 주의할 것!

역세권 거리 재기 ① 역 중심 ‘점’에서 동심원 그리기

역세권 거리 재기 ② 개찰구 ‘입구’에서 동심원 그리기

역세권 거리 재기 ③ ‘역사 모양’ 그대로 그리기! 동심원 No!(서울시 통용)

〈Tip〉 예정역은 역세권이 아니다? ‘확정‘이 중요!

 

05 역세권 재개발 사업 4가지 살펴보기

(ft. 역세권 장기전세, 역세권 활성화, 역세권 소규모 재개발, 도심복합사업)

1. 재개발 사업별 특징 - 4명의 건축가가 집을 짓는다고 가정한다면?

2. 역세권 재개발 사업 땅의 크기 비교

① 역세권 장기전세

② 역세권 활성화

③ 역세권 소규모 재개발

④ 도심복합사업

3. 역세권 재개발 사업이 가능한 역과의 거리는?

4. 역세권 재개발 사업의 동의율 비교

5. 역세권 재개발 사업의 속도 비교

6. 추천! -조합원 니즈에 따라 달라지는 역세권 개발 방식

〈Tip〉 잠깐! 유튜브 전문가의 신축 빌라 추천을 경계하는 이유

 

06 꽁꽁 숨어있는 역세권 재개발 특급 정보 찾기

[손품 1단계] 정부 공식 사이트에서 ’운영 기준‘ 찾기

[손품 2단계] 개별 사업장의 정보 찾기

 

07 재개발 가능성 핵심 지표 - ‘노후도’ 손품 팔기(ft. K-GeoP, 서울도시공간포털, S-MAP)

눈으로 직접 ‘노후도’를 확인하는 사이트 3곳

① K-GeoP(kgeop.go.kr) - 이미 지정된 재개발 정보 확인

② 서울도시공간포털(urban.seoul.go.kr) - 겹지정 여부 확인

③ S-MAP(smap.seoul.go.kr) - 드론 영상처럼 현재 서울시의 공간 이용 상황 확인

노후도 손품 사이트 활용 시 주의 사항 - 발품 필수!

 

08 좋은 물건 고르는 안목 ① 총투자금액 계산하기

재개발 투자자라면 ‘현재 가치’보다 ’미래 가치‘가 최우선!

‘미래 가치’는 어떻게 판단할까? - ‘총투자금액’ 계산 훈련 필요

 

09 재개발 투자, 총투자금액을 미리 계산해 보자

1. 우선 지역(구역) 분석이 먼저!

2. 총투자금액과 초기투자금 비교 분석

3. 총부담금 계산과 프리미엄 예상 분석

〈Tip〉 재개발 투자 전, 필수 질문 3가지

 

10 좋은 물건 고르는 안목 ② 초기 투자금은 적게! 추가 부담금은 늦게!

평당 단가가 싸다고 다 좋을까?

소형 물건일수록 평당 단가가 비싼 이유

결론! - 용적률 높고, 조합원 적고, 권리 확보되는 소형 물건이 최고!

 

11 좋은 물건 고르는 안목 ③ ‘물딱지’ 거르기

조합원이 새 아파트를 받는 것은 ‘자격’인가, ’대상’인가?

역사를 알면 재개발이 보인다 - 환지=관리처분?

결국 ‘분양 자격’보다 ‘분양 대상’이 중요한 이유

재개발 vs. 재건축 조합원 기준의 결정적 차이

재개발 물건 구입 전에 확인할 서류 - 등기부등본 vs. 건축물대장

물딱지를 가르는 관리처분계획 기준일/관리산정 기준일

〈Tip〉 조합설립인가 이후 ’다물건‘ 매수 금지!

 

12 300개 넘는 서울시 역세권 중 재개발 가능성을 예측한다면?(ft. 재개발 이익 관계 피라미드)

재개발 투자, 로또가 아닌 과학이 되려면?

재개발 투자 유형 ① 시세 차익 투자

재개발 투자 유형 ② 가치 창출 투자

재개발 이익 관계 피라미드와 돈의 흐름

① 최최상위층 - 토지 등 소유자/조합원

② 최상위층 - 신탁사 등

③ 상위층 - 정비사업 전문 관리업체

④ 중간층 - 신축업자, 정보 중개자(유튜버, 중개업자)

재개발 상위층 동향을 파악해야 큰돈을 번다!

(ft. 서울시 등 정책 당국, 정비업체, 신탁사, 조합)

 

13 왕초보를 위한 ‘역세권 재개발’ 투자 체크리스트

사업별로 법령이 다르다는 것을 인지하자

‘역세권 재개발’ 투자 체크리스트 5가지

① 사업의 주체와 시작 권한 - 누가 사업을 주도하는가?

② 사업 속도와 자금 확보 - 돈은 어디서 오는가?

③ 분양 자격과 권리 확보 - 내 집은 안전한가?

④ 사업 안정성과 위험성 - 사업이 멈출 위험이 있는가?

⑤ 개발 이익과 특혜 - 얼마나 더 받을 수 있는가?

 

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〈첫째마당〉 ‘역세권 장기전세’ 실전 투자 사례

(ft. 신대방역 신대방동 600번지 일대)

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01 ‘역세권장기전세’로 가면 1,500억이 남는다고?(ft. ‘일반 재개발’ 대비 시뮬레이션)

수치로 확 와닿게 비교하자면! - 조합원 부담금

‘일반 재개발’ 조합원 부담금 - 총 500억 원 추가 예상

‘역세권장기전세’ 조합원 부담금 - 총 1,000억 원 이득(환급 예상)

‘일반 재개발’ vs. ‘역세권장기전세’ 비교 요약

 

02 ‘역세권 재개발’은 모두 명품! 하지만 짝퉁도 주의!

법적 허점을 노리는 기회주의자들

‘추진위’와 ‘추준위’를 구별할 것!

짝퉁 재개발을 홍보하는 유튜브 채널을 조심하자

가짜가 판을 친다는 것=‘명품’이라는 증거!

 

03 ‘역세권 재개발’ 대상지, 나도 찾아볼까?

서울시 기준에 맞춰 보물찾기 시작!

대상지 조건 ① 1차 역세권에서만 또는 2차 역세권에서만 각각 점유할 것

대상지 조건 ② 재개발 가능한 용도지역이어야 할 것

대상지 조건 ③ 규모와 노후도를 충족할 것

용적률 상향이 적용된 대상지 여부가 중요

〈Tip〉 역세권이어도 ’역세권 재개발‘ 사업에서 제외되는 땅은?

 

04 ‘역세권 장기전세’ 용적률을 확 끌어올리는 마법의 비밀(ft. 1차 역세권 준주거지역)

1차 역세권 준주거지역 - 용적률 최대 700%까지 가능

용적률 보너스를 받는 비밀 ① 공공기여

용적률 보너스를 받는 비밀 ② 착한 건축

용적률 보너스를 받는 비밀 ③ 그 밖의 조건

〈Tip〉 준공업지역에서도 용적률 300% 상향 가능

 

05 동작구의 변신! ‘신대방역 역세권 장기전세’ 프로젝트

초역세권이어서 고밀도 개발 가능!

‘역세권 시프트’에서 ‘역세권 장기전세’로 이어진 현장

‘일반 재개발’을 버리고 ‘역세권 장기전세’로 갈아탄 이유

오랜 난항을 딛고 랜드마크 공식 선언

투자 주의! - 권리산정 기준일이 지나면 현금청산!

 

06 신대방역에서 대림삼거리역까지! 주변으로 번져가는 역세권 재개발

우리 집 옆에 신축 아파트가 들어선다면?

동작구 행정력이 돋보인 역세권 장기전세 사업장

옆 동네가 재개발될 때 우리 동네도 살펴보아야 하는 이유

 

07 서울역 뒷골목 낡은 서부의 반격! - 청파동 역세권 장기전세 사업

서울 부동산의 히든카드 - 서울역 인근

‘청파 역세권 장기전세주택’ 사업 - 용상구 청파동1가 46번지 일대

서울시와의 달콤한 거래 - “높게 지어라! 대신 …”

그래도 투자자가 조심해야 할 지뢰밭!

 

08 마포 역세권(도화동, 공덕동) 개발, 지금 무슨 일이 벌어지고 있나?

마포 역세권 - 명품으로 가기 위해 삐뚤빼뚤 재개발 진행 중!

마포 역세권의 뜨거운 쟁점 - 노후도 논란과 구역 경계 싸움

〈Tip〉 역세권 인근 ‘정비계획안’이 통과된 지역은 어디?

 

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〈둘째마당〉 ‘역세권 활성화’ 실전 투자 사례

(ft. 남영역 & 신대방역 사례)

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01 실입주자에게 더 매력적인 ‘역세권 활성화’

‘역세권 활성화’=우리 동네 살리기 프로젝트!

아파트 짓기는 기본, 도시 재창조가 최종 목적

 

02 ‘역세권 활성화’, 짝퉁 구역이 많은 이유

너무나 매력적이어서 짝퉁이 많다!

빌라 쪼개기로 악용되는 ‘역세권 활성화’

사례 - 조건 미달 지역의 주민설명회 현장

사업 주체의 전문성 부족으로 잘못 그려온 구역계

사적 이익을 위해 허위 기대감 조성

 

03 ‘역세권 활성화’ 대상지 선정 기준 4가지

우선 눈으로 확인! 지하철역 주변이 낡고 저층 위주라면?

기준 1 - 입지 조건 - 역에서 걸으면 몇 분 거리?

가쥰 2 - 용도 및 규모 조건 - 어떤 땅? 얼마나 넓어야 하나?

기준 3 - 도로 조건 - 접근성 용이

기준 4 - 제외 조건 - 겹지정지역이나 보존지역은 제외!

〈Tip〉 사업 조건에 안 맞는 가로 구역의 구제 사례는?

 

04 ‘역세권 활성화’ 용적률 상향 체계

도시를 쑥쑥 키우는 마법 3단계

1단계 - 내 땅의 위치와 잠재력 확인하기 - 용도지역 상향

2단계 - 레벨업의 대가 지불하기 - 용적률과 공공기여

3단계 - 추가 보너스를 얻으려면? - 용적률 완화 인센티브

 

05 ‘역세권 활성화’ 투기 방지 장치 - 기준일과 행위 제한

‘일반 재개발’ 기준일은? 권리산정기준일

‘역세권 활성화’ 기준일은? 대상지 선정 통보일

사과상자(사업 대상자), 사과(토지나 건물), 황금사과(입주권)의 관계와 기준일

재개발 종류마다 기준일이 모호하다?

추가 투기 방지 대책 - 행위 제한

내 물건의 기준일은 이렇게 확인해라

권리 변경을 위한 시점 관리의 중요성

〈Tip〉 기준일 전 전격 토지 분할로 8억 원을 번 이야기

 

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〈셋째마당〉 ‘역세권 소규모 재개발’ 실전 투자 사례

(ft. 숙대입구역 청파동3가)

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01 ‘역세권소규모재개발’ 대상지 - 역세권 or 준공업지역

‘역세권소규모재개발’=‘소규모재개발’ 같은 말!

‘역세권소규모재개발’ 대상지 충족 조건

〈Tip〉 역세권 350m 사업 대상지 지정 시 절차

 

02 ‘역세권소규모재개발’의 시작 - 주민 동의서 받기

주민 동의율이 확보될 때까지 철통보안 필수!

주민동의서 받기 위한 9단계 과정(ft. 정비사업전문관리자 입장)

재개발 핵심 주체는 지역 공개를 꺼린다

 

03 청파동3가 ‘역세권소규모재개발’ 성공 요인

숙대입구역 입지가 재개발 조건 5가지 모두 충족

사업성 극대화 ? 사업 기간 단축(5년 후 입주 목표)

사업성 극대화 ② 용도지역 상향

 

04 청파동3가 용도지역 상향으로 29층 건축물 구상하기

용적률 466.77% 지하 4층~지상 29층

조합원 수 50여 명 224세대 환상적인 사업성

05 청파동3가 조합원이 받을 예상 수익은?(ft. 비례율과 프리미엄)

약 174세대 추가 예상, 조합원 부담금 최소

조합원 수익을 높이는 혜택 - 분양가 할인, 동호수 우선 선택

조합원 물건 10억짜리가 5년 후 17억?

 

06 재개발 로얄평, 로얄층 쟁탈전 필승전략

〈Tip〉 재개발·재건축 ‘1+1 분양’은 뭐지?

 

07 청파동3가 ‘역세권소규모재개발’ 5년 후 입주 일정표

구역 지정 없이 조합 설립 시작! 2030년 입주 목표!

‘역세권 소규모 재개발’은 조합원이 주인

 

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〈넷째마당〉 도심복합사업 실전 투자 사례

(ft. 효창공원역 (공공)도심복합사업)

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01 도심복합사업은 누가 주도하느냐의 차이!(ft. 공공 vs. 민간)

땅을 내줄 주민들이 있을까?

(공공)도심복합사업 - 국토부 리더십(공무원 팀장님 스타일)

(민간)도심복합사업 - 창의적인 전문가(프로젝트 매니저 스타일)

기대와 우려 속 용산 효창공원역 현장 사례

 

02 (민간)도심복합사업 대상지 선정은 논의 중!

조례 제정 진행 중인 대상지 선정 기준

1. 성장 거점형 대상지 후보 - 조건에 적합한 곳 희소

2. 주거 중심형 대상지 후보 - 투자자 관심 집중

 

03 (공공)도심복합사업으로 아파트를 받으려면?

조건에 따라 확확 달라지는 권리산정 기준일

아파트를 주는 기준 ① 일반 재개발(도정법) 및 소규모 재개발

아파트를 주는 기준 ② (공공)도심복합사업

주의! 공공 재개발은 기준일이 지난 물건을 사면 현금청산!

그래도 ‘꾼’들은 왜 이런 물건을 살까?

〈Tip〉 아파트를 받을 수 있는 무허가와 근생의 기준

 

04 좋은 지역, 좋은 물건을 찾고 상담도 잘하는 법

유튜브 속 그 전문가, 진짜 ‘의사’일까 ‘약장수’일까?

상담인가, 세일즈인가? - 맛집 사장님 vs. 맛 칼럼니스트

‘물건’을 파는 사람에게 ‘미래’를 묻지 마라

호랑이 굴에 들어가도 정신만 차리면 된다!

기초 체력을 다지는 기본 지식 3가지

① 노후도 ② 동의율의 진실 ③ 권리산정 기준일

진짜 고수를 찾아 제대로 질문하는 방법

 

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〈부록〉 ‘일반 재개발’ vs. ‘역세권 재개발’ 비교하기

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01 ‘일반 재개발’ 정비사업 5단계 살펴보기

(ft. 전국구 적용)

1단계. 기본 계획 수립 및 정비구역 지정

2단계. 조합설립

3단계. 사업시행계획인가

4단계. 분양 신청 및 관리처분계획인가

5단계. 착공 및 준공/이전 고시 완료

 

02 ‘추가 부담금’이 결정되는 ‘관리처분인가’ 주목하기(ft.‘일반 재개발’ vs. ‘역세권 재개발’ 공통)

미래 계획을 확정하는 ‘관리처분인가’

속 내용을 살펴보면 ‘관리처분인가’는 예정, ‘이전 고시’는 확정

‘관리처분인가’ 과정에서 할 일 ① 종전 자산 평가(감정평가)

‘관리처분인가’ 과정에서 할 일 ② 비례율 계산

‘관리처분인가’ 과정에서 할 일 ③ 추가 부담금 계산

동일 사업구역 안에 있는 물건으로 비교할 것

추가 부담금이 적을수록 좋은 물건

 

03 알아두면 좋은 ‘권리가액’의 진실

(ft.‘일반 재개발’ vs. ‘역세권 재개발’ 공통)

‘권리가액=감정가×비례율’ 공식은 왜 틀렸을까?

‘권리가액’;보다 ‘분양 기준가액’이 법률적으로 정확한 말

법률적 정의가 중요한 이유 - 분양 자격 심사 때문!

아파트를 분양받기 위한 황금 기준 3가지

[기준 1] 주택 보유

[기준 2] 최소 면적 충족

[기준 3] 권리가액 충족

 

04. 아파트를 받을 수 있는 무허가주택(ft. 일반 재개발)

다가구/단독주택의 ‘쪼개기’ 규제

 

05 알아두면 수억 원 아낀다! 프리미엄(P) 계산법(ft.‘일반 재개발’ vs. ‘역세권 재개발’ 공통)

프리미엄(P)은 웃돈, 거품인지 파악하려면?

1단계. 총투자원금(조합원 종전 감정평가총액) 추정하기

2단계. 총매출(새 아파트 분양 수익) 추정하기

3단계. 총비용(공사비 등) 추정하기

4단계. 투자 물건 권리가액 추정하기

 

06 ‘역세권 장기전세’와 ‘역세권 활성화’는 주민이 제안해야 시작!(ft. 주민 입안 제안 절차 4단계)

‘역세권 장기전세’와 ‘역세권 활성화’ 주민 입안 제안 4단계

1단계. 제안 준비

2단계. 입안 제안 및 검토

3단계. 계획 결정 및 고시

4단계. 후속 절차 진행

 

07 ‘역세권소규모재개발’, 조합설립부터 시작!

일반 재개발보다 빠른 소규모 재개발 사업 프로젝트

1단계. 사업시행계획 수립 및 인가

1-1단계. 분양 및 관리처분 계획 수립 및 인가(사업시행인가와 함께 진행)

2단계. 착공 및 이전 고시 완료

 

08 ‘도심복합사업’, 조합설립 안 해도 진행 가능!

정부와 함께하는 초스피드 도심 주택 공급 프로젝트

물딱지 기준 엄격 - 투자 주의!

1단계. 후보지 발굴 및 주민 동의

2단계. 후보지 선정 및 예정지구 지정

3단계. 사업 확정 및 지구 지정

4단계. 후속 절차

 

09 (민간)도심복합사업은 주민의 주도성 강화(ft. ‘도심복합사업’의 또 다른 버전)

(민간)도심복합사업 8단계 절차 살펴보기

사업 시작 - ‘어디를 바꿀까?’ 결정하는 단계(1~3단계)

1단계. 아이디어 제안 및 사전 검토하기

2단계. ‘예비 구역’ 지정하고 묶기

3단계. 주민 동의받고 최종 구역 확정하기

사업 실행 - '어떻게 지을까?' 설계하고 보상하는 단계(4~8단계)

4단계. 통합개발계획 세우기

5단계. 사업계획 최종 승인하기

6단계. 부지 확보 및 보상

7단계. 분양 및 관리처분하기

8단계. 착공 및 입주(완료)

 

10 투기과열지구 지정 시 재개발 및 재건축 주요 제한 사항(ft. 10.15 부동산 대책)

서울 전 지역, 투기과열지구가 되다

‘일반 재개발’ 조합원 지위 양도 제한(거래 금지) - 현금청산

‘일반 재개발’ 주요 예외 사유(제한적 양도 가능)

'일반 재개발' 정비사업 분양 재당첨 금지(5년 제한)

‘일반 재개발’ 투기과열지구에서의 기타 제한 사항

대출과 분양가상한제 적용

‘소규모 정비사업’ 투기과열지구 지정 시 제한 사항

일반 재개발과 비슷하게 적용, 5년 재당첨 규정은 적용 ×

‘소규모 정비사업’도 조합원 지위 양도 제한(입주권 거래 제한)

‘소규모 정비사업’ 주요 예외 사유(제한적으로 양도 가능)

‘소규모 정비사업’ 분양 재당첨 금지(5년 제한) 적용 ×

‘소규모 정비사업’에서 꼭 주의할 사항

 

11 재개발 사업 유형별 ‘기준일’ 체크리스트

투기 차단과 권리 확정의 시점

권리 합산 및 분할 행위의 명암 - 언제 가능하고 언제 금지될까?

사업 유형별 ‘기준일’ 체크리스트

지위 확정의 구분 - 조합원, 분양 대상자, 현금청산자의 운명

현금청산자는 조합원일까?

현금청산 시점과 ‘사전청산’의 의미

 

12 현장 실전 투자 사례와 법률적 갈등 해부

현장의 경고등 - 법과 조례, 실무의 충돌 지점

논란 1. 도정법 vs. 서울시 조례의 충돌(물딱지 위험)

논란 2. 뉴타운 해제 후 신통기획의 기준일 논란

논란 3. 등기 vs. 대장, 원인일 vs. 접수일의 싸움

논란 4. 조합장의 딜레마? 동의율 확보를 위한 ‘상생 협약’의 허점

 

에필로그