얽히고설킨 부동산 세금 문제를 풀 수 있는 최적의 해법을 모았다

노동 소득을 아끼고 저축하는 것만으로는 자산을 늘리기 힘들다. 이제 재테크는 선택이 아닌 필수가 되었다. 그중에서도 부동산은 많은 사람에게 주목받는 재테크 수단이다. 누군가 아파트에 투자해서 차익으로 몇억 원을 벌어들였다는 말을 들으면 ‘재테크의 해법은 바로 부동산이구나’ 하는 생각이 든다. 이 때문인지 한동안 집값이 가파르게 상승하기도 했다. 그러다 보니 정부의 부동산 관련 세법도 수시로 변화한다.

하지만 부동산 투자에 뛰어든다고 해서 누구나 큰 수익을 올릴 수 있는 것은 아니다. 반대로 큰돈을 날린 이들의 뼈아픈 실책도 무수히 많다. 특히 부동산 세금은 매년 새롭게 바뀌는 부분이 많아서, 이를 잘 파악하지 못하면 투자 수익 조금 올리려다가 오히려 수천만 원의 세금을 추징당하는 역풍을 맞기도 한다. 동일한 가치의 부동산을 소유하고 있음에도 누군가는 재산을 늘리고 누군가는 세금을 늘리는 판이한 결과를 얻는 것이다.

어떻게 세무 처리를 하느냐에 따라 힘들게 번 재산을 지킬 수도 있고, 그렇지 못할 수도 있다. 특히 부동산 관련 세금은 다양한 종류의 세금 중에서도 가장 복잡하다. 거미줄처럼 얽혀 있어서 첫 실마리를 잘 풀지 못하면 공들여 쌓아 놓은 재산이 어느 순간 세금으로 뒤바뀌어 버리는 어이없는 경험을 할 수도 있다. 실제로 투자 수익률이 높은 사람들은 세금을 자유자재로 다루는 이들이다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』에는 바로 그 얽히고설킨 세금 문제를 바르게 풀 수 있는 최적의 해법이 있다.

 

 

베테랑 세무사가 전하는 아주 손쉬운 실전 세테크

 

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 우리가 꼭 알아야 하는 부동산 관련 세금에 대한 모든 지식을 담고 있다. 기업과 개인 고객의 세무 상담, 부동산 및 상속·증여 컨설팅 업무를 도맡아 해 온 우리나라 최고의 베테랑 세무 전문가 ‘신방수 세무사’는 부동산 세금에 얽힌 다양한 문제를 정확하게 진단하고, 그에 관한 해답을 명쾌하게 제시한다.

이 책에는 든든세무법인의 간판급 세무사인 ‘고단수’라는 인물이 등장해 금융회사의 자산관리 팀장 ‘이절세’와 세무 전문가를 꿈꾸는 이절세의 아내 ‘야무진’ 등과 함께 까다로운 부동산 세금 문제를 차근차근 짚어 나간다. 주택을 취득하고 양도할 때마다 부과되는 세금에는 어떤 것이 있고 얼마큼의 비용을 부담해야 하는지, 스토리텔링 방식으로 다양한 사례를 들어 실제 우리가 직면하게 되는 부동산 세금 문제를 본격적으로 다룬다.

저자는 오랜 현장 경험과 발 빠른 정보력을 바탕으로 지금 시대에 가장 필요한 부동산 세금의 모든 것을 총정리했다. 특히 자신의 상황을 대입해 보면서 부동산 세금 문제를 풀어 갈 수 있다는 것이 이 책의 가장 큰 장점이다. 부동산 문제에 관심을 두고 있는 이들이라면 누구나 반드시 읽어야 할 필수적인 지식을 세세하고 구체적인 설명과 함께 전한다.

 

 

2026년에 적용되는 세법 개정 내용을 충실히 반영

 

매년 베스트셀러를 기록하며 그 가치를 인정받아 온 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법 · 부동산편』은 2026년을 맞아 개정 세법을 충실히 반영하며 한층 더 업그레이드되었다. 부동산 관리에 필요한 전반적인 세무 지식을 비롯해 세제 정책의 변화에 따른 대응법을 자세히 설명한다. 부동산 시장이 급등하면서 다양한 대책이 쏟아졌는데, 그중 2020년에 발표된 7·10대책이 가장 대표적이다. 이 대책을 통해 역대 가장 강력하다는 평가를 받을 정도로 취득세, 종부세, 양도세를 한꺼번에 올렸다. 또한 말도 많고 탈도 많았던 주택임대등록제도를 사실상 폐지하고, 1인 부동산 법인에 대한 세금도 크게 인상했다. 2022년에 들어섰던 지난 정부에서 이러한 세제들을 상당 부분 완화했지만, 큰 줄기는 여전히 남아 있다.

또한 이번 개정판에서는 2025년 6월 4일에 등장한 새 정부의 부동산 정책에 따른 세제의 변화를 충실히 반영했다. 새로운 정부는 ‘거래세 완화, 보유세 강화’의 기치 아래 다양한 방법으로 세제를 변경할 예정이다. 그중 중요성이 크게 부각되고 있는 취득세와 보유세 제도를 집중적으로 설명하고 있다. 이 외에 2025년 10월 15일에 발표된 「주택시장 안정화 대책」은 물론이고, 2026년에 적용되는 세법 개정 내용도 모두 수록했다.

부동산 세금은 다른 어떤 분야보다 변화무쌍하다. 따라서 소중한 자산을 지키고 싶다면 세제의 변화를 제대로 이해하고 미리미리 대비해야 한다. 절세의 기본기를 튼튼히 하고 재테크 고수로 나아가기 위한 여정에서 이 책은 매우 든든한 세무 컨설턴트의 역할을 할 것이다.

[목 차]
  

서문 절세 전략 잘 세워 부자 되세요!

등장인물 소개

 

chapter 01 2026년 부동산 세제의 대전환

지금까지의 부동산 세금 지식은 버려라│2025년 부동산 세금 총정리│2026년 부동산 세금은 어떻게 바뀔까?│2026년의 부동산 절세 전략

 

chapter 02 취득세 중과세 대응법

취득세도 중과세가 적용되는 시대!│취득세 중과세는 어떤 경우에 적용될까?│무주택자가 1주택을 취득한 경우의 취득세는?│1주택자가 2주택자가 된 경우의 취득세는?│2주택자가 3주택 또는 4주택 이상 자가 된 경우의 취득세는?│취득세 관련 주택 수 산정은 어떻게 할까?│분양권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│조합원 입주권에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│주거용 오피스텔에 대한 취득세율과 주택 수 산입은 어떻게 될까?│증여에 따른 취득세는 얼마나 될까?

 

chapter 03 보유세 줄이는 방법

보유세 만만하게 보다간 큰코다친다│재산세와 종부세는 어떻게 계산할까?│주택 수별 보유세 계산 사례│종부세, 세 가지 대응 전략

 

chapter 04 주택 전·월세 소득 절세 전략

주택임대소득 과세 방법│1세대 1주택자의 임대소득 과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 분리과세 방법│2주택 이상 자의 임대소득 종합과세 방법│소형 임대주택 사업자에 대한 세액감면│주택임대소득세 관련 Q&A

 

chapter 05 1주택자부터 다주택자까지, 양도세 비과세 전략

가장 좋은 절세법은 비과세이다│비과세 예외 요건을 활용하는 절세 전략│2주택자가 세금 안 내는 방법│임대사업자가 거주 주택 비과세 받는 방법│도대체 임대등록제가 어떻게 바뀐 거야?│등록말소에 따라 달라지는 세금들

 

chapter 06 고가·다가구·겸용주택, 중과 주택 절세 전략

고가주택, 세금 덜 내는 법│미거주한 고가주택 처분 전략│양도세 감면 주택의 두 가지 혜택│다가구·다세대·겸용주택, 잘못 다루다간 세금폭탄 맞는다!│다주택 중과세 언제 풀릴까?│주택임대업과 양도세 중과세 해법│부동산 매매업 실익, 지금도 유효한가?│부동산 처분 시 알아 둬야 할 절세법 20가지

 

chapter 07 재건축·재개발 아파트와 분양권 절세법

왜 조합원과 일반 분양자의 세금이 다를까?│입주권의 양도세는 어떻게 계산할까?│이럴 때 입주권이 비과세된다│원조합원과 승계조합원에 따라 달라지는 비과세 적용법│분양권 세금 다루는 방법

 

chapter 08 상가빌딩·토지 절세 전략

상가빌딩 분양 부가세를 환급받는 방법│임대부가세와 임대소득세 신고는 어떻게 할까?│법인 전환과 관리법인 설립 중 어떤 것이 좋을까?│토지 세금에는 어떤 것들이 있을까?│8년 자경농지, 세금 덜 낼 수 있다

[본 문]
  

정부는 세제를 가지고 부동산 시장을 규율하는 경우가 많다. 따라서 현재의 시장 상황이 어떤지 살펴보고 그에 따라 어떤 세금 정책들이 도입되었는지, 앞으로 어떤 세금 정책들이 도입될 것인지 등에 관심을 둬야 한다. 일반적으로 세제는 매년 7월이나 8월에 개편안이 나오고 12월 말에 국회에서 최종 확정된다. 다만, 대통령령으로 규정된 것들은 연도 중이라도 입법예고를 거쳐 언제든지 시행될 수 있다는 점에 유의해야 한다(이 외 2025년 10·15대책 관련 대출이나 거래허가 제도 등도 중요하다).

_20쪽

 

 

한편 2026년은 똘똘한 1주택에 대한 보유세와 양도세가 강화될 가능성이 크다. 이 중 특히 80%까지 적용되는 장기보유 특별공제에 대한 제한 조치가 들어올 것으로 보인다. 예를 들어 양도가액이 12억 원을 초과한 고가주택의 경우, 과세분에 대한 장기보유 특별공제가 다음과 같이 변경될 수 있다.

⦁현행 → 20~80%

⦁변경 예상 → 20~40%(또는 한도 축소)

_34쪽

 

 

주택을 취득하기 전에는 특히 다음과 같은 내용들을 잘 살펴봐야 한다.

첫째, 투기과열지구 내에서 대출을 받을 때는 한도와 6개월 내 전입 의무, 일시적 2주택 6개월 내 기존 주택 처분 의무 등이 있다.

둘째, 토지거래허가구역 내에서는 대출과 무관하게 계약 전에 허가를 받아야 하며, 허가일로부터 4개월 이내 전입 및 2년 이상 실거주 의무를 이행해야 한다.

셋째, 조정대상지역 내에서 신규 주택을 취득한 일시적 2주택자는 3년 이내에 기존 주택을 처분해야 취득세 일반과세, 양도세 비과세가 가능하다는 점을 확인해야 한다.

_57쪽

 

 

2026년 말까지 임대료를 5% 이내로 올리는 임대차계약을 2년 이상 맺으면 세법상 2년 거주 요건을 충족한 것으로 봐준다. 따라서 양도세 비과세나 장기보유 특별공제 특례 등이 필요한 경우에는 이 제도를 이용할 수 있다. 참고로 이 제도를 이용하려면 다음과 같은 필수 요건을 충족해야 한다.

⦁직전 임대차계약이 1년 6개월 이상일 것(소유자가 1년 6개월 이상 임대한 상태에서 상생 임대차계약을 맺어야 한다는 것을 의미한다)

⦁상생 임대차계약이 2년 이상일 것

⦁임대료는 5% 이내에서 올릴 것 등

_175쪽

조선일보

세금을 내는 개인은 세법에 정해진 금액만큼만 납세의무를 이행하면 된다. 법이 정한 것보다 세금을 적게 내면 처벌을 받지만, 더 많이 내는 것 역시 현명한 처사는 못 된다. 절세란 법이 인정하는 범위 내에서 합법적으로 세금을 덜 내는 것을 말한다. 절세를 위해서는 세법을 잘 이해하고 이를 기준으로 사전에 준비하는 것이 필수적이다. 그런 의미에서 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 저금리 시대 최고의 재테크서다.

 

매일경제

『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 ‘세테크’에 관한 책이다. 저자인 세무사가 실무에서 겪었던 다양한 사례들을 바탕으로 꼭 필요한 세금 정보를 전달한다. 특히 어렵기만 한 세금 문제를 가능한 한 쉽게 풀어내려 했다는 점이 눈에 띈다. 최근 개편된 정책은 물론 앞으로 변동 가능성이 있는 세제 정책까지 예측했다는 점이 특징이다.

 

아시아경제

우리는 세금과 떼려야 뗄 수 없는 관계다. 소득 수준이 비슷하다고 해서 세금 부담이 비슷한 것은 아니다. 세금에 대한 지식이 없으면 더 많은 세금을 낼 수도 있다. 『합법적으로 세금 안 내는 110가지 방법』은 세테크를 잘할 수 있는 비법들을 담았다.

 

머니투데이

뉴스를 통해서만 접하는 변화무쌍한 세법. 이 책을 읽으면 쉽게 이해된다. 대표적인 ‘스테디셀러’로 지금까지 수십만 권이 팔린 이 책, 웬만한 기업의 회계 담당 부서에는 참고서로 비치되어 있을 만큼 관련 업계에서도 인정받고 있다. 이 책이 남다른 점은 실생활에서 접하게 되는 사례들을 중심으로 쉽게 이야기를 풀어낸다는 점이다. 이야기를 통해 나와 연관된 세법 규정을 잘 이해하고 실생활에서 어떻게 대비해야 합법적으로 세금을 절약할 수 있는지 구체적으로 알려 준다.