[목 차]
프롤로그⦁4
제1편 자산운용 및 대체투자⦁27
제1장 자산운용 일반론⦁29
제1절 자산운용의 정의 및 목적⦁29
1. 자산운용의 정의⦁29
2. 자산운용의 목적과 필요성⦁29
제2절 자산운용 환경의 변화⦁30
1. 통화량 증가⦁30
2. 통화량 증가와 자산 가격⦁32
3. 명목 성장과 실질 성장⦁33
제3절 자산운용 시장⦁33
1. 글로벌 자산운용 시장의 성장⦁33
2. 국내 자산운용 시장의 변화⦁34
3. 자산운용 방법의 다양화⦁35
제4절 일반적인 고려사항⦁36
1. 거시경제 환경⦁36
2. 투자자 환경 및 특성 분석⦁36
3. 투자 대상 자산군 선정⦁37
4. 자산운용 방법 선택⦁37
제2장 대체투자의 세계⦁38
제1절 대체투자의 정의 및 유형⦁38
1. 대체투자의 정의⦁38
2. 대체투자의 주요 유형⦁38
제2절 대체투자 시장의 성장 배경⦁40
1. 신흥 시장으로서의 대체투자⦁40
2. 위험조정수익률 관점⦁40
3. 기관 투자자의 대체투자 확대⦁40
4. 대체투자 내 부동산의 위상⦁44
제3절 대체투자의 주요 특징⦁45
1. 안정적이면서도 높은 수익성⦁45
2. 전통자산과의 낮은 상관관계⦁46
3. 상대적으로 긴 투자 기간⦁46
4. 제한된 유동성⦁47
5. 차입의 일반화⦁48
6. 상대적으로 높은 운용 수수료⦁48
7. 낮은 원금 손실 가능성 인식⦁49
8. 기관 투자자 중심 시장⦁49
9. 매니저 역량의 중요성⦁49
제4절 대체투자 시장의 성장 동향⦁51
1. 대체투자 시장의 양적 팽창⦁51
2. 대체투자 확대 전략⦁51
3. 종합 및 시사점⦁54
제2-1편 부동산 투자 이론⦁55
제1장 부동산 투자 전략⦁57
제1절 부동산 투자의 기초⦁57
1. 부동산 권리의 기초⦁57
2. 부동산 담보권⦁60
3. 건물의 법적·경제적 수명⦁62
4. 부동산 투자 유형⦁63
5. 부동산 투자와 대출⦁64
제2절 리스크 리턴 프로파일⦁65
1. 투자의 기본 원리 : 위험과 수익⦁65
2. 리스크-리턴 관계⦁66
3. 하이리스크-하이리턴의 재해석⦁70
제3절 부동산 투자 전략⦁77
1. 개요⦁77
2. 부동산 투자 전략 구분⦁78
3. 투자 전략 선택 시 고려사항⦁84
제4절 부동산 투자 전략 활용⦁85
1. 주요 투자 전략 요약 비교⦁85
2. 사례 검토⦁86
3. 자산 생애주기⦁89
제2장 부동산 가치와 투자⦁91
제1절 부동산 가치와 가격⦁91
1. 부동산 가치와 가격⦁91
2. 투자와 투기⦁94
3. 부동산 감정평가⦁96
제2절 매각차익 창출 전략⦁98
1. 매각차익과 시세차익의 개념⦁98
2. 기대수익률 변화와 가치⦁99
3. 매각차익 창출 전략⦁100
제3장 상업용 부동산의 종류 및 특성⦁105
제1절 상업용 부동산 유형⦁105
1. 오피스⦁105
2. 리테일⦁106
3. 물류센터⦁107
4. 호텔⦁108
제2절 부동산 투자와의 관계⦁109
1. 투자자 선호도⦁109
2. 유형별 리스크 이해⦁110
제4장 부동산 기본 용어 해설⦁111
제1절 면적⦁112
1. 공통 사항⦁112
2. 면적의 환산⦁113
3. 면적 단위의 활용⦁114
4. 부동산 개발과 면적⦁116
제2절 토지이용규제 관련 용어⦁119
1. 용도지역·지구·구역⦁120
2. 주요 종류⦁121
3. 행위제한⦁122
4. 확인 필요성⦁122
제3절 건축물의 용도 분류⦁123
1. 건축물 용도 구분⦁123
2. 주요 건축물 용도 대분류⦁124
3. 용도변경의 의의 및 절차⦁125
제5장 부동산 투자기구의 이해⦁126
제1절 부동산 투자기구 개론⦁126
1. 직접투자와 간접투자⦁126
2. 부동산 간접투자기구의 주요 유형⦁128
3. 리츠와 부동산 펀드⦁129
4. 국내 부동산 간접투자기구 시장 현황⦁132
제2절 부동산 펀드⦁133
1. 펀드의 일반적 이해⦁133
2. 부동산 사모펀드⦁135
3. 수익 분배 구조⦁138
제3절 부동산투자회사⦁139
1. 리츠의 개념 및 구조⦁139
2. 리츠 투자의 필요성 및 장점⦁141
3. 리츠의 분류⦁141
4. 국내 리츠 시장의 현황 및 발전 과제⦁144
제4절 프로젝트금융투자회사⦁149
1. 프로젝트 및 부동산 개발의 개념⦁149
2. 프로젝트금융투자회사 개요⦁151
3. PFV의 설립 요건⦁153
4. PFV의 주요 세제 혜택 및 요건⦁155
5. PFV 활용 시 고려사항 및 전망⦁156
제5절 부동산 신탁⦁157
1. 신탁의 기본 개념⦁157
2. 부동산 신탁의 주요 유형⦁159
3. 부동산 신탁의 주요 효용⦁161
4. 주요 법적 문제⦁165
5. 부동산 개발사업과 신탁의 활용⦁166
제6절 부동산 투자기구와 세금⦁168
1. 부동산 조세체계 개관⦁168
2. 주요 세제 혜택.⦁171
3. 부동산 거래와 부가가치세⦁173
4. 간주취득세와 지분 거래⦁175
제2-2편 부동산 투자 분석⦁179
제1장 부동산 투자 분석⦁181
제1절 투자성과지표의 이해⦁181
1. 투자성과지표의 필요성⦁181
2. 투자성과 판단 기준⦁182
3. 투자성과지표⦁183
제2절 Cap Rate의 이해와 활용⦁190
1. Cap Rate의 정의⦁191
2. 순영업이익의 산정⦁191
3. Cap Rate의 활용⦁195
4. Cap Rate 특성 해석⦁196
5. Cap Rate 관련 용어⦁196
6. 용어의 문제점 : ‘자산환원율’ 대체 제언⦁198
제2장 부동산 감정평가⦁199
제1절 감정평가의 개요⦁199
1. 부동산 감정평가의 정의 및 목적⦁199
2. 감정평가의 유형⦁199
3. 가격의 3면성⦁200
제2절 감정평가 3방식⦁201
1. 원가방식⦁201
2. 수익방식⦁202
3. 비교방식⦁203
4. 시산가액 조정⦁204
제3절 최유효이용 분석⦁205
1. 최유효이용의 정의 및 중요성⦁205
2. 최유효이용 분석의 4가지 조건⦁205
제4절 기타 감정평가 이론⦁206
1. 토지잔여법⦁206
2. 건부감가⦁208
제3장 부동산 재무모델⦁210
제1절 재무모델링 개요⦁210
1. 재무모델의 중요성⦁210
2. 모델링 작성 기본 원칙⦁211
3. 기초자료 수집 및 정리⦁213
제2절 현금흐름 추정⦁217
1. 운영기간 현금흐름⦁217
2. 매각가치 추정⦁218
3. 부채 관련 현금흐름⦁218
4. 지분 투자자 현금흐름⦁219
제3절 투자성과지표 관리⦁221
1. 주요 투자성과지표⦁221
2. 투자성과지표의 검토⦁221
제2-3편 부동산 투자 자금조달⦁223
제1장 부동산 투자와 대출⦁225
제1절 대출의 필요성⦁225
1. 대출의 전략적 가치⦁225
2. 차입의 효과⦁226
제2절 부동산 담보대출⦁228
1. 정의 및 특징⦁228
2. 담보대출 일반 사항⦁229
3. 후순위 대출⦁230
제3절 대출 관련 주요 용어⦁232
1. 당사자⦁233
2. 대출취급수수료⦁234
3. 기한이익상실⦁234
4. 리파이낸싱⦁235
5. 부채상환비율⦁236
제2장 부동산 투자와 자기자본⦁238
제1절 자기자본의 역할 및 중요성⦁238
1. 자기자본의 정의 및 특성⦁238
2. 자본구조 내 자기자본의 위치⦁239
제2절 자본 조달⦁240
1. 자금조달 프로세스 개관⦁240
2. 주요 자기자본 조달원⦁241
3. 투자설명서 및 투자자 유치 활동⦁242
제3절 주요 투자자 유형 및 특징⦁245
1. 기관 투자자⦁245
2. 사모 부동산 펀드⦁246
3. 부동산투자회사⦁246
4. 고액 자산가 및 개인 투자자⦁246
5. 해외 투자자⦁247
6. 투자자별 리스크-리턴 프로파일⦁247
제4절 투자 운용사의 역할과 책임⦁248
1. 운용사의 핵심 기능⦁248
2. 운용사의 보수 구조⦁249
3. 수탁자의 책임⦁250
제3장 해외 투자⦁251
제1절 해외 투자자의 국내 부동산 투자⦁251
1. 국내 시장 진출 배경⦁251
2. 한국 부동산 시장의 위상 변화⦁252
3. 해외 투자자의 투자 방식⦁253
제2절 국내 투자자의 해외 부동산 투자⦁254
1. 해외 부동산 투자의 특징적 요소⦁254
2. 성공적인 해외 투자를 위한 제언⦁262
제2-4편 부동산 투자 프로세스⦁263
제1장 부동산 투자 프로세스⦁265
제1절 부동산 투자 프로세스 개괄⦁266
1. 매입 단계⦁266
2. 운용 단계⦁268
3. 처분 단계⦁269
제2절 부동산 매입 절차⦁270
1. 투자 기회 발굴⦁270
2. 투자 분석 및 가격 결정⦁271
3. 매수 제안⦁272
4. 자산실사⦁273
5. 자금조달 및 내부 승인⦁276
6. 매매계약 체결⦁277
7. 거래 종결 및 정산⦁278
8. 매입 절차 관리 지원⦁278
제2장 매매계약 전 체크 항목⦁285
제1절 사업양수도⦁285
1. 사업양수도 거래의 차이점⦁285
2. 매매 시 유의사항⦁288
제2절 부가가치세⦁291
1. 부가가치세 환급 절차⦁292
2. 공급가액 안분계산⦁298
3. 문제 발생 유형⦁301
제3절 거래상대방⦁304
1. 특수관계인⦁304
2. 부당행위계산 부인⦁304
3. 거래상대방 유형별 고려사항⦁306
제4절 매매 관련 신고사항⦁308
1. 부동산 거래신고⦁308
2. 법인 공시 관련 사항⦁309
3. 법인 이사회, 주주총회⦁309
4. 내부 의사결정 미진행 문제⦁309
제5절 취득세⦁312
1. 취득세 중과 사례⦁313
2. 취득세 감면 사례⦁315
제6절 보유세⦁316
1. 재산세⦁316
2. 종합부동산세⦁318
제7절 양도세⦁320
1. 개인의 양도소득세⦁320
2. 법인의 양도소득⦁322
3. 개인과 법인 양도소득 차이⦁323
제8절 부동산거래신고⦁323
1. 신고의무 및 기한⦁323
2. 신고 절차 및 방법⦁324
3. 부동산 간접투자기구⦁325
제9절 배경조사⦁326
1. 배경조사의 의의 및 필요성⦁326
2. 배경조사 적용 대상 계약⦁326
3. 배경조사의 주요 내용 및 방법⦁326
4. 국내외 인식 차이⦁327
5. 거래 유형별 배경조사 필요성⦁328
제10절 현황 매각⦁330
1. 현황 매각 조건의 의미⦁330
2. 매도인 입장에서의 필요성⦁331
3. 매수인 입장에서의 대응⦁331
4. 정보 제공 시점의 중요성⦁332
제3장 자산실사⦁333
1. 자산실사의 의의 및 중요성⦁333
2. 자산실사 업체의 선정 및 관리⦁333
3. 주요 자산실사 분야별 내용⦁337
4. 면적⦁343
5. 임대차 현황⦁347
제4장 부동산 매매계약의 체결⦁352
제1절 계약 체결 준비사항⦁352
1. 최종 계약서 확정 및 공유⦁352
2. 날인 계획⦁352
3. 필요 서류 사전 점검⦁353
제2절 계약서 날인⦁353
1. 날인의 주체 및 방식⦁353
2. 계약서 무결성 확보⦁355
3. 계약서 날인 실행⦁355
제3절 계약 체결 시간 관리⦁356
1. 계약의 복잡성⦁356
2. 자금 이체 시간⦁356
3. 담보 말소⦁357
제4절 기업 내부 의사결정⦁357
1. 이사회 및 주주총회 결의⦁357
2. 결의 절차 및 요건⦁358
제5장 거래종결 및 정산⦁359
제1절 거래종결⦁359
1. 거래종결의 의의 및 준비사항⦁359
2. 거래종결 시 주요 확인사항⦁360
3. 세금계산서 발행⦁361
4. 하자이행보증증권 승계⦁363
5. 거래종결일 진행 절차⦁363
6. 거래종결 이후 처리사항⦁364
제2절 대규모 자금 이체 및 절차⦁364
1. 부동산 거래 자금 이체의 특징⦁364
2. 송금 시 고려사항⦁366
제3절 매매대금 정산⦁367
1. 정산의 의의 및 절차⦁367
2. 주요 정산 항목 및 방법⦁367
3. 정산 시점 및 기준일⦁371
4. 정산합의서의 작성⦁371
5. 정산 관련 계약서 조항 예시⦁371
제3편 시장 분석⦁379
제1장 상업용 부동산 시장 분석⦁381
제1절 오피스 시장⦁381
1. 시장 분석의 필요성⦁381
2. 서울 오피스 시장의 권역 구분⦁382
제2절 빌딩 등급 및 공실률⦁384
1. 오피스 빌딩의 등급 분류⦁384
2. 공실률 분석⦁385
제2장 부동산 시장의 정보 효율성⦁387
제1절 시장 효율성⦁387
1. 시장 효율성의 정의⦁387
2. 효율적 시장 가설⦁387
제2절 효율적 시장 가설의 유형⦁388
1. 약형 효율적 시장⦁388
2. 준강형 효율적 시장⦁388
3. 강형 효율적 시장⦁388
제3절 시장 효율성과 자산 가격⦁389
1. 효율적 시장과 자산 가격 결정⦁389
2. 시장 효율성과 내재가치의 수렴⦁389
3. 이론적 시사점 및 현실 시장의 한계⦁389
제4절 부동산 시장의 효율성⦁390
1. 부동산 시장의 효율성 수준⦁390
2. 부동산 시장의 비효율성 요인⦁390
3. 부동산 시장 비효율성의 영향⦁391
제3장 투자와 투기의 구별⦁392
제1절 전통적 구분⦁392
1. 투자 기간⦁392
2. 의사결정의 근거⦁393
3. 위험의 성격 및 관리⦁393
4. 수익의 원천⦁393
5. 경제에 대한 기여⦁393
제2절 투자 주체 관점 구분⦁394
1. 감당 가능한 수준의 위험인가?⦁394
2. 투자 대상 vs. 투자자의 상황⦁395
3. 부동산 투자에서의 시사점⦁395
제4편 부동산 자산관리⦁397
제1장 부동산 자산관리⦁399
제1절 자산관리의 목표와 기능⦁400
1. AM의 핵심 목표⦁400
2. AM의 주요 기능⦁400
제2절 투자팀과 자산관리팀⦁402
1. 투자팀⦁403
2. 자산관리팀⦁403
제2장 임대차계약 관리⦁405
제1절 임대차계약의 기초⦁405
1. 임대인 및 임차인⦁405
2. 주요 용어 해설⦁405
제2절 임대차계약의 주요 조건⦁407
1. 임대 조건⦁408
2. 계약 해지 및 분쟁 관련 조항⦁410
3. 전대차⦁413
4. 임대차계약서 수정 실무⦁414
제3절 임대 마케팅 및 대행⦁416
1. 임대대행 수수료⦁416
제4절 관리비⦁419
1. 관리비 수입⦁419
2. 관리비 지출⦁421
3. 관리비 마진⦁422
4. OPEX 운영 방식 차이⦁423
제5절 자본적 지출⦁424
1. CAPEX 설명⦁424
2. CAPEX와 수익적 지출의 구분⦁425
3. 부동산 투자와 CAPEX⦁426
제6절 참고 : Revenue 및 OPEX 예시⦁428
제3장 부동산 매각⦁430
제1절 매각의 의의⦁430
1. 매각 업무의 특수성 및 어려움⦁430
2. 객관성, 투명성 확보의 중요성⦁430
제2절 매각 방법의 결정.⦁431
1. 주요 매각 방법 유형⦁431
2. 경쟁입찰 방식의 종류 및 선택 기준⦁431
3. 매각 방법 결정 시 고려사항⦁432
제3절 매각 준비 단계⦁433
1. 내부 의사결정⦁433
2. 매각자문사 선정 및 역할⦁434
3. 매각 기초자료 준비⦁435
제4절 본격적인 매각 절차 진행⦁436
1. 투자설명서 제공⦁436
2. LOI 접수 및 검토⦁437
3. 우선협상대상자 선정⦁438
4. 양해각서⦁439
5. 매수인의 자산실사 지원 및 대응⦁440
6. 매매계약 체결⦁441
제5절 거래종결 및 매각 이후 관리⦁442
1. 거래종결 준비 및 이행⦁442
2. 매각 이후 처리사항⦁442
제6절 매각 핵심 전략⦁443
1. 매각 프로세스 관리⦁443
2. 정보 관리⦁443
3. 이해관계자 소통⦁444
제4장 PM, FM⦁445
제1절 부동산 자산관리⦁445
1. AM⦁445
2. PM⦁446
3. FM⦁447
4. AM, PM, FM의 상호관계⦁447
제2절 PM 운영 실무⦁448
1. PM 계약의 당사자 및 구조⦁448
2. PM 계약 해지⦁449
제5장 부동산 운영관리⦁451
제1절 임대차 운영 관련 용어⦁451
1. 임대료 조정⦁451
2. 임차인 변동 관련 지표⦁452
3. 실질임대료⦁452
4. 임대대행수수료⦁453
제2절 건물 관련 사항⦁453
1. 총괄 관리 및 의사결정⦁453
2. 기계 설비⦁455
3. 소방 설비⦁457
4. 빌딩 자동제어 시스템⦁457
5. 전기 설비⦁458
6. 엘리베이터⦁459
7. 건축 마감 및 구조⦁460
제6장 부동산과 보험⦁466
제1절 보험의 기초 이해⦁466
1. 부동산 보험의 중요성⦁466
2. 주요 보험 용어 및 개념⦁466
제2절 부동산 보험⦁474
1. 제1부문 : 재산종합위험담보⦁474
2. 제2부문 : 기계위험담보⦁475
3. 제3부문 : 기업휴지위험담보⦁475
4. 제4부문 : 배상책임위험담보⦁476
제3절 임원배상책임보험⦁477
제4절 보험 관리 시 유의사항⦁478
1. 보험료 납입 및 갱신 관리⦁478
2. 부동산 매매 시 보험계약의 처리⦁478
3. 보험사고 발생 시 청구 절차⦁479
제7장 산업용 부동산⦁480
제1절 물류센터⦁480
1. 물류 및 유통의 개념⦁480
2. 물류 서비스 제공 방식⦁481
3. 물류 프로세스 단계별 구분⦁483
4. 물류 보관 및 처리 시설⦁484
제2절 데이터센터⦁488
1. 데이터센터 개요 및 등급⦁488
2. 핵심 인프라 및 설비⦁489
3. 운영 효율성 및 서비스 모델⦁491
제5편 부동산 주요 계약⦁495
제1장 매매계약⦁497
제1절 매매계약의 개요 및 준비 단계⦁497
1. 매매계약서의 중요성⦁497
2. 매매계약 이전 주요 문서 및 절차⦁497
제2절 매매계약서 작성 및 관리 실무⦁498
1. 초안 작성 및 협상 개시⦁498
2. 문서 변경 이력 관리⦁499
3. 파일 관리 및 보안⦁499
제3절 매매계약서의 주요 조항 및 해설⦁500
1. 현황 매각 조건⦁500
2. 진술 및 보장⦁500
3. 계약의 해제 및 해지⦁504
4. 위약금 및 위약벌⦁505
5. 선행조건⦁506
6. 관할법원 및 준거법⦁506
7. 기타 주요 조건⦁507
8. 기업의 자산 처분⦁509
제2장 임대차계약⦁510
제1절 임대차계약의 개요 및 준비 단계⦁510
1. 임대차계약의 정의 및 중요성⦁510
2. 임대차계약 체결 전 주요 절차⦁510
제2절 임대차계약서 작성 및 관리 실무⦁511
1. 표준임대차계약서⦁511
2. 계약 조건 협상.⦁511
3. 계약서 관리⦁511
제3절 임대차계약서의 주요 조항 및 해설⦁512
1. 기본 임대 조건⦁512
2. 임대료 조정 및 지급⦁513
3. 임차 목적물의 사용 및 관리⦁514
4. 권리 양도 및 전대차⦁515
5. 계약의 갱신 및 종료⦁515
6. 보험 및 위험 부담⦁516
7. 특약 사항⦁516
제4절 상가건물임대차보호법⦁516
1. 적용 대상 및 범위⦁517
2. 주요 보호 내용⦁517
3. 임대차계약 시 고려사항⦁518
제5절 명도⦁518
1. 명도의 개념⦁518
2. 명도소송 절차⦁520
3. 판결 이후 강제집행 절차⦁520
4. 예상 소요 기간 및 변수⦁521
5. 명도 관련 주요 보전처분⦁521
6. 임대인의 자력구제⦁523
제3장 대출약정서⦁526
제1절 부동산 금융⦁526
1. 부동산 금융의 의의 및 유형⦁526
2. 대출약정서의 정의 및 법적 성격⦁526
제2절 부동산 대출의 주요 유형 및 특징⦁527
1. 일반적 구분⦁527
2. 개발사업 대출⦁527
3. 담보대출⦁529
제3절 대출약정서의 주요 구성 요소⦁531
1. 주요 당사자⦁531
2. 핵심 대출 조건⦁532
제4절 담보 및 보증 조건⦁534
1. 담보의 종류 및 설정⦁534
2. 보증⦁534
제5절 대출 실행 및 차주의 의무⦁535
1. 대출 실행 선행조건⦁535
2. 차주의 진술 및 보증⦁535
3. 차주의 확약 사항⦁535
제6절 기한의 이익 및 채무불이행⦁536
1. 기한의 이익⦁536
2. 기한이익 상실 사유⦁537
3. 기한이익 상실의 효과⦁537
4. 채무불이행 시 대주의 조치⦁538
제7절 대주 간 약정⦁538
1. 대주 간 약정 설명⦁538
2. ICA의 주요 당사자⦁539
3. ICA의 핵심 조항 및 내용⦁540
4. ICA의 역할 및 중요성⦁541
제8절 기타 주요 조항⦁542
1. 대출채권의 양도 및 참가⦁542
2. 불가항력⦁542
3. 통지⦁542
4. 준거법 및 관할법원⦁542
제4장 주주 간 약정⦁544
제1절 주주 간 약정의 개요⦁544
1. 주주 간 약정의 정의⦁544
2. 주주 간 약정의 필요성 및 목적⦁544
3. 주요 당사자⦁545
제2절 자기자본 및 자금조달⦁545
1. 주식 보유 비율 및 종류⦁545
2. 초기 자본금 납입 의무⦁545
3. 추가 자금조달 약정⦁546
제3절 회사 지배구조 및 운영⦁546
1. 이사회 구성 및 운영⦁546
2. 주주총회 운영 및 의결권⦁547
3. 대표이사 및 주요 임원 선임⦁547
4. 정보 접근권 및 보고 의무⦁547
제4절 주식의 양도 및 처분⦁547
1. 일반적인 양도 제한⦁547
2. 우선매수권⦁548
3. 공동매도참여권⦁548
4. 공동매도요구권⦁548
5. 기타 주식 이전 관련 조건⦁548
제5절 교착상태 해결 및 배당⦁549
1. 교착상태 발생 시 해결 방안⦁549
2. 이익 배당 정책⦁549
3. 계약의 유효기간 및 해지 사유⦁549
4. 계약 위반 시 구제 수단⦁549
제6절 기타 주요 조항⦁550
1. 비밀유지 의무⦁550
2. 경업금지 의무⦁550
3. 준거법 및 분쟁 해결 방법⦁550
제5장 자산운용계약⦁551
제1절 자산운용계약의 개요⦁551
1. 자산운용계약의 정의⦁551
2. 자산운용계약의 필요성 및 목적⦁551
3. 주요 당사자⦁552
제2절 자산운용계약의 업무 범위⦁553
1. 자산운용업무의 범위⦁553
2. 자산관리회사의 주요 권한⦁554
3. 자산관리회사의 주요 의무 및 책임⦁554
4. 위탁자의 주요 권한⦁554
제3절 자산운용보수 및 비용⦁555
1. 보수의 종류 및 산정 방식⦁555
2. 자산운용 관련 비용 부담⦁556
제4절 계약기간, 해지 및 책임⦁556
1. 계약기간 및 갱신⦁556
2. 계약의 해지 사유 및 절차⦁556
3. 자산관리회사의 책임 범위⦁557
제5절 기타 주요 조항⦁557
1. 비밀유지 의무⦁557
2. 권리 양도 제한⦁557
제6장 개발사업약정⦁558
제1절 개발사업약정의 개요⦁558
1. 개발사업약정의 정의⦁558
2. 개발사업약정의 필요성 및 목적⦁558
3. 주요 당사자⦁559
4. 유사 계약과의 비교⦁560
제2절 개발사업관리 업무 범위⦁560
1. 개발사업 개요 확정⦁560
2. 단계별 주요 업무 범위⦁560
제3절 당사자의 권리, 의무 및 책임⦁562
1. 개발사업관리자의 의무⦁562
2. 위탁자의 주요 권한⦁563
3. 책임 제한 및 면책⦁563
제4절 용역보수 및 사업비 관리⦁563
1. 용역보수의 종류 및 산정 방식⦁563
2. 사업비 관리 및 집행 절차⦁564
제5절 계약기간, 변경 및 해지⦁564
1. 계약기간 및 연장⦁564
2. 계약 내용의 변경⦁564
3. 계약의 해지 사유 및 효과⦁564
4. 비밀유지 의무⦁565
5. 준거법 및 분쟁 해결 방법⦁565
제7장 비밀유지협약서⦁566
제1절 비밀유지협약서의 개요⦁566
1. 비밀유지협약서의 정의⦁566
2. 비밀유지협약서의 필요성 및 목적⦁566
3. 주요 당사자⦁567
제2절 핵심 조항⦁568
1. 비밀정보의 정의 및 범위⦁568
2. 비밀유지 의무⦁568
3. 정보 사용 목적의 제한⦁569
4. 정보 관리 책임⦁569
5. 비밀유지 의무 기간⦁570
6. 정보 파기 의무⦁570
제3절 계약 위반 등⦁570
1. 비밀유지 의무 위반⦁570
2. 법적 강제 공개 시 절차⦁570
3. 지식재산권 등⦁571
4. 직원 유인 금지 조항⦁571
5. 협의의 비구속성 확인⦁571
6. 준거법 및 분쟁 해결 방법⦁571
제4절 비밀유지협약서 활용⦁572
1. 부동산 매각⦁572
2. 공동개발 논의⦁572
3. 외부 자문사 선임⦁572
제8장 매각·매입 자문계약⦁573
제1절 자문계약의 개요⦁573
1. 자문계약의 정의 및 유형⦁573
2. 자문계약의 필요성 및 목적⦁573
3. 주요 당사자⦁574
제2절 자문 업무 범위⦁574
1. 매각 자문 업무의 범위⦁575
2. 매입 자문 업무의 범위⦁576
제3절 당사자의 권리 및 의무⦁577
1. 자문사의 주요 권한 및 의무⦁577
2. 의뢰인의 주요 권한 및 의무⦁577
제4절 자문수수료 및 계약 조건⦁578
1. 자문수수료의 종류 및 산정 방식⦁578
2. 계약기간 및 독점권⦁579
3. 계약의 해지 및 그 효과⦁580
제5절 기타 주요 조항⦁580
1. 비밀유지⦁.580
2. 책임 제한⦁580
3. 권리 양도 제한⦁580
4. 준거법 및 분쟁 해결 방법⦁580
에필로그⦁582
INDEX⦁586
[본 문]
1. AI 시대의 지침서
AI가 아무리 방대한 과거의 데이터를 능숙하게 찾아낸다고 하더라도, 세상에 없던 새로운 통찰은 결국 누군가의 첫 노력과 고뇌를 통해 시작된다고 믿습니다. 이 책은 바로 그러한 문제의식에서 출발했습니다. - 프롤로그 (p. 4)
2. 대체투자의 성패를 가르는 핵심
대체투자의 성과는 해당 자산을 운용하는 운용사 또는 핵심 운용인력(매니저)의 역량에 의해 크게 좌우되는 경향이 매우 강하다. (중략) 이는 대체투자 시장이 비효율적이고 정보·비대칭이 존재하며, 표준화된 상품보다는 매니저의 통찰력과 실행 능력이 성과를 결정짓는 중요한 요소임을 시사한다. - 제1편 자산운용 및 대체투자 (pp. 49~50)
3. 부동산 투자의 기본 전략
부동산 투자 시장에서도 이러한 리스크-리턴의 상관관계는 다양한 투자 전략을 통해 구체화된다. 투자자의 위험 감내 수준, 투자 목표, 시장 상황 등에 따라 적합한 전략을 선택하는 것이 성공적인 부동산 투자의 핵심이다. 대표적인 부동산 투자 전략으로는 그 위험과 기대수익 수준에 따라 코어(Core), 코어 플러스(Core-plus), 밸류애드(Value-add), 오퍼튜니스틱(Opportunistic) 전략 등으로 구분할 수 있다. - 제2편 부동산 투자 이론 (p. 77)
4. 부동산 가치 평가의 첫걸음
Cap Rate(Capitalization Rate)는 특정 부동산이 창출하는 연간 순영업이익(NOI, Net Operating Income)과 해당 부동산의 가격(또는 가치) 간의 비율을 나타낸다. 이는 투자자가 해당 부동산을 매입한 금액 대비 부동산 자체에서 발생되는 수익의 비율로서 일정 조건이 맞춰지는 경우 연간 수익률의 개념으로 이해할 수도 있으며, 자산의 수익성을 평가하는 지표다. - 제2편 부동산 투자 분석 (p. 191)
5. 대출약정의 필수 개념
‘기한이익상실(EOD, Event of Default)’이란, 차주가 대출약정서상의 특정 의무를 위반해 대주가 차주에게 부여한 ‘기한의 이익’(만기까지 원금을 상환하지 않고 자금을 사용할 수 있는 이익)을 박탈할 수 있는 사유가 발생한 상태를 의미한다. - 제2-3편 부동산 투자 자금조달 (p. 234)
6. 협상의 창과 방패, 자산실사
자산실사(Asset Due Diligence)는 부동산 매매계약 체결에 앞서 이루어지는 가장 중요한 단계 중 하나다. 이는 투자 대상 부동산이 가지고 있는 현재의 물리적, 법률적, 재무적 현황을 정확히 파악하고, 이를 바탕으로 매입 후 자산운영 계획 및 투자 수익률 분석의 기초자료를 수집하는 과정이다. - 제2편 부동산 투자 프로세스 (p. 333)
7. 비효율적 시장 속 기회
부동산 시장의 이러한 상대적 비효율성은 정교한 시장 분석, 우수한 정보력, 그리고 전문적인 자산관리 능력을 갖춘 투자자에게는 오히려 시장 평균 수익률을 초과하는 이익(Alpha)을 창출할 수 있는 기회 요인이 될 수 있다. - 제3편 시장 분석 (p. 391)
8. 부동산 투자의 본질
부동산 투자는 전통적인 주식이나 채권 투자와 달리, 자산의 매입과 처분 사이에 ‘운영’이라는 적극적인 관리 행위가 자산 가치에 매우 큰 영향을 미친다는 고유한 특징을 가진다. - 제4편 부동산 자산관리 (p. 400)
9. 분쟁을 막는 실무 지혜
임대차계약 체결 시, 임대인과 임차인 사이에 임차인의 계약 위반 시(예 : 임대료 연체 등) 즉시 명도집행을 할 수 있다는 내용의 제소전화해조서를 미리 작성해두는 경우가 많다. 이는 명도소송에 소요되는 시간과 비용을 절약하고 신속하게 부동산을 인도받기 위한 목적이 가장 크다. - 제4편 부동산 자산관리 (p. 411)
10. 계약서의 핵심, 진술 및 보장
국내 일반적인 부동산 매매계약에서는 R&W(진술 및 보장) 조항의 범위나 효력에 대해 큰 비중을 두지 않는 경향도 있으나, 외국계 투자자 또는 기관 투자자가 참여하는 거래에서는 가장 치열한 협상 대상이 되며 거래의 성사 여부에도 영향을 미치는 매우 중요한 조항으로 간주된다. - 제5편 부동산 주요 계약 (p. 501)
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