도시계획시설로 묶인 토지 경매, 골목길·진입도로·상수도 가스관 설치 분쟁 해결책

내 토지가 도로, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 학교, 공공청사. 문화시설 등 도시계획시설로 묶여 있다면 정말 답답하다. 역으로 위와 같은 도시계획시설로 묶인 토지가 경매나 공매에 나온다면 입찰에 참여하기가 꺼려진다.

집 앞 골목길에 대해 수십년간 아무 이상 없이 사용했는데, 어느날 갑자기 소유자라면서 길을 막거나 사용료를 내라고 한다면 참으로 당황스럽다.

집을 건축하는데 상수도와 가스관을 설치하기 위해 내집 앞 도로소유자의 사용승낙을 받아오라고 한다면 참 난감하다.

이 책은 위와 같은 문제에 대해 답을 제시하기 위해 집필한 것이다. 길은 있다. 단지 우리가 배우지 못해 모를 뿐이다.

장기미집행 도시계획시설로 묶인 토지 소유자는 국토법상 ①매수청구 제도, ②실효 제도(지방의회 해제권고제도 포함), ③국토법 제26조에 의한 폐지입안신청, 국토법 제48조의2에 의한 해제입안신청, 해제신청, 해제심사신청으로 대응이 가능하게 되었다. 또한 2019. 8. 20. 실시계획 효력상실 제도가 도입되었다(법 제88조).

골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지?, 부당이득금을 청구할 수 있는지?, 주택을 신축하고 상·하수도 인입을 위해 도로로 사용되는 사유지를 굴착할 수 있는지?, 진입도로 부분을 강제로 수용할 수 있는지? 등에 대해서도 해답을 제시한다.

부동산 재테크는 운이 아니다. 실력이다. 그중 최고는 아마 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경·공매일 것이다. 이 책이 독자 여러분들을 부자로 안내하기를 기원한다.

[목 차]

PART 1. 도시·군계획시설로 묶인 토지

PART 2. 도시계획시설 토지 소유자 공통 대응방안

제1장. 개요

제2장. 기존 소유자 구체적 대응방안

제3장. 신규 투자자 투자 여부 결정방법

PART 3. 도로 대응법 및 투자법

제1장. 개요

제2장. 도로의 구분

제3장. 도로 해제(폐지)

제4장. 매수청구

제5장. 손실보상

제6장. 부당이득금 청구

제7장. 재개발·재건축정비사업 도로 투자법

제8장. 도로 투자 방법

PART 4. 골목길, 진입도로 미확보 해결 방법

제1장. 개요

제2장. 도로 통행 제한 가능 여부

제3장. 골목길 지료(부당이득금) 분쟁

제4장. 상수도, 가스관 설치 분쟁

제5장. 전원주택 진입도로 미확보 문제 해결법

제6장. 주위토지통행권, 통행지역권

제7장. 아파트 진입도로 수용권 존재 여부

PART 5. 공원 대응법 및 투자법

제1장. 공원의 연혁

제2장. 공원 소유자 대응방안 및 신규 투자 방법 요약

제3장. 비오톱(biotop) 연혁

제4장. 도시자연공원구역

제5장. 공원 및 구역 소유자 “제도적” 대응방안

제6장. 공원 및 구역 소유자 “소송” 대응방안

제7장. 공원 및 구역 소유자 “기타” 대응방안

제8장. 공원 공·경매 투자법

[본 문]

2025년 개정판 머리글

 

이 책은 도로·공원등 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경매노하우와 골목길과 맹지에 대한 분쟁 해결방안을 해설한 책이다.

 

내 토지가 도로, 주차장, 광장, 공원, 녹지, 학교, 공공청사. 문화시설 등 도시계획시설로 묶여 있다면 정말 답답하다.

 

역으로 위와 같은 도시계획시설로 묶인 토지가 경매나 공매에 나온다면 입찰에 참여하기가 꺼려진다.

 

또한 집 앞 골목길에 대해 수십년간 아무 이상 없이 사용하여 왔는데 어느날 갑자기 소유자라면서 길을 막거나 사용료를 내라고 한다면 참으로 당황스럽다.

 

이 책은 위와 같은 문제에 대해 답을 제시하기 위해 집필한 것이다. 길은 있다. 단지 우리가 배우지 못해 모를 뿐이다.

 

정부는 2015. 8. 11. 획기적인 법 개정을 단행하였다. 즉, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제48조의2는 도시계획시설의 해제입안신청, 해제신청, 해제심사청구 제도를 신설하였고, 이 규정은 2017. 1. 1.부터 시행되고 있다. 따라서 모든 장기미집행도시계획시설 토지 소유자는 보상을 받지 못하면 해제를 요구할 수 있는 권리가 생겼다.

 

또한 2019. 8. 20. 실시계획 효력상실 제도가 도입되었고(법 제88조), 이 규정은 2020년 1월 1일부터 시행되고 있다.

 

따라서 모든 장기미집행 도시계획시설로 묶인 토지 소유자는 국토법상 ①매수청구 제도, ②실효 제도(지방의회 해제권고제도 포함), ③국토법 제26조에 의한 폐지입안신청, 국토법 제48조의2에 의한 해제입안신청, 해제신청, 해제심사신청으로 대응이 가능하게 되었다.

 

앞으로 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 관심은 더 커질 것으로 보인다. 하지만 결국 관심을 가지고 공부를 하여 실제 행동을 하는 자에게 큰 수익이 오는 것은 자명하다. 자신의 토지가 도시계획시설로 묶인 토지인 경우 이제는 애물단지가 아니라 황금알을 낳는 거위라는 사실을 모른 채 지내는 사람도 많다.

 

2025년 개정판은 2025년 3월까지 바뀐 법 내용과 판례를 모두 반영하였고, 그동안 미흡했던 투자 방법을 보완하였다. 특히 재개발·재건축사업구역에서 도로에 대한 투자방법을 보완하였다.

 

한편, 그동안 도로와 관련하여 저자에게 많은 문의가 들어 온 사항이 있다. 골목길 분쟁과 진입도로 분쟁이다. 즉, 골목길 또는 진입도로가 사유지일 경우 개인이 이를 막을 수 있는지 여부, 임료상당의 부당이득금을 청구할 수 있는지(있다면 누구에게 하여야 하는지) 여부, 주택을 신축하고 상·하수도 인입을 위해 도로로 사용되는 사유지를 굴착할 수 있는지 여부, 진입도로 부분을 강제로 수용할 수 있는지 여부 등이다.

 

기존 도로소유자에게는 불편한 내용이지만 어차피 기존 도로소유자도 정확히 알아야 할 사항이라고 본다. 예를 들어 도로에 대한 지식을 오해하여 도로를 낙찰받거나, 도로를 잘못 막아 형사고소를 당하는 것보다는 낫다고 본다.

 

이 책은 ①도시계획시설 토지가 무엇인지, ②기존 도시계획시설부지 소유자 공통 대응방안, ③도로 대응법 및 투자법, ④골목길, 맹지(진입도로) 미확보 문제 해결법, ⑤공원 대응법 및 투자법을 알려준다.

일반 아파트의 경매가 포화상태에 이른 현재에 특수물건으로서 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 투자를 하고 싶은 분들에게 이 책은 아주 유익한 길잡이가 될 것이라 확신한다. 또한 기존 도시계획시설 토지 소유자들은 이 책에 서술된 방법으로 대응을 하여 권리를 찾기를 바란다. 또한 이 책으로 인하여 서로 간에 상처만 주는 골목길·진입도로 분쟁이 사라지기를 기대한다.

 

부동산 재테크는 결코 운이 아니다. 실력이다. 그중 최고는 아마 도시계획시설로 묶인 토지에 대한 경·공매일 것이다. 이 책이 독자 여러분들을 부자로 만들기를 기원한다.

 

이 책의 개정판이 나오기까지 많은 분들의 도움을 받았지만, 집합건물 등 특수물건 경매의 실전 전문가인 서울자산관리주식회사 김미영 사장의 실무적인 조언에 감사를 표한다. 또한 법무법인강산 임직원에게 감사를 표한다.

 

2025. 5. 10.

공동저자 대표 김은유 변호사 드림