[머리말] 

푸른 뱀의 해라 불리는 乙巳年이 시작되었다.
지난해 말부터 우리나라 뿐 아니라 온 지구촌 지도자들의 힘 자랑으로 경제와 민생은 격랑에 빠져서 미래에 대한 불확실성이 한층 높아지고 있다.

 

경제와 민심이 싫어하는 것 중 하나가 불확실성인데 이를 대처 할 나라의 선장들이 이성적인 판단을 하지 않고 자기주장만 펼치다 보니, 물가와 소비는 불안정하고 부동산 경기 또한 침체에 빠져 가격이 하락하고 신도심의 상가는 분양 및 임대가 되지 않아 몇 년째 공실로 남아있는 게 현실이다. 생산과 소비가 빠르게 회전하여 경제 각 분야에 따뜻한 온기를 불어 넣어야 하는데 지혜로운 지도자와 학자들은 혼탁한 현실에 모습을 드러내지 않고 빈 깡통이 요란하듯 한줌의 지식으로 세상을 혼란에 빠뜨리는 무뢰배들만 가득한 것처럼 보인다. 이런 때 일수록 정치권에 한눈팔지 않고 중심을 잡아 일관된 정책으로, 국민으로부터 신뢰를 얻는 정부가 필요한 때이다. 관료와 전문가들의 몫일 것이다.

 

부동산 관련 주요 개정내용으로는 첫째, 양도소득세 이월과세 대상 자산에 1년 이내 증여받은 주식을 포함하였다. 배우자 증여 후 자기주식 소각으로 조세회피가 발생하는 것을 방지하기 위한 내용으로 보인다. 둘째, 건축물을 주택으로 용도 변경하는 경우 장기보유특별공제를 보유기간·거주기간별로 각각 계산하여 합산하는 방법으로 보완하였다. 셋째, 말이 많던 주식 등에 대한 금융투자소득세는 아예 폐지하고 현행 양도소득세 체계를 유지하였다. 넷째, 인구감소지역의 빈집과 미분양 주택 해소를 위해 인구감소지역의 주택과 비수도권 미분양 주택을 추가 취득하는 경우에도 기존 주택은 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있도록 하였다.

 

개정판은 수월할 것으로 당초에는 생각하였으나 개정내용이 한 분야에만 있지 않고 책 여기저기 분산되어 있어 일일이 찾아가며 수정하는 작업이 만만치 않다. 늘 수고로움을 아끼지 않는 (주)더존테크윌의 이태동 이사님과 경정암 부장 및 출판사 관계자분들께 지면으로나마 감사의 마음을 전하며, 바쁜 업무와 일상속에서 틈틈이 시간을 내어 개정판을 완성해준 김동진·황혜윤 공동저자의 노고에도 박수를 보낸다. 올 한해 이책이 독자들과 더불어 근심은 덜어내고 살림은 나아지는 작은 초석이 되기를 기대해 본다.

 

 

2025. 2월

무봉산 기운을 받는 동탄역 인근 작은 공간에서.. 공동저자 강백근

[목 차]

1. 비과세로드맵

(1) 비과세로드맵1(1세대1주택)

(2) 비과세로드맵1(일시적 1세대2주택 특례)

(3) 비과세로드맵1(상속주택 특례)

(4) 비과세로드맵1(거주주택 비과세특례)

(5) 비과세로드맵1(상생임대주택 특례)

(6) 비과세로드맵1(상생임대주택 판정 흐름도)

2. 부동산을 취득할 권리 vs 조합원입주권 vs 분양권

3. 2024, 2025년 양도소득세 관련 주요 개정내용

4. 최근 개정 및 해석변경관련 적용일자

 

Chapter 01. 총 론

1. 양도소득 개요

2. 양도소득 납세의무자

3. 납세지 및 과세 관할

4. 양도소득세의 부과제척기간

5. 양도소득과 사업소득의 구분

 

Chapter 02. 양도소득의 범위

1. 양도의 정의

2. 양도로 보는 경우

3. 양도로 보지 않는 경우

 

Chapter 03. 양도소득세 과세대상 자산

1. 부동산(토지 또는 건물)

2. 부동산에 관한 권리

3. 주식 또는 출자지분

4. 기타자산

5. 파생상품

 

Chapter 04. 양도 또는 취득시기

1. 양도 소득 개요

2. 일반적인 양도ㆍ취득시기

3. 특수한 경우의 양도ㆍ취득시기

 

Chapter 05. 기준시가

1. 기준시가의 적용영역과 중요성

2. 기준시가의 개요

3. 토지의 기준시가

4. 건물의 기준시가

5. 상업용건물ㆍ오피스텔 기준시가

6. 주택(개별ㆍ공동)에 대한 기준시가

7. 시설물 이용권의 기준시가

8. 주식 등의 기준시가

9. 기타 기준시가 유형 및 기준

 

Chapter 06. 양도차익 산정 흐름

1. 양도차익 산정원칙

2. 실지거래가액에 의한 양도차익 계산

3. 고가주택 양도차익 산정

4. 부담부증여시 양도차익 계산

5. 파생상품 등에 대한 양도차익 등의 계산

6. 환지예정지 등의 양도가액 또는 취득가액의 계산

 

Chapter 07. 재개발ㆍ재건축 양도차익 계산

1. 재개발ㆍ재건축 조합원입주권에 대한 양도차익 계산

2. 재개발ㆍ재건축으로 완성된 아파트의 양도차익 계산

3. 재개발ㆍ재건축으로 완성된 부동산에 대한 기준시가 양도차익

 

Chapter 08. 양도가액의 계산

1. 양도가액의 계산

2. 특수한 경우의 양도가액 계산

 

Chapter 09. 필요경비와 취득가액

1. 필요경비와 취득가액

 

Chapter 10. 기타 필요경비

1. 기타 필요경비

2. 자본적 지출액 등

3. 양도비 등

 

Chapter 11. 부당행위계산 부인과 이월과세

1. 부당행위 계산 내용 및 적용 기준

2. 이월과세에 따른 취득가액 적용

 

Chapter 12. 양도소득금액의 계산

1. 양도소득금액의 계산

2. 장기보유특별공제

 

Chapter 13. 과세표준 및 산출세액의 계산

1. 과세표준 및 양도소득기본공제

2. 양도소득세 세율

 

Chapter 14. 자진납부세액의 계산

1. 자진납부세액의 계산 구조

2. 공제되는 감면세액 등의 계산

 

Chapter 15. 양도소득세 신고ㆍ납부

1. 양도소득세 예정신고ㆍ납부

2. 양도소득세 확정신고ㆍ납부

 

Chapter 16. 결정ㆍ경정, 가산세, 지방소득세 등

1. 양도세 과세표준과 세액의 결정ㆍ경정

2. 양도소득세 가산세 체계

 

Chapter 17. 주택에 대한 양도소득 비과세

1. 주택에 대한 양도소득세 비과세

2. 1주택

3. 1세대

4. 주택에 딸린 토지(주택 부수 토지)

5. 보유기간

6. 거주기간

7. 보유 및 거주기간에 제한이 없는 경우(특례)

8. 상생임대주택 특례

9. 1세대 1주택 비과세 특례(예외) 규정

10. 일시적 2주택 특례

11. 상속주택 특례

12. 동거봉양 합가 특례

13. 혼인합가 특례

14. 문화재 주택 특례

15. 농어촌주택 특례

16. 부득이한 사유로 2주택이 된 경우 특례

17. 거주주택 비과세 특례

18. 일시적2주택 특례와 중복적용 가능한 특례

 

Chapter 18. 조합원입주권·분양권 관련 비과세특례

1. 조합원입주권 관련 비과세특례

2. 조합원입주권

3. 주택과 조합원입주권을 보유한 경우 비과세 특례

4. 재개발ㆍ재건축 기간 중 취득한 대체주택 비과세 특례

5. 조합원입주권을 상속받은 경우

6. 동거봉양 합가하는 경우

7. 혼인 합가하는 경우

8. 주택과 분양권(’21.1.1. 이후 취득분)을 보유한 경우 비과세 특례

 

Chapter 19. 다주택자 중과세

1. 다주택자 중과세

2. 3주택자의 중과 및 중과제외 주택

3. 2주택자의 중과 및 중과제외주택

 

Chapter 20. 감면일반 및 자경농지감면

1. 양도소득세 감면제도 일반

2. 자경농지 감면

3. 농지 대토감면

4. 축사용지 감면

5. 공익사업용 토지 등 감면

6. 대토보상에 대한 과세이연

7. 감면종합한도

8. 중복지원의 배제

 

Chapter 21. 주택 관련 과세특례

1. 농어촌주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

2. 고향주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

3. 인구감소지역 및 비수도권 소재 주택특례

 

Chapter 22. 비사업용 토지에 대한 중과세

1. 비사업용 토지 중과제도

2. 비사업용 토지 판정기준

3. 무조건 사업용으로 보는 경우(비사업용 토지로 보지 않는 경우)

4. 비사업용토지 판정을 위한 기간기준

5. 사업용 기간 간주(기간의제)

6. 지목별 비사업용토지 판정

 

▣ 주요 세법해석목록(비과세, 다주택) 649

▣ 세법해석 정비목록(최근 4년간, 양도분야) 663

▣ 참고문헌 669