상가 재건축 시장의 새로운 패러다임을 제시한다!

2023년 12월 26일에 제정된 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법이 2024년 4월 27일부터 본격적으로 시행되면서, 한국 재건축 시장은 새로운 전환점을 맞이했다. 이 법은 노후 주거단지의 안전진단 기준을 면제하거나 완화하고, 용적률을 상향 조정하여 재건축을 촉진하는 중요한 법적 기반을 마련했다. 특히 1기 신도시와 같은 노후화된 지역의 구분소유자들에게는 절실히 기다려온 변화다.

이 책은 재건축 시장의 현주소와 미래 전망, 그리고 성공적인 재건축 사업을 위한 전략과 실전 노하우를 다룬다. 특히 최근 건축법 개정으로 집합건물법 재건축이 보다 용이해진 만큼, 재건축의 기본 개념과 절차, 법적 요구사항을 명확히 이해할 수 있도록 돕는다.

독자들은 이 책을 통해 재건축 시장에 대한 깊이 있는 이해를 얻고, 이를 효과적으로 활용하는 데 필요한 실용적인 정보를 얻을 수 있다. 더 나아가 집합건물법에 근거한 재건축 시장의 활성화에 기여할 수 있기를 기대한다.

이 책은 재건축 시장의 변화를 주도하고, 새로운 기회를 선점하고자 하는 모든 이들에게 유익한 지침서가 될 것이다. 이 책은 단순한 정보 제공을 넘어, 실질적인 전략과 사례를 통해 독자들이 재건축 시장에서 성공할 수 있도록 돕는 것을 목표로 한다. 변화하는 재건축 시장에서 앞서 나가기 위한 첫걸음을 이 책과 함께 시작해보자. 이 책이 독자 여러분의 재건축 여정을 안내하는 든든한 동반자가 되어 줄 것이다.

[목 차]

[서문 1] 이제는 상가 재건축이다! 그 이유는 상가 오피스텔 재건축 시장에 새로운 바람이 불어왔기 때문이다 … 04

 

[서문 2] 부실채권 사업에 이어 부실현장 재건사업, 그리고 이어지는 재건축 사업 … 18

 

PART 01 집합건물법 재건축이 뭐예요?

1. 집합건물법 재건축이란?… 28

2. 도시정비법에 따른 재건축과 집합건물법에 따른

재건축의 비교… 35

3. 소규모주택정비사업도 집합건물법 재건축이 가능하다… 38

4. 집합건물법 재건축의 일반적인 절차… 51

5. 집합건물법 재건축 과정의 핵심 TIP!… 67

6. 집합건물법 재건축 규정 해설… 89

7. 연합(통합)재건축?… 102

 

PART 02 우리도 재건축합시다

1. 재건축의 시작 … 106

- 재건축 사전 준비의 중요성 … 106

- 아파트 상가, 단독 재건축 … 108

- 일반 상가 재건축 … 112

- 오피스텔 재건축 … 114

- 소규모 공동주택 재건축 … 120

2. 재건축의 다양한 방법 …123

- 재건축 위원회 단독 시행 … 123

- 재건축 위원회와 시행사의 공동 시행 … 124

- 시행사에 매각하는 방식 … 126

- 분담금 제로(0) 확정지분제 방식의 1:1 재건축 … 127

- 독립정산제 + 제자리 재건축 방식의 연합(통합)재건축 … 132

- 연합재건축의 이점 1 - 랜드마크 조성 가능성 … 136

- 연합재건축의 이점 2 - 재건축 추진력 확보 … 137

- 연합재건축 추진 절차 … 138

3. 재건축 사례별 연구 … 140

- 2021. 08. 10 건축법 개정 이후 집합건물법 재건축 사례 … 140

 

PART 03 재건축 사업에서의 권리분석과 솔루션

1. 구분소유권 등의 권리분석… 148

 

PART 04 잘 키운 상가 열 아들 안 부럽다

- 수익성 있는 재건축 예정 상가 고르기 … 163

- 재건축 예정 상가 매입 방법(경매와 NPL) … 165

- 증여세를 줄이는 방법 … 165

- 재건축 상가 투자 사례 … 166

- 실패 사례 분석 … 167

- 성공적인 투자자의 특징 … 168

- 미래의 재건축 상가 투자 전망 … 169

 

PART 05 집합건물법 상가 재건축 주요 분쟁 사안에 대한 Q & A

- 집합건물법 재건축 주요 분쟁 사안 Q&A … 174

 

PART 06 안산 백운동 상가 연합재건축 사업계획(안) 및 안내서 소개

- 연합재건축 결의 및 연합재건축 위원회 가입 동의서 … 188

- 연합재건축 위원회 회원가입 및 연합재건축 결의를 위한 안내서 … 194

[본 문]

현대 사회에서는 상가 재건축의 필요성이 점점 더 커지고 있으며, 아파트 단지 내에서도 상가와 주택이 따로 재건축되는 경우가 늘고 있습니다. 예를 들어, 강남구 아파트의 경우, 아파트 조합과의 갈등 끝에 별도로 상가 재건축을 결정했습니다. 이 과정에서 2018년에 조합 설립 인가를 받고, 2019년에 사업시행 인가, 2020년에 관리처분 인가를 통해 68개의 근린생활시설과 28가구의 아파트로 재건축되었습니다. 조합원들은 근린생활시설을 대물로 받고, 나머지 상가는 일반 분양되었습니다.

-p. 10

 

집합건물법(集合建物法)은 1984년에 제정된 법률로서 주로 구분소유권의 대상 및 그 한계, 구분소유자 간의 법률관계, 불분명한 구분소유권, 그리고 공동이용 부분 등을 규정해 고층건물 및 다양한 집합건물 내에서의 공동생활을 효율적으로 규율하는 데 목적이 있습니다. 이 법은 주택 및 상업시설이 혼합된 복합적인 구조의 건물에서 발생할 수 있는 여러 법적 분쟁을 예방하고 해결하기 위해 필수적인 법적 틀을 제공합니다.

-p. 28

재건축 사업을 성공적으로 추진하기 위해서는 여러 가지 핵심 요소를 체계적이고 면밀하게 검토해야 합니다. 우선적으로 새 건물의 설계 개요를 수립하는 과정에서, 건축적 요소뿐만 아니라 기능적 요구사항도 충분히 반영해야 합니다. 이는 향후 건물의 가치와 구분소유자들의 삶의 질에 직접적인 영향을 미치기 때문입니다. 또한, 철거 및 신축에 소요되는 비용을 정확히 추산하는 것이 필수적입니다. 이 과정에서는 인건비, 자재비, 부대 비용 등을 상세히 분석해서 예산을 수립해야 하며, 이러한 예산은 사업의 전반적인 재정 계획에 중요한 기초가 됩니다.

-p. 57

 

결론적으로, 집합건물법에 따른 재건축 사업의 초기 추진 속도가 더 빠른 이유는 구분소유자들이 자율적으로 의사결정할 수 있는 구조와 지자체의 승인 과정에서 발생하는 시간 지연의 차이에서 기인한다고 할 수 있습니다. 이러한 특성들은 재건축 사업의 효율성을 높이는 데 중요한 역할을 하며, 결과적으로 구분소유자들의 주거 환경 개선에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

-p. 85

 

구분소유권자가 가등기권자 및 가처분권자와 협의하지 않더라도 재건축 결의에 동의할 수 있습니다. 그러나 가등기담보권 등이 설정된 경우, 물권적 효력을 지니는 권리라고 할 수 있어 저당권과 마찬가지로, 피담보채권이 소멸되지 않는 한 철거 과정에서 재건축을 진행하기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

-p. 154