부동산은 큰 틀만 이해하면 실무적으로 활용 할 수 있다

 

우리는 사회초년생 시절부터 신혼부부에서 중장년에 이르기까지 살아가는 동안 부동산 거래를 합니다. 세 들어 살아가다, 내 집을 마련하고, 다시 투자를 통해 부를 늘리기 위한 수단으로 반드시 부동산 거래를 직접 한다는 말입니다.

처음 주택을 구입하는 건 무척 설레는 일입니다. 그런데 막상 계약서를 쓰고 큰돈이 오가는 과정을 떠올리면 갑갑해집니다. 수두룩한 낯선 용어, 세금이나 규제는 아무리 찾아봐도 도통 무슨 말인지 이해할 수가 없습니다. 이처럼 어찌할 바를 모르는 부동산 초보를 위해 거래 과정을 차근차근 알기 쉽게 설명하는 책이 있다면 어떨까요?

 

PIR (Price to Income Ratio, 소득 대비 집값 비율)이 10이라면 주택가격은 연 소득의 10배라는 의미입니다. 2024년 9월 기준 서울의 PIR은 9.8이었습니다. PIR은 주로 중위 소득(3분위) 계층이 중간 가격대(3분위) 주택을 구매하는 경우를 기준점으로 삼는데, PIR이 9.8이라는 것은 중위소득 가구가 9.8년간 급여 등의 소득 모두를 모았을 때 지역 내 중간가격의 주택 한 채를 살 수 있다는 말입니다.

본 책 <내 집 마련이 처음이라면?>은 이런 현실 속에서 어렵게 난생처음 내 집 마련을 계획하는 독자를 위해서 부동산 상식과 세금으로 나눠 친절하게 설명합니다.

 

취득 후 보유하고 매도할 때까지의 절차와 상식, 그리고 각종 세금에 관한 모든 것을 한눈에 파악할 수 있어 초보 집주인의 걱정을 덜어준다는 것이 이 책의 장점입니다. 그동안 부동산 상담을 하면서 겪은 사례와 지식을 내 집 마련이 처음인 사람들에게 하나라도 더 알려주고 싶은 마음으로 집필을 했습니다.

최근 급변하는 부동산 대책으로 청약 조건, 대출 조건 등이 변화하고, 각종 세금 정책도 바뀌면서 조금 복잡해 보일 수도 있습니다. 그러나 걱정하지 않아도 됩니다. 큰 틀만 이해하고 나면 얼마든지 실무적으로 활용할 수 있기 때문입니다.

[목 차]

프롤로그•6

 

PART 01

내 집 마련 전에 알아야 할 부동산 상식

01 내 집 마련 전, 부동산 용어부터 알아보자 13

02 계약서 특약, 쉬운 용어와 의미가 분명한 어휘를 사용하자 17

03 견본주택 제대로 둘러보자 24

04 자녀가 중학생이 되는 해부터 청약통장을 개설하자 27

05 청약통장, 도대체 얼마를 넣어야 할까? 31

06 나에게 가장 유리한 특공은 무엇일까? 36

07 주택청약 어떻게 바뀌나? 41

08 청약 시장 밖에서도 분양권을 사는 방법이 있다 46

09 자금출처조사는 누가 받나? 50

10 자금조달계획서 어떻게 작성하나? 54

 

PART 02

내 집 마련 전에 알아야 할 부동산 세금 상식

01 청약저축으로 세금까지 줄여 보자 67

02 영끌해서 산 집, 장기주택저당차입금 이자 상환액 소득공제 놓치지 말자 71

03 취득세는 언제, 얼마를 내야 하나? 77

04 취득세, 최대 550만 원 감면받을 수 있다 83

05 6월 1일을 기억하자 91

06 1세대 1주택자라면 재산세 특례세율을 적용받는다 95

07 양도소득세는 언제, 얼마를 내야 하나? 98

08 1세대 1주택자는 양도소득세가 비과세된다 104

09 일시적 2주택 비과세 특례, 간단하게 이해하자 110

10 부부 공동명의, 무조건 유리할까? 114

 

 

권말부록

알면 알수록 돈이 되는 부동산 상식

01 부동산 중개업소 이용 시, 이것 주의하자 121

02 부동산 중개수수료도 협의하면 줄일 수 있나? 127

03 입주자 사전점검, 이것 꼭 챙기자 133

04 매도인의 하자담보책임, 잘 알고 활용하자 136

05 분양권 vs 입주권, 어떻게 다른가? 140

06 분양권 전매제한, 정부가 기간을 통제한다 144

07 우리 아파트는 청약통장 필요 없다고? 148

08 부모님에게 빌린 돈, 자금출처 인정될까? 152

09 옵션 선택 시 이것 주의하자 155

10 세금 없이 3억 2천만 원 증여할 수 있다 158

 

에필로그 2025년 바뀌는 부동산 정책은? 162

[본 문]

실제 견본주택에 방문한다면 우선 모형도부터 확인해야 합니다. 모형도를 통해 단지의 건물 형태와 각 동의 방향, 동 간 거리, 경사도, 지하주차장 출입구, 출입문 위치 등을 따져 봐야 합니다.유닛 (주택 내부 견본)에선 현관 수납공간부터 천장의 높이, 주방 가구 등 확인해야 할 게 많습니다. 실내에선 바닥재·표지·창호 소재 확인, 층고 여부, 수납공간, 에어컨 등 편의시설 매립 여부, 실외기·배수구 위치 확인, 실내 환기와 채광 등도 따져 봐야 합니다.

<견본주택 제대로 둘러보자>. 25P

 

신혼특공은 자녀가 많을수록 당첨 가능성이 커집니다. 다만, 신혼부부는 혼인신고 후 7년 이내여야 합니다. 생애최초 특공은 추첨제라 조건 없이 당첨될 수 있습니다. 평생 집이 없었다면 연령대와 상관없이 도전 가능합니다. 특공의 경우는 신혼 외에 중소기업, 노부모 공양, 다자녀 등 다양한 조건이 있으므로 자신에게 맞는 것을 찾아봐야 합니다. 참고로 본 청약 1~2년 전에 일부 물량에 대해 미리 청약을 진행하는 사전청약의 경우는 당첨돼도 일반 본청약이 가능한 점을 함께 고려해야 합니다.

<나에게 가장 유리한 특공은 무엇일까?>. 37P

 

집을 사게 되면 자금이 어디서 나왔는지를 밝히는 자금조달계획서를 써내야 합니다. 혼자 스스로 대부분 자금을 마련했다고 자금조달계획서를 써냈는데, 과세당국이 취득자의 나이나 소득을 고려해 봤을 때 그 정도 규모의 자금 마련이 어렵다고 판단되면 돈이 어디서 났는지를 묻게 됩니다. 이때 그 출처에 대해 명확히 소명하지 못하면 기본적으로 증여로 추정하게 됩니다. 즉, 자금출처조사의 기본은 ‘증여 추정’입니다.

<자금출처조사는 누가 받나?>. 51P

우리나라는 특히 주택에 민감해서 주거 문제 해결을 위해 지출하는 비용이 있다면, 그 지출을 통해 세금을 줄일 수 있도록 해주고 있습니다. 사업자든 근로자든 주택 문제는 다 중요하지만, 주택 관련 지출은 직장인에게만 세금 혜택을 부여하고 있습니다.연말정산에는 부동산 관련 항목이 특히 많습니다. 부동산 관련 연말정산 항목은 크게 4가지 정도를 꼽을 수 있습니다. 주택마련저축 소득공제, 주택임차차입금 원리금 상환액 소득공제, 주택저당차입금 이자 상환액 소득공제, 월세 세액공제가 있습니다.

<청약저축으로 세금까지 줄여 보자>. 68P

 

구체적인 조건은 취득일로부터 3개월 이내에 전입신고하고 상시 거주해야 합니다. 3개월 이내에 추가로 주택을 취득하거나, 상시 거주한 지 3년 미만인 상태에서 매각·증여·임대하면 안 됩니다. 감면받은 취득세가 나중에라도 추징되기 때문입니다. (참고로 취득세 감면 특례 대부분은 한시적 제도라는 특징이 있습니다.

<취득세, 최대 550만 원 감면받을 수 있다>. 86P

 

1주택 비과세 제도는 복잡한 세법치고는 비교적 간단한 제도이지만, 제대로 몰라서 놓칠 수 있는 있어 주의가 필요합니다. 참고로 우리나라 주택을 소유한 가구 중 75% 정도가 1주택을 소유하고 있습니다.1세대 1주택자는 양도소득세가 비과세됩니다. 다시 말해 양도소득세를 한 푼도 내지 않아도 됩니다. 따라서 집값 상승에 따른 이익 전부를 고스란히 내 주머니로 가져가는 것입니다. (단 양도가액이 12억 원을 초과하는 경우 초과한 양도차익은 비과세 되지 않습니다.

<1세대 1주택자는 양도소득세가 비과세 된다>. 105P

 

부동산을 부부 공동명의로 하면 절세 혜택을 볼 수 있는 이유는 현행 세법이 대부분 초과누진세율 제도를 적용하고 있기 때문입니다. 과세표준이 클수록 높은 세율을 적용하는 임대소득세나 양도소득세는 소득이 분산되면 세금이 줄어듭니다. 따라서 공동명의를 이용해 과세표준을 낮추면 절세 효과가 생깁니다. 예를 들어 집을 임대 (또는 양도)해 발생한 소득이 2천만 원이라고 합시다. 이를 한 사람이 과세 받는 것을 기준으로 하면 2,000만 원 중 1,400만 원까지는 6%, 나머지 600만 원은 15%가 적용됩니다. 따라서 단독명의 시 소득세는 174만 원 (84만 원 + 90만 원)입니다. 그런데 이 소득을 부부 공동명의로 두 사람이 똑같이 나눠 가지면 세금은 120만 원 (1,000만 원 × 6% × 2명)이 되어 54만 원 세금이 줄어들게 됩니다.

<부부 공동명의 무조건 유리할까?>. 115P

 

부동산중개업 허가를 받은 중개업소이면서 공인중개사 자격증을 가진 정식 중개사가 개업한 곳이 정상적인 중개업소입니다. 직접 가보면 알 수 있습니다. 공인중개사 자격증을 취득하고 정상적으로 개업을 한 곳은 간판이 ‘OO 공인중개사 사무소’ 또는 ‘OO 부동산중개’라는 문구가 간판에 있습니다. 그런데 공인중개사무소로 등록되지 않은 곳은 상호가 ‘OO 컨설팅’, ‘OO 부동산연구소’ 등으로 돼 있거나 사무소에 허가증이 보이지 않습니다. 허가증이 붙어 있다면 대표자 성명, 허가번호, 인장 등이 명시돼 있는지 보면 됩니다.

<부동산 중개업소 이용 시, 이것 주의하자>. 122P

 

사전점검은 현관에서부터 시작합니다. 현관문은 잘 열리는지, 도어록은 잘 작동하는지 확인해야 합니다. 또 문틀과 문의 도장 상태 등도 살펴보고, 현관문 안쪽 문틀 도배 마감 상태도 점검해야 합니다. 이후 신발장 높이와 마감 상태도 확인합니다. 현관 바닥 타일 위치와 파손 여부, 조명 상태와 스위치 위치 등도 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 이어 아파트 내부 균열이나 도배, 바닥 시공 상태 등도 따져 봐야 합니다. 특히 천장·벽 마감 상태, 바다 수평(기울기) 상태, 유리창 문틀 고정 및 파손, 도배지 요철 여부 및 접착 상태, 도배지 오염 및 훼손 등도 주요 점검 대상입니다.

<입주자 사전점검, 이것 꼭 챙기자>. 135P

분양권과 입주권은 어디까지나 ‘권리’이기 때문에 매입 시 주의해야 할 필요가 있습니다. 입주권은 관리처분인가가 마무리되면 확정되지만, 아직 완공되지 않은 주택의 권리인 만큼 사업 지연 등 리스크가 남아있습니다. 반면 분양권의 경우 곧바로 주택의 소유권이 확보되는 것이 아닙니다. 중도금과 잔금을 치르고 소유권 이전 등기를 마쳐야 비로소 온전한 내 집이 되는 만큼 이러한 금액까지 구매가격에 포함해서 고려해야 합니다.

<분양권 VS 입주권 어떻게 다른가?>. 143P