국세청 재산세제 및 개업세무사로서 실무 경험을 통한 획기적인 양도소득세 해설서

[주요내용]

법령을 단순히 나열식으로 서술하기 보다는 법령과 관련된 내용을 그림이나 도표 등으로 시각화하여 이해력 증진

최근 해석사례나 판례 등을 추가하여 법령을 이해하는데 보조적 역할 제시

양도소득세 분야 중 재개발․재건축, 겸용주택, 이월과세, 부담부증여, 임대주택, 농지․신축주택의 감면 등에 대해서는 계산사례를 수록하여 학습효과 극대화

국세공무원, 세무사 등 전문가 뿐만 아니라 일반 독자들도 이해하기 쉽게 서술

 

[주요 개정내용]

첫째, 주택(분양권, 조합원입주권 포함)에 대한 비과세, 토지관련 감면, 주택임대사업자 관련 내용 중 상생임대주택 등의 내용을 중점 보완하였으며, 특히 양도소득세에서 상당히 까다로운 Part8의 토지분야인 자경농지 등에 대한 감면규정과 비사업용 토지에 대한 규정을초판에 비해 한층 더 구체적이고 일목요연하게 정리하면서 비교표 및 요약표 등을 가미(加味)하여 한 눈에 관련내용을 파악할 수 있도록 심혈(心血)을 기울여 편집하였다.

 

둘째, 각 Part별로 중요한 부분에 대해서는 가독성과 이해력을 높일 수 있도록 해당 법령 및 연결 페이지를 표기하였으며, 이와 더불어 다른 주요 세법(상속․증여세, 종합부동산세, 취득세 등)과 상호 비교학습할 수 있도록 관련 내용을 추가․확대하였다.

 

셋째, 일반 독자들 뿐만 아니라 전문가들 조차도 어려워 하는 양도소득세 법령 문구를 대부분 사례를 들어 문장을 간결하고 쉬운 표현으로 설명하는 반면에, 복잡하고 난해한 부분에 대해서는「심화학습」편에서 계산 및 그림 사례와 해석사례를 삽입(揷入)하여 한결 더 수준 높은 양도소득세 실무지침서가 되도록 노력하였다.

 

넷째, 개정내용 중 ① 주택에서 주택 이외 용도변경시 비과세 판단시점, ② 거주주택 비과세 특례 횟수제한 없이 적용, ③ 상가에서 주택으로 용도변경시 장기보유특별공제 합리화, ④ 취득세 중과대상 주택 수 판단시 분양권 취득시기 합리화, ⑤ 상속․증여재산 평가시 감정평가 확대, ⑥ 6년 단기민간임대주택 신설(2025. 6. 4. 이후 임대등록 분부터 적용) 등의 핵심적인 내용을 본문과 부록에 기재하여 기존세법과 개정세법을 이해하는데 도움이 되도록 하였다.

 

다섯째, 본서 마지막에 ｢부록｣편에서는 ① 주택임대사업자의 주요 적용요건과 세제혜택 변천과정, ② 중과제도에 대한 전반적인 이해를 위해 개괄적인 내용, ③ 주요 부동산 세금 개정내용에 대해서는 요약표 형식으로 일목요연하게 정리하였다.

 

[경쟁도서와 비교]

양도소득세의 이해력 수준에 따라 기초부터 고급수준까지 다양한 내용 서술

양도소득세 법 취지나 어려운 용어는 별도로 설명

양도소득세 및 기타 세법에 대한 이해력을 높이기 위해 공통점, 차이점 등 서술

연관된 법령이나 내용을 파악할 수 있도록 관련 페이지 기재

[목 차]

PART 1 양도소득세 총론

Chapter 1 양도소득세 개요

Ⅰ. 양도소득세 납세의무자

Ⅱ. 양도의 범위

Ⅲ. 주요 양도소득세 과세대상자산의 범위

Ⅳ. 자산의 취득시기 및 양도시기

 

Chapter 2 기준시가

Ⅰ. 기준시가의 정의 및 분류

Ⅱ. 부동산 종류별 기준시가 산정방법

 

Chapter 3 양도차익의 산정

Ⅰ. 양도차익 산정의 기본원칙

Ⅱ. 특수한 경우의 양도가액 및 취득가액 계산

Ⅲ. 주요 거래원인별 양도가액 또는 필요경비의 판단 및 적용 여부

Ⅳ. 1세대 1주택 고가주택의 양도차익 계산 방법

 

Chapter 4 양도소득세 과세표준의 계산

Ⅰ. 장기보유특별공제

Ⅱ. 양도소득금액의 구분계산 및 양도차손 통산

Ⅲ. 양도소득기본공제

 

Chapter 5 양도소득세 결정세액의 계산

Ⅰ. 양도소득세율

Ⅱ. 취득원인에 따른 주택 취득세율

 

Chapter 6 양도소득세 신고 및 납부 절차

Ⅰ. 양도소득세 예정신고

Ⅱ. 확정신고

Ⅲ. 가산세

Ⅳ. 양도소득세의 분할납부

 

PART 2 1세대 1주택 비과세

Chapter 1 1세대 1주택 비과세 총설

Ⅰ. 적용 요건

Ⅱ. 1세대의 개념 및 범위

Ⅲ. 비과세대상 주택 및 부수토지의 범위

Ⅳ. 취득유형별 주택 수 포함 여부 및 비과세 판단

 

Chapter 2 1세대 1주택 비과세 적용시 보유기간 및 거주기간 판단

Ⅰ. 보유기간 및 거주기간 적용요건

Ⅱ. 거주요건을 충족하지 않아도 비과세되는 주택

Ⅲ. 보유 및 거주요건을 충족하지 않아도 비과세되는 주택

 

Chapter 3 주요 취득원인별 보유기간 및 거주기간 계산방법

Ⅰ. 상속으로 취득한 주택의 비과세 판단 및 세액계산 방법

Ⅱ. 증여로 취득한 주택의 비과세 판단 및 세액계산 방법

Ⅲ. 이혼으로 취득한 주택의 비과세 판단 및 세액계산 방법

 

PART 3 1세대 2주택 비과세 특례

Chapter 1 신규 주택․분양권 취득자가 종전주택 양도시 비과세 특례

Ⅰ. 1세대 2주택 비과세 특례 개요

Ⅱ. 일시적 2주택(주택+주택) 비과세 특례

Ⅲ. 일시적 2주택(주택+분양권) 비과세 특례

Ⅳ. 일시적 3주택자의 종전주택 양도시 비과세 적용 여부

Ⅴ. 일시적 2주택에 대한 종합부동산세 과세특례

 

Chapter 2 상속주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례

Ⅰ. 상속주택 비과세 특례 개요

Ⅱ. 상속주택 비과세 특례 세부요건

Ⅲ. 2 이상의 주택 등을 상속받는 경우 상속특례 주택 등 판단

Ⅳ. 주택 등을 공동으로 상속받는 경우 비과세 등의 판단

Ⅴ. 상속개시일 이후 상속지분이 변동된 경우 비과세 판단

Ⅵ. 협의분할등기하지 아니한 경우 상속주택 소유자 판정

Ⅶ. 상속관련 기타 주요 내용

 

Chapter 3 동거봉양․혼인 합가에 따른 비과세 특례

Ⅰ. 동거봉양합가로 인한 비과세 특례

Ⅱ. 혼인합가로 인한 비과세 특례

Ⅲ. 조합원입주권 등을 보유한 자와 세대합가한 경우 비과세 특례

Ⅳ. 동거봉양(혼인)합가 관련 종합부동산세 및 취득세

 

Chapter 4 농어촌주택 등 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례

Ⅰ. 소득세법상 농어촌주택에 대한 비과세 특례

Ⅱ. 조세특례제한법상 농어촌주택에 대한 비과세 특례

Ⅲ. 농어촌주택 관련 기타 주요 규정

 

Chapter 5 비수도권 소재 주택 취득자가 일반주택 양도시 비과세 특례

Ⅰ. 기본 요건

Ⅱ. 취학 등 부득이한 사유 요건

Ⅲ. 일반주택의 비과세 요건

 

Chapter 6 장기임대주택 등 보유자가 거주주택 양도시 비과세 특례

Ⅰ. 주택임대사업자의 거주주택 비과세 특례

Ⅱ. 장기어린이집 보유자의 거주주택 비과세 특례

 

PART 4 재개발 ․ 재건축 등에 대한 양도소득세

Chapter 1 재개발․재건축 등에 대한 총설

Ⅰ. 기본 개념

Ⅱ. 주택과 조합원입주권 상호간 전환시기

 

Chapter 2 조합원입주권 등에 대한 비과세 특례

Ⅰ. 비과세 특례 개요

Ⅱ. 종전주택이 조합원입주권으로 전환된 후 조합원입주권 양도시 비과세 특례

Ⅲ. 조합원입주권을 승계 취득 후 종전주택을 양도시 비과세 특례

Ⅳ. 재개발․재건축대상 1세대 1주택자가 거주목적으로 취득한 대체주택 양도시 비과세 특례

 

Chapter 3 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세 계산

Ⅰ. 조합원입주권 양도시 양도차익 구분계산

Ⅱ. 원조합원이 청산금 납부대상 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득금액 계산

Ⅲ. 원조합원이 청산금 수령대상 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득금액 계산

 

Chapter 4 신축주택을 양도하는 경우 양도소득세 계산

Ⅰ. 신축주택을 양도하는 경우 양도차익

Ⅱ. 원조합원이 청산금을 납부하고 신축주택을 양도하는 경우 양도소득금액 계산

Ⅲ. 원조합원이 청산금을 수령하고 신축주택을 양도하는 경우 양도소득금액 계산

 

Chapter 5 조합원입주권 관련 기타 주요 내용

Ⅰ. 승계조합원의 양도소득세 등 적용방법

Ⅱ. 종전주택을 조합에 제공하고 청산금을 수령하는 경우

Ⅲ. 조합원입주권을 상속 및 증여받는 경우 평가방법

Ⅳ. 조합원입주권 관련 취득세 등

Ⅴ. 정비사업조합에 대한 과세문제

Ⅵ. 조합원입주권에 대한 동거주택 상속공제 적용 여부

 

PART 5 주택임대사업자에 대한 적용요건 및 세제혜택

Chapter 1 주택임대사업자의 임대주택에 대한 개괄적 내용

Ⅰ. 주택임대사업자의 적용요건과 세제혜택 개요

Ⅱ. 주택임대사업자의 세제혜택 축소 및 적용 요건 강화

 

Chapter 2 주택임대사업자의 적용요건(의무사항)

Ⅰ. 민특법상 적용요건

Ⅱ. 개별세법상 적용 요건

 

Chapter 3 주택임대사업자의 세제혜택

Ⅰ. 취득세 감면

Ⅱ. 재산세 감면

Ⅲ. 종합부동산세 합산배제

Ⅳ. 임대소득세 감면

Ⅴ. 조정대상지역 소재 주택 거주요건 적용 배제

Ⅵ. 거주주택 비과세 특례

Ⅶ. 양도소득세 중과배제

Ⅷ. 장기보유특별공제율 과세특례

Ⅸ. 장기보유특별공제율 추가적용

Ⅹ. 양도소득세 100% 세액감면

 

Chapter 4 주택임대사업자 관련 기타 주요내용

Ⅰ. 상생임대주택 양도소득세 특례(거주요건 면제)

Ⅱ. 법인 주택임대사업자의 세제혜택

Ⅲ. 임대주택에 대한 부기등기(附記登記)

Ⅳ. 임대보증금(또는 전세보증금)에 대한 보증보험

 

PART 1 장기(신축)임대주택에 대한 양도소득세 감면

Ⅰ. 장기임대주택에 대한 양도소득세 감면

Ⅱ. 신축임대주택에 대한 양도소득세 감면

 

Chapter 2 미분양주택 등에 대한 양도소득세․종합부동산세 과세특례

Ⅰ. 미분양주택에 대한 과세특례

Ⅱ. 지방 미분양주택 취득에 대한 양도소득세 등 과세특례

Ⅲ. 서울시 밖 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅳ. 비거주자의 주택취득에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅴ. 수도권 밖 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅵ. 준공 후 미분양주택 취득자(거주자․비거주자)에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅶ. 미분양주택 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅷ. 준공 후 미분양주택 취득자(거주자)에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅸ. 지방미분양주택․인구감소지역주택 취득자에 대한 양도소득세 및 종합부동산세 과세특례

 

Chapter 3 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 감면 및 과세특례

Ⅰ. 신축주택 취득자에 대한 양도소득세 감면

Ⅱ. 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례

 

PART 7 특수한 경우의 양도소득세 계산

Chapter 1 양도소득에 대한 부당행위계산부인과 증여의 제규정

Ⅰ. 부당행위계산부인 기본요건

Ⅱ. 저가양도 또는 고가양수에 따른 양도소득세와 증여세

Ⅲ. 소득세법과 상속ㆍ증여세법상 특수관계인의 범위

 

Chapter 2 자산의 교환으로 인한 양도차익 계산

 

Chapter 3 배우자 등으로부터 증여받은 자산에 대한 이월과세

Ⅰ. 이월과세의 요건

Ⅱ. 이월과세 적용배제

Ⅲ. 이월과세 적용효과

 

Chapter 4 증여 후 우회양도에 대한 부당행위계산부인

Ⅰ. 증여 후 양도행위부인의 요건

Ⅱ. 증여 후 양도행위부인 적용배제

Ⅲ. 증여 후 양도행위부인 효과

 

Chapter 5 부담부증여에 따른 양도소득세와 증여세 계산

Ⅰ. 부담부증여시 양도소득세와 증여세 구분

Ⅱ. 부담부증여 관련 기타 주요내용

Ⅲ. 부담부증여로 주택을 취득한 경우 취득세 산정방법

 

Chapter 6 부담부증여 자산 양도시 이월과세 적용 방법

 

Chapter 7 배우자등에게 양도한 재산의 증여추정

 

Chapter 8 거짓계약서 작성에 따른 비과세ㆍ감면 배제

 

Chapter 9 부동산매매업과 주택신축판매업의 세법상 차이

 

PART 8 농지 등에 대한 감면과 중과대상 비사업용 토지

Chapter 1 농지 등에 대한 양도소득세 및 증여세 감면

Ⅰ. 자경농지에 대한 양도소득세 감면

Ⅱ. 축사용지에 대한 양도소득세 감면

Ⅲ. 농지대토(代土)에 대한 양도소득세 감면

Ⅳ. 농지 등 양도 후 환매(還買)한 경우 과세특례

Ⅴ. 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세 감면

Ⅵ. 대토보상에 대한 양도소득세 과세특례

Ⅶ. 개발제한구역 내 토지 등에 대한 양도소득세 감면

Ⅷ. 영농자녀가 농지 등을 증여받는 경우 증여세 감면

 

Chapter 2 양도소득세가 중과되는 비사업용 토지

Ⅰ. 기본 내용

Ⅱ. 사업용 토지에 대한 지목별 판정기준

Ⅲ. 법령 등 사유로 해당 기간 동안 사업용 토지로 보는 경우

Ⅳ. 무조건 사업용 토지로 보는 경우

 

부록 1

주택임대사업자의 주요 적용요건과 세제혜택 변천

 

부록 2

2026년 5월 9일까지 조정대상지역 내 중과대상 주택을 양도하는 경우 중과유예

 

부록 3

2025년에 달라지는 주요 부동산 세금(개정내용)

 

[저자소개]

이득근

경남고등학교(야구부 출신, 1990년 제45회 청룡기대회 우승)

 

경력

동아대학교 경영학과

국세청(중부지방국세청) 성남 · 용인 · 남양주 · 이천세무서 등 20년 근무

소득세 · 부가세 · 재산 · 법인세과 신고업무

양도 · 상속 · 증여세 및 법인 · 개인기업 조사팀장

공인중개사 · 행정사

국세청장 표장(2009년)

국세청직원 회계실무 · 조사요원 교육강사

한국세무사고시회 양도소득세 실무해설 기고

국세공무원교육원 양도소득세 강의(2023년)

미광세무회계사무소 대표 세무사(현)

 

저서

주택관련 양도소득세 실무해설집 「집」(공저)

「사례로 이해하는 2023 부동산 세금」