상급지로 가장 빨리 갈아타는 비법은 돈이 아닌 대출력이다!

 

〈삼프로TV〉, 〈부읽남TV〉, 〈월급쟁이부자들TV〉

화제의 대출 전문가

대한민국 부동산 전문가들이 인정하는

대출 멘토 플팩이 말하는

대출력으로 인서울, 인강남 가는 법!

흔히들 부자가 되려면, 상급지로 갈아타려면 돈이 있어야 한다고 생각한다. 하지만 사실 필요한 건 돈이 아닌 ‘대출력'다. 같은 자산, 같은 나이, 같은 조건이어도 어떤 사람은 강남에 집을 사고, 어떤 사람은 평생 무주택자로 남는다. 그 차이를 만드는 것은 바로 '대출을 다루는 힘', 즉 대출력이다.

 

대한민국 최고의 부동산 전문가들도 인정하는 대출 멘토, 플팩은 대출을 제대로 활용하는 능력을 ‘대출력’이라 명명하며, 대출을 통해 자산을 증식시키고 상급지로 갈아타는 방법을 설명한다. 특히 대출에 대한 막연한 두려움을 없애고, 금융 시스템을 적극적으로 활용하는 방법을 강조한다. 또한 대출을 잘 활용하는 사람과 그렇지 못한 사람의 차이가 부의 격차로 이어진다는 점을 설명하면서, 독자들이 직접 활용할 수 있는 다양한 대출 기법과 사례를 소개한다.

 

물론 대출 활용의 중요성을 알아도, 대출이라는 리스크를 감당하는 건 쉽지 않다. 이 책에서는 안전하면서도 대출을 통해 가장 효과적으로 부를 늘리는 법을 안내한다. 《플팩의 상급지로 가는 대출력》저자 는 은행원으로 일하며 쌓은 지식과 수많은 실전 경험을 바탕으로, 가장 효과적인 대출 활용법을 이 책에 담아냈다. 책을 읽다 보면 그가 왜 대한민국 최고의 부동산 대출 전문가로 불리는지, 왜 유튜브와 강연에서 수많은 이들이 극찬을 하는지 단번에 이해할 수 있을 것이다. 또한 상급지로 가는 가장 빠르고 쉬운 방법을 자연스럽게 익힐 수 있을 것이다.

[목 차]
  

추천사: 부자가 되려면 돈이 아닌 대출력이 있어야 한다

프롤로그: 벼락거지였던 내가 부를 키울 수 있었던 비결, 대출력

 

1부 대출력 마인드셋

1장 1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라

01 대출력이란

02 입지력 위에 대출력을 얹어라

03 상위 1% 부자들의 대출 활용법

 

2장 대출은 갚는 것이 아니라 이용하는 것

01 무이자 대출의 비법, 원리금통장을 만들어라

02 시장 상황을 면밀히 분석하여 대응하라

03 대출은 철저히 전략이다

 

2부 대출력 워밍업

3장 대출의 종류와 기초 용어

01 대출력 기초 체력 다지기

02 나에게 대출해주는 은행 한 곳을 찾아라

03 대출 관련 비용 및 용어

 

4장 LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기

01 담보를 기준으로 하는 LTV, 상환 능력을 따지는 DTI

02 DTI의 매운맛 버전, DSR

03 차주별 DSR에 현명히 대응하려면

04 가장 강력한 규제, 스트레스 DSR

 

5장 나만의 최적 대출 전략 찾기

01 소득에 따른 대출 전략

02 신용점수 높게 유지하는 비결

03 신용대출, 최적 활용법부터 주의점까지

04 소득이 없다면 이런 대출을 노려보자

05 금리 전략: 대출이자 낮추는 법

06 한국은행 기준금리 정책과 대출규제의 관계

07 나에게 적합한 대출 상환 방식 찾기

 

3부 본격 트레이닝으로 부를 키우자

6장 무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라

01 전세제도 활용하기

02 전세자금대출의 종류: 정책자금대출과 은행재원대출

03 주택담보대출: 정책자금대출과 은행재원대출

04 정책자금대출 활용법

05 은행재원대출 활용법

06 선대출 후전세 극비 전략

07 지금도 여전히 ‘선대출 후전세’ 신공을 발휘할 수 있을까?

08 청약: 대한민국에서 신축을 가장 갓성비 있게 마련하는 법

09 청약 잔금 맞추는 다양한 방법

10 대출력을 발휘해 생애최초 내 집 마련에 성공한 사례들

 

7장 1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라

01 1주택자의 전세대출 활용법

02 주택담보대출: 구매자금대출과 생활안정자금대출

03 생활안정자금대출을 받고도 집을 사는 방법

04 이주비대출을 활용한 1주택자의 대체주택 투자

05 경락잔금대출을 활용한 갈아타기

 

8장 다주택자 전략: 다양한 경우의 수를 활용해 부를 늘려라

01 오피스텔 투자

02 상가대출 잘 받는 법

03 신탁대출로 대출한도 최대한 받는 법

04 DSR을 돌파하는 사업자대출의 비밀

05 부동산 법인대출의 모든 것

06 다주택자의 투자 돌파구, 매매사업자

07 토지담보대출 많이 받는 비법

08 정부지원금과 정책자금대출

09 세금과 대출 동시에 잡는 동산대출

 

에필로그 자신의 속도대로 꽃을 피우자

이 책의 독자들을 위한 대출 무료 상담

[본 문]
  

대출력은 단순히 돈을 빌리는 행위가 아니다. 오히려 돈을 불리는 방법, 자산을 키우는 경제적 지혜로서의 은행 활용법을 의미한다. 즉 내가 활용한 빚이 자산을 증식시키는 징검다리 역할을 했다면 대출력이 있는 것이다. 예컨대 1억의 대출만 더 받으면 강남 3구의 황금 입지 아파트를 매수하여 큰 차익을 거둘 수 있는데, 그 1억 대출이 무서워 그냥 가진 자본금 내에서 경기도 C급지를 매수했다면 대출력이 없는 것이다.

또한 대출을 활용하지 못해 내 집 마련을 포기하거나 기타 투자로 이어나가지 못했다면 대출력이 없는 것이다. 예를 들어 2억이라는 전세보증금을 전세자금대출로 잘 활용했다면 추가로 신용대출을 받아 내 집 마련을 할 수 있는 상황이라고 해보자. 그런데 전세보증금 일부를 전세자금대출이 아닌 신용대출로 받아버려 다른 대출이 더는 안 나온다는 은행 통보를 받고 내 집 마련을 포기해야 했다면, 그것은 자본금이 모자란 것이 아니라 사실은 대출력이 없었던 것이다.

-1장 〈1% 부로 가는 지름길, 대출력을 쌓아라〉 중에서

 

DSR 시대에는 대출받는 순서, 특히 신용대출과 다른 대출을 함께 받을 때는 대출을 실행하는 순서를 전략적으로 짜는 것이 중요하다. 결론부터 말하면 DSR을 보지 않는 대출을 맨 마지막에 받는 것이 좋다. 기존 대출이 많아도 이 대출을 받을 땐 DSR을 보지 않으니 통과될 것이기 때문이다.

그렇다면 주택담보대출과 신용대출은 어느 것을 먼저 실행해야 할까? 주택담보대출이 DSR을 보는지 아닌지에 따라 달라진다.

통상적으로 일반 은행 주택담보대출은 DSR을 보므로 신용대출 보다 먼저 받아야 한다. 만기가 짧은 신용대출이 있을 경우 다른 대출의 한도는 줄어든다. DSR에 불리한 신용대출을 먼저 받으면 향후 주택담보대출이 안 나올 수도 있기 때문에 우선 원하는 만큼의 주택담보대출을 실행한 후 남은 DSR 여력만큼 신용대출을 일으켜야 한다.

-4장 〈LTV, DTI, DSR, 스트레스 DSR 마스터하기〉 중에서

 

한국주택금융공사 전세대출은 보증기관 중 유일하게 임대인이 법인이나 외국인일 때도 사용할 수 있는 대출이다. 다가구주택, 다중주 택처럼 감정가에 비해 대출이 많이 잡히는 집이나 미등기 주택도 은행 재량하에 실행될 수 있다. 대출 진행 시 보증료도 저렴하고 절차도 비교적 간단해서 임대인, 세입자, 은행원 모두 부담이 적어 선호된다.

실무적으로 처음 전세대출이 실행된 이후에는 전입 유지를 확인 하는 경우도 적어 전입을 잠깐 뺀다고 하더라도 서울보증보험이나 주택도시보증공사 전세자금대출처럼 바로 회수되지 않는다는 장점이 있다.

-6장 〈무주택자 전략: 시장이 주는 기회를 잡아라〉 중에서

 

중도금대출은 구매자금대출일까, 생활안정자금대출일까? 결론부터 말하면 중도금대출은 구매자금대출에 해당한다. 아직 등기가 나오기 전에 실행되는 대출이기 때문이다. 따라서 중도금대출은 추가 매수금지 약정 대상이 아니므로 추후 주택 투자를 이어가도 된다. 그런데 중도금대출을 받고 집을 사면 안 되냐는 수강생이 있었다. 본인이 실행한 중도금대출 시행사 협약은행은 추가 매수금지 약정을 쓰게 했다는 것이다. 이 경우엔 어떻게 해야 할까?

중도금대출과 이주비대출, 잔금대출 등 집단대출은 시행사 협약 은행의 규정을 따라야 한다. 비록 중도금대출은 원래 구매자금대출이라 추후 집을 사도 된다고 하더라도, 본인의 약정서에 금지되어 있다면 집을 사면 안 된다. 본인의 약정서가 가장 우선하기 때문이다. 따라서 은행 규정은 기본으로 알고 있되, 본인 약정서가 가장 우선한다는 사실을 잊지 말자.

-7장 〈1주택자 전략: 전세대출과 갈아타기를 적극 활용하라〉 중에서

 

오픈상가를 구분상가 형태로 리모델링을 하면 대출이 나올 수 있으니 그렇게 하여 상가 사업자대출을 받아 기존의 신용대출을 대환하는 것을 추천해드렸다. 본래 오픈상가 리모델링 계획이 있었기에 대출이 가능한 구조로 리모델링해서 대출을 받았고, 이로써 기존 개인 신용대출을 갚을 수 있었다. 그러자 개인 DSR이 다시 살아났으며, 살아난 DSR을 충분히 활용해 갈아타기도 할 수 있게 됐다. 그는 남는 LTV로 사업자대출을 받아 운전자금으로 활용하면서 사업도 크게 확장해 사업소득도 늘리고 있다.

-8장 〈다주택자 전략: 다양한 경우의 수를 활용해 부를 늘려라〉 중에서

빠숑(김학렬) (스마트튜브 부동산조사연구소 소장)

나뿐만이 아니라 대한민국 부동산 전문가들은 대출 분야에서 그를 가장 먼저 꼽을 것이다. 스마트튜브 최다 수강생 이력만 봐도 전문가는 물론 개인 투자자와 대중에게도 많은 사랑을 받고 있음을 알 수 있다. 그의 이번 책은 단순히 대출받는 법을 설명하는 것이 아니다. 부동산 투자에서 가장 중요한 전략적 사고, 즉 대출을 활용하는 능력을 어떻게 키울 것인가에 대한 본질적인 해답을 제시한다.

 

제네시스박(박민수) (유튜브 <채널 제네시스박> 운영자)

부동산 세금에도 ‘절세의 기술’이 필요하듯, 좋은 대출에는 상황에 맞는 전략과 노하우가 중요하다. 이때 좋은 대출이란 자산을 증식하도록 하고 더 나아가 안전하게 자신의 부를 지키는 대출을 뜻한다. 이런 능력을 두고 저자는 ‘대출력’이라고 명명한다. 대출력을 활용하는 사람은 가진 자본이 많지 않아도 부동산 입지를 상급지로 갈아탈 수 있다. 지금까지 대출에 대해 이렇게 깊이 있으면서 차별화된 전략을 정리한 책은 없었다. 이 책 한 권으로 대출에 대한 모든 전략을 자신의 것으로 만들 수 있길 바란다. 투자자들에게는 너무나 소중한 한 권이 될 것이다.

 

훨훨(박성혜) (《입지 센스》 저자)

은행원 출신 금융 전문가 플팩 저자의 대출 노하우가 이 한 권에 모두 담겼다. 부동산 입문자부터 고수 투자자까지 무릎을 치게 만드는 대출 최적화 전략서다. 내가 가진 자본으로 강남으로 가는 가장 빠르고 안전한 길을 꼼꼼히 알려준다. 이제 강남은 막연한 꿈이 아니다. 이 책은 대출이 두려워 결정을 망설이는 모든 이들에게 숨겨진 대출력을 끌어내고 대출이 ‘빚’이 아닌 인생의 ‘빛’으로 활용하도록 돕는 길잡이가 될 것이다.