“전월세가 처음인 세입자라면 부동산세금 공부는 선택이 아닌 필수다.”

부동산 A부터 Z까지

 

우리는 사회초년생 시절부터 신혼부부에서 중장년에 이르기까지 살아가는 동안 부동산 거래를 합니다. 세 들어 살아가다, 내 집을 마련하고, 다시 투자를 통해 부를 늘리기 위한 수단으로 반드시 부동산 거래를 직접 한다는 말입니다. 그런데 막상 계약서를 쓰고 큰돈이 오가는 과정을 떠올리면 갑갑해집니다. 수두룩한 낯선 용어, 세금이나 규제는 아무리 찾아봐도 도통 무슨 말인지 이해할 수가 없습니다. 이처럼 어찌할 바를 모르는 부동산 초보를 위해 거래 과정을 차근차근 알기 쉽게 설명하는 책이 있다면 어떨까요?

 

잊을만하면 전세 사기로 보증금 피해를 봤다는 뉴스가 올라오는 것 같습니다. 이런 소식들을 듣다 보면 '내 전세 계약은 안전할까?' '새 계약을 체결해야 하는데 괜찮을까?' 하는 생각들이 들 수밖에 없습니다.

전세 사기를 방지하기 위해서는 몇 가지 주의사항들을 꼭 지켜야 합니다. 중개인 입회하에 집주인과 직접 계약을 맺고 집주인의 신분증을 확인하는 것, 보증금을 집주인 계좌로 보내는 등의 절차는 기본입니다. 또 해당 건물의 실제 주인을 확인할 수 있고, 근저당권 역시 파악할 수 있는 등기부 등본을 꼭 떼봐야 합니다. 더불어 공인중개사를 통해 계약하려는 주택이 전세금 반환 보증보험 가입이 가능한지도 꼭 체크해 봐야 합니다.

 

그리고 계약 당시에 시세를 꼭 확인해야 합니다. 아파트와 달리 빌라나 원룸 같은 경우에는 시세가 드러나지 않는 경우가 많습니다. 시세보다 전세보증금이 싸다는 말만 믿고 계약했다가, 나중에 알고 보니 시세보다 보증금이 더 비싼 '깡통전세'일 수 있으니 주의해야 합니다.

또 집이 나중에 경매에 들어갔을 때의 낙찰가로 내 보증금이 다 반환될 수 있는지에 대한 판단이 중요합니다. 중개업자가 말하는 시세를 그대로 믿지 말고 경매 현황 등을 통해 비슷한 집들이 경매에 나왔을 때 실제 얼마에 낙찰되는지 볼 필요가 있습니다.

이사를 하고 난 뒤에는 바로 전입신고를 하고 임대차계약서에 날짜가 기재된 도장을 찍어 확정일자를 받아둬야 합니다. 전입신고를 해 대항력을 갖추면 집주인이 바뀌어도 임차인의 권리를 유지할 수 있고, 확정일자를 통해서 변제 순서가 정해진다는 사실은 기본적으로 알고 있어야 합니다.

[목 차]

프롤로그• 8

 

PART　1．부동산 고수가 사회초년생에게 알려주는 부동산 상식 _ 계약

 

01 부동산 중개업소 이용 시, 이것 주의하자 16

02 안전한 집, 어떻게 판단할 수 있을까? 22

03 계약서 특약에 이런 문구를 넣어두면 좋다 30

04 집주인이 바뀌면 계약서 다시 써야 할까? 40

05 역월세 계약서, 어떻게 작성해야 할까? 43

 

PART　2. 부동산 고수가 사회초년생에게 알려주는 부동산 상식 _ 주택 임대차 보호법

 

01 주택도 권리금 인정이 될까? 50

02 임대인 동의 없이 미납세금 열람이 가능하다 55

03 소액 임차인 우선 변제 제도란? 58

04 대항력과 우선변제권이란? 64

05 묵시적 갱신과 갱신 요구권 행사는 다른 말이다 69

 

PART　3. 부동산 고수가 사회초년생에게 알려주는 부동산 상식 _ 전세사기

 

01 깡통전세란? 78

02 시세 확인, 전세가율 꼭 따져보자 82

03 전세보증보험 가입이 중요하다 84

04 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면? 92

05 이럴 때는 셀프낙찰하자 98

 

PART　4. 부동산 고수가 사회초년생에게 알려주는 부동산 상식 _ 세금

 

01 월세 최대한 돌려받자 106

02 복비도 연말정산 공제된다 112

03 청약저축으로 세금까지 줄여 보자 116

04 전세대출도 소득공제가 가능하다 120

05 부모님 집에 공짜로 살아도 세금이 부과된다? 125

 

권말부록. 알면 알수록 돈이 되는 부동산 상식

 

01 임대차 중개수수료 어떻게 계산하나? 132

02 적정 월세는 얼마일까? 138

03 전세대출, 이것 주의하자 142

04 LH 청년 전세자금 대출 신청절차는? 147

05 다가구 주택 계약 시, 이것 주의하자 153

06 이사 때 놓친 장기수선충당금, 이렇게 돌려받자 158

07 전세 사기 피해자로 인정받으면 어떤 도움을 받을 수 있나 162

[본 문]

대부분 사람이 새로운 집으로 이사할 때, 기존 집에 넣어둔 전세보증금으로 새로운 집에 잔금을 치릅니다. 문제는 집주인이 새로운 세입자를 구하지 못해 전세금을 돌려주지 않은 채 이사해야 하는 경우입니다. 이런 상황에서 세입자는 조바심을 느껴 직접 부동산 매물을 광고하거나 신규 세입자를 주선하는 때가 있습니다. 원칙적으로 부동산 소유자가 아닌 세입자는 부동산 매물 광고를 올릴 수가 없습니다. 신규 세입자를 구하는 책임은 집주인에게 있기 때문입니다. 다만 집주인과 사전 합의를 했다면 부동산 광고를 올려도 법적인 문제는 없습니다. 그리고 신규 세입자를 주선하는 것도 가능합니다. 단, 집주인이 계약을 거부하더라도 이에 대해 별다른 책임을 물을 순 없습니다.

<주택도 권리금 인정이 될까?>. 51P

 

개별 납세 정보도 개인정보이기 때문에 임대인의 미납세금을 열람하기 위해서는 임대인의 동의가 필요하지만, 2023년 4월 1일부터는 보증금이 1,000만 원을 초과하는 임대차계약인 경우, 임대인 동의 없이 세무서장이나 지방자치단체장에게 미납세금 열람을 신청할 수 있습니다. 임차인의 요청이 있으면 세무서장과 지자체장은 지체 없이 열람에 응해야 합니다. 다만 납세증명서의 경우에는 임차인이 과세관청에 신청하는 것이 아니라 임대인이 직접 발급받는 것이므로 계속해서 임대인의 동의가 필요합니다. 또한, 임대인은 납세증명서 제시 대신 미납세금 열람에 동의하는 것으로 그 의무를 대신할 수 있습니다.

<임대인 동의 없이 미납세금 열람이 가능하다> 57P <

보통은 공동주택 가격의 126%가 그 집의 시세라고 보면 됩니다. 그래서 그 범위 안의 가격으로만 전세를 들어가면 전세 사기를 예방할 수 있고 보증보험 가입도 가능합니다. 하지만 매년 공동주택 공시가격은 변동됩니다. 올해는 공동주택 공시가격이 1억 원이었을 수 있지만 2년 뒤, 4년 뒤에 더 올라갈 수도 있고 내려갈 수도 있으므로 공동주택 가격의 110% 정도까지 전세 시세라고 보고 집을 알아보면 더 안전한 집을 찾아 계약할 수 있게 됩니다. 오피스텔도 마찬가지로 홈택스에서 오피스텔 기준시가를 통해 확인하고 공동주택과 동일하게 1적용해 전세가를 계산해보면 됩니다.

<깡통전세란?>. 81P

 

단독 입찰이면 최저매각가격을 제시하면 됩니다. 입찰자가 여럿이라면 입찰 금액이 가장 큰 사람이 낙찰되는 만큼 적당히 가격을 적어내면 됩니다. 단 1원 차이로도 낙찰을 못 받을 수 있으니 눈치 게임이 필요할 수 있습니다. 낙찰을 받으면 ‘매각허가결정 → 항고기간 →잔금 납부 → 배당 기일’ 순으로 진행됩니다. 직접 낙찰의 경우 본인의 전세보증금만큼 낙찰을 받아서 상계신청을 하면 됩니다. 전세보증금을 경매 낙찰 잔금 대신으로 상계하겠다는 것입니다. 모든 절차가 끝나면 소유권 이전을 하고 취득세도 내야 합니다.

<이럴 때는 셀프낙찰하자>. 101P

 

부동산값 폭등으로 인해 집을 매매하거나 임대차하려는 주택시장 소비자들은 중개수수료에도 적잖은 부담을 겪어야 합니다. 그나마 다행스러운 사실은 중개수수료도 연말정산 시 소득공제를 받을 수 있다는 점입니다. 대부분 사람은 중개비용을 지급할 때 현금이나 계좌이체를 이용합니다. 이때 현금영수증을 잘 챙겨놓으면 연말정산 때 30%의 소득공제를 받을 수 있습니다. 집을 매매할 때도 이 영수증이 있으면 중개보수금액이 반영돼 양도소득세를 줄일 수 있는 것은 덤입니다. 부동산중개업은 현금영수증 의무발행 업종입니다. 수수료가 10만 원 이상이면 현금영수증을 반드시 발급해야 합니다. 만약 거래 시점에 현금영수증을 발급받지 않았다면 중개사를 찾아 현금영수증 발급을 요청해야 합니다.

<복비도 연말정산 공제된다>. 115P

 

비교적 높은 수수료가 적용되는 구간의 거래를 하는 경우에는 수수료를 조절해달라고 요구할 수 있지만, 낮은 수수료(한도에 걸리는 구간 등)가 적용되는 구간의 거래 수수료를 무작정 깍아 달라고 요구하는 것은 오히려 계약에 악영향을 미칠 수 있습니다. 예를 들어 보증금100만 원 - 월세 40만 원, 보증금 500만원 - 월세 50만 원 등의 계약을 하면서 수수료를 깍는 것은 공인중개사 입장에서는 기분이 썩 좋지는 않습니다. 20~30만 원 남짓한 수수료까지 깍아 가며 계약하게 되면 광고비, 유류비, 식대, 사무실 수수료까지 다 떼고 나면 그렇게 많이 남는 것도 아닐뿐더러 오히려 계약 시에 세입자에게 도움 될 수 있는 조언 등도 하지 않을 수도 있습니다. 수수료율 구간이 낮은 계약은 수수료를 깍기 보다는 그대로 지급하고 그만큼의 서비스를 받는 것이 더 좋습니다

<임대차 중개수수료 어떻게 계산하나?>. 135P