재개발, 재건축사업을 전문가가 신속하게 진행하는 신탁방식의 모든 것!

- 신탁회사 직원, 토지등소유자, 관계자들이 꼭 알아야 할 법적쟁점

- 최근 개정 도시정비법 이해

- 표준신탁계약서 및 표준시행규정 이해

 

지긋지긋한 재개발·재건축조합장 비리!

이것을 원천봉쇄하고, 전문가인 신탁회사가 조합 대신에 사업시행자로서 사업을 진행하고, 자금을 조달한다.

 

신탁회사가 사업을 시행할 경우 ① 3분의 2 동의로 정비구역 지정 제안권, 정비계획 수립 전에 정비구역을 지정하고, ② 면적 1/2 & 숫자 2/3 이상 동의로 정비구역지정과 동시 사업시행자를 지정하고, ③ 정비계획과 사업시행계획을 통합 수립함으로써 사업진행 속도가 조합이 진행할 때보다 엄청나게 빠른 것이 신탁사업이다.

 

게다가 1기신도시 정비사업인 노후계획도시정비사업에서는 신탁방식을 채택하면 인센티브도 준다.

 

따라서 현재는 신탁방식 전성시대이다. 그럼에도 불구하고 현실은 신탁방식을 종합정리한 해설서가 없다.

 

그래서 토지등소유자들 입장에서는 신탁방식을 채택하면 어떻게 사업이 진행되고, 어떠한 장·단점이 있는지를 쉽게 알기 어려운 실정이다.

 

신탁방식을 진행하는 신탁회사 직원들도 신탁방식에서 어떠한 쟁점들이 있으며, 어떠한 문제들을 주의하여야 하는지를 알기 어려운 실정이다. 그래서 신탁방식으로 진행하면서 신탁회사들이 별도로 용역비를 지불하면서 정비사업전문관리업자를 선정하는 것이 관행처럼 되어 있는 실정이다.

 

나아가 관련 용역회사 관계자들도 신탁방식에서 어떻게 자신들이 용역회사로 선정되고, 용역비는 언제 어떻게 받아야 하는지에 대해 알기 어려운 실정이다.

 

이에 법무법인강산은 약 30년간의 재개발·재건축 경험을 종합하여, 신탁방식에 대한 안내서를 출간하게 되었다.

 

제1편은 신탁회사를 지정개발자로 지정하는 방식에 대한 종합적인 해설, 간단한 노후계획도시법에 대한 해설, 그리고 최근 도시정비법 개정내용을 상세하게 안내한다.

 

제2편은 정비사업에서 가장 중요한 시공자 선정 및 계약 관련 내용을 다루고 있다. 정비사업에서 시공자 선정 및 계약은 가장 중요한 행위이다. 여기서 정비사업의 분담금이 사실상 결정된다. 제도개선 내용, 선정방법, 서울시 정비사업 시공자 선정기준, 서울시 정비사업 표준공사계약서 내용, 서울시 질의회신, 민법 제673조에 의한 일방적인 해지, 기타쟁점을 다룬다.

 

제3편은 신탁방식 정비사업을 진행함에 있어서 주요쟁점을 다룬다. 주택공급수, 매도청구, 토지수용, 형사처벌, 상가소유자 아파트 분양가능 여부, 상가소유자와 상생문제, 관리처분타당성 검증 사례를 다룬다.

 

제4편에서는 주요 분쟁사례 34가지를 소개한다.

 

저자들은 앞으로 신탁방식에 대해서 여러 가지 강의를 준비하고 있다. 특히 신탁회사들이나 토지등소유자들이 요청할 경우 직접 찾아가는 설명회도 진행한다.

 

저자들의 오랜 경험과 연구들로 태어난 이 책은 신탁방식에 대해 안내서가 될 것이다. 나아가 법개정 내용이나, 분쟁사례들은 홈페이지를 통해서 계속 업데이트될 예정이다.

[목 차]

제1편. 신탁회사 정비사업 시행 일반론

Ⅰ. 노후계획도시 정비사업과 신탁업자

Ⅱ. 신탁회사 지정개발자 지정

Ⅲ. 2023. 7. 18. 개정 도시정비법 해설

Ⅳ. 2024. 12. 3. 개정 도시정비법 해설

Ⅴ. 도시정비법시행령 2024. 12. 17. 개정 내용

Ⅵ. 신탁업자 시행시 특례

Ⅶ. 사업시행자지정 동의·지정·고시 등

Ⅷ. 표준신탁계약서 및 표준시행규정

Ⅸ. 토지등소유자 및 조합원

Ⅹ. 토지등소유자전체회의

제2편. 시공자 선정 관련

Ⅰ. 시공자 선정 조문

Ⅱ. 제도개선 내용

Ⅲ. 선정 방법

Ⅳ. 서울시 정비사업 시공자 선정기준

Ⅴ. 서울시 정비사업 표준공사계약서 주요 내용(국토부안과 비교)

Ⅵ. 서울시 질의회신

Ⅶ. 민법 제673조에 의한 시공자 해지

Ⅷ. 기타 쟁점

제3편. 주요 쟁점

Ⅰ. 소유자미확인, 대표조합원 선정, 주택공급수

Ⅱ. 재건축 매도청구

Ⅲ. 토지수용

Ⅳ. 신탁회사와 형사처벌

Ⅴ. 재개발 상가소유자 아파트 분양 가능 여부

Ⅵ. 재건축 상가소유자와 상생 문제

Ⅶ. 관리처분 타당성 검증 지적사항

제4편. 주요 분쟁사례

[본 문]

머리글

 

개정 「도시 및 주거환경정비법이 2016. 3. 2. 시행되면서 신탁업자를 지정개발자로 지정하여 정비사업을 하는 소위 신탁방식이 도입되었습니다. 특히 2023. 12. 5.에 3분의 1 이상 신탁을 받아야 하는 요건도 삭제(빈집법은 유지)가 되면서, 현재는 곳곳에서 신탁방식으로 정비사업이 진행되고 있습니다.

 

신탁방식을 한마디로 정의하면, “전문가에 의한 신속한 사업시행 방식”이라는 것입니다.

 

가장 큰 장점은 사업 진행 속도가 매우 빠르다는 것입니다. 재개발·재건축 사업에서 속도가 생명이라는 말도 있습니다. 신탁업자가 사업시행을 하는 경우 ① 3분의 2 동의로 정비구역 지정 제안 권한을 부여하고, 이 경우 정비계획 수립 전에 정비구역 지정이 가능하고(법101조의8 제1항), ② 면적 1/2 & 숫자 2/3 이상 동의로 구역지정과 동시 사업시행자 지정이 가능하고(법 101조의9). ③ 법101조의8에 따라 구역지정되면, 정비계획과 사업시행계획 통합수립으로 기간이 단축됩니다(법101조의10).

 

나아가 다음과 같은 장점도 있습니다.

첫째, 조합이 없으므로, 당연히 임원도 없어, 조합임원들의 비리가 근본적으로 발생할 수 없고, 둘째, 추진위원회 또는 조합이 생략됨으로 그만큼 사업기간이 단축되고 그에 따라 비용도 절감되고, 셋째, 초기 필요한 자금을 신탁사가 직접 조달하고, 넷째, 정비사업에서 가장 큰 비용이 드는 공사비에 대해 시공자들과 대등한 입장에서 협상이 가능하고, 다섯째, 각종 용역사 선정에 따른 조합원들간 갈등도 사라지는 등 여러 장점들이 있다. 물론 신탁업자에게 수수료를 지불해야 하지만, 대신 조합운영비가 없고, 신탁업자가 전문적으로 사업을 진행하면 수수료보다 더 비용을 절감할 수 있을 것으로 봅니다.

 

이런 장점들로 인하여 현재 여러 정비사업 현장에서 신탁방식이 도입되고 있는 상황입니다.

 

그래서 법무법인강산은 그동안의 경험을 바탕으로 재개발·재건축·가로주택사업에서 신탁업자를 지정개발자로 하여 시행하는 신탁방식에서 신탁회사 임·직원들이나 토지등소유자들이 꼭 알아야 할 법률쟁점들에 대해서 안내 역할을 하는 해설서를 집필하게 된 것입니다.

 

제1편에서는 신탁회사를 지정개발자로 지정하는 방식에 대한 종합적인 해설 및 간단한 노후계획도시법에 대한 해설, 그리고 도시정비법 개정내용을, 제2편에서는 정비사업에서 가장 중요한 시공자 선정 및 계약 관련 내용을, 제3편에서는 신탁방식 정비사업을 진행함에 있어서 주요쟁점을, 제4편에서는 주요 분쟁사례를 다루고 있습니다.

 

모쪼록 정비사업을 담당하는 신탁회사 임·직원들이나 토지등소유자, 관계자들에게 신탁방식에 대한 등대 역할을 하기를 기원합니다.

 

이 책이 나오기까지 수고를 아끼지 않은 법무법인강산 임직원들에게 감사를 전하고, 신탁방식 실무에 대해서 큰 도움을 주신 무궁화신탁 이화준님, 한국자산신탁 임지섭님, 금융투자협회 조항신님에게 감사를 표합니다.