배달은 이제 그만! 월세 받는 임대인 되기

아픈 딸을 위한 엄마의 도전, 다가구 경매에 성공하다!

돈이 없어도, 경력이 없어도 OK

마법처럼 불려 나가는 소액경매의 매력

부동산경매 교육 및 상담 채널 〈월세모닝콜〉을 운영하는 파워 유튜버 ‘세연쌤’ 김세연의 소액경매 가이드이자 입문기. 본인의 채널에 업로드한 900여 개의 동영상 내용을 집약한 알짜 가이드와 정보를 한 권의 책에 꼭꼭 눌러 담았다. 초급/중급/고급 경매 기본기부터 소액 경매 필살기는 물론이고, 부동산경매에 대한 오해와 부자가 되는 ‘마음의 준비’까지, 부동산경매 입문을 겁내는 일반인들이 적은 돈을 가지고 어떻게 돈을 불려야 할지 마치 옆에 앉아 상담해주듯 조근조근 재미나게 가이드한다.

3천만 원으로 시작하는 ‘실전’ 경매 가이드

특히 이 책은 뜻하지 않은 일로 경제적 곤경에 빠져 어린 아들을 위해 경매에 뛰어든 세연쌤 본인의 부동산경매 입문기와 적은 투자금으로 수백만원 월세 받는 건물주가 된 실제 사례들을 적절히 배치하여 실전 투자에 필요한 각종 정보와 팁 외에 평범한 사람들의 ‘성공담’을 듣는 재미가 쏠쏠하다. 열심히 일하고도 서울에 집 한 채 갖지 못했던 사람들이 지하에서 지상 원룸으로, 원룸에서 투룸으로, 투룸에서 건물주가 되어 가는 사연은 듣기만 해도 기운나고 의욕이 생기게 한다. 저자는 말한다. “경매와 관련된 강의를 활발하게 하고, 영상 촬영에 글쓰기와 관련 독서 공부까지… 매일 쉴 새 없이 바쁘게 돌아가는 삶을 사는 나를 보며 ‘저 사람은 무척 특별한 것 같아’라고 생각하는 사람들이 많다. 하지만 나는 그저 다른 사람들처럼 노력해야만 무언가를 얻을 수 있는 평범한 사람일 뿐이다. 다만, 대출 받은 1,200만 원이라는 턱없이 적은 금액으로 무모하게 이 시장에 뛰어들었고, 시작했으니 꼭 성공하겠다는 각오로 열심히 달려와 지금에 이르게 되었다.” 부자, 아니 내 집 마련에 대한 영감과 자신감이야말로 이 책의 진정한 실전 팁이다.

[목 차]

 

프롤로그

 

Chapter 1 부자가 되기 위한 마음의 준비하기

 

인생에 세 번 오는 기회, 그중 한 번은 반드시 잡아라

왜 아무나 부자가 될 수 없을까?

돈이 붙는 사람 vs 돈이 떠나는 사람

돈은 모으는 게 아니라 불리는 것이다

부자는 실패를 두려워하지 않는다

‘그냥 부자’가 아닌 ‘멋진 부자’가 돼라

 

Chapter 2 부동산 경매에 대한 오해와 편견 부수기

 

경매는 ‘특별한 사람’들이 하는 거란 생각을 버려라

경매는 ‘돈 좀 있는 사람’들이 하는 거란 생각을 버려라

경매는 ‘어렵다’라는 생각을 버려라

경매는 ‘불안정한 재테크’라는 생각을 버려라

‘세금은 폭탄’이라는 생각을 버려라

 

Chapter 3 왕초보는 필수, 중급/고급자도 뙤새겨야 할 경매 기본기 익히기

 

가장 기본적인 경매 용어, 외우지 말고 알아만 두기

경매 순서, 간단히 정리하고 넘어가기

경매 입찰 전 준비물 확인하기

세연쌤이 알려주는 ‘권리분석’의 모든 것

인도명령과 강제집행에 대해 알아 두기

세연쌤이 알려 주는 경락대출에 대한 모든 것

돈 버는 경매 사이트 이용법

 

Chapter 4 새연쌤의 프리미엄 강의에서만 알려주는 ‘소액 경매 투자 필살기’

 

경매로 돈을 벌기 위해 반드시 해야 하는 5가지

경매에 실패하는 사람들의 5가지 공통점

시세차익이냐, 임대수익이냐

개인 vs 개인매매사업자 vs 법인사업자의 장단점 제대로 알기

부동산 임장 시 절대 하지 말아야 할 5가지 행동

돈이 들어오는 풍수 인테리어 꿀팁!

아파트 단기 매도 성공, 물건 고르는 데 30초면 충분하다

 

Chapter 5 새연쌤의 똑소리 나는 ‘낙팔낙팔’ 성공기 훔쳐보기

 

사례 1 50대 워킹맘, 순투자금 4,300만 원으로 월세 400만 원 나오는 다가구 건물주 되다!

사례 2 차까지 팔아서 3천만 원으로 시작한 경매, 3개 낙찰받는 데 성공, 수익은 과연 얼마일까?

사례 3 아픈 딸을 위한 엄마의 도전, 월세 400만 원 다가구 경매에 성공하다!

사례 4 15억 원이 될 아파트를 3억 원으로 투자하는 법

사례 5 배달은 이제 그만, 다가구로 699만 원 월세 받는 임대인 되기!

사례 6 부동산에 내놓자 마자 8시간 만에 팔린 소형아파트, 행운의 주인공은 투자금 1,200만 원 소액님!

사례 7 55세 평범한 주부, 투자금 3천만 원으로 서울 아파트, 빌라 단기 매도로 1억 원 수익 성공, 간절함으로 승부하다!

사례 8 다주택자가 90퍼센트 대출받아 월세 563만 원 버는 건물주 되는 법!

사례 9 61세 경매 왕초보, 월세 1,000만 원 받아 벤츠 타는 다가구 건물주로 노후 준비 끝!

 

Chapter 6 궁금한 건 경매 초일타 전문가 세연쌤에게 반드시 물어보기

 

다주택자가 경매를 할 수 있을까요?

경매는 언제 시작하는 게 좋을까요? 은퇴 후? 사회초년생?

경매, 컴퓨터 못해도 할 수 있나요?

경매 공부, 어디까지 얼마나 해야 할까요?

투자자들은 왜 대출을 많이 받으려고 하는 걸까요?

첫 낙찰 물건, 어떤 걸로 하는 게 좋을까요?

낙찰 후 왜 대금 미납을 하는 걸까? 그런 물건은 안전한 걸까요?

 

에필로그

[본 문]

부자가 된 사람들은 저마다 레버리지 효과를 내는 방법들이 있었는데, 나는 주변에 부동산으로 부자가 된 사람들이 있어서 그쪽으로 눈을 뜨게 되었다. 안 해 봤으니 아는 게 전혀 없고 어떻게 해야 할지 감도 잡히지 않았지만, 평소 조금이라도 관심이 있던 분야가 부동산이었기에 더욱 집중을 해 보자고 결심했다. 솔직히 어떤 분야이든 마찬가지 아닌가.

p.33

 

경매가 어렵게 느껴진다고 말하는 사람들은 이미 좋지 않은 경험을 한 경우가 많다. 오프라인이든 온라인이든 다른 경로로 경매를 접하고 나서 ‘경매는 어렵다’는 선입견을 가지게 된 경우다. 도대체 왜 그런 생각을 갖게 된 걸까? 가만히 이야기를 들어 보면, 경매에서 가장 마지막에 알아야 할 것들이나 상식적으로 바로 적용할 일이 없는 내용들을 먼저 배우게 된 경우들이다.

p.60

 

경매절차는 가장 주요한 내용을 제외하고는 개인마다 조금씩 다를 수 있다. 그러나 오랜 시간 교육생들과 함께 수백 건의 경매를 통해 물건을 낙찰받아 본 결과, 이 기본을 지키는 것이 가장 효율적이면서 리스크를 줄일 수 있다는 결론에 이르렀다. 이 내용을 숙지한 후 소액으로 실제 경매에 도전할 때 반드시 적용해 보기를 추천한다.

p.94

 

경매는 쉬운 물건이 대부분이고 웬만하면 다 수익을 낼 수 있다. 경매 경험을 계속 쌓다 보면 이렇게 경쟁을 줄이는 물건을 찾게 되고, 그러다 보면 초보일 때보다 훨씬 많은 수익을 낼 수 있다. 대항력을 포기한 사실을 아는 것과 모르는 것은 입찰에서 큰 차이가 있다. 대항력이 있어 안 하려 했던 물건도 포기된 것을 확인하면 마음이 바뀔 수 있으니 꼭 확인하자.

p.131

 

첫째, 물건을 고르는 기준은 [내 투자금 + 물건의 가치]다.

보통 소액으로 경매를 시작하는 경우, 물건의 가치보다는 무조건 금액에 맞춰서 물건을 보기 마련이다. 물론, 금액을 따라가야 한다. 내 투자금 안에서 입찰이 가능해야만 수익을 낼 수 있다. 가진 돈은 조금인데 자꾸 큰 물건을 본다면 절대 결과가 나지 않는다.

p.158

 

따라서 개인 자격으로 낙찰받을 경우, 1년 내 단기 매도를 하면 수익이 남지 않을 수 있다. 지방소득세까지 더하면 77퍼센트가 된다. 최대한 세금을 적게 내는 방향으로 기본세율을 적용받고, 누진공제까지 받으려면 2년은 보유해야 한다.

p.175

 

다가구는 가장 중요한 점이 수요다. 그래서 입찰 전 시세 조사를 할 때 수요가 탄탄하고 안전한지를 가장 주요하게 조사한다. 그렇다면 이 물건은 어떤 식으로 수요를 예측해 볼 수 있을까?

p.202

 

그럼 1인 가구는 어디서 생활할까? 투자를 할 때는 수요층의 심리를 잘 알아야 한다. 처음에 신입사원일 때는 회사 인근에 방을 구한다. 그런데 연차가 될수록 인프라가 좋은 곳으로, 도심으로 들어오게 된다. 그런 지역에 수요층이 많이 분포되어 있고 주변 공실이 없다.

p.224

 

“전입일이 미상이고 확인이 안 됐으면 점유하고 있지 않은 것이기 때문에 대항력이 인정되지 않잖아요?”라고 물으면, “전입한 날짜는 확인되지만 전출한 날짜는 확인할 수 없다. 그런데 만약 배당요구 종기일까지 점유하고 있었다면 인정을 해 준다.”라고 답할 수 있다.

p.240