불황의 시기에도 흔들리지 않는 안정적인 상가 투자의 비밀

 

상가 투자는 부동산 투자 중에서 제법 난도가 높은 편이다. 투자를 시작하기 위해 알아야 하는 것도, 준비해야 하는 것도 많기 때문이다. 그렇기에 철저한 준비 과정 없이 바로 상가 투자에 뛰어들게 되면 실패하기 쉬움에도 여전히 많은 투자자들이 아무런 준비 없이 상가 투자를 시작한다. 하지만 상가는 무턱대고 시작하면 안 된다. 돌다리도 두드리는 마음으로 철저한 준비를 통해 투자 실패 가능성이 극히 낮은 안전한 상가를 사야 한다. 그런데 상가 투자 초보자가 좋은 상가를 알아볼 수 있는 능력을 갖추려면 적지 않은 노력과 시간이 필요하다. 이에 작가는 초보 투자자들이 보다 적은 노력과 시간으로 좋은 상가를 알아보는 눈을 키울 수 있기를 바라는 마음에서 펜을 들게 되었다고 한다.

 

이 책은 초보 투자자가 상가를 선택해 안정적인 임대 수익을 얻을 수 있는 방법을 제시한다. 또한, 현명한 상가 선택을 위해 어떤 기준으로 상권을 분석하고, 성장 가능성이 있는 지역을 어떻게 찾을지에 대한 세세한 가이드를 건네고, 구체적인 투자 과정과 주의해야 할 점 등을 다루었기에 많은 초보 상가 투자자들에게 도움이 될 것이다

 

상가 투자의 시작부터 운용까지, 초보 투자자를 위한 필독서

 

이 책은 상가 투자에 대해 기본적인 준비부터, 실전 투자, 임대사업, 세무 관리까지, 상가 투자의 전반적인 프로세스와 전략을 체계적으로 설명하고 있다. 

 

‘제1장’에서는 인플레이션 등의 경제적 환경 변화에 대응할 필요성을 강조하고, 상가 투자는 준비 없이 시작하면 실패할 확률이 높기에 신중하게 접근해야 하는 것의 중요성을 이야기한다. ‘제2장’에서는 상가 투자와 주거용 부동산 투자의 차이점과 구분상가나 프라자상가 같은 구체적인 상가 유형을 소개하며, 상가의 층수와 대출금에 따른 수익률 차이도 설명한다. ‘제3장’에서는 상가 투자에서 가장 중요한 요소들, 예를 들어 주동선, 배후세대, 공실 상가의 투자 전략 등을 설명한다. ‘제4장’에서는 임장을 통해 상가의 실제 상황을 파악하는 것의 중요성을 강조하며, 실제 사례를 통해 구체적인 방법을 제시한다. ‘제5장’과 ‘제6장’에서는 구체적인 물건 확인 절차, 등기부등본 열람, 과거 분양 정보 확인 등을 통해 상가 매수에 필요한 기본 정보를 파악하는 방법을 설명한다. ‘제7장’과 ‘제8장’에서는 임대사업을 시작하기 위한 사업자등록과 계약 절차, 공실을 해결하는 방법 등을 소개하며, 임대차계약에 필요한 법적 사항도 다룬다. ‘제9장’에서는 임대사업 관련 세무 처리를 다루며, 부가가치세와 종합소득세 신고 및 납부 절차를 설명한다. ‘제10장’에서는 임대차계약 만료 시 확인해야 할 사항들을 설명하며, 계약 종료 후 필요한 조치를 담았다. 

[목 차]

시작하면서 …… 4

 

제1장  상가 투자는 신중하게 접근해야 합니다

준비 없이 시작하는 상가 투자는 실패합니다 …… 10

인플레이션으로 인해 투자는 해야 합니다 …… 14

그러나 다른 쉬운 투자를 찾기도 어렵습니다 …… 19

 

제2장  상가 투자를 시작하기로 마음을 굳혔다면

주거용 대비 장점이 많은 상업용 부동산 투자 …… 24

상가 투자의 시작으로 적당한 구분상가 …… 29

투자해도 좋은 프라자상가를 알아보는 방법 …… 34

상가의 층과 대출금에 따라 달라지는 수익률 …… 41

 

제3장  투자를 위해 최소한 이것은 알아야 합니다

모든 상가 투자서가 강조하는 주동선 …… 52

주동선보다 더 중요한 배후세대 …… 59

공실 상가의 매수도 하나의 전략 …… 69

 

제4장  임장은 가능한 한 많이 가야 합니다

임장은 주말 나들이 가듯이 …… 76

아쉬움이 남았던 임장 사례들 …… 86

장점을 보았거나 참고가 된 사례들 …… 102

투자에 도움이 되는 지역의 공인중개사 …… 107

 

제5장  괜찮은 상가를 찾았다면 깊이 알아봐야 합니다

물건 확인을 위한 첫 단계, 등기부등본 열람 …… 114

상가의 과거 모습을 제공하는 지도 서비스 …… 124

인터넷에서 과거의 분양 광고 검색 …… 132

 

제6장  구분상가는 이렇게 매수합니다

상가 매수계약에서의 각 과정 …… 138

상가 건물을 담보로 대출받기 …… 147

포괄양수도계약을 해야 할까? …… 153

 

제7장  상가 임대사업은 이렇게 시작합니다

임대사업 시작을 위한 사업자등록 …… 160

임대사업을 시작하며 알아야 할 것들 …… 174

공실을 더욱 빠르게 탈출하는 방법 …… 187

 

제8장  임대차계약은 이렇게 해야 합니다

임대차계약을 위해 알아야 할 것들 …… 200

임대차계약과 실행의 각 과정 …… 208

필요한 만큼의 상가건물 임대차보호법 …… 219

 

제9장  임대사업은 세무 처리를 필요로 합니다

임대료를 받으면 발급하는 세금계산서 …… 228

1년에 네 번 챙겨야 하는 부가가치세 …… 235

홈택스에서의 부가가치세 신고와 납부 …… 244

1년에 한 번 신고하는 종합소득세 …… 250

홈택스에서의 종합소득세 신고와 납부 …… 263

 

제10장  현재의 임대차는 언젠가 만료됩니다

임대차 만료 시 체크해야 하는 것들 …… 274


[본 문]

▷ 좋은 상권이 형성된 곳에서 이미 한두 차례 임차가 들고 나간 후 시세가 자리잡힌 프라자상가를 찾아야 합니다. 그렇다고 해서 만들어진 지 너무 오래된 상가 건물을 매수하는 것 또한 추천하지 않습니다. 상가 투자는 10년 이상의 긴 호흡으로 대응해야 하기에 이미 노후화로 문제를 보이기 시작하는 건물에 진입하는 것은 장기적인 관점에서 리스크가 있을 수 있습니다. 건물이 사용 승인을 받은 때로부터 약 10년 내외가 경과된 상가 건물을 찾아보기 바랍니다. 

-p. 39

 

▷ 상가 건물의 주변으로 많은 사람이 다닌다고 해서 그들이 모두 고객으로 연결되는 것은 아닙니다. 많은 이들이 지나다니는 곳이라 하더라도 주변 상가로의 유입은 좀처럼 발생하지 않는 곳들이 있기 때문입니다. 앞서 언급되었듯 출근 및 등교와 같은 이유로 상가를 이용할 겨를 없이 바쁘게 이동하는 길목에 위치한 상가들이 그 예가 될 수 있고, 또한 상가를 이용하기에는 부담이 될 정도로 상가 앞 인도가 협소한 경우 등도 그 원인이 될 수 있습니다. 그리고 그런 곳들을 ‘흐르는 입지’라고 부릅니다.

-p. 55

 

▷ 안정적인 상권에서 주동선 내에 위치하고 있으며, 충분한 배후세대까지 확보한 상가라면 투자를 적극적으로 검토해볼 가치가 있습니다. 다만 추가로 고려가 필요한 요소로 투자 금액, 즉 매수가격이 있습니다. 아무리 좋은 물건도 비싸게 산다면 좋은 물건이라 할 수 없고, 반대로 다소 부족함이 있는 물건이라도 그것을 고려하고도 남을 정도로 저렴하게 살 수 있다면 좋은 물건이 될 수 있기 때문입니다.

-p. 69

 

▷ 같은 평이라면 전면 폭은 넓을수록 더 좋습니다. 외부 및 내부에서의 가시성이 그만큼 커지기 때문입니다. 특히 외부에서의 가시성이 떨어지는 건물의 후면에 위치한 상가나, 건물의 내부에 위치해 상가의 외벽과 맞닿아 있지 않은 먹통상가는 초보 투자자에게 권하기 어렵습니다. 층고는 애매하게 높은 것보다는 차라리 일반적인 높이가 좋습니다. 복층 영업장을 원하는 사람에게 임차할 것이 아니라면 보통의 임차인에게는 인테리어 비용 및 냉난방 모두에서 불리하기 때문입니다.

-p. 81

 

▷ 상가의 전면 모습 및 간판은 영업장의 가시성을 높이고, 이는 접근성을 높여 결국 매출 상승으로 연결됩니다. 그리고 매출은 임대료 수익률 및 구분상가의 가격에 영향을 줍니다. 그래서 임장 시 상가의 전면 및 간판을 가리는 가로수의 존재 유무는 항상 살펴봐야 합니다. 가로수 상황은 구분상가 소유자가 바꿀 수 있는 부분이 아니므로, 물건이 가진 고유의 조건이라고 간주하는 것이 좋습니다.

-p. 93

 

▷ 상가 임대사업자는 부가가치세 과세사업자에 해당하기에 부가가치세의 신고 및 납부 의무가 있습니다. 그래서 임대사업자는 임대료를 받는 때에 임대료의 10%에 해당하는 부가가치세도 함께 징수해서 받아야 합니다. 이처럼 임차인으로부터 받은 부가가치세를 모아 연중 정해진 시기에 국가에 납부하는 절차가 바로 부가가치세의 신고와 납부입니다.

-p. 235