2024년 부동산신탁 수탁고가 약 500조원에 다다를 정도로 부동산신탁은 부동산의 개 발 및 담보의 핵심적 법적 도구로 자리 잡았다. 그러나 복잡한 법적 구조와 다양한 쟁점 속에서 부동산신탁 실무를 수행하는 데는 많은 어려움이 따르는 것이 현실이다. 특히 부 동산신탁의 많은 판결을 쟁점별로 구분하고 판결의 결론과 그 내용을 설명하는 자료가 적 어, 부동산신탁업을 수행하는 실무자들의 어려움은 계속되고 있다. 이에, 부동산신탁 실무 자들이 실제 업무에서 부딪히는 법적 쟁점을 효과적으로 해결하는데 자그마한 도움이 되 고자 이 책을 집필하게 되었다.

 

이 책은 저자가 실제로 10년 이상 부동산신탁업무를 처리하면서 판결들을 쟁점에 따라 정리하고 그에 대한 주석을 달아놓은 자료를 바탕으로 서술하였다. 저자가 개인적으로 정 리한 자료를 바탕으로 부동산신탁과 관련된 주요 판결들을 체계적으로 정리하고, 그 판례 가 실무에 어떻게 적용될 수 있는지를 설명하여 실무자들이 실제로 부동산신탁업무를 수 행하는데 도움을 주는 책이 될 수 있도록 노력하였다. 단순히 이론적인 설명에 그치지 않고, 실무에서 참고 가능한 실제 사례와 응용 방안을 함께 제공함으로써 실무자들에게 실 질적인 도움을 줄 수 있도록 힘썼다. 저자는 업무를 처리하면서 대법원은 물론이고 하급 심 판결례를 계속해서 정리ㆍ분류하였고, 그 중 실무에 가장 필요한 판결들을 모아 이 책에 반영하였다. 한편, 부동산신탁은 구체적인 사실관계와 신탁계약의 내용ㆍ재판부의 신 탁이해도 등에 따라 사건의 결과가 상이할 수 있어 이 책에서 인용한 판결례 또는 내용과 다른 결과가 발생할 수 있으므로 수탁자 임직원들은 항상 사안을 보수적으로 검토하는 것이 중요하다.

[목 차]
  

1. 부동산신탁이란 무엇인가

가. 신탁의 정의

나. 부동산신탁의 개념

다. 부동산신탁의 당사자

라. 부동산신탁의 유형별 분류

마. 부동산신탁의 신탁재산

바. 신탁부동산의 소유권

 

2. 부동산신탁 실무 요약

가. 담보신탁 실무

나. 처분신탁 실무

다. 관리신탁 실무

라. 토지신탁의 개념

 

3. 신탁과 임대차계약

가. 신탁부동산 임대차계약의 기본개념

나. 신탁임대차의 쟁점

 

4. 신탁부동산의 관리비 납부 의무

가. 기본개념

나. 신탁기간 내 발생한 체납관리비를 신탁사에 청구할 수 있는지 여부

다. 공매낙찰자가 종전 구분소유권자들의 공용부분 체납관리비채무를 중첩적으로 인수하는지 여부

라. 기타 하급심(모두 2017다273984 판결이 선고된 이후의 것)

마. 실무처리 TIP

 

5. 신탁과 공매

가. 신탁 공매 기본개념

나. 신탁 공매 진행 절차

다. 신탁 공매 관련 중요 판례

라. 기타 신탁 공매 관련 판결

 

6. 면책적 계약인수(분양자 지위 승계약정)약정의 효력

가. 면책적 계약인수 약정의 의의

나. 면책적 계약인수 약정의 쟁점

다. 하자보수청구와 면책적 계약인수 약정의 관계

라. 시공사와 면책적 계약인수 약정의 관계

마. 신탁재산이 남아있더라도 신탁종료를 인정한 판결례

바. 비토지신탁에서 면책적 계약인수 약정의 효력

 

7. 신탁종료

가. 신탁종료 관련 쟁점

나. 토지신탁사업에서 신탁종료시 신축중인 건물이 신탁재산에 포함되는지 여부

다. 신탁종료시 신탁재산의 귀속에 관한 법률관계

라. 수탁자 개인이 수익자에 대하여 갖는 고유의 채권과 수익자의 수익채권 등을 상계하는 것이 허용되는지 여부

 

8. 신탁과 분양대금 반환

가. 담보신탁 및 자금관리 대리사무

나. 토지신탁과 분양대금 반환

다. 분양관리신탁과 분양대금반환

라. 기타 쟁점

 

9. 토지신탁 사업중단의 법리

 

10. 신탁해지권

가. 위탁자 또는 수분양자의 신탁해지권이 부정된 사례

나. 신탁해지권이 인정된 사례

다. 담보신탁의 위탁자와 신탁부동산에 대한 매매계약을 체결한 매수인이 수탁자에게 직접 소유권이전등기절차 이행을 청구할 수 있는지 여부

라. 신탁원부 변경등기절차이행 청구권

마. 여신승인품의서에 ‘개별 담보물건의 대출금 120% 이상 상환시 신탁해지’라 기재를 근거로 위탁자가 일부 부동산의 신탁해지를 요청할 수 있는지 여부

 

11. 사해신탁 취소소송

가. 사해신탁 취소소송의 개념

나. 사해신탁 취소소송에 대한 쟁점

다. 저당권설정등기 말소

라. 사해신탁 취소소송의 쟁점

마. 실무에서 자주 쓰이는 판결

 

12. 신탁과 민사집행

가. 신탁과 보전처분, 강제집행

나. 신탁재산의 독립성

다. 신탁과 추심금

라. 신탁계약에서 정한 자금집행순서의 법적 성격

마. 신탁과 수익권 (가)압류

바. 기타 중요 판결

사. 신탁과 가처분

 

13. 신탁과 공탁

가. 수탁자가 우선수익자의 우선수익금이 존재함에도 신탁재산을 수익자 수익권의 압류 추심명령에 대한 권리공탁으로 한 사례

나. 신탁종료시 신탁재산 귀속에 대한 다툼이 있는 경우 수탁자가 채권자 불확지 변제공탁을 할 수 있는지 여부

다. 수익금에 대한 추심금 소송 발생 후 수익금을 공탁할 때 변호사비용을 지출한 잔액을 공탁한 것이 수탁자의 선관주의의무 위반인지 여부

 

14. 신탁과 체비지

 

15. 수탁자의 비용상환청구권, 보수청구권, 자조매각권

가. 수탁자의 비용상환청구권

나. 수탁자의 보수청구권

다. 수탁자의 우선변제권 및 자조매각권

라. 구체적 사례

 

16. 수탁자 경질

가. 수탁자 경질의 법리와 사례

나. 수탁자 경질시 신탁재산 한도 내에서 책임부담의 법리

 

17. 신탁과 (우선)수익권

가. 수익권의 개념

나. 우선수익권이란 무엇인가

다. 우선수익권 관련 판결 등

라. 수익권 양도와 수익자 지위 이전

마. 수익권 포기

바. 위탁자 지위 이전

 

18. 신탁과 골프장(체육시설)

가. 종래 법원의 입장

나. 대법원 2018.10.18. 선고 2016다220143 전원합의체 판결

다. 기타 판결

 

19. 신탁과 질권

가. 신탁수익권 질권의 개념

나. 신탁수익권에 대한 질권 관련 판결

 

20. 신탁과 형사

가. 신탁사 임직원이 피고소당한 경우 대응방법

나. 법원의 사실조회결정에 따라 위탁자의 금융거래정보를 법원에 제출하는 것이 금융실명법에 저촉되는 행위인지 여부

다. 수사기관의 수사협조의뢰 공문이 신탁사로 송부된 경우 대응방법

라. 다수의 투자자로부터 투자금을 모집하는 자금관리 대리사무 계약 체결시 유의사항

마. 신탁 관련 형사 판결

 

21. 신탁과 조세

가. 신탁과 취득세

나. 신탁과 간주취득세

다. 신탁과 부가가치세

라. 신탁과 개발부담금

마. 신탁과 물적납세의무

 

22. 신탁과 PFV

가. PFV 설립시 PFV가 수탁자에게 주식매수청구권 및 예금근질권을 설정해주는 행위에 대한 검토

나. PFV 사업을 토지신탁 구도로 진행할 수 있는지 여부

다. 수탁자의 보수수취가 상법상 납입가장죄 또는 자본시장법 위반에 해당하는지 여부

 

23. 신탁부동산의 인도, 명도, 철거

가. 서설

나. 신탁 관련 판결

 

24. 신탁과 공사대금

가. 토지신탁에서 시공사가 미지급 공사비를 수탁자에게 청구하는 경우 수탁자의 공사비 지급의무는 신탁재산 범위 내로 한정되는지 여부

나. 신탁계약이 종료된 경우 수탁자가 시공사에 대하여 부담하는 공사비 지급채무도 위탁자에게 포괄ㆍ면책적으로 이전되는지 여부

다. 토지신탁 사업에서 시공사가 제3자에게 수탁자의 동의없이 공사대금채권을 양도한 경우 공사대금 채권양도의 유효성

라. 하도급대금 직불합의 후 하도급업체의 직접 지급 요청에 대하여 수탁자가 신탁계약상 자금집행순서 약정을 이유로 대항할 수 있는지 여부

마. 하도급대금 직불합의 후 시공사의 공사대금채권을 압류된 경우 하도급업체가 공사대금채권의 압류채권자에게 대항할 수 있는지 여부

바. 수탁자의 시공사 공사대금에 대한 압류 및 압류에도 불구하고 노무비를 지급할 수 있는지 여부

사. 토지신탁(개발신탁) 사업 진행시 신탁사와 시공사간 지체상금의 구체적인 시기 및 종기가 어느 시점인지 여부 및 신축건물 준공 지연시 지체상금 법리 일반

 

25. 수탁자의 선관주의의무

가. 신탁등기 경료 전 위탁자가 신축 건물을 매도한 경우 수탁자가 불법행위책임을 부담하는지 여부

나. “위탁자는 대주가 지정하는 수탁자에게 근저당권을 설정하여야 한다”는 신탁계약 특약 규정이 수탁자를 구속하는지 여부

다. 수탁자가 진행 중인 갑 토지신탁 사업지 인근에 을 토지신탁사업을 새롭게 진행한 경우 갑 토지신탁 위탁자에게 손해배상 책임을 부담하는지 여부

라. 토지신탁계약과 함께 체결된 컨설팅 계약의 유효성

마. 수탁자에 대한 원상회복의무 청구시 민법과 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율을 청구할 수 있는지 여부

 

26. 신탁과 이행강제금

가. 이행강제금 서설

나. 신탁 관련 판결

 

27. 신탁과 건축허가

가. 지상권 및 근저당권이 설정되어 있는 대지에 대한 20세대 미만 공동주택의 건축허가 신청가부(법제처-15-0037, 2015.2.10.)

나. 압류된 대지에 대하여 건축허가를 신청한 경우 압류권자의 동의가 없다는 이유로 건축허가 신청을 반려할 수 있는지의 여부(안건번호10-0464, 2011.1.28.)

다. 소유권 말소 예고 등기된 대지의 건축허가 가능여부(건설교통부 건축 30420-1926, 1992.6.4.)

 

28. 의료재단 기본재산 처분 법리

 

29. 신탁과 소송대리

가. 위탁자와 소송위임계약을 체결한 법무법인이 수탁자에게 수임료 지급 청구를 할 수 있는지 여부

나. 소송에서 수탁자를 대리한 변호사에게 위탁자가 변호사보수를 지급한 경우, 소송비용에 산입되는 변호사보수로 인정할 수 있는지 여부

 

30. 신탁과 연접개발 금지

 

31. 이사회 결의 없는 신탁계약의 효력

 

32. 신탁법상 신탁사무에 관한 서류열람청구권

 

33. 신탁계약 전 매도인과 위탁자간 체결된 매매계약이 수탁자에게 영향을 미치는지 여부

가. 위탁자가 매매대금 완납 없이 부동산의 소유권을 이전받은 후 신탁등기를 경료한 경우 매도인이 수탁자에게 매매대금의 지급을 구할 수 있는지 여부

나. 위탁자가 매도인에게 매매잔금을 지급하지 아니한 경우 매도인은 수탁자에게 수익자 명의를 변경을 청구할 수 있는지 여부