부동산 투자의 성공 로드맵,

‘다크호스’의 생존비법!

‘현금흐름을 만들자! 그 시작이 빠를수록 좋다!’

대한민국의 30~40대 가장들이 허리를 담당하고 있습니다. 그런 친구들의 원치 않는 이직과 퇴사, 자영업 도전, 내집 마련, 부동산투자 등으로 발생하는 내적 외적 갈등을 성공 스토리로 만들고 싶은 것이 저자의 희망입니다. 다크호스 조태호는 매일매일 주어진 일과 그때그때 상황에 최선을 다해 대한민국 자본주의 세상에서 살아남기 위해 노력하는 사람입니다.

 

14년간의 부동산투자, 5년간의 개인자영업자, 10년간의 원룸다가구건물 임대운영 경험과 유튜브 통해 부동산&재테크 관련 300명 이상의 상담사례를 바탕으로 대한민국 평범한 30대 40대 가장들에게 ‘꼬마빌딩 찐부자’가 ‘생존비법’을 제시합니다.

 

1. 근로소득으로 시드머니를 만들어 부동산에 투자하자!

2. 자가건물에서 내 사업을 하며 개인사업자로 살아남자!

3. 은퇴, 퇴직 후 소득을 대체할 현금흐름시스템을 구축하자!

 

지금 위기이다! 아닙니다. 지금부터 5~10년의 기간을 잡고 나는 반드시 내 건물에서 월세를 받아 현금흐름시스템을 만들 것이라는 목표를 세우고 매일 ‘생존비법’을 실천하면 꿈이 이루어집니다.

[목 차]

프롤로그

 

PART 1 대한민국 평범한 40대 가장들이 처한 현실과 먹고사니즘 - feat. 투자, 창업, 퇴사, 이직, 부동산, 돈

1. 4인 가족 40대 가장에게 찾아온 인생 최대 위기! 현금이 말라버리자 마른오징어가 된 ‘나’

2. 새것이 된 부동산과 헌것의 부동산! 그 차이는 하늘과 땅

3. 대기업 LG전자에 입사한 친구가 5년 만에 자발적 퇴사를 한 충격적인 이유

4. 40살에 8년 다니던 회사에서 처참하게 정리되다, 너 이제 뭐 먹고 살래?

5. 마흔 평생 예적금만 한 친구, 너 집으로 돈 벌어볼래?

6. 탈탈 털어도 500만원밖에 없는데, 아파트 살 수 있을까?

7. 전세금&대출 레버리지로 부동산 폭락장에서 돈 버는 방법

8. 10채 이상 부동산을 보유하면 금방 부자 될 줄 알았지, 나락행 롤러코스터였네

 

PART 2 지방 32년차 복도식 16평 아파트에 사는 못난 가장의 고백

1. 돈 있는데 대출을 왜 받아? 전세가 가장 좋아! 투자를 왜 해?

2. 일생에 한번은 대가리가 깨져야 한다!

3. 16평짜리 방 2개짜리 구축아파트, 과연 아이들에게 최선일까?

4. 현금이 마르니 가장 먼저 애들 학원을 끊었다

5. 내가 30년 넘은 구축아파트에서 몸테크를 결정한 이유

6. 흑돼지 전문점에서 고기 먹다 눈물 흘린 사연

7. 연봉 1억 넘는 철밥통 공기업 직원이 평생 가난했던 충격적인 이유

 

PART 3 전쟁터인 직장에서 뛰쳐나와 생지옥인 자영업시장에 겁 없이 뛰어든 40대 가장

1. 상위 10% 중산층이라 생각했던 나만의 허황된 망상이 붕괴되다

2. 계획형 파워J인 내가 퇴사 1년 전부터 준비했던 것들

3. 배달업종의 성패, 매장 오픈 전에 결정되는 이유

4. 직접 보고 듣고 경험한 무조건 100% 망하는 매장업주들의 공통점

5. 창업하지 마시고 통장의 돈 조금씩 빼먹으며 사세요

6. 그럼에도 불구하고 죽기 전에 자영업을 할 수밖에 없는 이유

7. 건물주가 되어 내 건물에서 장사해야 망하지 않는 이유

8. 고객들이 돈을 내는 이유는 단 3가지 - 시간, 돈, 문제점

9. 기본으로 돌아가야 오랫동안 생존한다(BACK TO THE BASIC)

 

PART 4 2025년은 피벗(pivot)의 시대! 이제부터는 수익형부동산으로 현금흐름을 만들 시간!

1. 원룸다가구건물 투자 타이밍! 일생일대의 귀인을 만나다

2. 35살에 인생 최대 쇼핑인 원룸건물을 사다

3. 건물투자할 때의 기준! 5:3:2의 법칙에 충실하자

4. 자가건물 1층에서 개인사업을 할 수 있는 두 번째 건물을 사다

5. 싸고 좋은 물건은 없다! 급매물을 내 것으로 만드는 핵심 꿀팁

6. 하루아침에 건물주에서 사기꾼으로 나락에 떨어지다

7. 향후 원룸&다가구&상가주택 투자에 있어 핵심 요소 1가지

8. 지방에서 월세 30만원의 의미

9. 3번째 투자했던 원룸건물을 6년 만에 1억 넘게 손해보고 매도 후 깨달은 것

10. 월급 이외 현금흐름시스템을 하루 속히 완성해야 하는 이유 - 수익형부동산 월세의 힘

 

PART 5 N잡러만이 생존한다! 글로 쓰고 영상도 만들었더니 돈이 되는 시대

1. 콘텐츠&지식 소득을 만들 수 있었던 나만의 2가지 필살기 공개!

2. 걱정과 고민을 해결하면 현금으로 돌아오는 기회의 시대

3. 마흔이 넘었다면 퍼스널 브랜드는 필수! 돈 버는 시스템 구축의 시작

4. 농익은 마흔, 이제는 승부를 걸어야할 때!

 

에필로그

[본 문]

원룸 건물 3채를 운영하고 있었고 전국 각지에 아파트를 보유하고 있던 나는 몇 달간 동시에 총 48개 원룸 호실 중 10개 이상 공실이 유지되어 숨만 쉬어도 건물 담보대출 이자가 나가고 있었고, 다수의 아파트들이 기존에 계약했던 전세금보다 이번에 전세 계약할 시세가 더 낮아진 역전세 또한 3년 동안 지속되면서 오히려 내드려야할 현금이 점점 커지고 있는 상황이었다. 전세금을 내드리기 위해 일부 아파트를 팔려고 내놨지만 매매가 또한 지난 2~3년 전보다 30~40% 가격이 하락한 상황이다. -p.15

 

아파트를 소유하는 집주인과 전세나 월세로 살고 있는 임차인들과의 격차! 주거지역 원룸이나 상가주택을 보유하고 있는 즉, 수십 수백 평 땅을 보유하고 있는 땅주인과 그 건물에서 임차로 살고 있거나 장사를 하고 있는 임차인들과의 격차! 우리는 같은 시공간에 숨 쉬며 살고 있지만 다 같은 시간이 아니며 다 같은 가치가 아니다. 누군가는 조용히 돈을 벌고 소유한 자산의 가치가 커지고 있고 누군가는 시끄럽게 돈을 쓰고 있고 자산은커녕 시간이 지날수록 하루하루 먹고 살기 팍팍해져간다. 세상사람 그 누구한테도 보이지 않지만 가끔 나는 그 벽이 느껴지고 보일 때도 있다. -p.26

 

나는 사실 그때까지 부동산의 ‘부’자도 몰랐다. 멀쩡한 사원아파트가 그것도 떡하니 회사 근처에 있어 출퇴근도 편한데 굳이 30~40분 거리까지 멀리 나가서 그것도 집을 사서 이사를 간다? 나는 이날 내 인생 운명적인 날이라 스스로 생각하고 정의하고 있다. 현재까지도! 그만큼 충격이 컸고 내가 31살 때까지 탑재하고 있던 인생관(돈과 집에 대한 모든 기준과 원칙)을 송두리째 바꿔버린 날이었기 때문이다. 역시 경험을 무시 못 한다. 이분들 대부분이 그전부터 부동산을 소유하고 집을 산 경험이 있는 분들이었다. 그리고 이제 애들 나이가 서서히 중학생 고등학생이 될 때라 아이들이 어느 학교 학군 학원가 근처에서 사는 가가 정말 너무너무 중요하던 시기였기도 했다. 당연히 그 나이 또래 애들을 키우는 부모들이 만나서 하는 이야기 주제 대부분이 아이들 학업에 대한 주제가 될 수밖에 없었다. -p.100

 

나는 이 책에서 계속해서 강조하는 핵심주제가 ‘꼭 서울이 아니더라도 지방에서 충분히 내가 하는 일을 통해 돈을 벌고 열심히 모으고 재테크 투자한 돈으로 현금흐름이 나오는 부동산이나 건물을 매수해서 언젠가 없어질 내 월급을 대처할 만한 현금흐름을 만들자! 그 시작이 빠를수록 좋다!’ 인데, 수십 수백 억짜리 건물을 투자하는 것이 아니다. 평범한 우리들 현생에서 투자하고 매수가 가능한 건물, 우리가 근로소득을 통해 입사 초반부터 모은 돈, 시드머니를 잘 굴려서 나중에 현금흐름이 나오는 그 부동산을 소유하자는 것이며 각 지방에 거주하시는 독자님들께 남들이 잘 가지 않는 이런 방향의 길도 있다는 것을 제 스스로 경험하고 체득한 것들과 할 수 있는 방법을 간접적이겠지만 알려드리고 싶은 것이다. 그리고 포기를 하거나 하지 않는 선택을 하시더라도 반드시 어떤 분야에 흥미가 있거나 조금이라도 관심이 있으시다면 꼭 공부 먼저 해보시고 내 성향과 상황에 맞는지 검토를 하신 뒤에 포기하더라고 하셨으면 한다. 그래야 죽기 전에 후회가 적을 것이다. -p.199

 

바로!

5:3:2의 법칙+@

예를 들어, 건물가격이 10억이라고 가정했을 때

내가 실제로 내가 갖고 있어야할 현금은 최소 5억(실투자금)

해당 건물의 담보대출은 3억

그리고 임차인분들의 보증금 2억(대출과 보증금 비율은 조정 가능함)

이렇게 세팅하는 것이 가장 안전하다!

다년간 많은 분과의 상담과 내 실전투자를 통해 결론지었다.

또한 +@는 ‘여유자금’이다.

최소한 해당건물에 있는 최소 하나나 두 개 방의 전세금을 바로 내드릴 수 있는 정도의 현금유동성을 확보해야 임대운영에 안정성을 유지할 수 있다. 건물 살 때 너무 올인해서 통장에 든 현금 모두 탈탈 털어서 매수하지는 말자는 말씀이다. -p.236

 

21,970 / 2,091 / 307

뜬금없이 이게 무슨 숫자일까?

2018년 9월 26일 유튜브 첫 영상을 올렸고,

정확히 6년 뒤 2024년 9월 26일 기준으로 6년은 21,970일,

유튜브 영상 2,091개,

그동안 만나서 상담한 인원수 307명,

블로그는 유튜브 시작 전인 2017년도부터 본격적으로 시작했다.

유튜브 초창기 영상들 대부분은 내 블로그의 글을 바탕으로 영상제작에 사용되었다. -p.286